wie immer um diese Zeit der Themenstart des Aufschlag-Threads.
Die aktuellen SWAP-Sätze sind gegenüber dem Vorjahresthread zu dieser Zeit aktuell wieder auf einem recht hohen Niveau nach einer Erholungsphase im Sommer/Herbst 2025.
Eine wesentliche Veränderung zum Vorjahr ist der Wegfall der KIM-V, sie wurde per Juni 2025 gestrichen. Die Bankinstitute orientieren sich aber weiterhin nach deren Vorgaben:
Beleihungsquote (LTV)von max. 90%
Schuldendienstquote (DSTI) von maximal 40%, in Ausnahmefällen bis zu 50%.
Eine Laufzeit von maximal 35 Jahren
Ich skizziere die österreichweit gültigen AB-Konditionen. Bei Sonderkontingenten, die manche Institute fahren, persönliche Naheverhältnisse und geschäftspolitischen Entscheidungen oder auch unter bestimmten Auflagen wie Verpflichtung zum Abschluss von Bank- oder Versicherungsprodukten können diese Konditionen aber auch unterboten werden.
Fixzins-Varianten, Stand 30.12.2025:
5J FIX: ab 3,09%, Anschluss variabel 3-Monats Euribor zuzüglich bestens ab 1%
10J FIX: ab 3,49%, Anschluss variabel 3-Monats Euribor zuzüglich bestens ab 1%
25J Fix: ab 3,84%, Anschluss variabel 3-Monats Euribor zuzüglich bestens ab 1%
15, 20, 30 und 35J FIX: individuell
Variante variabel:
Aufschlag ab 1,00% zuzüglich 3-Monats-Euribor
Auflage: Gehaltskontoverlegung und Ratenabbuchung über dieses Konto. Für KontoNEUkunden ist dieses Gehaltskonto ohne Kontoführungsgebühr während der Kreditlaufzeit.
Eine weiter Änderung ab 2026 ist die Neugestaltung der BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] bzw. Vermittlungsprovision. Diese müssen verpflichtend separat und in Eurobeträgen ausgewiesen werden.
Alle Angaben sind unverbindlich und dienen lediglich der Orientierung, da eine konkrete Zusage und Konditionierung erst nach Sichtung aller einreichrelevanter Unterlagen und Informationen sowie Genehmigung durch das Risikomanagement der finanzierenden Bank erfolgen kann.
5 Jahre fix: Sollzins 2,65% Effektivzins 3,2% oder 10 Jahre: Sollzins 3,35% effektivzins 3,6%
oder
15 Jahre fix: 3,65% effektivzins 3,9%
nach der Fixzinsphase Euribor 3M + 1,125 % Aufschlag
Sondertilgung 50k pönalfrei in variabler phase unbegrenzt pönalfrei möglich
Danke
Ich bin die ganze Zeit am Überlegen ob die 2,65% auf 5 Jahre nicht eine große Mogelpackung sind.
Durchgerechnet wurde auch variabel mir den 2,65% - die Gebühren machen den Rest auf Effektiv.
D.h. der 3-Monats Euribor müsste sich 29 Jahre immer um die 1,5% bewegen um den berechneten Zins nicht zu überschreiten - was ich wirklich unrealistisch finde.
Den Effektivzinsatz für 5 Jahre finde ich somit unrealistisch - das Risiko wäre mir persönlich zu groß, die 5 Jahre weniger Rate werden in dem Falle wohl nicht den variablen Anteil ausgleichen
Ich stehe vor einer ähnlichen Entscheidung, tendiere aus den genannten Gründen zu einer längeren Fixzinsvariante.
5 Jahre fix: Sollzins 2,65% Effektivzins 3,2% oder 10 Jahre: Sollzins 3,35% effektivzins 3,6%
oder
15 Jahre fix: 3,65% effektivzins 3,9%
nach der Fixzinsphase Euribor 3M + 1,125 % Aufschlag
Sondertilgung 50k pönalfrei in variabler phase unbegrenzt pönalfrei möglich
Danke
Ja, bestens bei besagter Bank. 20J FIX wäre auch noch möglich, um 3,75%. Kontowechsel aber verpflichtend, dafür keine Kontoführungsgebühren am Gehaltskonto.
.. HannesG schrieb: Ich bin die ganze Zeit am Überlegen ob die 2,65% auf 5 Jahre nicht eine große Mogelpackung sind.
Nein, überhaupt nicht. Für Kunden die die ersten 5J fixieren allemal besser als gleich alles variabel zu nehmen, zumindest lt. derzeitiger Prognosen sollte sich der 3-ME nicht darunter bewegen.
.. HannesG schrieb: Durchgerechnet wurde auch variabel mir den 2,65% - die Gebühren machen den Rest auf Effektiv.
Kommt immer auch auf die LZ an. Je länger diese, desto niedriger schlagen die Gebühren zu Buche, sprich der Effzi wird niedriger. Der wirklich vergleichbare Wert ist der Kreditgesamtbetrag. Den kannst du dir anhand des Tilgungsplans ausrechnen.
.. HannesG schrieb: Den Effektivzinsatz für 5 Jahre finde ich somit unrealistisch - das Risiko wäre mir persönlich zu groß, die 5 Jahre weniger Rate werden in dem Falle wohl nicht den variablen Anteil ausgleichen
Es kommt auch darauf an, ob ein Neubau oder Kauf. Denn bei Neubau kommen nochmal 1,44% vom Kreditnominale dazu --> Eintragung Pfandurkunde im Grundbuch.
.. HannesG schrieb: Ich stehe vor einer ähnlichen Entscheidung, tendiere aus den genannten Gründen zu einer längeren Fixzinsvariante.
Das ist aufgrund der aktuellen weltpolitischen Lage vielleicht nicht die schlechteste Wahl.
Wir bauen gerade im Großraum St. Pölten um und haben uns ein Angebot eingeholt.
Wie folgt: Kreditsumme: 230.000
Laufzeit: 419 Monate = 34 J 11 Monate Fixzins auf 15 Jahre: 3,375% Effektivzinssatz: 3,7% danach 1,125 auf den 6-Monats-EURIBOR div Gebühren: 3.300€
= fiktive Gesamtsumme 407.200€
Kann man mit dem Angebot leben oder sollten wir hier nachverhandeln. Es handelt sich hier um die Hausbank.
──────.. HannesG schrieb: Ich bin die ganze Zeit am Überlegen ob die 2,65% auf 5 Jahre nicht eine große Mogelpackung sind. ───────────────
Nein, überhaupt nicht. Für Kunden die die ersten 5J fixieren allemal besser als gleich alles variabel zu nehmen, zumindest lt. derzeitiger Prognosen sollte sich der 3-ME nicht darunter bewegen.
──────.. HannesG schrieb: Durchgerechnet wurde auch variabel mir den 2,65% - die Gebühren machen den Rest auf Effektiv. ───────────────
Kommt immer auch auf die LZ an. Je länger diese, desto niedriger schlagen die Gebühren zu Buche, sprich der Effzi wird niedriger. Der wirklich vergleichbare Wert ist der Kreditgesamtbetrag. Den kannst du dir anhand des Tilgungsplans ausrechnen.
──────.. HannesG schrieb: Den Effektivzinsatz für 5 Jahre finde ich somit unrealistisch - das Risiko wäre mir persönlich zu groß, die 5 Jahre weniger Rate werden in dem Falle wohl nicht den variablen Anteil ausgleichen ───────────────
Es kommt auch darauf an, ob ein Neubau oder Kauf. Denn bei Neubau kommen nochmal 1,44% vom Kreditnominale dazu --> Eintragung Pfandurkunde im Grundbuch.
──────.. HannesG schrieb: Ich stehe vor einer ähnlichen Entscheidung, tendiere aus den genannten Gründen zu einer längeren Fixzinsvariante. ───────────────
Das ist aufgrund der aktuellen weltpolitischen Lage vielleicht nicht die schlechteste Wahl.
"Nein, überhaupt nicht. Für Kunden die die ersten 5J fixieren allemal besser als gleich alles variabel zu nehmen, zumindest lt. derzeitiger Prognosen sollte sich der 3-ME nicht darunter bewegen"
Natürlich besser als alles variabel zu nehmen - ich meinte im Mix mit 5 Jahren fix und 29 Jahren variabel ist es eine Mogelpackung wenn der Zinssatz für den variablen Anteil mit ca. 1,5% 3 Monatseuribor + 1,1% Aufschlag auf 29 Jahre durchgehend gerechnet wird.
Real ist der Effektivzinssatz sicher weit höher. Diesbezüglich würde ich zu einer höheren Fixzinslaufzeit tendieren, wo ich auch einen höheren Gap auf den 3 Monats-Euribor habe.
Das ist meiner Meinung nach realistischer und risikoärmer.
Wir bauen gerade im Großraum St. Pölten um und haben uns ein Angebot eingeholt.
Wie folgt: Kreditsumme: 230.000
Laufzeit: 419 Monate = 34 J 11 Monate Fixzins auf 15 Jahre: 3,375% Effektivzinssatz: 3,7% danach 1,125 auf den 6-Monats-EURIBOR div Gebühren: 3.300€
= fiktive Gesamtsumme 407.200€
Kann man mit dem Angebot leben oder sollten wir hier nachverhandeln. Es handelt sich hier um die Hausbank.
Ist es ein Umbau oder Neubau mit Pfrandrecht? Wenn es ein Umbau ist würden mir die Gebühren hoch vorkommen.
Ich denke der Aufschlag wäre zu vernachlässigen, nach 15 Jahren mit ewaiger Sondertilgung wäre das Risiko bei der Restschuld kalkulierbar (kenne aber die persönlichen Umstände nicht, und ist keine Empfehlung).
Bei den Gebühren (exkl. Pfandrecht) würde ich noch verhandeln. Können die Gebühren auch per Eigenmittel bezahlt werden, damit sie nicht mitverzinst werden? Auch beim Zins der Fixzinsperiode würde ich noch versuchen zu verhandeln, bei der Kredit-Summe und einem Neubau sollte die Quote für die Bank mehr als ausreichend sein, das Risiko gering.
.. HannesG schrieb: im Mix mit 5 Jahren fix und 29 Jahren variabel ist es eine Mogelpackung wenn der Zinssatz für den variablen Anteil mit ca. 1,5% 3 Monatseuribor + 1,1% Aufschlag auf 29 Jahre durchgehend gerechnet wird.
weiß nicht ganz, ob "Mogelpackung" die richtige Bezeichnung für eine Kondition ist, die derzeit unter SWAP offeriert wird (wobei ich natürlich weiß, was du meinst).
Die Berechnung des Effektivzinssatzes kann man zurecht kritisieren. Bewusst sein muss beim konkreten Beispiel folgendes: Die Berechnung des Effektivzinssatzes müsste nach der Fixzinsperiode die dargestellte Anschlusskondition - und somit den aktuellen 3M EURIBOR berücksichtigen (aktuell etwa 3,25%).
Insofern kann ich die dargestellten 3,2% Effektivzinssatz nicht wirklich nachvollziehen.
Wichtig zu wissen ist, dass bei beschriebener Gesamtkreditlaufzeit nach 5 Jahren immer noch etwa 90% (bzw. nach 10 Jahren etwa 81%) der ursprünglichen Forderung offen sind und dem dann variablen Zinssatz unterworfen sind.
──────.. HannesG schrieb: im Mix mit 5 Jahren fix und 29 Jahren variabel ist es eine Mogelpackung wenn der Zinssatz für den variablen Anteil mit ca. 1,5% 3 Monatseuribor + 1,1% Aufschlag auf 29 Jahre durchgehend gerechnet wird. ───────────────
weiß nicht ganz, ob "Mogelpackung" die richtige Bezeichnung für eine Kondition ist, die derzeit unter SWAP offeriert wird (wobei ich natürlich weiß, was du meinst).
Die Berechnung des Effektivzinssatzes kann man zurecht kritisieren. Bewusst sein muss beim konkreten Beispiel folgendes: Die Berechnung des Effektivzinssatzes müsste nach der Fixzinsperiode die dargestellte Anschlusskondition - und somit den aktuellen 3M EURIBOR berücksichtigen (aktuell etwa 3,25%).
Insofern kann ich die dargestellten 3,2% Effektivzinssatz nicht wirklich nachvollziehen.
Wichtig zu wissen ist, dass bei beschriebener Gesamtkreditlaufzeit nach 5 Jahren immer noch etwa 90% (bzw. nach 10 Jahren etwa 81%) der ursprünglichen Forderung offen sind und dem dann variablen Zinssatz unterworfen sind.
Vielen Dank - du hast es mit anderen Worten ausgedrückt. Darauf wollte ich hinaus!
Wir bauen gerade im Großraum St. Pölten um und haben uns ein Angebot eingeholt.
Wie folgt: Kreditsumme: 230.000
Laufzeit: 419 Monate = 34 J 11 Monate Fixzins auf 15 Jahre: 3,375% Effektivzinssatz: 3,7% danach 1,125 auf den 6-Monats-EURIBOR div Gebühren: 3.300€
= fiktive Gesamtsumme 407.200€
Kann man mit dem Angebot leben oder sollten wir hier nachverhandeln. Es handelt sich hier um die Hausbank. ───────────────
Ist es ein Umbau oder Neubau mit Pfrandrecht? Wenn es ein Umbau ist würden mir die Gebühren hoch vorkommen.
Ich denke der Aufschlag wäre zu vernachlässigen, nach 15 Jahren mit ewaiger Sondertilgung wäre das Risiko bei der Restschuld kalkulierbar (kenne aber die persönlichen Umstände nicht, und ist keine Empfehlung).
Bei den Gebühren (exkl. Pfandrecht) würde ich noch verhandeln. Können die Gebühren auch per Eigenmittel bezahlt werden, damit sie nicht mitverzinst werden? Auch beim Zins der Fixzinsperiode würde ich noch versuchen zu verhandeln, bei der Kredit-Summe und einem Neubau sollte die Quote für die Bank mehr als ausreichend sein, das Risiko gering.
Es ist ein Umbau mit Pfandrecht obwohl wir schon eine andere Bank drauf haben, aufgrund des Hauskaufs vor eineigen Jahren. Ja war auch meine Idee beim Fixzins noch auf rund 3,25 zu kommen und vielleicht den Aufschlag auf 1,05 herunter zu gehen.
Die Gebühren können wir auch so zahlen. Wir haben das große Thema, dass die Gesamtkosten vom Projekt relativ schwer kalkulierbar sind da vieles auf Regie läuft und ich eher vom Worstcase ausging.
Hallo zusammen, ich habe letzte Woche ein Angebot von der Bank bekommen: EF fixzinsen 4% für 15 Jahre(3,65% fix), danach 3,25% variabel, 33 Jahre Laufzeit. Die Wohnung ist in Wien, noch nicht fertiggestellt, kostet 440k, davon 120k ist EK. Die monatliche Rate ist dann auf circa 1.522 eur. Das kommt von der Bank Austria. Ich habe es mit dem durchblicker.at & erste Bank verglichen, ich finde das Angebot nicht schlecht. Was denkt ihr? Danke!
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Energiesparhaus.at ist Teilnehmer des durchblicker-Partnerprogramms.
Hallo Asannyyy, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen,
das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können.
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