Hallo zusammen,
meine Partnerin und ich stehen vor der großen Entscheidung bei unserem gekauften Grundstück in Niederösterreich: Sollen wir die charmanten, aber sehr alten Wohnhäuser sanieren oder doch neu bauen?
Nachdem ich hier schon viele hilfreiche Beiträge gelesen habe, hoffen wir auf eure Erfahrungen und Inputs zu unserem Projekt.
Die Ausgangslage
- Grundstück: ca. 1000 m², leicht abschüssig, mit einem Ensemble aus ca. 150-250 Jahre alten Wohnhäusern, Wirtschaftsgebäuden und einem Stadl. Dazwischen einige Waschbetonplatten.
- Bebauung: Die beiden Wohnhäuser stehen straßenseitig in geschlossener Bauweise (Nachbargebäude direkt anschließend). Dazwischen liegt eine Einfahrt.
- Rechtliches: Laut Bebauungsplan gilt Bauklasse I (bis 5m). Es besteht kein Denkmalschutz.
- Unser grober Plan: Die Wirtschaftsgebäude sollen einem großen Garten weichen. Die beiden Wohnhäuser möchten wir entweder umfassend sanieren und modern verbinden oder eben durch einen Neubau ersetzen. Der Stadl soll erhalten und saniert werden.
- Haustechnik: Unabhängig von der Entscheidung ist uns klar, dass die gesamte Haustechnik (Wasser, Kanal, Heizung, Elektro) komplett erneuert werden muss. Eine aktive Wohnraumbelüftung ziehen wir ebenfalls in Betracht.
- Budget: Unser grob geschätzter Rahmen für das Gesamtprojekt (inkl. Planung, Abriss, Bau/Sanierung, Puffer und etwas Eigenleistung) liegt bei ca. € 800k.
- Nutzung: Ein erstes Nutzungskonzept für uns als Paar +evtl. Kinder (Wohnfläche, Raumaufteilung, Alltagsabläufe) haben wir bereits erstellt.
Zustand der Gebäude & erste Einschätzung Drei Sachverständige haben die Gebäude bereits grob besichtigt, eine tiefgehende Analyse der Bausubstanz steht aber noch aus.
Wohnhaus 1 (ca. 92 m²)
- Substanz: Dicke Mauern aus gebrannten Ziegeln btw btw [by the way, übrigens]. Stein, scheint in relativ gutem Zustand und trocken zu sein.
- Dach: Dachstuhl und Eindeckung laut Spengler in Ordnung, aber ungedämmt.
- Keller: Gemauertes Gewölbe (altes Presshaus) mit Weinkellerröhre. Etwas feucht aber lt. Baumeister OK für derartige Keller, bei Starkregen leichter Wassereintritt an einer Stelle.
Wohnhaus 2 (ca. 80 m²)
- Substanz: Mauern hauptsächlich aus Lehmziegeln, tlw. feucht und in schlechterem Zustand.
- Problem: Aufsteigende Feuchtigkeit müsste wohl durch Unterfangen der Mauern gestoppt werden. Die Statik ist hier unsere größte Sorge. Eine Idee wäre, nur die Außenmauern zu erhalten und innen alles neu zu machen.
- Dach: Zustand wie bei Haus 1 (OK, aber ungedämmt).
Foto vom Keller Wohnhaus 1 ist unten beigefügt. Weitere Detailfotos kann ich bei Bedarf nachreichen, möchte aber aus Privatsphäre-Gründen keine Gesamtansichten öffentlich posten.
Unsere Fragen: Um eine fundierte Entscheidung treffen zu können, wollen wir eine unabhängige Bestandsanalyse und Kosten-Nutzen-Analyse von einem externen Profi durchführen lassen, falls es diesbezüglich Möglichkeiten gibt.
- Leistungsumfang: Welche Untersuchungen würdet ihr für eine solche Analyse unbedingt beauftragen? (z.B. statisches Gutachten, thermische Bauphysik, Feuchtigkeitsmessungen, Schadstoffanalyse etc.)
- Empfehlungen: Könnt ihr einen kompetenten und unabhängigen Ziviltechniker (ZT) oder ein Ingenieurbüro in NÖ empfehlen, das auf Altbauten spezialisiert ist?
- Kosten: Mit welchen Kosten müssen wir für eine solch detaillierte Analyse ungefähr rechnen? Was habt ihr dafür bezahlt?
Wir sind Laien auf diesem Gebiet und freuen uns über jeden Tipp, Hinweis und Erfahrungsbericht zu den ersten Schritten bei einem so großen Vorhaben - auch allgemein, nicht nur direkt unsere Fragen betreffend.
Vielen Dank im Voraus!
Gesamten Text anzeigen
Teilen: