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Das BWG (Bankwesengesetz) schreibt (in verkürzter Form dargestellt) die Trennung zwischen "Markt" und "Marktfolge" vor. Der Markt (= Filiale bzw. jene Einheit, die unmittelbaren Kundenkontakt hat) macht nach der Erstprüfung der Unterlagen das Angebot. Die Marktfolge (= Risikomanagement) hat keinen Kundenkontakt und prüft den Kreditfall ausschließlich anhand der übermittelten Unterlagen und der Übereinstimmung mit den bankinternen bzw. regulatorischen Vorgaben. Es gibt aber auch Banken (z.B. Bank Austria), die ein Angebot erst dann erstellen, wenn dieses bereits risikogenehmigt ist. verständlich, da nur ein verbindliches Kaufanbot ohne Finanzierungsvorbehalt das Papier wert ist auf dem es steht. Wenn ein Finanzierungsvorbehalt drinnen steht, ist nur der Verkäufer an das Kaufanbot (= Vorvertrag zum Kaufvertrag) gebunden, während es sich der Käufer aussuchen kann, ob er nicht doch noch vom Kaufvertrag zurücktritt - die nicht genehmigte Finanzierung muss er ja nicht beweisen. Deswegen ist es diesbezüglich wichtig, ein risikogenehmigtes Finanzierungsoffert zu erwirken, bevor man ein verbindliches Kaufanbot stellt. wenn die Leistbarkeit der restlichen 55-60% gegeben ist, sieht das ja ganz gut aus. |
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das Problem dabei ist nur, dass die Frist für die Angebotsabgabe kürzer sein wird, als es dauert eine verbindliche Finanzierungszusage zu erhalten, daher eben meine Frage ob es realistisch ist, dass ein Kreditangebot dann doch noch von der Bank zurückgezogen wird (sofern man beim Gespräch in der Filiale nichts Verschwiegen hat etc.). Ich gehe ja mal davon aus, dass die Filiale nicht einfach so ein Angebot erstellt ohne näher darüber nachzudenken. Weshalb machen Banken eigentlich diese Angebote bzw. Finanzierungszusagen gratis? Soweit ich verstanden habe kostet dies den Banken ja durchaus auch Geld (und nicht nur Zeit der Mitarbeiter) beispielsweise wenn eine Immobilie als Sicherheit bewertet werden muss usw. |
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ja - das ist realistisch. Wenn der Filialmitarbeiter beispielsweise irgendetwas "anders" interpretiert hat, als es den eigenen bzw. auferlegten Regularien entspricht, oder es betreffend Details zur Bonitätsdarstellung Nachfragen gibt. Rechtsverbindlich ist das Angebot nur dann, wenn darauf auch die Finanzierungszusage erfolgt. Das hängt von der Bank ab. Es gibt Banken, die auf Basis der Erstunterlagen ein Angebot abgeben, um die Zinskondition bankintern mal eine Zeit lang abzusichern (ist in diesen Zeiten ja auch sinnvoll). Dann gibt es Institute, die vorher "informell" eine Abstimmung mit ihrem Risikomanager machen und auf Basis dessen ein noch nicht risikogenehmigtes Offert mit "hoher Wahrscheinlichkeit" der Zusage erstellen. Und es gibt Institute (wie erwähnt z.B. Bank Austria), die ein Offert erst dann erstellen, wenn die Zusage bereits erfolgt ist. Ist alles bankinterne "Politik". |
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Aber wie macht man dies dann in der Praxis? Ohne konkretem Kaufobjekt keine verbindliche Finanzierungszusage, daher wartet man, bis es etwas interessantes gibt, dann fragt man bei der Bank, die brauch aber in Summe 2 Wochen und dann ist aber schon die Angebotsfrist verstrichen. Eine Finanzierungszusage auf "Vorrat" ist ja scheinbar nicht möglich, da es immer auch auf das konkrete Objekt ankommt. Ja, aber ich frage mich trotzdem, weshalb eine Bank eine verbindliche Finanzierungszusage gratis erstellt, da sie ja Kosten damit hat (Bewertung, usw.) |
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Wenn das Objekt von Interesse ist, dann umgehend die Finanzierungszusage (am besten mit einem etwas höheren Finanzierungsbetrag einreichen falls man in eine Konkurrenzsituation gelangt) erwirken. das ist korrekt - der Kreditgeber braucht für die Belehnwertermittlung ein konkretes Objekt verbindlich wird diese erwähnt weit nicht von allen Banken erstellt. Bank Austria erstellt diese wie erwähnt verbindlich. |
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das bedeutet, dass einige Banken ohnehin keine Finanzierungszusage gratis erstellen? Aber wie soll man dann bei Grundstücken mitbieten, wenn man einerseits für eine verbindliche Zusage bereits etwas zahlen müsste, andererseits ja aufgrund der anderen Mitbieter ein tatsächlicher Zuschlag eher unwahrscheinlich als wahrscheinlich ist. Irgendwie kommt mir das komisch vor, man müsste ja dann jedesmal etwas zahlen, ohne erfolgreich zu sein. Oder verlassen sich in der Praxis die meisten auf ein unverbindliches Kreditangebot? Es ist natürlich eine ganz andere Situation, wenn man sich mit einem Verkäufer über ein Geschäft geeinigt hat und dann noch die Finanzierung klärt, aber im obigen Beispiel läuft es ja immer so, das Makler ein Geschäft anbieten und binnen kürzester Zeit eine definitive Zusage wollen. Meinen Einwand, dass die anderen ja auch seriöser Weise eine verbindliche Bankzusage abwarten müssten, wurde "weggewischt" mit dem Argument, dass da auch einige dabei sind, die ohne Kredit zahlen würden. |
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Ich kenne (noch) keine Bank, die für eine Finanzierungszusage etwas verrechnet. Jede Bank tritt diesbezüglich stets gratis in Vorleistung. Wenn der Kunde dann aus irgendeinem Grund nicht unterschreibt, bleibt diese auf ihren internen Kosten sitzen. einigen kann man sich nur dann, wenn man seinen Teil der Vertragsvereinbarung auch definitiv erfüllen kann. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte im kreditfinanzierten Fall der Käufer daher VOR der Einigung mittels Kaufanbot zuerst die Finanzierung sichern. Wenn die Rahmenbedigungen für die Finanzierung derart komfortabel sind, dass die Zusage faktisch nur eine Formsache ist, dann kann man sich auch aus dem Fenster lehnen. Ein Restrisiko bleibt trotzdem. klar, weil er dem Verkäufer ebenfalls in der Pflicht steht. das stimmt auch - gibt es immer wieder und ist keine Seltenheit. Der Makler ist verpflichtet, dem Verkäufer die Interessentenlage zu dokumentieren und falls Kaufanbote erfolgen, diese vorzulegen. Der Verkäufer entscheidet, welches Kaufanbot er gegenzeichnet, um das Kaufanbot dann für beide Seiten verbindlich zu machen. |
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Danke mal für die vielen Infos. Ist es auch banküblich, dass man allgemein sagt, man möchte in den nächsten Monaten ein Grundstück kaufen und die Bank soll mal alles (abgesehen vom konkretem Objekt) prüfen, damit es im Fall des Falles dann schnell geht? |
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gerne Die Bank benötigt für die Kreditprüfung jedenfalls ein Kaufobjekt, da dieses bewertet wird (Belehnwertermittlung) und damit ursächlichen Einfluss auf die Kondition hat. Ohne Objekt gibt es auch kein Angebot. Was du aber machen kannst ist, dass du beim nächsten Kaufobjekt den kompletten Prozess startest und die Banken (falls ein Vergleich gewünscht ist) beauftragst. Wenn es dann mit dem konkreten Objekt nichts werden sollte, dann haben diese schon mal zumindest die Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeit geprüft. Falls es dann doch ein anderes Objekt wird, dann müsste nur mehr dieses geprüft werden. Das alles setzt aber auch voraus, dass es sich um mehr oder weniger denselben Finanzierungsbedarf handelt und die Zeitspanne nicht zu lange ausgedehnt wird, sonst müssen die Einkommensunterlagen wieder upgedated werden. |
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Bringt nicht viel, wenn - es nicht ein preislich vergleichbares Objekt/Grunstück ist - die Finanzierung länger als drei Monate in der Zukunft liegt (generelle Finanzierungszusage) - verschiedene Parameter (Wegfall des Einkommens, Jobwechsel mit Befristung) Die BA macht das meiner Meinung nach richtig: alle Unterlagen sichten, Objekt bewerten, generelle Finanzierungs-Genehmigung und Konditionengenehmigung erteilen. So hat der Kreditkunde eine defintive Zusage - und kein unverbindliches Angebot, mit dem er nichts anfangen kann. |
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-preislich vergleichbare Objekte wären es schon, allenfalls sogar billiger. Alles im selben Ort oder unmittelbaren Nachbarort, auch ziemlich einheitliche Lage -länger als 3 Monate könnte schon durchaus sein -sonstige Parameter bleiben ziemlich konstant oder werden über die Zeit sogar besser (Vertragsbediensteter, Biennalsprung) Aber wie oft macht die BA das dann? Sprich wenn ich alle 2 Monate mit einem neuen Objekt komme... |
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Dann geht es. Bei einem Grundstück sogar relativ schnell und leicht, weil es nicht viel zu bewerten gibt😊 Dann müssen zumindest aktuelle Gehaltszettel und eine aktuelle Datenschutzerklärung beigebracht werden. sehr gut, das passt. Da gibt' s keine Zahl zu nennen. Beim dritten, vierten Mal möchte zumindest ich (wenn der Kunde das an einen Vermittler auslagert) dann schon gerne mal ein Ergebnis.🙃 |
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Hat die Bank bei einem typischen Hypothekarkredit ein vorzeitiges Kündigungsrecht, selbst wenn der Kreditnehmer alle Pflichten erfüllt? Sprich kann die Bank einen Fixzinskredit kündigen, weil beispielsweise das aktuelle Zinsniveau in 3 Jahren deutlich darüber liegt und es für die Bank somit ein Verlustgeschäft ist? |
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Nein, die Gründe für Kündigung und Fälligstellung sind klar determiniert (z.B. Terminsverlust). Das Aufkündigen eines Kredites nur aus Gründen der Zinsentwicklung ist darin nicht enthalten. Banken können ihr diesbezügliches Zinsänderungsrisiko sowohl bei Verbindlichkeiten (= Einlagen) sowie auch Forderungen (= Kredite) jederzeit an dem Markt weitergeben, sodass es eben kein Verlustgeschäft ist - beispielsweise mittels SWAP-Vereinbarungen. Hier kommt das jeweils bankeigene Treasury ins Spiel. |
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Auch von meiner Seite ein nein. Der Fixzins wird ja zu den bei Abschluss gültigen SWAP-Sätzen festgelegt und bleibt für die vereinbarten Laufzeit unverändert. |
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Ok, danke. Habe dunkel in Erinnerung das zumindest früher Fälle in den Medien waren, wo Banken "einfach so" den Kredit fällig gestellt haben, obwohl Kunde die Rate gezahlt hat. |
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Habe nun ein unverbindliches Angebot einer Bank mit Fixzinssatz auf 10 Jahre 2,6% (effektiv 3,17%). Wie ist dies zu bewerten? |
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Guter Zinssatz, Gesamtlaufzeit? |
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Gesamtlaufzeit 10 Jahre. Kann man grundsätzlich davon ausgehen, wenn die Bank als unverbindliches Angebot einen sehr guten Zinssatz bietet, dass unter normalen Umständen nicht zu befürchten ist, dass es dann doch von höherer Stelle abgelehnt wird ( also der Kredit als Ganzes). Somit der gute Zinssatz auch ohne verbindliche Finanzierungszusage für sich spricht, somit maximal bei noch genauerer Prüfung der Zinssatz etwas höher wird. |
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Wenn keine Leichen im Keller sind (z.B. KSV-Eintragung Fälligstellung), die Leistbarkeit gegeben ist, die Bewertung passt (sprich die Liegenschaft nicht in der Pampas wohnt), dann ist davon auszugehen, korrekt. Aber das ist noch keine Genehmigung und muss ganz klar kommuniziert sein. |
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jetzt mal abgesehen davon, dass im 10Y Fixzinsbereich best case derzeit um die 2,35-2,40% auch möglich sind: |
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