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Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

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  •  Arpino
7.8.2022 - 11.2.2025
1.376 Antworten | 103 Autoren 1376
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1552
Hallo zusammen,

da im anderen Thread ja sehr ausführlich über Baupreise diskutiert wird, dachte ich mir, dass der Fokus auf Eigentumswohnungen (vordergründig Gebraucht- bzw. Privatwohnungen) auch ganz interessant wäre.

Leider beobachte ich den Markt in Wien seit fast 7 Jahren, bin kaufwillig, aber das passende Objekt fehlt leider immer noch.

Gibt es jemand, der Einblick in den (Wiener) Wohnungsmarkt hat?
Wie hoch sind eurer Erfahrung nach in letzter Zeit die Differenz zwischen inseriertem Preis und tatsächlichem Verkaufspreis gewesen?
Wie schätzt ihr die Entwicklung in den nächsten Monaten ein? Zeichnen sich Trends ab?
Stimmt es, dass die wirklich guten Wohnungen, die über Makler vermittelt werden, oft erst gar nicht inseriert werden, sondern "unter der Hand" weggehen?

Mein Eindruck momentan ist, dass gute Wohnungen zu einem guten Preis immer noch sofort weggehen. Stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis nicht, sind die entsprechenden Objekte mittlerweile deutlich länger inseriert. Zu beobachten war, dass während der letzten 2 Jahre selbst Ladenhüter teurer und mittlerweile wieder billiger inseriert werden.

Auffallend ist, dass es aber auch bei Neubauprojekten/sanierten Altbauhäusern offensichtlich deutlich länger dauert, bis Käufer gefunden werden (die Preise sind aber hier auch vergleichsweise überzogen).

LG Arpino

  •  Chrism1234
8.1.2025  (#1341)

zitat..
Gemeinderat schrieb:

https://www.derstandard.at/story/3000000251801/immobilienmarkt-erholt-sich-weiter-angebot-hat-sich-gedreht

Währenddessen in Kärnten:
https://kaernten.orf.at/stories/3288086/

Anscheinend geht es tendenziell so weiter dass die Preise in guten städtischen Lagen moderat zulegen während es im Umland mit den Preisen bergab geht.


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  •  Namor1
8.1.2025  (#1342)

zitat..
Gemeinderat schrieb:

https://www.derstandard.at/story/3000000251801/immobilienmarkt-erholt-sich-weiter-angebot-hat-sich-gedreht

Währenddessen in Kärnten:
https://kaernten.orf.at/stories/3288086/

Makler prognostizieren mehr Verkäufe zu zu höheren Preisen. Vorfreude ist die schönste Freude. Man rät jetzt schnell zu kaufen, der Makler stehte bereit.

Welchen Anspruch habe ich an den Journalismus? Dass man hier zb die vergangenen Maklerprognosen mit der eingetretenen Wirklichkeit abgeklärt hätte.

Ich verstehe nicht, wieso man diese Medien noch konsumiert. Fool me once, shame on you. Fool me twice, shame on me.


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Hallo Arpino,
hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

  •  Namor1
8.1.2025  (#1343)
Derweilen wurde in SBG Stadt eine Whg um ~10% über Gutachterpreis versteigert.

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  •  Chrism1234
8.1.2025  (#1344)

zitat..
Namor1 schrieb:

──────..
Gemeinderat schrieb:

https://www.derstandard.at/story/3000000251801/immobilienmarkt-erholt-sich-weiter-angebot-hat-sich-gedreht

Währenddessen in Kärnten:
https://kaernten.orf.at/stories/3288086/
───────────────

Makler prognostizieren mehr Verkäufe zu zu höheren Preisen. Vorfreude ist die schönste Freude. Man rät jetzt schnell zu kaufen, der Makler stehte bereit.

Welchen Anspruch habe ich an den Journalismus? Dass man hier zb die vergangenen Maklerprognosen mit der eingetretenen Wirklichkeit abgeklärt hätte.

Ich verstehe nicht, wieso man diese Medien noch konsumiert. Fool me once, shame on you. Fool me twice, shame on me.

Ja laut Makler ist natürlich immer gerade jetzt der beste Zeitpunkt zum kaufen 😀


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  •  Equity
  •   Bronze-Award
8.1.2025  (#1345)
Hier die Presseaussendung vom 3. Jänner 2024: https://www.ots.at/presseaussendung/OTS_20240103_OTS0040/remax-ausblick-2024-vorsichtiger-optimismus-auf-niedrigerem-niveau

"Der Preistrend soll 2024 bezüglich Richtung und Intensität unverändert zu 2023 weiterlaufen. Lag die Erwartungshaltung für 2020 bei +3,3 %, für 2021 bei +1,8 % und für 2022 bei +7,1 % so knickte er für 2023 um -13,9 %P auf -6,76 % ein und bleibt für 2024 bei -6,72 %."

Dazu im Vergleich die im Artikel zitierte vom 7. Jänner 2024:

https://www.ots.at/presseaussendung/OTS_20250107_OTS0035/remax-studie-immobilienmarkt-2025-ein-aufwaertstrend-zeichnet-sich-ab

"Insgesamt soll die Nachfrage um +5,2 % steigen und das Angebot um +5,4 %. Die Preise sollen im Durchschnitt über alle Kategorien mit +0,3 % nahezu unverändert bleiben."

Man kann von den Prognosen halten, was man will, aber im Original sind sie – abgesehen von der Überschrift und der Betonung der eigenen „Erfolge“ – eigentlich relativ unauffällig. Die Prognose für 2024 lag wohl nicht völlig daneben. Zwar wird argumentiert, dass derzeit ein guter Zeitpunkt zum Kaufen sei, aber eigentlich jetzt gar nicht so dramatisch für eine Werbeaussendung. Der Artikel hat halt keinen Mehrwert, sondern verkürzt nur (sowohl bei der Selbstbejubelung aber auch bei den Zahlen).

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  •  Gemeinderat
8.1.2025  (#1346)

zitat..
Namor1 schrieb:

──────..

Makler prognostizieren mehr Verkäufe zu zu höheren Preisen. Vorfreude ist die schönste Freude. Man rät jetzt schnell zu kaufen, der Makler stehte bereit.

Welchen Anspruch habe ich an den Journalismus? Dass man hier zb die vergangenen Maklerprognosen mit der eingetretenen Wirklichkeit abgeklärt hätte.

Ich verstehe nicht, wieso man diese Medien noch konsumiert. Fool me once, shame on you. Fool me twice, shame on me.

Im Endeffekt gehts sicher um das Auslaufen der KIM-V und um sinkende Zinsen.
Man erwartet sich wohl einfach wieder mehr Nachfrage aufgrund gestiegener "Darstellbarkeit". 


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  •  andi102
  •   Gold-Award
8.1.2025  (#1347)

zitat..
Gemeinderat schrieb:

──────..
Namor1 schrieb:

──────..

Makler prognostizieren mehr Verkäufe zu zu höheren Preisen. Vorfreude ist die schönste Freude. Man rät jetzt schnell zu kaufen, der Makler stehte bereit.

Welchen Anspruch habe ich an den Journalismus? Dass man hier zb die vergangenen Maklerprognosen mit der eingetretenen Wirklichkeit abgeklärt hätte.

Ich verstehe nicht, wieso man diese Medien noch konsumiert. Fool me once, shame on you. Fool me twice, shame on me.
───────────────

Im Endeffekt gehts sicher um das Auslaufen der KIM-V und um sinkende Zinsen.
Man erwartet sich wohl einfach wieder mehr Nachfrage aufgrund gestiegener "Darstellbarkeit".

Blöd nur dass die swap sätze derzeit massiv steigen und kimv als "Empfehlung, die umzusetzen ist" weiter bestand haben könnte...


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  •  Gemeinderat
9.1.2025  (#1348)
Ja kann man auch nichts machen, wenn es so kommt.
Niemand will noch mehr Insolvenzen / Privatkonkurse und Firmen-/Bankenpleiten.

1
  •  LiConsult
  •   Gold-Award
11.1.2025  (#1349)
Weitere Erholung - auch in Deutschland (Neubaupreise sogar auf All-time high)


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1
  •  andi102
  •   Gold-Award
29.1.2025  (#1350)
Bitteschön, und sogar von einer maklerin!!!

https://salzburg.orf.at/stories/3291030/

Jetzt noch 15% inflation dazu, dann haben wir die minus 40% für diese prognose wurde ich damals für verrückt erklärt von einigen hier

1
  •  LiConsult
  •   Gold-Award
29.1.2025  (#1351)
Da dürfte die Stadt Salzburg ein spezielles Pflaster sein. Ein kurzer Blick auf die Realwertveränderungen (Quelle EZB) ...


_aktuell/20250129337709.png

... und die nominalen Veränderungen bei den Wohnimmobilienpreisen - jeweils des gesamten Bundesgebietes (Quelle ÖNB) ...


_aktuell/20250129864523.png

... zeichnet ein Bild, das nicht weiter von den Ausführungen der Maklerin entfernt sein könnte.

Aber wie schon so oft erwähnt: Abweichungen bei speziellen Immobiliengattungen in speziellen Gebieten können natürlich stärker sein.

Für Anhänger des ÖNB-Fundamentalpreisindikators als Maßstab für Über- und Unterbewertung von Wohnimmobilienpreisen anbei (die längst überfällige) Aktualisierung des Fundamentalpreisindikators per Q2/2024. Die dort errechnete Überbewertung beispielsweise für Gesamt-Österreich im April 2022 von 35% liegt aktuell bei 6,7%:


_aktuell/20250129436432.png

1
  •  InspectorGadget
29.1.2025  (#1352)

zitat..
andi102 schrieb:

Bitteschön, und sogar von einer maklerin!!!

https://salzburg.orf.at/stories/3291030/

Jetzt noch 15% inflation dazu, dann haben wir die minus 40% für diese prognose wurde ich damals für verrückt erklärt von einigen hier


Interessant.  Wie so oft ist es stark abhängig von Mikrolage und vom Objekttyp.
Das Angebot an Einfamilienhäusern in Salzburg ist stark gestiegen, es sind aber meist uninteressante Sanierungsobjekte (für 1-1.5 mEUR) oder sehr teure EFH, die sich kaum jemand leisten kann.  Im leistbaren Bereich, ist das Angebot weiterhin rar.  Während man in Seekirchen oder Salzburg Süd lange ein gutes Objekt sucht, findet man in Bergheim, Maxglan oder Liefering relativ schnell etwas. 
Bei den Wohnungen sehe ich auch viel Angebot, das sind großteils Wohnungen in Wohnblocks, die sich für Anleger aktuell nicht rechnen und für den Eigennutzer uninteressant sind.  Kleine Wohnungen in guten Lagen verkaufen sich schnell.  Schöne ETW von 70-100 m2 sind rar, außer man geht ins Luxussegment >1 mEUR.

Ich kann mir vorstellen, dass jetzt viele realisieren die Preise von 2021 werden nicht mehr erreicht.  Möchte man verkaufen, muss man mit dem Preis runter. 


2
  •  andi102
  •   Gold-Award
30.1.2025  (#1353)
Meine erfahrung bestätigt das voll!

https://salzburg.orf.at/stories/3291179/

Im Sanierungsbereich ist es ganz gleich, selbst erlebt. Firmen wollten förderung 1 zu 1 draufschlagen. Reduziert sich die Förderung, werden die preise deutlich sinken denke ich.

1
  •  Chrism1234
30.1.2025  (#1354)
Bin gespannt ob die Zinssenkungen und Ende der Kim-Vo wieder zu einem
Preisanstieg führen.

1
  •  LiConsult
  •   Gold-Award
30.1.2025  (#1355)
Diese zwei Ebenen werden zwar unterstützend wirken - viel stärker jedoch wird sich die schon sehr lange beobachtbare und laufende Angebotsverknappung am Wohn(ungs)markt bemerkbar machen.

Diese ist bereits jetzt eindeutig am Mietmarkt erkennbar und schlägt mit Zeitverzögerung auch auf den Eigentumsmarkt durch. Die letzten 2,5 Jahre haben diesbezüglich zu einigen Marktverwerfungen geführt, die stark nachwirken werden.

Ein paar Posts weiter oben ist die Entwicklung in Deutschland ganz gut erkennbar (die ähnliche Fremdkapitalzinsen haben bei "anderer" Kreditvergaberegulatorik").

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  •  Chrism1234
30.1.2025  (#1356)
Frag mich wieviel da an Preissteigerung drinnen ist und ob es Sinn macht einen Wohnungsverkauf hinauszuzögern. Kennst du vielleicht Modelle mit denen man die Preisentwicklung basierend auf verschiedenen Parametern berechnen kann?

1
  •  LiConsult
  •   Gold-Award
31.1.2025  (#1357)
Nein, da habe ich nichts zur Hand. Was die letzten Jahre gezeigt haben, ist die große Heterogenität im Preisgefüge - gerade im Immobereich. Stadt, Land, Ballungszentrum, Bundesland, Bezirk, Speckgürtel, EFH, ETW, Altbau, Neubau, Wohnen, Gewerbe, Gebäudezustand, etc., etc.

Das alles in Modelle mit Zuwanderung, Abwanderung, Zinsbewegung, zwischenzeitlich verschärfter Kreditvergaberegulatorik, Inflation, Kaufkraftveränderung, Neubautätigkeit, etc., etc. zusammenzufassen, erscheint mir sehr schwierig.

Die ÖNB versucht die Über- und Unterbewertung von Immopreisen ja seit Jahren über ihren Fundamentalpreisindikator abzubilden. Ob dieser jetzt im Nachgang die tatsächlich erfolgten Preisveränderung im Vorhinein halbwegs richtig interpretiert hat .... muss jeder für sich beurteilen.

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  •  Chrism1234
31.1.2025  (#1358)

zitat..
LiConsult schrieb:

Nein, da habe ich nichts zur Hand. Was die letzten Jahre gezeigt haben, ist die große Heterogenität im Preisgefüge - gerade im Immobereich. Stadt, Land, Ballungszentrum, Bundesland, Bezirk, Speckgürtel, EFH, ETW, Altbau, Neubau, Wohnen, Gewerbe, Gebäudezustand, etc., etc.

Das alles in Modelle mit Zuwanderung, Abwanderung, Zinsbewegung, zwischenzeitlich verschärfter Kreditvergaberegulatorik, Inflation, Kaufkraftveränderung, Neubautätigkeit, etc., etc. zusammenzufassen, erscheint mir sehr schwierig.

Die ÖNB versucht die Über- und Unterbewertung von Immopreisen ja seit Jahren über ihren Fundamentalpreisindikator abzubilden. Ob dieser jetzt im Nachgang die tatsächlich erfolgten Preisveränderung im Vorhinein halbwegs richtig interpretiert hat .... muss jeder für sich beurteilen.

Ja stimmt, das ist schon sehr komplex. Wäre interessant ob es da schon gute KI Modelle gibt die aus den ganzen Daten Prognosen ableiten können. 


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  •  Namor1
31.1.2025  (#1359)
Die Zukunft ist ungewiss, v.a. da Politik nicht vorhersagbar. Seit 2015 ist DE um über 3Mio Menschen gewachsen. Niemand konnte das vorhersehen. Aktuell wollen alle Parteien die Zuwanderung begrenzen und definierte Gruppen abschieben. Habe bei Youtube eine Werbung von Habeck bekommen. Hörte sich an wie Ki-Fake, so Hardliner.

Wenn der Zuzug stärker begrenzt wird, schrumpft die Bevölkerung und das beschleunigt. Da kann es schnell zu Überkapazitäten kommen. Hier wäre dann wichtig, sich über den Sanierungsstau des Bestandes zu informieren. Ich rate mal ins Grüne, dass in den 60ern, 70ern und 80ern viel gebaut wurde um die Babyboomer in die eigenen vier Wände zu bekommen. Also viel Bestand, der soll damals aber solide gebaut worden sein. 

Zuletzt war es Blackrock (oder vergleichbar) die in Davos neue Töne anschlagen. Bevölkerungen mit regider Zuwanderung würden besser dastehen. Man könnte zb schauen, wie Japan das so macht.

Ich würde hier maximal ambiguitätstolerant bleiben.

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  •  Equity
  •   Bronze-Award
31.1.2025  (#1360)
Modellieren kann man das schon, nur wird da wenig Mehrwert rauskommen, das bekannte ist schon eingepreist. Jeder einzelne Faktor, sei es Demografie auf regionaler Ebene, Zinsentwicklung, Kaufkraft, usw lässt sich modellieren, mit überschaubarer Treffsicherheit wenn es über Monate hinaus geht. Wenn ich alles zusammen in ein Modell packe wird es nicht genauer werden, wenn ich es als Einzelperson versuche werde ich damit maximal zufällig besser liegen wie der Markt. Man muss sich einfach von der Idee verabschieden schlauer zu sein wie der Rest der Welt.

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  •  andi102
  •   Gold-Award
31.1.2025  (#1361)
Ich denke es stellt sich auch die Frage, was will man.

Braucht man in den nächsten 2 Jahren eine Wohnung für Familiengründung wird man eher zuschlagen, als bei einem reinen "Spekulationsobjekt" zum vermieten (das man bald wieder gewinnbringend verkaufen möchte). Bei letzteren würde ich persönlich warten.

Weiterer Punkt: Wenn die Wirtschaft weiterhin so schlecht läuft (Industrie) kann man davon ausgehen, dass viele ausländische Arbeiter der Arbeit nach gehen und wieder nach Osteuropa zurückkehren. Das produziert auch Leerstand.

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