Hilfe Hausbau - viele Fragen, viele Unsicherheiten - wie schaffen?
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Ich treibe mich nur im Heizbereich herum. Da noch alle Möglichkeiten offen sind, wird die freudlose Luft-Wärmepumpe glücklicherweise ja keine Rolle spielen. Und deswegen würde ich bei der Grundstücksauswahl schon vorab prüfen, wie sich die örtlichen Behörden zu Auflagen mit Tiefenbohrungen oder RGK RGK [Ringgrabenkollektor] verhalten. Gebäudelage bzw. Grundstücksgröße sind dann bei RKG auch ein Thema. Und Richtig, ob im Heizungs- oder Gesamtgewerk, man muß am Ball bleiben und den Handwerkern und Planern auf die Finger schauen, ggf. intervenieren. Zu spät ist meißt zu spät. |
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Wie sieht das Budget aus? 180m2, wenig Eigenleistung und Bezirk Baden fühlt sich ja schon fast nach 800k++ an |
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Noch ergänzende Tipps zur Grundstückssuche: da können aus meiner Sicht recht viele "unheilbare" Probleme auftreten, gerade in den Wiener Speckgürtel-Bezirken, da alles "Gute" schon weg ist. Ich würde erst einmal den Grund suchen und mir dann weiter Gedanken über das Haus machen. Erst das Haus planen und dann einen passenden Grund suchen wird sich im Bereich Wien wohl nicht spielen. Auch wenn Nussbaum umstritten ist, ist sein Buch "Kein Pfusch am Bau" es durchaus wert, mal reinzuschauen. Beim Grund folgendes mindestens beachten:
Alles "technische" kann man ja in der Regel durch richtige Entscheidungen im Bauprozess lösen, wenn du den Grund erst einmal hast, hast du ihn. Wir haben da z.b. eine Überraschung mit der Regenwasserversickerung erlebt: die Gemeinde schreibt es vor, Geologe "empfiehlt es nicht", also gibts dafür keine Bewilligung. Dann musst du dir überlegen, wohin damit und jemanden finden, der das entsprechend plant und unterzeichnet. LG Tobi |
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Ihr seid aktuell auf Grundstückssuche. Es folgen also noch: Grundstückskauf, Planung, Baugenehmigung, Vergabe und Bau. Ich will dich nicht demotivieren, aber selbst mit einem FTH FTH [Fertigteilhaus] Anbieter ist es meiner Meinung unrealistisch, vor Schulbeginn 2027 umzuziehen. Zur Orientierung unser Zeitplan damals. Wir haben die Gewerke selber vergeben und 2022 war sicher eines der schlimmsten Jahre für den Haubau, viel schneller sind die meisten Projekte in meinem Umfeld allerdings auch nicht gewesen. Februar 22: Baugenehmigung erhalten. Dann sofort Kredit beantragt und Angebote eingholt und Firmen beauftragt. Mai : Baubeginn (RGK) Juni: Bodenplatte Juli - September: Holzhaus aufstellen, Fenster, Dach, Spengler und Fassade Oktober - Dezember: Elektrik, Installateur, Trockenbau. Februar 23: Fußbodenaufbau März: FBH und Estrich Mai-Juli: Spachteln, ausmalen, Bodenbeläge, KWL und undendlich viel Kleinkram. August: Einzug. Ein paar Häuser weiter wurd mit einem FTH FTH [Fertigteilhaus] Anbieter gebaut. Keller selbst vergeben. Da war Bauzeit unter einem Jahr. ~ Oktober 22 - September 23. Mit Grundstück fix über der Millionengrenze. |
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Baden glaub ich auch, da wirst beim grund schon bei 300-500k sein |
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Unmögliche ist nichts, aber der Hausbau ist eine herausfordernde Zeit, da will ich dir nichts vormachen. Man muss aber auch sagen, dass man sicherlich mit der Aufgabe wächst bzw. in sie hineinwächst - also keine Scheue 😌 So würde ich, wenn ich heute nochmal bauen würde an die Sache herangehen: Schritt 1: Budget Fragt euch welche Kreditrate für euch im Monat stemmbar wäre (fair und nicht komplett ausgereizt, Familienzuwachs und Gehaltseingang einrechnen). Mit diesem Wert kannst du sodann dein Fremdkapitalbudget errechnen (3,75% Zinsen bei 20 Jahre Bindung sind aktuell zu erwarten). Fremdkapital + Eigenkapital = Budget Evtl. auch über Fördermöglichkeiten im jeweiligen Bundesland informieren (Kredit, PV, Speicher etc.) Schritt 2: Grundstück und Haus Für das von dir angegebene Haus würde man pauschal aktuell ca. 600 TEUR einrechnen, dies entspricht einem qm²-Preis von rund 3.500€. Mit Eigenleistung und sparsam geht drunter. Budget - Hauspreis = Grundstückpreis Schritt 3: Grundstück erwerben Lage und Co müsst ihr selber abschätzen, auch die Dauer und Suche. Da kann euch keiner helfen. Den errechneten Grundstückspreis nicht überschreiten, auch nicht wenn es das Traumgrundstück wäre. Schritt 4: Hausplan Wenn das Grundstück erworben wurde und der Notar ansteht würde ich mit der Hausplanung beginnen, da die Zeit bei euch ja eilt. An deiner Stelle und bei wenig Erfahrung würde ich mit 2-3 Generalunternehmer (eher die Bekannteren) sprechen, die euer Wunschhaus belagsfertig herstellen sollen. Die meisten haben selber Architekten, diese reichen bei euch sicher aus. Gut planen, clever planen. Dinge, die im Nachhinein nicht mehr erreicht werden können zumindest vorbereiten (PV, Klima, KWL etc.). Wenn das Budget nicht reicht derartige Dinge vorerst weglassen. Ihr werdet nicht alles realisieren können. Nach Möglichkeit könnt ihr bei diesen ja im Rohbau mithelfen und dabei noch ordentlich Geld sparen (jeder der meint man spart da nichts, hat keine Ahnung). Hier bekommt ihr im besten Fall auch einen Fixpreis an welchem ihr euch orientieren könnt (und ja, mann kann auch mit GU verhandeln und Preise drücken. Gebt ihm das Zeichen, dass ihr auch mit anderen verhandelt). Schritt 5: Hausbau - Rohbau Wenn ihr mit einem Generalunternehmer einig geworden seid, dann Beginn vereinbaren und loslegen - nichts auf die lange Bank schieben. Die Einigung sollte auch nach Gefühl gehen. Habt ihr kein gutes Bauchgefühl beim Bestanbieter, dann ist er nicht der Bestanbieter. Die Herstellung eines belagsfertigten Ziegelfertighauses bspw. bis zur belagsfertigen Einheit dauert mindestens 7-9 Monate (diese Zeit sollte man dem Haus auch geben). Im besten Fall, im Frühherbst starten, über den Winter ziehen lassen (ab Dach) und im Frühjahr sobald die Temperaturen besser werden Innenputz und Estrich setzen und diesen genug Zeit geben. Die Kosten bis zum Belag lagen bei uns bei rund 45% (hochwertige Einrichtung). Schritt 6: Hausbau - Innenausbau In meinem Beispiel könnt ihr euch in den freien Wintermonaten mit dem Innenausbau beschäftigen. Fliesen, Böden, Küche, Türen, Treppen können nun ausgesucht werden. Das braucht es keinesfalls direkt bei der Hausplanung. Bei der Hausplanung sollte man sich rein mit Ideen beschäftigen (Bsp. Will ich bei einer Küche einen versteckten Raum - ja, muss dieser vorbereitet werden). Die Details ändern sich sowieso noch dreimal. Mithelfen was nur geht, vergleichen was nur geht und immer das Budget im Blick. Am besten alle Angebote einholen, dann habt ihr einen festen Kostenüberblick. Wenn ihr es schafft für den Garten inkl. Putz 20-25% vom Budget übrig zu lassen - perfekt (das reicht zwar nicht, aber es muss ja nicht alles komplett fertig sein). Schritt 7: Innenausbau vornehmen Durchführung der Arbeiten. Bei den Handwerkern ruhig lästig sein sonst bleibt ihr ggf. auf der Strecke. Schritt 8: Einzug / Umzug Ist der Innenausbau fertig könnt ihr einziehen. Realistisch sind hier ab Beginn des Hausstartes wenn alles gut organisiert ist 12-15 Monate. Schritt 9: Ausruhen & Planen Wenn man im Frühherbst gebaut hat kommt nun der Winter. In diesem könnt ihr etwas abschalten und in Ruhe Garten und Fassade planen. Schritt 10: Garten & Außenputz Je nachdem was das Budget noch zulässt und was euch am wichtigsten ist könnt ihr nun mit dem Garten und Außenputz starten. Stresst euch nicht, es muss nicht der Garten im Jahr 2 komplett fertig sein. Auch der Außenputz reicht im Jahr 3 noch. Tipps die ich immer wieder sage: - Behaltet das Budget im Auge - Der beste Handwerker ist nicht immer der billigste - hört auf euer Bachgefühl - Es muss nicht jede Kleinigkeit die im Forum oder auf Messen thematisiert wird eingebaut werden Viel Glück euch!
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Was ist denn das verfügbare Budget, also anders gefragt: Was dürfen Grund und Haus denn max. kosten? Daraus ergibt sich m.M.n. nämlich vieles anderes wie z.B. die Hausgröße. Das sind Dinge, welch in Schritt 5 zu klären sind, ihr seid bei Schritt 1 ;) |
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wir haben eine Eigentumsimmobilie, die wir für den Hausbau verkaufen werden. Grundsätzlich würden wir hier auch glücklich sein, aber mit einer Person mehr und nur einem Bad würde uns dann irgendwann vermutlich der Platz ausgehen. Die Immobilie wurde bereits vor 3 Jahren auf 600.000-650.000€ geschätzt und ist seit kurzem abbezahlt, sprich wir würden dann für die Differenz einen Kredit benötigen. Auf die ca. 180qm² komme ich, da ich eine Übersicht erstellt habe, welche Räume bzw. welche Größen ich bräuchte, die drei Kinderzimmer sollten dann doch größer als die aktuellen (knapp unter 11qm²) sein, Elternbereich so knapp wie möglich. Bezirk Baden ist jetzt kein Muss, wichtig ist uns grundsätzlich die Nähe zu Wien, weil die Familie hier sehr nah beinander wohnt und das speziell mit Kindern immer praktisch ist. |
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Hallo traumhaus2026, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Hilfe Hausbau - viele Fragen, viele Unsicherheiten - wie schaffen? |
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danke für deinen Input. Wir haben aktuell ein Grundstück im Auge, dass von einem großen Grundstück, auf dem bereits ein Haus steht abgeteilt wurde. Es ist ein Eckgrundstück in einer ruhen Siedlungslage, ca. 17m breit und ca. 34m lang. Wir haben das Grundstück auch bereits besichtigt. Ein Hanggrundstück hätten wir in der Familie, aber da sträubt sich in mir alles dagegen dort hinzuziehen und zu bauen. Wie habt ihr das mit der Regenwasserversickung gelöst? |
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Danke für dein Feedback. Wir haben aktuell ein Grundstück in Aussicht und schon besichtigt. Es würde uns grundsätzlich zusagen, aber ohne zu wissen was mich ein Haus mit unseren Vorstellungen oder auch Notwendigkeiten in etwa kostet tu ich mir schwer das große Ganze an Kosten zu sehen. |
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Danke dir für die ausführliche Antwort und das Mut machen. Ich wäre auch nicht unglücklich, hätten wir in den letzten 2 Jahren auch schon eine Bestandsimmobilie gefunden. Etwas Sanierungsbedürftiges zu kaufen macht noch weniger Sinn. Wir hatten zuletzt eine Doppelhaushälte mit KG+EG+OG+DG in der engeren Wahl aber mit Makler und zwei drei Nachbesserungen etc. wären wir da auch auf 900.000€ gekommen (weil Grundpreis in dem Ort sehr hoch) da dachten wir uns warum nicht gleich selber bauen uns unser eigenes Haus erschaffen. Grundstück haben wir eines in der engeren Wahl und auch schon besichtigt, daher jetzt das herantasten an ungefähre Hauskosten. Bei Malli wo wir am Freitag das Gespräch hatten war die Ersteinschätzung für einen "Würfel" mit ca. 180qm² ca. 500.000€. Unser Gesamtbudget lässt sich nicht ganz so frei beantworten, für mich stellt sich auch immer die Frage wie viel bin ich überhaupt bereit fürs Wohnen auszugeben, diese hohen Summen schrecken mich schon auch ab. Aber mit einem weiteren Kind wird es in der 4-Zimmer Wohnung mit nur einem Klo und einem Bad doch zu eng wenn die Kinder größer werden. Bezüglich Generalunternehmer: welche würdest du hier vorschlagen? Bezüglich Mithilfe Rohbau: welche Arbeiten kann man hier selbst machen bzw. wie zeitintensiv sind diese dann? und Entscheidungen bezüglich Heizsystem etc kann man noch so spät treffen? Ich dachte, dass viele Dinge bei der Einreichung schon fixiert sein müssen bzw. auch beim Auftrag an die Baufirma. |
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Gerne. Das meinte ich auch mit Budget müsst ihr selber aufstellen. Aber das hast du dich auch beantwortet, dann nimm nicht wie viel kannst du dir leisten sondern wie viel willst du dir monatlich leisten. Ergebnis ist das gleiche - machst du das ehrlich kommst du auf dein Budget. Anbieter will ich dir keinen empfehlen. Das muss jeder anhand seiner Wünsche selber entscheiden. Mithilfe Rohbau: Die Mithilfe von 5-6 Leuten bei einem Ziegelrohbau spart massiv. Ziegel anpacken, schneiden, mischen etc.. Beim Dachstuhl und Dach wirds dann schon weniger. Ne Heizsystem muss natürlich beim GU bereits gemacht werden |
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Ich kann auch einen Besuch in der blauen Lagune empfehlen. Unsere Nachbarin hat mit Marles gebaut, das wirkt auf den ersten Blick alles recht vernünftig und war auch kostentechnisch im Rahmen. Die sind auch in der blauen Lagune. Zum Thema Kosten: was man auch berücksichtigen muss, wenn man zur Miete wohnt: die Mieten werden weiter steigen, und nachdem es Wohnungsmangel gibt und auch die Neuerrichtungen massiv zurückgegangen sind, werden sie m.E. stärker als die Inflation steigen. Wenn du Eigentum hast, hast du den Status Quo der Inlfation eingefroren - dafür zahlst eben Zinsen und Unterhalt. Das soll jetzt kein Miete vs. Eigentum-Thread werden, aber mir hat das zumindest einen etwas anderen Blickwinkel gegeben. Dazu kommt: willst du zukünftig alle 3-5 Jahre umziehen oder dich vom Vermieter "erpressen" lassen mit einem neuen Vertrag? Unsere Wohnung würde bei Neuabschluss jetzt 20% mehr kosten, als wir heute zahlen - trotz jährlicher Anpassung basierend auf dem Index. |
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Ich würde keinen GU nehmen, weil du dann an den gebunden bist. Lieber kleinere, spezialisierte Firmen, die 1. genau wissen was sie tun und 2. ihre Sache machen und dann wieder weg sind. Wenn beim GU am Anfang irgendwas nicht passt, hängt dir das bis zum Schluss nach. Was ich als Anfänger wieder machen würde: Holzriegel als FTH FTH [Fertigteilhaus]. Das Haus steht dann einfach in 2-3 Tagen und ist dicht. Da kannst du beim "Rohbau" nicht viel mithelfen, aber es geht schnell und du hast keine zeitbedingten Probleme und musst dich um viele Details nicht kümmern. In gewisser Weise ist das dann ein GU (mit entsprechenden Mehrkosten als bei Einzelvergabe von Rohbau, Fenstern, Dach, ...), aber bei den Dichtheitsthemen war mir das beim ersten Haus lieber, wenn die aus einer Hand kommen. Und zu deinen direkten Fragen: Für mich ist Holzriegel unangefochten die Nr. 1, weil praktisch die ganze Wand aus Dämmung besteht. Und der Innenausbau ist sehr angenehm, weil wenig Staub anfällt und man sehr flexibel Dinge befestigen kann. Möglichst gut. Mineralwolle (klassisch), Holzfaser oder Zellulose. Bestenfalls SWWP mit RGK RGK [Ringgrabenkollektor] oder TB. Eine LWWP LWWP [Luft-Wasser-Würmepumpe] würde ich vermeiden, vor allem in Hinblick auf die scheinbar gehäuften Abtauprobleme im aktuellen Winter. Unbedingt! Dazu gibts eh haufenweise Threads. Wenns ein Massivhaus wird, ja. Eventuell kann man auch im Holzbau eine Innenwand aus Beton machen und die aktivieren. Exotischer wäre eine aktivierte Bodenplatte, die dann direkt mit dem fertigen Boden (ohne Estrich) belegt wird. Wenn Holzhaus und BKA BKA [Betonkernaktivierung] nicht möglich, über Trockenbau-Deckenheizung (und -kühlung) nachdenken. Alle Gewerke und deren Übergänge planen (mit Forumshilfe und teilweise Unterstützung für die Auslegung der Heizung und KWL KWL [Kontrollierte Wohnraumlüftung]). Damit seid ihr eh mal gut beschäftigt. Die Umsetzung ist dann rein physisch schon so einfach, dass man die an dem Punkt auch gleich selber machen könnte. Dauert aber natürlich länger und ihr habt ja einen straffen Zeitplan. RGK und FBH FBH [Fußbodenheizung] verlegen sind klassische DIY-Arbeiten, weil man da kaum Einarbeitungszeit braucht. Hab gerade noch den originalen Zeitplan von unserer Hausbaufirma ausgegraben. Wenn wir alles an sie vergeben hätten, wären vom Erstgespräch für die Entwurfsplanung bis zum Einzug 13 Monate vergangen. Davon knapp über 3 Monate Planung bis zur Einreichung, rund 2 Monate Detailplanung und Angebote für Fundament und Innenausbau einholen, 2 Monate Erdarbeiten, Bodenplatte und Vorbereitungen. Nach 7 Monaten haben wir das Haus aufgestellt und mit dem Innenausbau (komplett in Eigenleistung) begonnen. Ab da hat sich der Zeitplan dann seeeehr in die Länge gezogen 😉 |
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Wieso? Wenn's finanziell machbar ist, gibt es nichts schöneres als ein Hanggrundstück! Wichtig ist nur, dass die Straße am unteren Niveau ist und man unten, d.h. im Keller, reingeht. Oben, im Niveau vom Wohnbereich, kann dann der Garten sein. Man kann die Garage so anordnen, dass das begrünte Dach nahtlos in den Garten übergeht. Ich habe genau so gebaut und bin sehr zufrieden mit der Lage! Eine Hanglage ist dann schlecht, wenn die Straße oben ist und man runter ins Haus geht, oder wenn die Straße unten ist und man über eine außenliegende Stiege zum Hauseingang im EG kommt - das sehe ich sehr oft, ich kann nicht verstehen, warum man so baut! Aber das ist - neben dem Geldbeutel - natürlich auch Geschmacksache! Gruß GKap |
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Oder wenns ein Nordhang ist und darüber alles hoch verbaut ist/wird. Das war für uns ein Ausschlussgrund bei einem potenziellen Kandidaten, weil da mindestens 4 Monate im Jahr gar keine Sonne hingekommen wäre. Straße oben fände ich mittlerweile gar nicht mehr so schlecht. Dann kann man auf der anderen Seite durch große Fenster die Aussicht genießen, ohne dass jeder beim Vorbeifahren reinschaut. |
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Grüß dich, ich finde eine Hanglage super, speziell wenn die Straße oben ist. Ich habe ebenfalls so ein Grundstück und liebe es. Oben Garage, Vorhaus, Wohnessbereich und Terrasse; unten Schlafräume, Hobbyraum, Bad, Technikraum, kleiner Garten, die Gärten sind mit einer flachen Rampe verbunden. Würde immer wieder so bauen. |
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Was sicher an Eigenleistung gut investiert ist, wenn man selbst vergibt und viel kontrolliert. Es hört sich nach wenig Ersparnis und nach wenig Arbeit an, aber das unterschätzt man. Es verlangt viel Zeit und man kann viel Einsparen, wobei billiger wirds dann auf Grund der Individualität (Sonderwünsche/bessere Ausstattung) oft trotzdem nicht. Wichtig wenn man wenig Zeit hat pauschal vergeben, wenn man mitarbeitet nach Stunden. Im Prinzip kann man beim Hausbauen viele Dinge selbst machen, aber dann dauert das Hausbauen von Baubeginn bis Einzug eher 2-3 Jahre. Also bei dem knappen Zeitrahmen bleibt dann eher der Generalunternehmer mit Fertigteilhaus übrig, einzelne Gewerke (z.b. Heizung, Lüftung) kann man oft trotzdem selbst vergeben wenn man dies vor Unterzeichnung raus nimmt. Ach ja Hanghäuser finde ich auch sehr toll, wenn die Ausrichtung passt also Fenster in den Garten sollten Süd bis West sein, Nord bis Ost gefällt mir weniger. Obs ein Nordhang oder Südhang ist und die Straße oben oder unten verläuft ist eher zweitrangig. Ach ja und die letzten 3 Jahre waren nicht lustig zum Hausbauen, dieses Jahr könnte besser werden, schaun wir mal. |
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Nachdem auf das noch keiner wirklich eingegangen ist: Einzugsfertig würd ich als absolute Untergrenze wohl um die 600-650k ansetzen. Diese Kostenschätzungen sind immer schwer. Allein bei Bodenbelägen, Beleuchtung und Küche können das gleich mal Unterschiede von 50-100k sein. Außenanlagen werde auch oft unterschätzt - uns ist es nicht anders ergangen. Das ist prinzipiell kein Problem, wenn man in der Lage ist, diese Kosten über die nächsten Jahre aus dem laufenden Einkommen zu decken und sich damit abfindet, dass man die ersten Jahre Garten, Terrasse etc. lebt. Ich würde auch den Eigenleistungsanteil mit 3(?) Kinder eher vorsichtig ansetzen. Meine sehr grobe Kostenaufstellung für unser Projekt (200 m² WNF, Grundstück absolut flach.)
Kleinkram ist in dieser Aufstellung nicht erfasst. Meine Hornbach Rechnungen will ich ehrlicherweise nicht summieren. Mit PV und Gründach landen wir wohl fix und fertig irgendwo zwischen 750-800k. Eigenleistung würd ich bei uns als mittelmäßig hoch einschätzen. Innenausbau haben wir komplett machen lassen, Haustechnik haben wir wiederum den Großteil selber gemacht. |
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das würde ich auch sagen. Da muss man aber Ausstattungsmäßig bei 180m2 wirklich sehr nah am unteren Ende bleiben. Und was wirklich zählt ist der Begriff "Einzugsfertig". Und dabei sollte man ehrlich zu sich sein und sich überlegen, was man alles in seinem Haus haben will und braucht, damit man einziehen kann/will. Es gibt hier eine riesen Bandbreite an individuellen Vorlieben, Bedürfnissen und Anforderungen(Man kann für ein Haus dieser Größe Fenster um 40k oder auch 140k einbauen). Allzu viel Eigenleistung ist bei diesem zeitlichen Rahmen und der Familiensituation meines Erachtens nicht realistisch. Außer es gibt genügend Verwandte/Freunde die genügend Zeit UND Baustellenerfahrung haben. Es gibt nicht allzu viele Tätigkeiten für Personen, denen man zuerst das richtige Ende vom Hammer zeigen muss. Ist etwas scherzhaft formuliert aber durchaus ernst gemeint. Und man sollte zwischen Baustelle und Job auf keinen Fall die Familie zu kurz kommen lassen - nicht dass man am Ende ohne Familie und evtl auch ohne Haus dasteht. |
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Kann das gerne ergänzen - dann kannst du dir eine Mitte bilden (rechts meine Werte): 240m², gebaut ab Anfang 2025, sehr hochwertiger Bau (va. Innen):
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