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Nein; verstehst du offensichtlich falsch! Auch in deinem Fall b) braucht es eine Zustimmung des Nachbarn, dass er mit dem dokumentierten Grenzverlauf einverstanden ist. Nur dann kann man von einer "unstrittigen" Grenze ausgehen. |
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Ok, aber dann könnte ja der Nachbar eine Einreichung quasi verhindern oder zumindest massiv verzögern, obwohl das Bauprojekt an sich in allen Punkten der BO BO [Bauordnung/Baugesetz] entspricht? Oder kann man die Einreichung schon mal durchführen, bevor die Grenze "unstrittig" ist, da es dabei ja (in den meisten Fällen) wohl nur um cm geht und man dann den Einreichplan noch anpassen kann bzw. einfach passend baut zb wenn die Grenze mehr zu mir wandert, ist der tatsächliche Bau um wenige cm kleiner, als im Einreichplan? |
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Ja! Dann ist das eingereichte Projekt unvollständig, denn dein Einreichplan enthält dann keinen Lageplan, wie er im § 19 abs. 1a NÖ Bauordnung verlangt wird. Die Folge davon müsste laut Gesetz ein Verbesserungsauftrag sein. In diesem gibts eine Frist zur Vorlage der fehlenden Unterlage. Hält man diese Frist nicht ein, dann ist das Bauansuchen zurückzuweisen (Hinweis: ist alles "laut Gesetz", was die Gemeinden in der Praxis machen, ist oft eine andere Geschichte und hat oft mit dem Gesetz nichts zu tun!)
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Wie wäre dann die beste Vorgehensweise, wenn der Nachbar eine solche Taktik einschlägt? Bzw. wie kann man den Nachbarn dann "zwingen"? Würde die Gemeinde in so einem Fall die Frist entsprechend lange ansetzen? Man hätte ja sonst keine realistische Chance die Verbesserung durchzuführen, wenns der Nachbar blockiert. Und die Grenze so zu vermessen, wie sie jetzt derzeit quasi unstritting in Natur ist (Zaun, Gebäudewand des Bestandsgebäudes) ohne Eintrag in den Grenzkataster (und ohne Zustimmung) ist also keine Option? |
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Jede Planung beginnt beim Grundstück!!! Flächenwidmungsplan, Bebauungsplan, Grundgrenzen, Servitute usw. Dann weiß man bereits zu Beginn, worauf man sich einstellen muss. Die Frist dient nicht dazu, Dinge, die es überhaupt noch nicht gibt, erst zu erstellen. Sind also in der Regel so ca. 2 bis max. 3 Wochen. Hatten wir schon in einem anderen Thread. Du hast die 2 Möglichkeiten ja selbst bereits oben angeführt: - das ganze Grundstück in den Grenzkataster oder - eine Grenzvermessung nur für die betroffene Grundgrenze (hat nichts mit Grenzkatatser zu tun, braucht aber - für die Baubehörde - auch die Zustimmung des Grenznachbarn) |
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Bebauungsplan passt, die Grundgrenzen sind aufgrund des bestehenden Zauns bzw. des bestehenden Gebäudes an der Grundgrenze an sich unstrittig, für den Zubau (bestehendes Gebäude wegreißen, neues an diese Stelle hinbauen) benötige ich aber die Vermessung, da kein Grenzkatastergrundstück. Soweit so gut. Was mache ich jetzt also konkret am besten, wenn der Nachbar sagt, die Grenzverhandlung interessiert ihn nicht? Es kann doch nicht sein, dass man bei geschlossener Widmung nicht an die Grundgrenze bauen darf, nur weil der Nachbar die Grenze evtl. nicht vermessen lassen will. Oder doch? Das man zb sein Grundstück betritt für die Bauarbeiten betritt muss er ja auch dulden. |
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Hat der Nachbar nur gesagt, dass die Grenzverhandlung ihn nicht interessiert? Oder hat er tatsächlich an der Grenzverhandlung (Einladung vom Vermessungstechniker) nicht teilgenommen? |
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Noch hab ich den Nachbarn gar nicht zu diesem Thema angesprochen, ist selten da und im Prinzip besteht kein Kontakt (weder positiv noch negativ). Ich denke mal, es wird eh kein Problem, wüsste aber gern vor dem Gespräch die rechtliche Situation. Die Vermessung an sich ist ja nur ein Vorteil für ihn, weil er ohne Kosten zumindest eine seiner 4 Grenzseiten gesichert bekommt, aber evtl. will er verzögern um den Bau zu verhindern/verzögern. Oder es findet sich (ohne Bösartigkeit) kein passender Termin, an dem alle (Nachbarn, Vermesser etc.) Zeit haben und der Nachbar kommt zb einfach nicht. Ich wüsste halt gern, wie ich reagieren sollte, wenn er beim Gespräch sagt, das will ich nicht / oder da hab ich keine Zeit dafür. |
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Also mal rein hypothetisch - denn du hast ja noch gar nicht mit dem Nachbarn gesprochen: Wird die Zustimmung zur Grenze verweigert, dann hast du die Möglichkeit, bei Gericht eine Grenzfeststellung zu beantragen. Das Gericht legt dann (nach entsprechendem Ermittlungsverfahren) den Verlauf der Grenze verbindlich fest. |
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Das ist dann aber sicher nix was schnell geht... |
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Hat keiner behauptet, ist aber trotzdem der richtige Weg. |
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Heißt also: wenn trotz freundlichen Gesprächs absichtlich keine Zusammenarbeit (Duldung der Grundstücksbetretung durch Vermesser und später dann Teilnahme an der Grenzverhandlung sowie Zustimmung zur dabei gemessenen Grenze) durch den Nachbarn erfolgt, dann müsste man 1) die Vermessung durchführen lassen und dann 2) trotzdem eine von vornherein erfolglose Grenzverhandlung (Nachbar nicht anwesend oder stimmt nicht zu) durchführen und dann darauffolgend 3) das Gericht befassen. Stimmt das so? Wobei ich annehme, dass die Gerichtskosten von beiden Teilen (also auch vom Nachbarn) zu tragen wären??, was ein Argument im Gespräch sein könnte, falls der Nachbar nicht den einfachen Weg wählen würde. |
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Ergänzung: Ich weiß zwar nicht, ob die Rechtslage von 2001 noch immer so gilt (evtl. weiß das jemand hier im Forum), aber falls ja beschreibt dieses PDF die Vorgehensweise ganz gut: https://www.arching.at/fileadmin/user_upload/redakteure/Leitlinien/leitfaden_grenzverhandlungen.pdf Wenn ich es richtig interpretiere gilt folgendes: Kommt ein Nachbar nicht zur Grenzverhandlung, dann legt der Ziviltechniker die Grenze so fest, wie er glaubt dass es passt, das Vermessungsamt teilt dann diese neue Lage allen Betroffenen (nun nachweislich) mit und der Nachbar, der nicht da war kann nun Einspruch dagegen erheben. Heißt also: er müsste dann aktiv werden, wenn er damit nicht einverstanden ist. Edit: ich sehe gerade, offenbar hat sich der relevante §18a im Vermessungsgesetz vor ein paar Jahren geändert |
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Die von dir zitierte Unterlage ist zwar nicht mehr vollinhaltlich aktuell, da es in der Zwischenzeit div. Novellen gab, sie dürfte aber in den wesentlichen Zügen sicher weiterhin sehr brauchbar sein. Allerdings hast du dabei etwas sehr Wichtiges übersehen: In diesem Leitfaden und insbesondere in jenen Abschnitten, die du jetzt heranziehst bzw. zitierst, geht es immer um die Umwandlung in den Grenzkataster. In deinem Fall "Variante b" geht es allerdings nur um eine Grenzfeststellung einer einzelnen Grenze (nicht des ganzen Grundstückes) und auch nicht um die Umwandlung in den Grenzkataster. Da geht es darum, dass die BAUBEHÖRDE eine "lagerichtige" Darstellung des Verlaufes der maßgeblichen Grundgrenze im Einreichplan haben will. Da geht es nicht um eine Grenzkatasterumwandlung bei der VERMESSUNGSBEHÖRDE. Für die lagerichtige Darstellung des Grenzverlaufes im Bauverfahren braucht die Baubehörde auch die Rechtssicherheit über diesen Grenzverlauf und diese wird durch die Zustimmung des Grenznachbarn erreicht. Somit kommt ein Vermessungsbefugter, vermisst nach den ihm zur Verfügung stehenden Unterlagen die Grenze bzw. macht einen entsprechenden Vorschlag, kennzeichnet diesen in der Natur, macht darüber einen Plan und dokumentiert die Zustimmung der betroffenen Grundeigentümer. Diese Unterlage bekommt dann der BAuwerber und legt sie seinem Bauansuchen/Einreichplan/Lageplan zugrunde. Woraufhin das Thema für das Bauverfahren erledigt ist. Gibt es die Zustimmung des Grenznachbarn dazu allerdings nicht, dann ist dein Bauansuchen für die Baubehörde und das Bauansuchen unvollständig! Dann wirst DU dich weiterhin darum kümmern müssen, dein Bauansuchen vollständig zu bekommen. Das macht in diesem Fall NICHT das Vermessungsamt!! Anders ist es bei der Umwandlung in den Grenzkataster (wie im gelinkten Artikel beschrieben, bei deiner Variante b allerdings nicht zutreffend): Wenn der Vermessungsbefugte bei der Grenzverhandlung keine Zustimmung des Grenznachbarn erreicht (weil dieser anderer Meinung ist oder gar nicht erschienen ist), dann geht dieses Ergebnis an das Vermessungsamt (=Vermessungsbehörde). Und erst das Vermessungsamt schreibt dann diesen Nachbarn nochmals an (und zwar als zuständige BEHÖRDE) und erst wenn der Grenznachbar darauf nicht reagiert und somit auch keinen Einwand im Sinne des AVG erhebt, gilt das dann als Zustimmung und das Grundstück kann von der Vermessungsbehörde in den Grenzkataster umgewandelt werden. Hat bis hier her alles nichts mit Bauverfahren und Baubehörde zu tun, sondern nur mit "Umwandlung in den Grenzkataster". Befindet sich ein Grundstück im Grenzkataster, dann brauchts für das Bauverfahren ja gar keine Grenzvermessung, sondern dann reicht für das Bauansuchen und die Einreichunterlagen ein Auszug aus der Katastermappe bzw. die Übertragung der Katatsermappe in den Lageplan. Und für die Kennzeichnung/Ersichtlichmachung der Grenzen in der Natur brauchts bei einem Grenzkatastergrundstück keinen Nachbarn und keine Grenzverhandlung mehr. Im Gegensatz dazu findet die Grenzvermessung bei einem Grundstück, das nicht im Grenzkataster ist, auf Basis des Baurechts und zum Zwecke des Bauverfahrens statt. Da kommt das Vermessungsamt als Vermessungsbehörde nicht ins Spiel und kümmert sich auch nicht um den widerspenstigen, nicht zustimmenden Nachbarn, so wie bei der Umwandlung in den Grenzkataster. Also bitte aufpassen und die Dinge immer sauber auseinander halten und richtig zuordnen. |
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Danke für die ausführliche Antwort. Heißt also für mich, Variante a ist sogar auch was die Durchsetzbarkeit betrifft besser (=Umwandlung in Grenzkataster), weil dazu der Nachbar mehr oder weniger "gezwungen" werden kann über die Bande an das Vermessungsamt gespielt und es außerdem nicht wirklich mehr kostet, als Variante b und auch für die Zukunft Ruhe ist. Oder? Während Variante b durch den Nachbarn effektiv verhindert nicht nur verzögert werden könnte. Wenn ich das aktuelle VermG richtig lese, kann aber auch Variante a bis zu 6 Monate dauern, weil solange hat quasi das Amt Zeit zu reagieren. Wenn der Nachbar gegen den angenommenen Grenzverlauf ist, müsste ER auf seine Kosten klagen. Sprich ohne, dass er selber Aufwand hat kann der Nachbar nur verzögern, dann hat er aber den Nachteil, das vorerst über seinen Kopf drüber vermessen wird und wenn er dann damit nicht einerstanden wäre, müsste er klagen, sonst wird es rechtskräftig. Früher (wenn man sich den §18a im RIS zb mit Datum 2000 ansieht) galt offenbar nur eine 4 Wochenfrist. Darf eigentlich auch der Geometer ohne Zustimmung auf das Nachbargrundstück oder nur im späteren Verfahren das Vermessungsamt selber? |
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Hab ich aber nirgendwo so gesagt ! Stimmt auch nicht. Gibt ja noch die Grenzfeststellung über Gericht. Kann er nicht verhindern. Ja, is gesetzlich geregelt. |
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Ok, aber ich verstehe ich dich schon richtig, dass die Variante a schneller/leichter geht und eben übers Amt und nicht übers Gericht läuft? Wie muss man sich das praktisch vorstellen, er muss zuerst ankündigen, dass er das Grundstück betreten wird oder er kann einfach so drauf gehen? Sprich wenn sich bei den Vermessungsarbeiten herausstellt, dass auch am Nachbargrundstück gemessen werden muss, kann er es einfach betreten oder muss vorher den Nachbarn fragen? |
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Nein, du verstehst nicht richtig!!! Wenn der Nachbar kein Problem macht, dann ist für diesen Zweck (Einreichunterlage im BAuverfahren) die Variante b immer schneller und billiger. Wenn der Nachbar aber wirklich widerspenstig und stur ist, dann muss Variante a nicht unbedingt die schnellere sein, weil es folgende Schritte zu absolvieren gibt: - der Vermessungsbefugte kommt und versucht einen Grenzverlauf "auszuverhandeln" - es gibt keine Einigung. Somit muss er dies in einer Niederschrift dokumentieren und an die Vermessungsbehörde schicken - die Vermessungsbehörde schreibt nun hochoffiziell als Behörde (der Vermessungsbefugte hat zuvor nicht als Behörde agiert) eine Grenzverhandlung aus. Dazu hat sie - wie du richtig schreibst - 6 Monate Zeit. - gibt es auch bei der Grenzverhandlung durch die Vermessungsbehörde keine Zustimmung des NAchbarn, dann muss die Vermessungsbehörde diesen Grenznachbarn auffordern, binnen 6 Wochen ein gerichtliches Verfahren einzuleiten. Es mag zwar sein, dass er dieses Verfahren bei Gericht dann auch zahlen muss, die Dauer des Gerichtsverfahrens fällt aber jedenfalls auch in dieser Variante a an. - erst wenn das Gericht dann über den Grenzverlauf entschieden hat, übernimmt die Vermessungsbehörde die Entscheidung des Gerichts und dann erst kann sie die Umwandlung in den Grenzkataster vornehmen. Is natürlich jetzt alles auf worst-case hingetrimmt und in der Praxis wahrscheinlich höchst selten vorkommend. Rein theoretisch könnte es aber so ablaufen. Und wie immer hier: ist ein grobe Darstellung. Besonders aus juristischer Sicht kanns hierbei auch auf viele Details ankommen.... Der Einfachheit halber: im § 43 Vermessungsgesetz stehts!
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Und warum ist Variante b im best case schneller? Weil die Grenzverhandlung entfällt? Wie viel schneller ist ist das dann ca? Wenn ich es richtig verstehe verzögert die Grenzverhandlung im best case ca. 2 Wochen wegen der Einladung? Sobald die Grenzverhandlung positiv war kann ja eingereicht werden oder? |
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Variante b ist im Vergleich im großen Durchschnitt die schnellere: - es geht nur um eine Grundgrenze und nicht rundherum um das ganze Grundstück - du hast dadurch auch weniger Nachbarn (es könnte ja sein, dass der "böse" Nachbar dort angrenzt, wo du nicht baust, und somit kommst du mit diesem bei der Variante b gar nicht in Berührung) - es gibt keine Grenzverhandlung durch die Vermessungsbehörde (für die diese 6 Monate Zeit hat) Wie ich schon sagte (und jetzt beginn ich mich zu wiederholen): Im Fall b kommt der Vermesser, legt nach seinen Unterlagen die Grenzen fest, im "normal-case" stimmen die Nachbarn zu, der Geometer hält diese Zustimmung niederschriftlich fest und macht den Grenzplan, dendu dann von ihm bekommst und damit kannst deinen Einreichplan fürs Bauverfahren machen - und das war´s. Beziehst du diese Frage jetzt auf Variante a oder b?? |
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Letzte Frage bezieht sich auf a. Im worst case wäre zwar im Fall b keine 7 Monate Vermessungsamt aber das Gericht am Zug, was vermutlich auch sehr lange dauert oder? |
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