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nein - auch dort gilt: wenn der Zinssatz variabel vereinbart wird, gibt es "nach oben" keine Grenze |
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Ok, danke dir! |
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an die Spezialisten: ist eine Deckelung bei variabler Verzinsung verhandelbar? ich bin aktuell eher geneigt eine variable Verzinsung abzuschließen, würde mich aber trotzdem gerne irgendwo bei 5% oder dergleichen absichern. |
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Unsere Angebote mit Deckelung waren unattraktiv, da man dan nach unten ebenso eine Deckelung hat. |
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Zur Beibehaltung einer variablen Zinsvereinbarung bei gleichzeitiger Zinsobergrenze bedarf es eines Zinscaps - somit einer Zinsoption (Call) auf steigende Zinsen. In verbriefter Form (als Wertpapier) bietet so etwas die ERSTE-Bank als meines Wissens einziges Institut in Ö an - und da glaube ich nur in Verbindung mit einer Finanzierung dort. Ansonsten kann man diesem Wunsch nur dann nachkommen, wenn man bei seiner Bank einen individualsierten Cap (der dann nicht verbrieft, somit Over the Counter - außerbörslich) abschließt. Diese wird das (wenn überhaupt) nur dann machen, wenn ein entsprechendes Kreditvolumen dahinter steht, da der bankinterne Zinshändler natürlich kostengünstig seine Position absichern möchte. Als Hausnummer denke ich hier so ab EUR 500.000. Abgesehen von den damit in Verbindung stehenden aufklärungspflichtigen Aufwendungen für die Bank (es handelt sich ja um ein bedingtes Termingeschäft), wird diese Möglichkeit der Absicherung bei heimischen Instituten überschaubar bleiben. hier gilt es auch zu beachten, dass sich eine Obergrenze von 5% auf den Geldmarktindikator (z.B. 3M EURIBOR) bezieht (somit ohne Aufschlag). Eine Zinsobergrenze von 5% bedeutet inkl. Aufschlag 6,x%. |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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klar - sonst würde die Absicherung nach oben auch Geld kosten (= Optionsprämie). Mit der Absicherung nach unten kann man das gesamte Konstrukt je nach Marktlage mehr oder weniger aufwandsneutral gestalten. |
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vielen Dank. Somit ist es möglich, jedoch vergleichsweise aufwendig und dadurch unattraktiv für die Bank. Werde das Thema trotzdem bei meinem Bankberater ansprechen. |
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würdest du einen Zinscap empfehlen, oder kommt es günstiger die vermutlich höheren Zinsen zu bezahlen? |
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Wir sind in der glücklichen Lage unsere Finanzierung für einen Teilkredit (90k) noch hinauszögern zu können. Da ich das Geld aber erst in 4-5 Monaten brauche macht es dann Sinn noch ein wenig zu warten? Momentan würde ich den Kredit auf jeden Fall variabel abschließen, somit wäre es doch (fast) egal ob ich jetzt oder in 4 Monaten abschließe ... richtig? Best Case für mich wäre, dass der fix Zinssatz wieder zumindest um die 2.5% wird. Wie realistisch seht ihr das, bei der Entwicklung des 20-Jahres-Swap Satzes? |
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das hängt davon ab, ab welchem Level du abgesichert sein möchtest und für welche Laufzeit die Absicherung gelten soll. Eine Absicherung von z.B. 5% ist natürlich weitaus günstiger als eine ab 2%, dafür fährt man bei 5% im Fall der Fälle "das komplette Programm" nach oben mit, während man bei 2% bereits abgesichert ist. Nachdem die Zinskurve gerade im "kurzen" Bereich sehr steil (3M EURIBOR etwa 0,1% - 12M EURIBOR etwa 1% höher, 10Y SWAP etwa 2% höher) und die Erwartung des Terminmarktes betreffend Geldmarkt ebenfalls aktuell deutlich erhöht ist, werden auch die Optionsprämien entsprechend teuer sein (bei der aktuellen Zinsvolatilität überhaupt). Wenn die Optionsprämie jetzt einmalig zu Laufzeitbeginn z.B. 10% ausmacht, dann kannst du dass in Relation setzen zur Fixzinsvereinbarung und dem dort entstehenden Aufschlag gegenüber der aktuellen variablen Vereinbarung. Da kann ich leider keine pauschal geltende Antwort geben, da die wertbestimmenden Faktoren der Absicherung von vielen Details abhängen. Am besten mal bei Bedarf bei der eigenen Bank nachfragen, ob eine Absicherung möglich ist (was ich wie erwähnt tendenziell nicht glaube), und wenn ja, was diese in Abhängigkeit von Volumen, Absicherungslevel und Laufzeit kostet. bei 90k .... tendiere ich auch dazu hängt von den Wirtschaftsparametern ab - vorrangig Inflation (die aktuell sowohl auf Ebene des verarbeitenden Gewerbes als auch auf Konsumentenebene auf historischen Höchstständen notieren). Wetten würde ich in nächster Zukunft nicht wirklich drauf. |
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Nein. Variabel ist bis dato bestens bei 0,875%, war bis morgen z.B auch bei der BAWAG so. Ab 21. passen die jedoch den variablen Aufschlag auf 1,125% nach oben an. Also auch hier würde ich derzeit nicht warten. |
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Bilde mir ein, die Raiffeisen (bzw. eine Raiffeisen weil ja Genossenschaften) hatte in einem Angebot damals drin, dass variabel maximal 6% sein würden... evtl irre ich mich aber auch? |
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Raiffeisen ist doch Bausparkasse gleich wie die Wüstenrot, Sparkasse. Die haben bei variabel generell 6% maximal, oder? |
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Die Raiffeisen Bausparkasse ist wie der Name sagt eine Bausparkasse. Die diversen (über 400) Raiffeisen Banken der Raiffeisen Bankengruppe nicht. Die Raiffeisen gibt es schlicht nicht. |
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So, jetzt aber: Früher hat meistens der Kundenberater/Kreditentscheider die Immobilienbewertung durchgeführt (ob das gut oder schlecht ist bewerte ich jetzt nicht, das ist ein anderes Thema). Damit war der Preis näher am Markt und ich würde es im Moment für angemessen halten, einen Sonderabschlag vom 20% zum Marktpreis in die Bewertung einfließen zu lassen (Marktüberhitzung, steigende Zinsen, Rezession,....). Durch gesetzliche Vorgaben erfolgt das jetzt von Dritten, im Wesentlichen automatisch mit einen Programm. Dieses Programm nimmt tatsächliche Transaktionen als Basis her. Das bedeutet, dass (bezahlte) überteuerte Preise den Marktwert weiter treiben, egal ob das gerechtfertigt ist oder nicht. Es erfolgt somit immer mehr eine Entkoppelung von der Realität. Fallen jetzt die Preise, fallen sie automatisch auch bei den Bestandsimmobilien mit und die Kredite bekommen plötzlich Blankoanteile und somit Risiko. Diesen Effekt darf man nicht unterschätzen. Hier sehe ich ein großes zusätzliches Risiko. Außerdem sind die Covid-Hilfen seit 1.7. vorbei. Die Liquidität wird noch einige Monate reichen, dann ist es für viele Firmen vorbei.
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Weiß irgendjemand von euch wie lange eine Zusage der Bank z.b. Wüstenrot aktuell gültig ist? Bei dieser Dynamik im Thema wohl kaum länger als 1 Monat oder? |
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Update zu den Bank Austria Konditionen: Die Kondition ausschließlich für die Mischvariante (50% 20Y fix und mind. 50% variabel) wird für Einreichungen ab kommendem Montag verbessert auf: LTV bis 80%: 20Y fix 3,25% auf 2,875% - variabler Aufschlag 0,625% Das ergibt einen neuen Mischzinssatz von 1,75% (statt 1,875%) LTV über 80%: 20Y fix 3,375% auf 3% - variabler Aufschlag 0,75% Das ergibt einen neuen Mischzinssatz von 1,875% (statt 2%) |
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Wir haben bei der Volksbank gerade einen Korridorzins bekommen - min. 1,35%, max. 3,35% für 15 Jahre. Aufschlag 1,5% auf den 3M Euribor. Fand das einen guten Kompromiss zwischen dem "vollen Risiko" mit einem voll variablen Kredit und einem Fixzins der auch bei ca. 3% lag. |
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Da muss man unterscheiden zwischen Konditionengültigkeit und Gültigkeit der Kreditzusage. Bei der Bank Austria beispielsweise hält die Konditionenzusage 14 Tage und die Kreditzusage 3 Monate. Wüstenrot hat kürzlich umgestellt und hat kommuniziert, dass sich die Kondition zwischen Angebotslegung und Kreditzusage ändern kann. Die Kreditzusage selbst hält 6 Monate. Bei der HYPO Vorarlberg zum Beispiel gilt die Konditionenzusage 4 Wochen und die in Verbindung mit dem Kreditvertrag beizubringenden Unterlagen müssen bis zu 3 Monaten beigebracht werden. Bei den anderen Sektoren verhält sich das alles relativ ähnlich. |
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Ja - das bietet z.B. auch die Volksbank Wien für Privat- und Kommerzkunden an - seit etwa 1 Monat. Die Bandbreiten werden dabei für die Laufzeiten 10, 15, 20 und 25 Jahre vergeben, wobei es 3 Varianten an Bandbreiten gibt. Seit 01.07. gelten folgende Mindestbandbreiten. 10Y 1% - 3,5% 15Y 1,25% - 3,25% 20Y 1,25% - 3,50% 25Y 1,25% - 3,50% Bei einem Aufschlag von 1,5% auf den 3M EURIBOR kommen somit z.B. für die 20 jährige Laufzeit ein Mindestzinssatz von 1,25% + 1,50% = 2,75% und ein Maximalzinssatz von 3,50% + 1,50% = 5% zu tragen. |
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Das hab ich aber in unserem Fall anders verstanden. Der Sollzinssatz liegt im Bereich 1,35% bis 3,35%. D.h. bei einem 3M Euribor von beispielsweise 0% liegt der Zinssatz bei 1,5% (durch die 1,5% Aufschlag. Bei einem 3M Euribor von z.B. 3% wäre aber der Maximalzinssatz auch limitiert durch diese Deckelung bei 3,35%. |
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