Wie immer um diese Zeit der Themenstart des neuen Threads für 2025.
Da die SWAP-Sätze im Fixzinsbereich volatil sind, können sich die Fixzins-Konditionen jederzeit nach oben und unten verändern. Ich berichte an dieser Stelle wie gewohnt.
Folgende Punkte der seit August 2022 gültigen KIM-Verordnung müssen dabei zumindest bis Auslauf im Juni 2025 zwingend erfüllt werden:
Eine maximale Beleihungsquote (LTV) von 90%, wobei den Kreditinstituten ein Ausnahmekontingent von 20% zugestanden wird. Dieses Kontingent ist jedoch recht gering bemessen und wird oftmals für Nachfinanzierungen oder für nachträgliche Bewertungsberichtigungen aufgebraucht.
Eine Schuldendienstquote (DSTI) von maximal 40% (Ausnahmekontingent: 10%).
Eine Laufzeit von maximal 35 Jahren (Ausnahmekontingent: 5%).
Insgesamt dürfen aber bei einem Kreditinstitut maximal 20% aller Kredite eine der Obergrenzen überschreiten.
Um Renovierungen und Sanierungen – insbesondere den Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energieträger – zu erleichtern, sind Finanzierungen bis zu einer Geringfügigkeitsgrenze von € 50.000 von diesen Vorgaben ausgenommen.
Die KIM-V wird per Juni 2025 gestrichen. Um Bestkonditionen zu erreichen, sind die Vorgaben aber durchaus bei den jeweiligen Bankinstituten nötig.
Mögliche Best Case ab-Konditionen österreichweit:
Fixzins-Varianten, Stand 29.12.2024
5J FIX: ab 2,85%, Anschluss variabel 3-Monats Euribor zuzüglich bestens ab 1%
10J FIX: ab 3,05%, Anschluss variabel 3-Monats Euribor zuzüglich bestens ab 1%
25J Fix: ab 3,15%, Anschluss variabel 3-Monats Euribor zuzüglich bestens ab 1%
15, 20, 30 und 35J FIX: individuell
Variante variabel:
Aufschlag ab 1,00% zuzüglich 3-Monats-Euribor
Im individuellen Einzelfall können sich Ausnahmekonditionen ergeben, die die jeweilige Bank meist unter bestimmten Auflagen wie Kontowechsel, Verpflichtung zum Abschluss von Bank- oder Versicherungsprodukten usw. aus geschäftspolitischen Gründen verfolgt oder ein Zeitfenster in einer vielleicht günstigen SWAP-Situation nutzen kann.
Zinsjoker: nicht mehr erhältlich.
Angaben wie gewohnt unverbindlich, da eine konkrete Zusage erst nach Sichtung aller einreichrelevanter Unterlagen und Informationen sowie Genehmigung durch das Risikomanagement der finanzierenden Bank erfolgen kann.
Links für alle wichtigen Versicherungen rund ums Thema Hausbauen:
Hallo, bei ──────.. applic schrieb: ausstehende Kreditbetrag ist mit rund 135.000 € ───────────────
und
──────.. applic schrieb: bisher jedes Jahr mindestens 15.000 € vorzeitig getilgt ───────────────
wird eine Umschuldung unter Aufrechthaltung deiner Sondertilgungsaktivitäten rechnerisch keinen Sinn ergeben. Für den Transfer eines Hypothekarkredites zu einer neuen Bank sind grob 2,5% bis 4% an Kosten zu veranschlagen (Pönale, neues Pfandrecht, Gebühren). Bei derart stark sinkendem Kreditbetrag bleibt der Zinseffekt überschaubar.
──────.. applic schrieb: Wäre es deiner/eurer Meinung nach sinnvoll, meinen Bankberater diesbezüglich noch einmal deutlich darauf anzusprechen? ───────────────
das würde ich jedenfalls probieren, wobei du 15Y fix vermutlich gar nicht benötigen wirst (bei Beibehaltung der Sondertilgungen in der bisherigen Form). Falls du den Zinsbewegungen dennoch nicht gänzlich freien Raum geben möchtest, würde sich auch z.B. eine 5 jährige Zinsbindung anbieten. Diese sollte selbst für die o.a. Bank deutlich günstiger als 3,25% zu bekommen sein (freilich unter alfälliger Verrechnung einer einmaligen Gebühr).
Vielen Dank für die ausführliche Antwort! Ja, da hast du recht – es ärgert mich momentan nur, dass im Bekanntenkreis teilweise Verträge mit 3 % abgeschlossen wurden, während man selbst kein gutes Angebot erhält.
Dein Tipp mit der 5-jährigen Zinsbindung ist gut. Damit komme ich zumindest in die Nähe der 3 %, und in fünf Jahren sollte der Kreditbetrag so weit gesunken sein, dass eine variable Verzinsung – unabhängig vom Zinssatz – relativ gut überschaubar ist.
.. applic schrieb: es ärgert mich momentan nur, dass im Bekanntenkreis teilweise Verträge mit 3 % abgeschlossen wurden, während man selbst kein gutes Angebot erhält.
ja - das ist oftmals "das Los des Bestandskunden".
Auf Kreditnehmerseite ärgerlich, weil eine Anpassung im Vergleich zur Neukundenkondition (die im 5Y-Fixzinssegment derzeit sogar bis 2,65% möglich ist) nicht in vollem Ausmaß weitergegeben wird (oder werden kann - und das unter Verrechnung allfälliger Gebühren).
Aus Sicht der Bank aber auch ein Stück weit verständlich, da das Zinsänderungsrisiko bankintern "verarbeitet" wird und nachträgliche Änderungen daher - je nach Zinsverlauf - sehr kostenintensiv sind.
Ich würde auch den 10j Fixzins ins Rennen werfen, sofern man nicht mit variabler Anschlusskondition spekulieren will. Die Neukundenkondition inkl. Gehaltskontowechsel (oder Kunde ist bereits Kontokunde) ist aktuell ab wohlfeilen 2,95% zu erhalten. Bei Einhaltung der rund 1o-15K SoTi pro Jahr ist so das gesamte restliche Kreditobligo im Fixzins abgesichert. Die bereits genannten Umschuldungskosten sollten bei einem GAP von 0,8% in rund 5 Jahre egalisiert sein. Sofern sich deine aktuell Bank nicht bewegt, könnte das ein gangbarerer Weg sein
.. applic schrieb: es ärgert mich momentan nur, dass im Bekanntenkreis teilweise Verträge mit 3 % abgeschlossen wurden, während man selbst kein gutes Angebot erhält.
Hi zusammen, ab Juli soll die KIM-Verordnung auslaufen, aber was heißt das dann für die zukünftigen Richtlinien? Gibt es schon Vorgaben? Ich suche aktuell selbst nach einen passenden Kredit und wurde wegen fehlender Kontigente auf Juli verwießen.
Die Regulatorik wird offiziell entschärft. Grundsätzlich hört man aber aus dem Bankbereich, dass man sich auch zukünftig an der KIM-V Richtlinie orientieren wird. Fazit: der konkrete Fall gehört mit allen dazu erforderlichen Unterlagen geprüft. Die Geschichte Drumherum muss ebenso stimmig sein. Somit umso wichtiger, den Markt zu kennen und auch kleinere Regionalbanken im Boot zu haben, wenn es eigenmittel- oder einkommesseitig Defizite gibt.
.. Mller schrieb: ab Juli soll die KIM-Verordnung auslaufen, aber was heißt das dann für die zukünftigen Richtlinien? Gibt es schon Vorgaben?
da liegt bei unseren Kooperationsbanken die Range derzeit von "wir machen weiter wie bisher" bis zu "wir werden marktnäher und stärker auf die Kundenrealität bezogen agieren". Man darf halt auch nicht vergessen, dass trotz des zeitlichen Ablaufes der Verordnung, die Prüfung der Immobilienkreditvergabe durch die Behörde weiterläuft. Dass man sich als Bank hier komplett wieder langfristig öffnet (Einzelfälle natürlich ausgenommen), wage ich zu bezweifeln. Da und dort wird es aber einfacher.
.. Mller schrieb: Ich suche aktuell selbst nach einen passenden Kredit und wurde wegen fehlender Kontigente auf Juli verwießen.
wenn du die Zeit hast, ist das sicher zu empfehlen. Die Verordnung selbst hatte ja in vielerlei Hinsicht "Schmankerln" - je nachdem, wo es "zwickt", kann es schon sein, dass sich deine konkrete Situation ab Juli erleichtert.
Hey! Gibt's aktuell Erfahrungen welche Fixzinskonditionen bei Neuabschluss bzw. Switch von variabel in fix möglich sind (zB. für 10 Jahre)?
Hab heute von der Bank bei der unser Kredit läuft ein unverbindliches Angebot per Mail erhalten für den Wechsel von variabel in fix auf 10 Jahre...3,7%, wobei ich hier nicht das Gefühl habe dass sich der Betreuer drum reissen würde
.. renovator schrieb: zB. für 10 Jahre)? Hab heute von der Bank bei der unser Kredit läuft ein unverbindliches Angebot per Mail erhalten für den Wechsel von variabel in fix auf 10 Jahre...3,7%,
Puuiiihhh, das ist ja grottenschlecht. Magst uns einen Tipp zur Bank geben? Bestens wären das für deine zehn Jahre fix 2,95%.
──────.. renovator schrieb: zB. für 10 Jahre)? Hab heute von der Bank bei der unser Kredit läuft ein unverbindliches Angebot per Mail erhalten für den Wechsel von variabel in fix auf 10 Jahre...3,7%, ───────────────
Puuiiihhh, das ist ja grottenschlecht. Magst uns einen Tipp zur Bank geben? Bestens wären das für deine zehn Jahre fix 2,95%.
BAW**
die Kontaktaufnahme war schon sehr mühsam, da dort die Betreuer gefühlt alle zwei Wochen wechseln, und erst nach nochmaligem nachfragen wurde mir dieser Wert "vorbehaltlich Bonitätsprüfung" mitgeteilt. Wie gesagt, ich hatte nicht das Gefühl dass man sich sonderlich darum bemüht. Das gleiche hatten wir auch schon vor 1,5 Jahren wo wir bei einem persönlichen Gespräch mit einem völlig jenseitigen Angebot abgewimmelt wurden.
Darf ich wiederum nachfragen bei welcher Bank die 2,95% möglich wären?
Noch dazu kommt dass wir aktuell einen Aufschlag von 0,875% haben und derzeit, soweit ich das mitverfolgt habe, eher 1% üblich ist. Von daher wäre vielleicht auch die Überlegung angebracht einen längeren Zeitraum zu fixieren!?
Ich bin gerade dabei meinen 4% Fixzins bei der BA zu stornieren und wieder variable zu gehen. Ich warte grad noch auf das offizielle Angebot der BA (mit der 1% Pönalinfo). Der Aufschlag auf den 3M ist bei mir mit 0,75% im Kreditvertrag festgelegt, das sollte dann hoffentlich auch wieder zutreffen.
ich rechne damit dass ich innerhalb 1 Jahres diese Pönalzahlung wieder "herinnen" hab, da mein var. Zinssatz dann ja bedeutend niedriger sein wird. Meine Idee ist dass, sollte wo Krieg ausbrechen, ich diesmal früher die Fixierungsreissleine ziehen würde, damit ich nicht wieder erst bei 4% einlocke.
Wisst ihr ob ich sonst noch was berücksichtigen sollte? Danke euch!!
Ich bin gerade dabei meinen 4% Fixzins bei der BA zu stornieren und wieder variable zu gehen. Ich warte grad noch auf das offizielle Angebot der BA (mit der 1% Pönalinfo). Der Aufschlag auf den 3M ist bei mir mit 0,75% im Kreditvertrag festgelegt, das sollte dann hoffentlich auch wieder zutreffen.
ich rechne damit dass ich innerhalb 1 Jahres diese Pönalzahlung wieder "herinnen" hab, da mein var. Zinssatz dann ja bedeutend niedriger sein wird. Meine Idee ist dass, sollte wo Krieg ausbrechen, ich diesmal früher die Fixierungsreissleine ziehen würde, damit ich nicht wieder erst bei 4% einlocke.
Wisst ihr ob ich sonst noch was berücksichtigen sollte? Danke euch!!
Hättest du dir den switch auf fix sparen können, wenn du die paar Jahre hineingebissen hättest oder hat sich das schon ausgezahlt?
Ich bin gerade dabei meinen 4% Fixzins bei der BA zu stornieren und wieder variable zu gehen. Ich warte grad noch auf das offizielle Angebot der BA (mit der 1% Pönalinfo). Der Aufschlag auf den 3M ist bei mir mit 0,75% im Kreditvertrag festgelegt, das sollte dann hoffentlich auch wieder zutreffen.
ich rechne damit dass ich innerhalb 1 Jahres diese Pönalzahlung wieder "herinnen" hab, da mein var. Zinssatz dann ja bedeutend niedriger sein wird. Meine Idee ist dass, sollte wo Krieg ausbrechen, ich diesmal früher die Fixierungsreissleine ziehen würde, damit ich nicht wieder erst bei 4% einlocke.
Wisst ihr ob ich sonst noch was berücksichtigen sollte? Danke euch!!
Meines Wissens nach fallen bei Entlassung aus dem Fixzins 1,75% vom aushaftenden Darlehen an.
Weiters hätte ich einen höheren Aufschlag akzeptieren müssen.
Ich bin gerade dabei meinen 4% Fixzins bei der BA zu stornieren und wieder variable zu gehen. Ich warte grad noch auf das offizielle Angebot der BA (mit der 1% Pönalinfo). Der Aufschlag auf den 3M ist bei mir mit 0,75% im Kreditvertrag festgelegt, das sollte dann hoffentlich auch wieder zutreffen.
ich rechne damit dass ich innerhalb 1 Jahres diese Pönalzahlung wieder "herinnen" hab, da mein var. Zinssatz dann ja bedeutend niedriger sein wird. Meine Idee ist dass, sollte wo Krieg ausbrechen, ich diesmal früher die Fixierungsreissleine ziehen würde, damit ich nicht wieder erst bei 4% einlocke.
Wisst ihr ob ich sonst noch was berücksichtigen sollte? Danke euch!! ───────────────
Hättest du dir den switch auf fix sparen können, wenn du die paar Jahre hineingebissen hättest oder hat sich das schon ausgezahlt?
Nachträglich betrachtet wärs grob überschlagen eine Spur günstiger gekommen variabel durchzubeissen, aber damals war unklar wie hoch es raufgehen wird. Ich wollt eigentlich primär eine Deckelung beim variablen, aber das war nicht wirtschaftlich abbildbar, daher hab ich in den sauren 4% Fixzins gebissen.
Ich bin gerade dabei meinen 4% Fixzins bei der BA zu stornieren und wieder variable zu gehen. Ich warte grad noch auf das offizielle Angebot der BA (mit der 1% Pönalinfo). Der Aufschlag auf den 3M ist bei mir mit 0,75% im Kreditvertrag festgelegt, das sollte dann hoffentlich auch wieder zutreffen.
ich rechne damit dass ich innerhalb 1 Jahres diese Pönalzahlung wieder "herinnen" hab, da mein var. Zinssatz dann ja bedeutend niedriger sein wird. Meine Idee ist dass, sollte wo Krieg ausbrechen, ich diesmal früher die Fixierungsreissleine ziehen würde, damit ich nicht wieder erst bei 4% einlocke.
Wisst ihr ob ich sonst noch was berücksichtigen sollte? Danke euch!! ───────────────
Meines Wissens nach fallen bei Entlassung aus dem Fixzins 1,75% vom aushaftenden Darlehen an.
Weiters hätte ich einen höheren Aufschlag akzeptieren müssen.
