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Achtung Korrektur zur letzten Frage: Ist eine Vollsanierung bei 130qm in teuren Baugegenden mit 300.000€ realisitisch? |
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Das wird individuell sehr verschieden sein. Mit Asbest bei Kanalrohren und am Dach musst du rechnen. Formaldehydbelastete Spanplatten gab es auch in den 90er noch, die gasen jedoch auf Dauer aus und wenn du sie nicht bearbeitest, ist die Gefahr relativ gering. In jedem Fall ist eine fachfrauliche Entsorgung empfehlenswert. Der Makler hat keinen Grund dir eine ev. höhere Summe zu nennen, weil das die Verkaufschancen senken wird. Du wirst nicht umhinkommen die einzelnen Positionen anbieten zu lassen. Mein saniertes Haus ist von 1972, ich arbeite seit gut 15Jahren nahezu vollständig in Eigenleistung daran, trotzdem hab' ich gut 100.000€ bereits versenkt. Eigentlich sind fast alle Innenausbauten nach 50 Jahren am Ende ihres Lebens angekommen: Fenster, Fassade (Dämmung), Heizung, Wasserleitungen, Dach samt Rinnen und Verwahrungen (in den meisten Fällen), je nach Heizsystem auch die Wärmeverteilung, meist auch die Böden. Die Nassräume kommen, wenn nicht jetzt, so doch in ein paar Jahren. Die Frage ist warum die Terrasse dicht sein muss. Ist darunter ein Raum? Wenn ja, dann kommt es sehr darauf an, was da sonst noch alles anfällt. Belag abtragen, alte Abdichtung abtragen, Dämmung, Anschlüsse an Türen neu herstellen, Abdichtung neu verlegen und dann der neue Belag. Oft reicht die Aufbauhöhe für eine moderen Ausstattung (Dämmung) nicht aus. Alleine die Materialkosten können >100€/m² ausmachen, wenn man das alles machen lässt ev. nochmal soviel oben drauf. Mit 2500€/m² bauen manche Leute neue Häuser, derzeit eher nicht. Bei einer Sanierung ist die Beurteilung der Substanz essentiell. Ohne einen Sachkundingen vor Ort hast du keine Chance da eine Beurteilung hinzubekommen. Meine Auswahlkritieren für den Kauf meines Hauses waren: trocken, nicht verbastelt (d.h. Originalzustand), solider Bau zu seiner Zeit, besondere Lage (die man für einen Neubau nicht leicht bekommt), viel Grund (weil bebaut günstiger). |
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Vielen Dank taliesin für das Schildern deiner Erfahrungen und deine Einschätzungen! Ärgerlich, ich habe viele wichtige Infos vor lauter Aufregung nicht angegeben.... • Das Dach würden wir in den nächsten zehn Jahren neu machen, weil es wahrscheinlich nicht gut gedämmt ist und die Gegend sehr viel Sonne hat. Musst du auch das Dach neu machen? Wie viel kostet das ungefähr ein asbestbelastetes Dach abtragen und neu machen zu lassen? • Muss man bzw. sollte man mit Asbest belastete Kanalrohre neu machen? • Spanplatten sind wo verbaut? In der Küche und anderen Kastl oder auch im Boden und in den Wänden bzw. Decken? Die Fenster, Türen und das Badezimmer wurden in den letzen 15 Jahren erneuert. In Tirol reichen 2500€/qm für einen Neubau nie, das wissen wir leider aus eigener Erfahrung. Lautet die Rechnung Kosten Vollsanierung bzw. Kernsanierung = Kosten Neubau? Da hast du natürlich recht, der Makler will ja möglichst gut verkaufen. Der Makler hat uns den Schadensbericht der von den Verkäufern beauftragten Fachfirma (Wasserschadensanierung, Spezialabdichtung, wir kennen die Firma, die sind gut) übermittelt: • "Deutlich sichtbarer Wasserschaden am Mauerwerk im Keller und Stiegenhaus und erhöhte Feuchtigkeitsmesswerte festzustellen. Im betroffenen Bereich gibt es keine Druckleitungen, daher dringt vermutlich drückendes Hangwasser in das Gebäude. Um weitere Schäden zu verhindern muss die gesamte Außenwandfläche mittels Sperrputz bzw. Abdichtungsarbeiten versehen werden. Weiters muss auf der Terrasse eine Abdichtung zum Wohnraum erstellt werden um weitere Schäden zu verhindern" Nein, unter der sanierungsbedürftigen 25qm Terrasse ist kein Raum, sie ist in den Hang gebaut und wir nehmen an, dass halt Feuchtigkeit in die Räume dringen könnte. Voll verständlich, deine Auswahlkriterien. Bis auf die Feuchtigkeit trifft hier alles zu. Die Architektur ist zwar 70er, aber echt schön, schörkellos und zeitlos. Nichts wurde herumgemurkst. Lage ist genial! Sonnig, Aussicht ein Traum und trotzdem zentral. Darum juckt es uns ja so... |
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| Hallo raferl, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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Mein Dach ist mit Betondachsteinen gedeckt, also kein Asbest. Wenn du Welleternit am Dach hast, dann zahlst du dafür die Entsorgungskosten, die etwas höher sind und sehr bundeslandabhängig. Der fachgerechte Rückbau wird in unserer Gegend extrem vernachlässigt, da werden die Platten vom Dach geworfen, dass es keine Freude ist. Beim Dach kommt es drauf an, ob der der Dachstuhl noch in Ordnung ist und ob er schon zugebrettelt ist, ob du eine Aufsparrendämmung brauchst oder ob sich das untersparren ausgeht. Also wieder 1000 Wenns. Mein Dach wird 2x im Jahr begangen und ev. gebrochene Schindeln getauscht, das mache ich seit fast 20 Jahren so und noch sieht alles in Ordnung aus. Nicht wenn sie noch funktionieren, meine waren nach gut 40 Jahren undicht. Ich habe die selber, ohne Schnittarbeiten ausgebaut, um ja jeden Staub zu vermeiden. Der Austausch kommt sicher, wenn nicht jetzt, dann innerhalb der nächsten 10 Jahre. Ich würde die in jedem Fall abschnittsweise bei Renovierungsarbeiten tauschen. Ja theoretisch auch an Zwischenwänden und Sparrenverkleidungen etc., aber wie gesagt, ausgedampft sind sie. D.h. solange keine Änderungen anstehen, ist das relativ unkritisch. Bei Änderungen würde ich sie komplett ersetzen. Wenn du alles machen lässt, bei uns auch nicht. Bei den Fenstern kann es sein, dass man die im Zuge einer Außendämmung wieder erneuern sollte. Die Dämmung wirst du brauchen ... unser Haus hatte einen spezifischen Heizwärmebedarf von 250kWh/m²a als wir eingezogen sind, akt. sind wir bei ca. 45kWh/m²a. Bei 200m² wären das 5000l Öl für aktuell schlappe 4200€. Das Feuchteproblem musst du vorher abklären lassen, es kann sehr schwierig sein so ein Haus dicht zu bekommen. Am Hang können solche Arbeiten auch noch echt nervig sein, bezüglich Zugängigkeit. Du wirst vermutlich: • Aufgraben • Abdichten • Dränungsrohre verlegen • Ablauf sicherstellen (ev. Retention?) • Dämmen • Verfüllen • Anschluss verputzen und abdichten • Beläge wiederherstellen müssen. Preis bekomme ich da keinen dran, weil das muss man gesehen haben. Aus meiner Erfahrung sind solche Sanierungen mit Eigenleistung immer eine gute Investition. Mein Haus hat vor 20 Jahren 210.000€ gekostet, akt. dürfte es so um die 600.000€ wert sein, alleine die Grundstückspreissteigerung hat die Investitionskosten kompensiert. Naja und gewohnt haben wir auch 20 Jahre hier. |
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Lass dich nicht verrückt machen, vermutlich betrifft es nur Eternit-Kanalrohre und Dacheindeckung (falls nicht Ziegel/Betonstein wie auch damals üblich), welche belastet sind. Die Entsorgung ist nicht wesentlich teurer als bei anderen Baumaterialien - davon sollte man die Kaufentscheidung nicht abhängig machen. Den gesamten Asbest-Baumaterialien-Schutt eines solchen Hauses bekommst mit einer 400 EUR-Container-Mulde (Baurestmassen inkl. Asbest) weg. Auch eine alte Ölheizung samt Tank wird von Fachbetrieben unter 1000 EUR abgebaut und entsorgt. Das große Fragezeichen bleibt der Feuchteschaden. Interessant wäre ein schriftliches Sanierungsangebot einer Fachfirma, alles Makler-Geschwurbel ist nicht nennenswert. Wurde da in Vorleistung gegangen mit Probegrabungen, Setzen von Feuchte-Marker an den Innenwänden usw.? Wenn der Keller dauerhaft unbeheizt sein soll, dann ist der Feuchteeintritt evtl. nie ein Problem. In Österreichs Altbau-Stadtgebieten gibt es viele solche Keller, die zwar feucht sind aber substanziell dadurch keinen Schaden nehmen. Wenn es nur leichte Feuchte ist, kann man die auch ohne Abdichten in Griff bekommen, zB mit Kalziumsilikatplatten und kontorllierter Lüftung des Kellers. Ich denke dass Du einfach im schlimmsten Fall die Kosten für rundum aufgraben des Hauses und neu abdichten kalkulieren musst. Wenn das ein Hang-Haus mit darüberliegender STraße ist oder Aufgraben aus anderen Gründen nicht möglich ist, würde ich die Sanierung generell in Frage stellen. Warum zweifelt der Makler an Beständigkeiten von Wänden, ist der Feuchteschaden schon derart groß? Das wichtigste ist die Bausubstanz, wieviel kannst Du davon verwerten? Das hängt einerseits davon ab, wie die jetzige Architektur zu deinen Anforderungen passt und natürlich von der Qualität vom Bestand. Da kann ich Dich bei 70iger-Jahre üblichen Ziegel-Häusern beruhigen. Da wurde schon mit richtigen Misch-Beton statt Stampfbeton im Kellerbereich gearbeitet und die Ziegel von damals waren sogar noch schwerer und in besserer Qualität als man es sich heute beim Bauen leistet, solche Häuser haben guten Schallschutz und ordentliche Statik. Auch sauber mit Dämmstreifen getrennte schwimmende Zement-Estriche waren damals Stand der Technik. Jedoch gilt damals wie heute: Es gab Billig-Pfusch-Ausführungen und auch professionelle Baumeister mit guter Qualität. Es muss jetzt nicht die Profi-Begutachtung sein, aber ich würde mir einen Baumeister holen und das Haus einschätzen lassen, wo die Substanz (Feuchteschäden, Probleme mit Mauerwerk, Statik) sanierungsbedürftig wäre. So ziemlich alles andere kann man immer anpassen und korrigieren. Also keinen Krawattenträger mit viel Papier, sondern einen Praktiker der wirklich überall reinschaut, auch aufs Dach raufkraxelt usw. Zur Heizung: Da kannst Dir überlegen, mit Aussendämmung und den jetzigen dimensionierten Heizkörper auf 55° VL-Temperatur zu kommen, dann geht die Umrüstung auf Wärmepumpe ohne großartigen Austausch der Heizkreise und Verrohrungen. Ich glaube dass die damals in den 70iger-Jahren verschweissten Heizkreise locker hundert Jahre halten, aber garantieren wirds dir keiner. Wenn Du aber aus anderen Gründen an vielen Stellen Installationen und Estrich tauschst, d.h. umfassend sanierst würde ich Richtung FBH FBH [Fußbodenheizung] gehen. Ganz allgemein: Bei Deiner Ausgangslage (kein Zeitdruck, Mietkosten nicht gegeben oder eher egal) und Deinem veranschlagen Budget würde ich richtung Entkernung auf Rohbau und Komplett-Sanierung von Innen nach außen gehen. D.h. Estrich raus, Innenwände und Türbreiten/höhen auf neuen Bodenaufbau und Wunscharchitektur anpassen, Alle Installationen neu, danach Fenstertausch, dann alle Installationsschlitze verputzen, Netzen, Spachteln, Estrich neu einbringen, Dach dämmen (zB mit Sparen/Steinwolle nochmals aufdoppeln nach oben um keinen Raumverlust zu haben, oder mit PUR-Dämmplatten Aufdach-Dämmung machen) und neu Eindecken usw. Ich würde sogar den Kamin rausreißen, weil dieser bei einer WP WP [Wärmepumpe] eine sinnlose Wärmebrücke ist (wobei viele hier eine andere Meinung haben als ich). Wenn man die Gewerke mit einem Sanierungsschritt macht, bekommt man das möglichst wärmebrückenfrei auf Stand der Technik eines Niedrigenergiehaus-Neubaus hin. Wenn man alles getrennt macht (Fenster nicht mit Fassade gleichzeitig, Dach nicht mit Fassade gleichzeitig) hat man viel mehr Kompromisse einzugehen. |
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@taliesin vielen Dank noch einmal fürs Teilen deiner Erfahrungen! @cc9966 vielen Dank für die genauen Schilderungen! Der Makler hat uns den Schadensbericht der von den Verkäufern beauftragten Fachfirma (Wasserschadensanierung, Spezialabdichtung etc.) übermittelt: • "Deutlich sichtbarer Wasserschaden am Mauerwerk im Keller und Stiegenhaus und erhöhte Feuchtigkeitsmesswerte festzustellen. Im betroffenen Bereich gibt es keine Druckleitungen, daher dringt vermutlich drückendes Hangwasser in das Gebäude. Um weitere Schäden zu verhindern muss die gesamte Außenwandfläche mittels Sperrputz bzw. Abdichtungsarbeiten versehen werden. Weiters muss auf der Terrasse eine Abdichtung zum Wohnraum erstellt werden um weitere Schäden zu verhindern" Mündliche Info vom Makler: 400€ pro qm Kosten Die Raumaufteilung ist super so und würden wir auf jeden Fall lassen. Architektonisch gefällt uns das aus. Der Einreichplan von 1978 zeigt den Stempel des Baumeisters/Bauunternehmers. Das scheint eine solide Firme gewesen zu sein. Ja, das ist ein Hang-Haus mit darüberliegenden Straße. Geht das dann kaum bzw. nur mit enormen Kosten? 2019 haben wir Angebote von zwei Bauunternehmen gehabt zwecks Neubau in sehr steiler Hanglage. Kosten pro qm (mit allem drum und dran, nur ohne Innenausbau): 6000-6500€ pro qm. Gibt es da eine ungefähre Regel, z.B. Kernsanierung = Hälfte von Neubaukosten (als Beispiel)? Oder könnten wir auf die gleichen qm-Kosten kommen? |
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Ich dachte jetzt nicht, dass ich mit einem solchen Beispiel einen Volltreffer mache. Wenn das so ist, und da nicht viel Platz dazwischen für sinnvolle Erdarbeiten ist, würde ich die Finger davon lassen. Vielleicht redest mal mit einem Erdbauer darüber. Immerhin würdest Du bei einer Entkernungs-Sanierung nur den Rohbau verwerten wollen und der ist nun selbst mangelhaft und schwer sanierbar. Zudem finde ich den Begrifflichkeit "Wasserschaden" verwirrend, grenzt ja schon an Täuschung. Korrekt ist "mangelhafte Bauwerksabdichtung". Ein "Wasserschaden" impliziert irgend ein Einmal-Ereignis wie einen behebbaren Rohrbruch. Aber hier reden wir von einen Mangel an der schwer zugänglichen Bausubstanz.
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@cc9966 danke für deine Einschätzung! Ja da hast du wohl ins schwarze getroffen... Deine Überlegungen zum "Wasserschaden" sind leicht nachvollziehbar. Genau, wir haben uns überlegt im schlimmsten Fall immer noch den Rohbau stehen zu haben und so Geld gg. Neubau zu sparen (der ja eh nicht möglich ist zwecks fehlender Grundstücke). Wenn aber der Rohbau schon ein Problem darstellt... Wir werden einen Baufachverständigen hinzuziehen - sofern es das Objekt bis dahin überhaupt noch zu kaufen gibt. Vielen Dank noch einmal! Und schönes Wochenende noch 🙂 |
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Ich hätte da auch schon hingewunken ... aber das ist natürlich perfekt am Punkt Wenn du schon so pauschale Preise haben willst (die eigentlich immer falsch sind), dann könnte man bei einem Neubau sagen: 1/3 der Kosten für den Rohbau 1/3 der Kosten für den Ausbau (vom Putz bis zur technischen Installation) 1/3 für das Rundherum (Plan, Anschlusskosten, Garten, ...) Bei der Kernsanierung fällt die Positon 1 aus, ein kleinerer Teil von 2 und 3, dafür kommen die Rückbaukosten dazu. Wenn man also bei der Kernsanierung mit der Hälfte auskommen will, ist das zumindest sportlich und sehr vom Bestand abhängig. |
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Ja das war mir nicht so bewusst...aber klar, da hätte ich schon draufkommen können. Danke auf jeden Fall! |
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