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Umschulden- etwas komplexer

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  •  Sonnenstunden
21.9. - 27.9.2022
16 Antworten | 5 Autoren 16
0
Hallo!
habe zwei Kredite für das Haus laufen. 
Einen mit etwas über 100.000 Euro Schulden zu einem Fixzinsatz von 1,375% und einen mit variablen Zinssatz von aktuell 1% (gleiche Summe). 
Hausbank hat mir eine Umschuldung für den variablen für 3,625% angeboten.

ist es realistisch bessere Konditionen woanders zu bekommen? Was wäre wenn ein Kredit (fixverzinsung) bei der hausbank bleiben würde und der andere zu einer anderen Bank verlegt werden würde?

außerdem würde ich gerne auf 150.000 euro aufstocken.

liebe Grüße


  •  LiConsult
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
21.9.2022 ( #1)


Sonnenstunden schrieb: Hausbank hat mir eine Umschuldung für den variablen für 3,625% angeboten.

für welche Fixzinsperiode?


Sonnenstunden schrieb: ist es realistisch bessere Konditionen woanders zu bekommen?

wenn die Rahmenbedingungen passen - ja


Sonnenstunden schrieb: Was wäre wenn ein Kredit (fixverzinsung) bei der hausbank bleiben würde und der andere zu einer anderen Bank verlegt werden würde?

Da wird keine neue Bank so wirklich motiviert sein, da sie mit ihrem Pfandrecht nur mehr zweitrangig (bzw. im Falle einer Wohnbauförderung) drittrangig besichert wäre.


Sonnenstunden schrieb: außerdem würde ich gerne auf 150.000 euro aufstocken.

In Abhängigkeit des Belehnwertes und der Leistbarkeit ist auch das möglich.

lg




  •  speeeedcat
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
21.9.2022 ( #2)
Nö, gar nicht kompliziert. Ich mache das aktuell gerade 😉.

Wenn die Liegenschaft die Besicherung hergibt, dass die Bank drittrangig ins GB muss, ist es kein Problem, den bereits laufenden Fixzinskredit zu belassen und den variablen Teil umzuschulden - und auch in deinem genannten Ausmaß aufzustocken. Dazu bedarf es aber einer Kostenaufstellung bzw. Erklärung, was mit der Aufstockung geschehen soll (Ausbau, Fertigstellung, usw.).

lg

  •  Sonnenstunden
21.9.2022 ( #3)
Warum an dritter Stelle? Haben wir hier nicht eineiige bei Banken- würde das jemand machen? 



  •  LiConsult
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
21.9.2022 ( #4)


Sonnenstunden schrieb: Warum an dritter Stelle?

Falls eine Wohnbauförderung in Anspruch genommen wurde, dann steht diese im C-Blatt (Lastenblatt) des Grundbuchs im ersten Geldlastenrang. Danach steht die bislang finanzierende Bank im zweiten Geldlastenrang. Wenn ein Teil der ursprünglichen Bankfinanzierung nun bestehen bleiben soll, dann ist die "neue" Bank, die den variablen Teil zinsfixiert finanzieren soll im dritten Geldlastenrang.


speeeedcat schrieb: Wenn die Liegenschaft die Besicherung hergibt, dass die Bank drittrangig ins GB muss, ist es kein Problem, den bereits laufenden Fixzinskredit zu belassen und den variablen Teil umzuschulden

Freilich - wenn der Belehnwert derart hoch ist, dass dieser für eine volle Besicherung der neuen Bank ausreicht, dann wird sich diese auch mit dem dritten Rang zufrieden geben können (ist halt nicht "usus").


Sonnenstunden schrieb: außerdem würde ich gerne auf 150.000 euro aufstocken.

Wie hoch schätzt du deine Immobilie?


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  •  speeeedcat
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
21.9.2022 ( #5)
 


LiConsult schrieb: Freilich - wenn der Belehnwert derart hoch ist, dass dieser für eine volle Besicherung der neuen Bank ausreicht, dann wird sich diese auch mit dem dritten Rang zufrieden geben können (ist halt nicht "usus").

Richtig.
Aber bei 100K Vorbelastung im 2. Rang + WBF im 1. Rang sollten 150K besicherungstechnisch kein Thema sein, wenn das Haus nicht gerade in der Pampas wohnt.
lg


  •  Sonnenstunden
22.9.2022 ( #6)
Wenn ich die 50000 mehr nehme, hätte ich die WBF abbezahlt. Haus steht in Klagenfurt Stadt und ist um die 450000 Euro dzt.wert.

  •  Sonnenstunden
22.9.2022 ( #7)
Ergänzend- anderer fixzinsatz wurde auf 25 Jahre abgeschlossen....

  •  speeeedcat
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
22.9.2022 ( #8)
Na dann, das sollte kein Problem darstellen, siehe mein 1. Posting.
25J fix ab 2,75% möglich.
lg


  •  Sonnenstunden
22.9.2022 ( #9)
Wo den möglich? 
 


  •  speeeedcat
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
22.9.2022 ( #10)
Bei der Unicredit Bank Austria

  •  Marco123
23.9.2022 ( #11)
verstehe ich es richtig, wenn ich
 • bspw 300t€ bei Bank S variabel 1% Marge habe und
 • davon 50% fixieren möchte, 
 • das Angebot dazu von Bank S eher schlecht ist 3,8% fix 10J

könnte man die 50% fix auch zu guten Konditionen bei Bank B umschulden - 2,75% fix 25J
für Bank B ist es denkbar im zweiten Rang nach Bank S zu sein, wenn 
 • die Einkünfte die Kredite gut bedienen können
 • wert des Einfamilienhauses > als Kredit S + B ist

Kosten der Umschuldung ~3% der Umschichtungssumme

Mir wurde erklärt, dass das für Bank B nicht attraktiv ist um 2. Rang zu stehen und es macht natürlich einen Unterschied ob ich 3% von 300t€ als Kosten ansetze oder 3% von 150t€

wenn ich dich @LiConsult richtig verstehe, sollte das unter den Voraussetzungen kein Problem sein oder ist doch mit höheren Kosten zu rechnen?

  •  speeeedcat
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
23.9.2022 ( #12)


Marco123 schrieb: könnte man die 50% fix auch zu guten Konditionen bei Bank B umschulden - 2,75% fix 25J
für Bank B ist es denkbar im zweiten Rang nach Bank S zu sein, wenn 
 • die Einkünfte die Kredite gut bedienen können
 • wert des Einfamilienhauses > als Kredit S + B ist

Richtig. Ich habe gerade so einen Fall eingereicht. Bin auf das Ergebnis der Prüfung gespannt.
Die Kosten dazu würde ich mit rund 3,% bis 4% ansetzen.

  •  LiConsult
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
23.9.2022 ( #13)


Marco123 schrieb: wenn ich dich @LiConsult richtig verstehe, sollte das unter den Voraussetzungen kein Problem sein oder ist doch mit höheren Kosten zu rechnen?

alles richtig, Kosten etwa wie oben.


  •  salzrat
27.9.2022 ( #14)
Darf ich mich da gleich dazuhängen? Ich habe einen ähnlichen Fall: Hausfinanzierung mit Restkrediten 166K variabel, 132K fix mit 1.99% (noch 9 Jahre fix). Angebot der Hausbank den variablen Teil auch fix zu machen sind 3.8%. Bank99 angefragt, die bieten 2.6% auf 10J, wollen aber nur den ganzen Kredit umschulden (also 166K+132K), was dann nicht so attraktiv ist.

Könnt ihr mir da helfen?

  •  LiConsult
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
27.9.2022 ( #15)


salzrat schrieb: Bank99 angefragt, die bieten 2.6% auf 10J, wollen aber nur den ganzen Kredit umschulden

korrekt - bank99 übernimmt nur die komplette Kreditverbindlichkeit und begibt sich besicherungstechnisch schlechtestenfalls in den 2. Geldrang (nach einem allfälligen Förderdarlehen).




  •  speeeedcat
  •   Gold-Award: Mehr als 1 Jahr in der Community und besonders viele Beiträge geschrieben.
27.9.2022 ( #16)
Ich warte auf das Ergebnis meines Antrages, siehe 


speeeedcat schrieb: Richtig. Ich habe gerade so einen Fall eingereicht. Bin auf das Ergebnis der Prüfung gespannt.
Die Kosten dazu würde ich mit rund 3,5% bis 4% ansetzen.

Wenn das Ergebnis da ist, werde ich es posten. Aber laut dervorab-Aussage der Bank sollte es passen.




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