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jetzt mal abgesehen davon, dass im 10Y Fixzinsbereich best case derzeit um die 2,35-2,40% auch möglich sind: |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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klar keine rechtliche Genehmigung. Aber die anderen Punkte: KSV, Leistbarkeit, Bewertung sind doch bereits beim Angebot beurteilt worden (zumindest KSV und Leistbarkeit), oder? |
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KSV vermutlich und Bewertung sicher nicht. |
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das KSV vermutlich bezeiht sich auf vermutlich ja oder vermutlich nicht so wie die Bewertung? Ist es üblich, dass der Kaufpreis VOR Vertragserrichtung am Treuhandkonto des Anwalts zu hinterlegen ist bzw. ist eine Bank damit normalerweise einverstanden? |
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Die Abfrage beim Kreditschutzverband soll klarstellen, ob es aktuell Verbindlichkeiten gibt, die im KSV eingemeldet wurden oder nicht. Wenn es welche gibt, die im Rahmen der Kreditbeantragung auch kommuniziert wurden, dann ist die daraus resultierende monatliche Kreditbelastung ohnehin berücksichtigt. Wenn es Einträge gibt, die nicht kommuniziert wurden (und die auch möglicherweise einem selbst unbekannt sind, weil z.B. Handyanbieter, Versandhandel, etc.), dann gibt es Erklärungsbedarf. Hier ist es nicht unüblich, dass die finanzierende Bank die entsprechende Löschung verlangt. Der Zeitpunkt des Erlages der Kaufpreisvaluta unterliegt der Privatautonomie, heißt: das machen sich Käufer und Verkäufer aus. Die Bank hat damit nichts zu tun. Diese forumuliert anhand des Kaufvertrages den Kreditvertrag und schickt die Treuhandvereinbarung an den Treuhänder/Kaufvertragserrichter, der sich verkürzt formuliert darin verpflichtet, den Kaufpreis vom Treuhandkonto an den Verkäufer zu überweisen, die Steuern und Gebühren abzuführen und das Grundbuchsgesuch für die Eintragung des Eigentumsrechtes und die Eintragung des Pfandrechtes für die Bank durchzuführen. Dass die Kaufpreisvaluta vor der Vertragserrichtung auf dem Treuhandkonto erliegt, kommt in meiner Wahrnehmung kaum vor. Für die Bank ist das aber insofern ein Problem, als sie ohne Kaufvertragsentwurf keinen Kreditvertrag (der ja u.a. Voraussetzung für die Auszahlung ist) erstellen kann. Daher: für Fremdfinanziererende ist das ein Problem. |
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Danke für die rasche Antwort. Da das Angebot laut Makler nicht verändert werden darf, heißt dies also, dass ich keine Chance habe oder? Sprich die Abwicklung so nicht möglich ist. |
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gerne Wenn der Verkäufer darauf besteht, dann wirst du hier keine Chance haben. Bzw. wird der Verkäufer generell wenig Chancen haben, sein Objekt zu verkaufen, denn wer überweist den Kaufpreis auf das Treuhandkonto ohne zu wissen, wie der Kaufvertrag aussieht. Gut, passieren kann nicht viel, da es ohne Kreditvertrag und Übergabe kein Grundgeschäft gibt - aber so eine Vorgehensweise ist sehr unüblich. Fremdfinanzierer scheiden da komplett aus. Die Bank benötigt zur Auszahlung im Wesentlichen einen unterfertigten Kreditvertrag (für dessen Erstellung der Kaufvertrag ja Voraussetzung ist) und die beglaubigt unterfertigte Pfandurkunde in ihren Händen (und natürlich das vom Vertragserrichter angenommene Treuhandschreiben). All das ist ohne Kaufvertragsentwurf nicht möglich. |
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| Hallo LiConsult, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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das einzige was es gäbe ist das verbindliche Angebot (welches dann von beiden Parteien gezeichnet würde), indem steht im Prinzip schon der Inhalt ausführlich drinnen, aber es ist kein "Kaufvertrag". Würde ein Kaufvertragsentwurf ausreichen? Also Kaufvertragsentwurf wird erstellt, dann Kreditvertrag und Geld überweisen, dann Kaufvertrag unterschreiben? Oder benötigt die Bank immer zwingend den UNTERSCHRIEBENEN Kaufvertrag? Unter diesen Umständen ist es mir aber sinnvollerweise ja gar nicht möglich dieses verbindliche Angebot zu unterschreiben. |
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Den Kreditvertrag selbst kann man ja getrost auch vor dem Kaufvertrag unterschreiben. Für die Auszahlung jedoch wird es notwendig sein, dass der Kaufvertrag auch unterfertigt ist. Es gibt ja sonst kein Grundgeschäft (= Kauf + Übergabe), für das sich die Bank bereit erklärt hat, zu finanzieren. |
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Wieso wäre das ein Problem für die Bank, da das Geld ja auf einem Treuhandkonto liegen würde? |
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Die Bank müsste das Geld auszahlen (und somit ihrem Teil des Kreditvertrages nachkommen) ohne, dass es ein abgeschlossenes Grundgeschäft (Kauf + Übergabe) gibt. Wieso soll sie das machen? Dass das Geld auf dem Treuhandkonto liegt, ist ein schwacher Trost. Was passiert, wenn der beiderseits unterfertigte Kaufvertrag nie zustandekommt? Dann wird wieder zurücküberwiesen, dann gibt es vielleicht eine Fixzinsbindung, die bankintern abgesichert wird und die Sicherung dann wieder aufgelöst wird, etc. Irrer Aufwand für nichts. |
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Aber mit der Übergabe hat es doch nie zu tun oder? Normal macht man ja den Vertrag, dann fließt bereits Geld auf Treuhand, dann Grundbuch und Übergabe, dann Geld vom Treuhand an Verkäufer. |
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Das Angebot reicht nicht, auch wenn es verbindlich ist. Es fehlen meist wesentliche Vertragsbestandteile, die eben der Kauf- oder Kaufvertragsentwurf beinhaltet. In der Regel reicht dieser, wenn er personalisiert ist. Korrekt. Wichtig ist, dass der Kaufvertragsentwurf bzw. -Entwurf personalisiert ist. Dieser reicht der Bank für die Ausstellung der Kreditverträge, der Kaufvertrag kann auch erst danach unterzeichnet werden. Eine KSV-Abfrage kann nicht ohne gültige Datenschutzerklärung abgefragt werden, worin du im Rahmen der Geschäftsanbahnung das jeweilige Kreditinstitut bevollmächtigst, die jeweiligen Informationen abzurufen. |
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KSV Abfrage sollte möglich gewesen sein, da eine diesbzgl. Erklärung auf dem Formular "Selbstauskunft" gestanden ist. Also im Angebot steht wörtlich, Kaufpreishinterlegung vor Unterfertigung des KV (errichtet kann er also durchaus davor werden). Somit würde dies laut User LiConsult eher nicht gehen, laut User speedcat eher schon? Wenn das beidseits unterschriebene Angebot an sich für den Kredit nicht taugt, weil es im KV noch näher beschrieben wird, wofür gibt es dann überhaupt das Angebot? Eigentlich sollte man ja meinen, dass ein beidseits unterschriebenes Kaufangebot de facto ein KV ist? |
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Normal wird der Kaufvertrag von beiden Vertragsparteien unterfertigt, der Kreditvertrag von Bank und Kunden unterfertigt, dann wartet die Bank, dass sie die Sicherheiten, die sie sich dienen lässt, in ihren Händen hält (vom Kunden beglaubigt unterfertigte Pfandbestellungsurkunde, Gehaltsverpfändung, etc.), die angenommene Treuhandvereinbarung in ihren Händen hält, und dann kann sie auszahlen. Betreffend Übergabe schauen immer mehr Vertragserrichter, dass diese auch stattfindet, denn formaljuristisch ist der Kauf erst nach Vertragsunterfertigung und Übergabe vollständig vollzogen. Ist aber beim konkreten Thema nicht vorrangig. |
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Weil das Kaufanbot, wenn es käufer-(ohne Vorbehalt) und verkäuferseits unterfertigt wurde, einem verbindlichen Vorvertrag entspricht, der zum Abschluss des Hauptvertrages (= Kaufvertrag) verpflichtet. eben nicht |
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Ich bezog mich auf die Ausstellung der Kreditverträge. Für diese reicht auch in der Regel der personalisierte Kauf(vor-)Vertrag. Ob das alle Institute aber so handhaben, weiß ich nicht. Zur Reservierung der Immobilie und zur Fixierung bzw. Aufstellung der Finanzierung. Ab Unterzeichnung des KV unter Einhalltung gesetzlicher Rücktrittsfristen wird es dann verbindlich, wenn es nicht vorher explizit im Angebot bereits festgehalten wurde. EDIT: wie es LiConsult richtig schreibt. Das alles sollte dir aber rechtsverbindlich der Treuhänder, der mit dieser Sache betraut ist (Rechtsanwalt oder der Notar) beauskunften. Ich bin kein Vertragsanwalt. Daher meine Meinung, keine Anspruch auf Richtigkeit. |
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Naja, aber Übergabe und Eintragung ins Grundbuch macht doch jeder erst, wenn das Geld schon am Treuhandkonto eingelangt ist. |
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Zusammengefasst: die Bank hat nach Prüfung meiner Bonität, meiner Eigenmittel und meines frei verfügbaren Monatseinkommens klar signalisiert, dass ein Kredit grundsätzlich ohne Probleme gegeben wird und mir ein passendes Angebot erstellt. Wenn ich nun auf Nummer sicher gehen will, muss ich eine Finanzierungszusage verlangen, diese kann auf Basis der bereits übermittelten Unterlagen (Angebot) und des verbindlichen Angebots, welches ich heute erhalten habe, eingeholt werden, braucht aber Zeit. Problem: Makler wartet evtl. nicht so lange. Wenn die Finanzierungszusage doch noch rechtzeitig kommt, ergibt sich aber ein Problem, weil das Geld nach Vertragserrichtung aber VOR Unterschrift fließen müsste. Falls dies laut Bank doch kein Problem sein würde, müsste sie mir das in der Finanzierungszusage schriftlich bestätigen. Für mich bedeutet dies: selbst wenn die Bank an sich sagt, sie würde mir sehr gerne einen Kredit geben, sollte ich vom verbindlichen Angebot solange die Finger lassen, bis ich von der Bank eine Finanzierungszusage habe (in der auch dieser speziellen Zahlungsmodalität zugestimmt wird). Andernfalls habe ich das Risiko, dass sich die "Katze in den Schwanz beißt" und ich trotz sehr guter Bonität das unterschriebene Angebot nicht erfüllen kann, weil ich dafür zuerst einen unterschriebenen KV bräuchte, den ich aber ohne vorherigen Kredit nicht bekomme. Und ohne Kredit kein KV. Mit Unterschrift am Angebot könnte ich mich somit in Probleme bringen... Nehme an, da würde dann Schadenersatz fällig.. Wenngleich dieser wohl gering wäre, weil andere Käufer nahezu das gleiche bieten würden. Somit wenn überhaupt ein bisserl Schadenersatz und vermutlich die volle Maklergebühr? Für die Zukunft: fremdfinanzierte Immo-Geschäfte nur andenken, wenn Makler genügend Zeit lässt für Finanzierungszusage und das Geld erst nach Unterschrift des KV fällig wird. Somit besser ohne Makler direkt von Privat zu Privat oder so kleine Grundstücke wählen, dass diese rein mit Eigenmittel bestritten werden können. Sehe ich das so grundsätzlich richtig? |
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aso, also Kaufvertragsentwurf ermöglicht Ausstellung des Kreditvertrags, aber nicht die Auszahlung. Dieser erst nach Unterschrift der Kaufvertrags. So hast du das gemeint? |
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ja ja guter Input, nur kann man sich das sehr oft nicht aussuchen, sondern muss sich nach der Decke strecken. |
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