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Wenn es von 1970 ist und noch keine Sanierung gemacht wurde, hast du dir etwas vorgenommen. In Summe wird das häufig eine Entkernung. Dazu kommen für die Vermietung auch noch andere Themen dazu: • Zugangssituation zu den Wohnungen: Stiegen, Klingeln, ... • Technikraum (auch wieder Zugänglichkeit) • Schallschutz (70er Bauten sind häufig sehr hellhörig) • entsprechend Parkplätze • Winterräumdienst und Sommergartenpflege fallen ev. auch in die Vermieteraufgaben und sollten einfach durchführbar (und vergebbar) sein. Bei Mietwohnungen setzt man normalerweise auf robuste Ausführungen und wenig Schnickschnack, außer du hast etwas Spezielleres vor.
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Die Frage ist wo man aufhört. Meine Meinung nach Pflicht ist: -) Dachdichtheit (früher sehr oft Welleternit, dass wird nach 50 Jahren meist porös) -) Feuchteschäden -) Sanitärinstallation (Leitungen sind nach der Zeit kaputt) -) Heizung je nach Zustand -) E-Installation ergänzen (früher war oft 1 Lichtschalter+ 1 Steckdose pro Raum Standard) -) Zählerkasten noch aus Holz mit Schraubsicherung?, dann tauschen sehr empfehlenswert: -) Fenster -) thermische Sanierung optische Aufwertung (zum Vermieten würde ich hier auf robuste Qualität achten, aber nicht unbedingt z.B. die allerteuersten Designerfliesen): -) Türen -) Bodenbeläge -) Ausmalen
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Danke für Eure Rückmeldungen! Momentan werden wir insbesondere hinsichtlich der Heizung von den Handwerkern "gechallenged": - FBH: hier bekommen wir die Rückmeldung, dass für Vermietungen nicht optimal sei (Trägheit des Systems, Kostenaufwand). Ohne FBH FBH [Fußbodenheizung] würde RGK RGK [Ringgrabenkollektor] aber keinen Sinn machen. - WP generell: Hier wird gesagt, dass diese wartungsintensiver sei und bei "Fehlanwendungen" bei Mietern störanfällig. Was meint ihr dazu? Das Problem dürfte sich ja bei RGK RGK [Ringgrabenkollektor] bei Althäusern häufig stellen. |
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Was soll bei einer Wärmepumpe gross Fehlanwendung sein? Er stellt eine Zieltemp ein und fertig. Auch gibt es kaum was wartungsärmeres als eine Wärmepumpe (Heizstab vlt ;)). Bezüglich FBH FBH [Fußbodenheizung] musst halt wegen der Tragfähigkeit der Decken auch schauen, und Gesamtaufbauhöhe dass es sich mit den Raumhöhen, Treppenstufen etc. dann auch ausgeht. |
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Bist du dir sicher, dass sich dein Invest rechnen wird? Bei so einem Projekt muss man extrem auspassen, dass es nicht zu einem Verlustgeschäft wird. |
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Hätte weiß-matte 60x30er-Wandfliesen genommen und alles sehr neutral und weniger individuell gemacht. Hätte keine Möbelwaschtische, sondern normale Porzellan-Waschbecken eingebaut. Es wären alle Wohnflächen (bis auf beflieste Flur und Küche) mit Klick-Eichenparkett ausgestattet. Pro Wohneinheit hätte ich eine Revisionstür mit Sub-Zählerplätze für Warm/Kaltwasser eingebaut, auch eiegene FBH FBH [Fußbodenheizung]-Verteiler pro Wohnung mit Wärmemengenzähler-Plätze.
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Stimmt sehr. Was mich ein bisschen optimistischer stimmt (und auch für andere in der Situation vll interessant ist): Steuerlich ist Sanieren und Vermieten viel interessanter als eine "Anlegerwohnung" -> Instandsetzung wird auf 15 Jahre abgeschrieben, Kauf auf 67 Jahre. Mit Inflation kann man sich dann ja ausrechnen, was dann noch übrig bleibt... |
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Ich würde den Mietern so gut wie keine Eingriffsmöglichkeit in das System geben, d.h. Raumtemperatur zwischen 21-24°C und fertig. Absenkungen bringen sowieso bei sanierten Bauten kaum Einsparung. Bei 2 Wohnungen würde ich auf die Wärmemengenzähler verzichten und die Heizkosten einfach durch 2 teilen (falls das mietrechtskonform ist!) Der Wärmebedarf hängt deutlich stärker von der Lage der Wohnungen ab als von der individuell eingestellten Raumtemperatur und das untere Stockwerk heizt auch immer das darüberliegende, also ist die Sache mit dem Wärmemengenzähler eher ungerechter als die einfache Aufteilung. Kein Mieter wird sich beschweren, wenn die Raumtemperatur einfach immer passt. Dass es im Schlafzimmer keine 15°C haben wird und wenn es die hat, weil er dauergelüftet hat, es lange nicht mehr warm wird, muss man ihm vielleicht vor der Vertragsabschließung sagen. Den Installateur muss man da sicher zur Einfachheit drängen und einen guten zu finden, ist sowieso eine Herausforderung, wenn man der Statistik in diesem Forum glauben darf |
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Wenn man Instandsetzung (15J Abschreibung) statt Herstellungsaufwand (66 J Abschreibung) bei Wohngebäuden ansetzen will, darf es keine Entkernung sein und keine Veränderung von Substanz-Bestand. Es darf nur Substanz wieder so renoviert und aufgebaut werden wie diese ist. Sobald Trennwände versetzt werden, gilt alles was in dieser zeitlich zusammenhängenden Sanierung passiert schon als Herstellungsaufwand, genauso auch wenn Wohnraum vergrößert wird (zB Dachausbau usw.). Auch wenn ein Großteil des Hauses gleichzeitig saniert wird, ist das so. Instand setzen kann man nur was da ist und nicht was man neu haben will. |
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Bei WP WP [Wärmepumpe] in Vermietobjekten sehe ich eher das Problem, die (in D) geforderten 60°C WW WW [Warmwasser]-Temperatur mit halbwegs vernünftiger Effizienz zu erzeugen. Ist das in A auch so mit den 60°C? Ansonsten ist ein Haus aus den 60ern energetisch nach heutigem Stand ein Totalschaden und muss eigentlich komplett saniert werden, also: • Fenster neu • Außenwanddämmung • Dach neu Dazu kommt meist eine veraltete und verkalkte Wasser- und Sanitärinstallation mit angerosteten Zinkleitungen. Auch die Elektrik entspricht vermutlich nicht mehr dem Stand, der eine Neuvermietung zulässt, Stichwort FI für alle Steckdosen und Bäder. Unter Umständen ist die Elektrik noch als Nullung ausgeführt, was auch nicht mehr zulässig ist. Ich habe 1997 mein Elterhaus von 1965 saniert und schon zu dieser Zeit war das eine riesen Baustelle mit den obigen Punkten. 30er-Wände mit miesem U-Wert, praktisch nicht vorhandene Dachisoliert ohne Unterdach oder Einbretterung usw. usw. Wenn man das vernünftig und nach Stand der Technik macht, ist das wie eine Neubau ohne neuen Rohbau 😉 Da ist die Heizung das kleinste Problem. |
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Ich möchte nicht rechthaberisch sein, aber das stimmt mE so nicht. Siehe Einkommensteuerrichtlinien 2000: (Hier auch Beispiele: https://findok.bmf.gv.at/findok?execution=e100000s1&segmentId=01dcb6b4-23b1-4e3d-9955-29ca59b6fa67) Nr. 6460: Instandsetzungsaufwand ist jener Aufwand, der • zwar nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehört, aber • allein oder zusammen mit einem Herstellungsaufwand • den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöht oder • die Nutzungsdauer wesentlich verlängert. Nr. 6466: Herstellungsaufwand liegt bei jeder Änderung der Wesensart des Gebäudes vor. Schluss: Jede Sanierung, die die Wesensart des Gebäudes nicht verändert, aber den Wert wesentlich erhöht, ist eine Instandsetzung und somit auf 15 Jahre abzuschreiben. Dazu kommt, dass bei Baumaßnahmen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand getrennt werden müssen, wenn der Erhaltungsaufwand nicht vom Herstellungsaufwand bedingt ist. (Im Gegensatz zum Sanieren ist das mein Gewerk 😁, was nicht heißt, dass ich mich nicht irren kann) |
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Ganz naiv hätte ich da an zwei dezentrale Elektro-Boiler gedacht.... Generell ist mir klar, dass hier eine Generalsanierung notwendig ist - alle Leitungen neu, neue Fenster, neues Dach, thermische Sanierung... es könnte sich dennoch auszahlen, da die Gegend recht aufstrebend ist. Vieles davon ergibt sich aber rechts zwangsläufig; die Heizung ist einer der wenigen Sachen, wo es wirklich noch "Spielraum" gibt... Weiterhin bin ich über Eure Einschätzung zu RGK RGK [Ringgrabenkollektor] + FBH im Vermietungskontext dankbar! |
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