Sanierung oder Neubau? Altes Streckhaus in NÖ - erste Schritte
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Peter00
27.7.
- 28.7.2025
4 Antworten | 4 Autoren 4
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Hallo zusammen,
meine Partnerin und ich stehen vor der großen Entscheidung bei unserem gekauften Grundstück in Niederösterreich: Sollen wir die charmanten, aber sehr alten Wohnhäuser sanieren oder doch neu bauen?
Nachdem ich hier schon viele hilfreiche Beiträge gelesen habe, hoffen wir auf eure Erfahrungen und Inputs zu unserem Projekt.
Die Ausgangslage
Grundstück: ca. 1000 m², leicht abschüssig, mit einem Ensemble aus ca. 150-250 Jahre alten Wohnhäusern, Wirtschaftsgebäuden und einem Stadl. Dazwischen einige Waschbetonplatten.
Bebauung: Die beiden Wohnhäuser stehen straßenseitig in geschlossener Bauweise (Nachbargebäude direkt anschließend). Dazwischen liegt eine Einfahrt.
Rechtliches: Laut Bebauungsplan gilt Bauklasse I (bis 5m). Es besteht kein Denkmalschutz.
Unser grober Plan: Die Wirtschaftsgebäude sollen einem großen Garten weichen. Die beiden Wohnhäuser möchten wir entweder umfassend sanieren und modern verbinden oder eben durch einen Neubau ersetzen. Der Stadl soll erhalten und saniert werden.
Haustechnik: Unabhängig von der Entscheidung ist uns klar, dass die gesamte Haustechnik (Wasser, Kanal, Heizung, Elektro) komplett erneuert werden muss. Eine aktive Wohnraumbelüftung ziehen wir ebenfalls in Betracht.
Budget: Unser grob geschätzter Rahmen für das Gesamtprojekt (inkl. Planung, Abriss, Bau/Sanierung, Puffer und etwas Eigenleistung) liegt bei ca. € 800k.
Nutzung: Ein erstes Nutzungskonzept für uns als Paar +evtl. Kinder (Wohnfläche, Raumaufteilung, Alltagsabläufe) haben wir bereits erstellt.
Zustand der Gebäude & erste Einschätzung Drei Sachverständige haben die Gebäude bereits grob besichtigt, eine tiefgehende Analyse der Bausubstanz steht aber noch aus.
Wohnhaus 1 (ca. 92 m²)
Substanz: Dicke Mauern aus gebrannten Ziegeln btw btw [by the way, übrigens]. Stein, scheint in relativ gutem Zustand und trocken zu sein.
Dach: Dachstuhl und Eindeckung laut Spengler in Ordnung, aber ungedämmt.
Keller: Gemauertes Gewölbe (altes Presshaus) mit Weinkellerröhre. Etwas feucht aber lt. Baumeister OK für derartige Keller, bei Starkregen leichter Wassereintritt an einer Stelle.
Wohnhaus 2 (ca. 80 m²)
Substanz: Mauern hauptsächlich aus Lehmziegeln, tlw. feucht und in schlechterem Zustand.
Problem: Aufsteigende Feuchtigkeit müsste wohl durch Unterfangen der Mauern gestoppt werden. Die Statik ist hier unsere größte Sorge. Eine Idee wäre, nur die Außenmauern zu erhalten und innen alles neu zu machen.
Dach: Zustand wie bei Haus 1 (OK, aber ungedämmt).
Foto vom Keller Wohnhaus 1 ist unten beigefügt. Weitere Detailfotos kann ich bei Bedarf nachreichen, möchte aber aus Privatsphäre-Gründen keine Gesamtansichten öffentlich posten.
Unsere Fragen: Um eine fundierte Entscheidung treffen zu können, wollen wir eine unabhängige Bestandsanalyse und Kosten-Nutzen-Analyse von einem externen Profi durchführen lassen, falls es diesbezüglich Möglichkeiten gibt.
Leistungsumfang: Welche Untersuchungen würdet ihr für eine solche Analyse unbedingt beauftragen? (z.B. statisches Gutachten, thermische Bauphysik, Feuchtigkeitsmessungen, Schadstoffanalyse etc.)
Empfehlungen: Könnt ihr einen kompetenten und unabhängigen Ziviltechniker (ZT) oder ein Ingenieurbüro in NÖ empfehlen, das auf Altbauten spezialisiert ist?
Kosten: Mit welchen Kosten müssen wir für eine solch detaillierte Analyse ungefähr rechnen? Was habt ihr dafür bezahlt?
Wir sind Laien auf diesem Gebiet und freuen uns über jeden Tipp, Hinweis und Erfahrungsbericht zu den ersten Schritten bei einem so großen Vorhaben - auch allgemein, nicht nur direkt unsere Fragen betreffend.
Wie lang ist der Bereich an dem die Wohnhäuser an die nachbargebäude anschließen? Hier würde ich den größten Aufwand bzw. Die größten Probleme zum Trocknen des Mauerwerks sehen.
Es ist zwar rühmlich bei Wohnhaus 2 die ausenmauern zu erhalten, aber bei eingeschossiger Bauweise seh ich da imo mehr Einschränkungen als Ersparnisse. Wo hapert es bei der Statik bei Wohnhaus 2?
Als ich auf der Suche nach Immobilien war, hab ich meist freistehende Häuser bevorzugt, da rundum zugänglich und dadurch mehr Sanierungsmöglichkeiten bei aufsteigender Feuchtigkeit.
Sind beim Budget die Kosten der Immo bereits abgezogen?
irgendwie erinnert mich das projekt an mein eigenes... (siehe thread projekt haussanierung). ebenfallls ca. 1000 m² grund; viele wirtschaftsgebäude; geschlossene Bauweise; eingeschoßig. mit einem unterschied: ich hab keine 800k haha.
Aufgrund der Streckhaus-Bauweise sind die an die Nachbargebäude anschließenden Seitenmauern recht lang. Bei Wohnhaus 1 sind es ca. 19,5m und bei Wohnhaus 2 ca. 16m.
Bei Wohnhaus 2 sehe ich bei Feuchtigkeit und Statik auch die größte Herausforderung. Das Gebäude wurde in 2 Schritten gebaut: Zuerst der ursprüngliche Kern aus Lehmziegeln und später ein schmaler Zubau aus gebrannten Ziegeln, der direkt an das Nachbargebäude anschließt und das Kerngebäude erweitert (Zubau von außen nicht erkennbar).
Feuchtigkeit: Die Hauptproblemzone ist genau diese feuchte Anschlussseite. Im Keller wurde hier anscheinend direkt auf dem Erdboden gemauert. Die Wand darüber war jahrzehntelang durch Möbel verstellt und weist leichte Schimmelflecken auf. Das spricht für aufsteigende Feuchtigkeit.
Statik: Meine Sorge bezüglich der Statik rührt von diesem Mix der Baumaterialien und wie sie miteinander verbunden sind - besonders da die Lehmziegelwand durch die Feuchtigkeit an Tragfähigkeit verloren haben könnte.
Budget: Das Budget von €800k ist rein für das Bauvorhaben gedacht, die Kosten für den Kauf von Grundstück und Immo sind nicht enthalten.
Ich denke auch, dass das Trockenlegen beider Gebäude der Knackpunkt sein wird. Als Laie denke ich an Lösungen wie eine Horizontalsperre von Innen, und eine Trocknung (Fußbodenheizung, Schotterstreifen..), bin mir aber bewusst dass das bei der Bauweise eine massiver Herausforderung sein wird.
Hi, ich kann die so bei den Themen nicht helfen, aber ein Kollege von mir hat vor ein paar Jahren einen Streckhof im Bgld. kernsaniert und hatte dabei Unterstützung von BM Ribarich. www.ribarich.at Er war mit ihm sehr zufrieden und die Sanierung hat gut geklappt. Viel Erfolg bei deinem Vorhaben.
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