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·gelöst· Fristen Aufschließung NÖ

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11.9. - 15.9.2021
20 Beiträge | 5 Autoren 20
Hallo zusammen, 
ich hoffe hier etwas KnowHow für unsere Situation zu erhalten.

Entsprechend meines Threads zum Baustrom im Elektrotechnik-Bereich,
kämpfen wir derzeit ziemlich um unseren Baustart Anfang November.

Ausgangslage:
Wir haben Ende Jänner ein relativ frisch umgewidmetes Grundstück vom Vorbesitzer (Landwirt) unter Beitritt der Gemeinde gekauft. 

Nebenschauplatz:
Das Grundstück hat 5 Jährigen Bauzwang sowie ein Rückkaufsrecht durch die Gemeinde zu 80% des Preises. 
Beides lt. Notar unausweichlich und für uns grundsätzlich auch okay um Spekulationen zu verhindern. Die Frist für die 5 Jahre beginnt laut Kaufvertrag mit dem Datum der Unterzeichnung. 

Die Gemeinde hat damals darauf hingewiesen, dass ein Baubeginn aber erst ab Frühjahr 2022 möglich sein wird, da es so lange dauern wird bis die Infrastrukur (Kanäle, Wasser, Straßengrundbau und Strom) errichtet sein wird. 
Wir haben auch ein Schreiben erhalten, dass mit Mai begonnen wird Kanäle, Wasser und Straße zu errichten und ab Herbst dann Strom, LWL an der Reihe sind.

Anfangs war das für uns kein Thema, da wir erst mit der Planung, Angeboten etc. gestarten haben. Nun sind wir aber zielstrebig durch gekommen und haben Ende August eingereicht.

Es hat sich nun ergeben, dass uns die beauftragte Baufirma noch Anfang November an die Reihe nehmen könnte, was aus familären Gründen optimal für uns wäre.

Die Tiefbaufirma hat zwar auch Anfang Juni begonnen, die Arbeiten ziehen sich leider relativ zäh dahin und pausieren auch immer wieder für Wochen.
Aber das zumindest diese erste Bauphase bis Ende Oktober fertig sein werden hätten wir uns doch erhofft und deswegen würden wir das Stromthema auch anderweitig lösen.

Die konkrete Frage:
Gibt es eine Frist welche die Gemeinde hier für die Herstellung der Infrastruktur einhalten muss?
Auch die Argumentation, das die 5 Jahre Bauzwang sofort mit Kaufvertrag starten, im gleichen Zug aber auf einen Baustart erst in einem Jahr hingewiesen wird, schwierig.

Vielen dank für eure Infos zu diesem Thema im Voraus

 
 
12.9.2021 (#1)


newHome schrieb: Aber das zumindest diese erste Bauphase bis Ende Oktober fertig sein werden hätten wir uns doch erhofft

Versteh das jetzt nicht ganz: was spricht dagegen, diese erste Bauphase bis Ende Oktober durchzuführen?
12.9.2021 (#2)
Ich sehe das so, dass die Firma seitens Auftraggeber (Gemeinde) keinen Druck/Fertigstellungstermin bekommt und sich das noch deutlich weiter verzögert. 
12.9.2021 (#3)
Vielleicht hat die Gemeinde für heuer das Budget nicht mehr, um alles (aus deiner Sicht unbedingt notwendige) zu bauen?
Wie ist die Straße jetzt beieinander? Kann man sie befahren?
Was sagt deine Baufirma zum Zustand der Straße? Brauchbar? Unbefahrbar?


12.9.2021 (#4)


Karl10 schrieb: was spricht dagegen, diese erste Bauphase bis Ende Oktober durchzuführen?

Du hast das nicht beantwortet! bautech hats daher auch nochmal gefragt: kannst du nicht zufahren? Strom hast du ja gelöst. Also was genau verhindert/behindert jetzt deine "erste Bauphase"??
12.9.2021 (#5)
@Karl10 
Der TE meint mit erster Bauphase wahrscheinlich die Errichtung der Baustraße...
13.9.2021 (#6)
Welches Problem besteht da jetzt?
13.9.2021 (#7)
Imho ist das Problem, dass der TE gar nicht auf seinen Grund kommt wg Ermangelung an Baustraße... vorsichtig behandeln, ist nur meine Einschätzung 
13.9.2021 (#8)
Stimmt, war vl missverständlich ausgedrückt.
Wenn die erste Phase der Infrastrukur bis Mitte/Ende Oktober nicht fertigt ist,
werden wir den Projektstart wohl leider auf Anfang 2022 verschieben müssen

Es ist zwar ein erster Unterbau der Straße vorhanden, aber dieser wird eben zunächst nur vom Tiefbauer benutzt um für den Kanal aufzugraben. Erst wenn dieser drinnen liegt, wird die Straße soweit provisorisch einmal fertiggestellt, dass LKWs diese befahren könnten.

Ein Bugdet-Thema kann ich mir hier eigentlich nicht vorstellen,
die Auschreibungen und Vergabe samt Betrag wurden per Gemeinderatssitzung beschlossen und freigegeben.

Gibt es denn nun irgendwelche Fristen, welche für die Bebaubarkeit eines gegkauften Grundstücks mit Bauzwang eingehalten werden müssen?

Danke!
13.9.2021 (#9)
Hast du schon mal das Gespräch mit der ausführenden Firma des Kanals gesucht? Die kennen ihren Zeitplan am Besten.

Aber was der Bauzwang jetzt mit dem möglicherweise verschobenen Baubeginn zu tun haben soll, erschließt sich mir nicht. Selbst wenn erst im April 2022 begonnen wird, hast du ja noch fast 4 (VIER) Jahre für die Fertigstellung....

Mir fallen da jetzt keine Fristen ein, welche dir helfen könnten.

Dein Bauzwang ist ja ein zivilrechtlicher Vertrag, dort stehen wahrscheinlich keine Fristen drin? (ab wann das Grundstück benutzt werden kann...)
13.9.2021 (#10)
Ja, mit der Firma haben wir bereits geredet, die meinen 3 Wochen hinter deren Zeitplan zu sein
und es nicht schneller geht aus diversen Gründen.
Müssen aber weit mehr als 3 Wochen sein, wenn es gemäß Info der Gemeinde jetzt schon mit Strom/Internet los gehen sollte.

Das Thema Bauzwang hat natürlich hiermit in erster Linie nichts zu tun, ist mir soweit klar.
Finde es nur eine Lose-Lose Situation für uns Häuslbauer, wenn die Frist bereits ab Unterschrift Kaufvertrag zu laufen beginnt, dann aber aus gegebenen Gründen noch über 1 Jahr eben nicht gebaut werden kann.
13.9.2021 (#11)
Ok....hab ich offensichtlich völlig falsch verstanden.


newHome schrieb: Die konkrete Frage:
Gibt es eine Frist welche die Gemeinde hier für die Herstellung der Infrastruktur einhalten muss?

Nein, dafür gibt es meines Wissens keine gesetzliche Frist.


newHome schrieb: Auch die Argumentation, das die 5 Jahre Bauzwang sofort mit Kaufvertrag starten, im gleichen Zug aber auf einen Baustart erst in einem Jahr hingewiesen wird, schwierig.

Naja, dass du jetzt schon zu einem Baubeginn bereit wärest, aber noch nicht beginnen kannst, mag zwar blöd/unangenehm/schwierig für dich sein, aber von einem Konflikt mit der 5-Jahres-Bauzwangfrist bist ja meilenweit entfernt. Bis dahin werden sie Straße/Wasserleitung/Kanal usw. wohl hergestellt haben.

Du hast ja schon klar gesagt, dass der Bauzwang an sich nicht dein Problem ist, denn du wirst/willst ohnehin zeitnah bauen. Ist also kein Thema. Unklar ist mir aber trotzdem das Zustandekommen dieses "Bauzwangs". Du hast ja von Privat gekauft. Was heißt da "unter Beitritt der Gemeinde"?? Bei einem Privatkauf hat die Gemeinde an sich keine Zugriffsmöglichkeit für einen Bauzwang. Hat es da vorher schon was gegeben?


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13.9.2021 (#12)
Ja richtig, wir haben von Privat gekauft, trotzdem war dieser "Beitritt" der Gemeinde hinsichtlich des Bauzwangs/Rückkaufsrecht lt. Rückfrage bei Gemeinde und Notar unumgeänglich.

Da die Gemeinde den angeführten Absatz trotz des Kaufs von Privat drinnen hat,
hat auch der Bürgermeister den Vertrag mit unterschrieben:

Herr XXX und Frau YYY übernehmen gegenüber der Marktgemeinde
ZZZ die Verpflichtung um Baubewilligung eines konsensmäßig zu errichtenden
Wohnhauses anzusuchen und bis 01/2026 mit dem Bau des Wohnhauses zu beginnen.

Zur Sicherung dieser Bauverpflichtung räumen sie im Eigentum des Grundstückes xxxx/xx
der Marktgemeinde ZZZ ein Vorkaufsrecht im Sinne des § 1072 ff ABGB ein.
Herr XXX und Frau YYY haften für das vereinbarte Vorkaufsrecht mit dem
vertragsgegenständlichen Grundstück.
Herr XXX und Frau YYY erteilen ihre ausdrückliche Einwilligung, dass das
Vorkaufsrecht für die Marktgemeinde ZZZ ob der Liegenschaft, in der das Grundstück
xxxx/xx in der Marktgemeinde ZZZ vorgetragen sein wird, eingetragen
werden kann.

Die Marktgemeinde ZZZ nimmt die Einräumung dieses Vorkaufsrechtes an und
verpflichtet sich ihrerseits, bei Beginn der Bautätigkeit zur Errichtung eines konsensmäßigen
Hauptgebäudes eine Urkunde auszustellen, mit der das Vorkaufsrecht im Grundbuch
gelöscht werden kann.

Für den Fall, dass die Käufer den gegenständlichen Bauplatz nicht vereinbarungsgemäß
verbauen oder das Grundstück unverbaut an dritte Personen verkaufen, haben Herr XXX und Frau YYY den gegenständlichen Bauplatz vor dem geplanten Verkauf an dritte
Personen oder bis spätestens 01/2026 um 80% des ursprünglichen Kaufpreises zuzüglich
Wertsicherung auf Basis des Verbraucherpreisindexes 2015 des ÖSTAT anzubieten.
Herr XXX und Frau YYY sichern der Marktgemeinde ZZZ in diesem Fall die lastenfreie
Übertragung des Grundstückes zu.  
13.9.2021 (#13)
Das erklärt die Sache nicht.


newHome schrieb: trotzdem war dieser "Beitritt" der Gemeinde hinsichtlich des Bauzwangs/Rückkaufsrecht lt. Rückfrage bei Gemeinde ..... unumgeänglich.

Versteh ich nicht. Ich kaufe von einem Privaten ein Grundstück. Wozu davor eine "Rückfrage" bei der Gemeinde? Ich kann das natürlich kaufen bzw. einen Kaufvertrag abschließen, ohne dass die Gemeinde irgendetwas davon weiß/erfährt! Und schon gar nicht hat die Gemeinde im Kaufvertrag zwischen 2 Privaten irgendwas zu suchen!! Das scheint mir sehr dubios gelaufen zu sein. 
Oder aber, da hat es schon vorher bei deinem Vorbesitzer was gegeben und du hast halt auf meine Frage nicht geantwortet:


Karl10 schrieb: Hat es da vorher schon was gegeben?

Aber wie auch immer: dass du derzeit mit dem Bau noch nicht beginnen kannst, weil die Infrastruktur (z.B. Zufahrt oder Strom) noch fehlt, steht ja nicht im Widerspruch zum auferlegten Bauzwang. Bis 01/2026 wird die Infrastruktur ja wohl fertig sein.


13.9.2021 (#14)
Alles klar danke, ich denke wir brechen hier ab. 
Meine ursprüngliche Frage ist ja mit "Nein" zu beantworten, es gibt keine Frist,
d.h. die Gemeinde könnte sich wohl auch 4 von 5 Jahren mit der Infrastrukur Zeit lassen,
wir hätten dann ja immer noch 1 (EIN) Jahr Zeit mit dem Bau zu beginnen. 🙃

Nein, da hat es vorher nichts gegeben.
Es wurden in diesem Bereich an die 30 neue Parzellen umgewidmet und verkauft, eine Fläche welche davor im Besitz von 3 verschiedenen Landwirten war. Alle Käufer haben den selben Passus im Vertrag.
Die Grundstücke waren eben nicht ohne Wissen der Gemeinde von Privat zu kaufen, wenn im Vertragsentwurf bereits dieser Passus und am Ende eine Unterschriftszeile für den Bürgermeister drinnen waren. Daher auch die Rückfrage bei der Gemeinde vorab.

Danke und have a nice Day!
13.9.2021 (#15)


newHome schrieb: Meine ursprüngliche Frage ist ja mit "Nein" zu beantworten, es gibt keine Frist

Seh ich auch so, aber meine Frage blieb unbeantwortet: was hält dich vom Baubeginn ab? Ist die Baustraße wirklich dermaßen unbenutzbar, dass es sich mit Oktober nicht beginnen lässt?
13.9.2021 (#16)
Auch wenn schon "gelöst" angegeben wurde, hier noch eine Anmerkung:

Es ist unglaublich, wie sich hier Gemeinden oft ohne rechtliche Grundlage aufspielen (und sei es auch in hehrer Absicht). So wie das geschildert wurde ist das eine völlig ungesetzliche Vorgangsweise und der Herr Notar (vermutlich der Haus- und Hofnotar der Gemeinde) spielt da auch noch mit.
Das könnte man auch ganz anders spielen: A und B gehen zum beliebigen Notar XY und machen dort einen Kaufvertrag über das Grundstück Z. Und das Ganze geht über die Bühne ohne dass die Gemeinde irgendetwas darüber weiß und das war´s. Da kann die Gemeinde ihren Bauzwang und ihr Vorkaufsrecht gleich wieder vergessen.
Im Fall von newHome ist das offensichtlich ein abgekartetes Spiel zwischen Gemeinde und Notar. Warum hat der Notar einen solchen Vertragsentwurf, für den es keinerlei rechtliche Grundlage gibt? Wird sich für den Notar wohl lohnen! Und wie man sieht traut sich offensichtlich keiner, zu einem anderen Notar zu gehen..... 
13.9.2021 (#17)


Karl10 schrieb: Es ist unglaublich, wie sich hier Gemeinden oft ohne rechtliche Grundlage aufspielen (und sei es auch in hehrer Absicht). So wie das geschildert wurde ist das eine völlig ungesetzliche Vorgangsweise

Ungesetzlich ist da sicher nichts, es herrscht das frei Vertragsrecht.


Karl10 schrieb: und der Herr Notar...

....hätte wenig Chancen wenn der Verkäufer nicht zustimmt.

Die genauen Hintergründe kenne ich auch nicht. Aber ich kann mir gut vorstellen, dass die Vorbesitzer einen Vorteil daraus ziehen, wenn sie das vertraglich so mit der Gemeinde vereinbart haben. Wir wissen nicht wer die Parzellierung und die Vermessung, zu welchen Konditionen, übernommen hat. Aber es macht einen riesigen Unterschied ob ein Grundstück zum Acker- oder Bauplatzpreis verkauft werden kann....
14.9.2021 (#18)


Karl10 schrieb: Hat es da vorher schon was gegeben?



newHome schrieb: Nein, da hat es vorher nichts gegeben



Hobbyplaner schrieb: Aber ich kann mir gut vorstellen, dass die Vorbesitzer einen Vorteil daraus ziehen, wenn sie das vertraglich so mit der Gemeinde vereinbart haben.

Die drei Zitate passen irgendwie nicht zusammen 😉
14.9.2021 (#19)
Und? Denkst du ernsthaft weil der Käufer die Verträge zwischen Gemeinde und Verkäufer nicht kennt, dass es keine geben kann?🤔

Müsste man das an die große Glocke hängen?

Was wäre daran so schlimm, wenn die Gemeinde für eine schnelle Herstellung der Infrastruktur sorgt, und die Verkäufer im Gegenzug ihren Beitrag zu einer raschen Bebauung leisten?

Bauplätze mit zugesicherter Erschließung verkaufen sich besser, und bringen höhere Erträge.
15.9.2021 (#20)
Also ich kann nur sagen, dass uns diese beiden Punkte im Kaufvertrag (Bauzwang/Rückkaufsrecht) zwar nicht gefallen haben, aber da wir bekannterweise ja so schnell wie möglich bauen möchten im Endeffekt als für uns unrelevant sehen.

Was hier im Vorhinein zwischen Gemeinde, Landwirt und vl auch Notar vereinbart wurde können wir nur mutmaßen. Ich weiß nur, ich hätte das Grundstück sicher nicht vom Verkäufer über einen anderen Notar und somit ohne Wissen der Gemeinde kaufen können.
Die werden sich schon vor der Umwidmung mit dem Landwirt auf diese Prozedere "geeinigt" haben. So landet die Gemeinde in den Verträgen und der Landwirt verdient einen schönen Patzen durch die Umwidmung vorab.

Die 25 Parzellen wurden auf einen Schlag alle sofort verkauft, 
wenn du dich da querstellst, wird ein anderer Grundstückbesitzer. Ist leider so.
Danke. 


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