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Nicht eingetragenes Servitut (Wasserrecht)

20 Beiträge | 28.6. - 3.7.2020
Hallo liebe Forenmitglieder,
ich brauche Euer Schwarmwissen, die Suche hat leider nichts ergeben.
Ich bewohne seit fast 20 Jahren ein bestehendes Einfamilienhaus in NÖ. Vor drei Jahren hat der Nachbar zum Bauen begonnen. Dabei stellte sich heraus, dass auf meinem Grund, von einem Strassenkanal weg, ein Kanalrohr zum Bach hinter meinem GS verläuft. Die Gemeinde hat dem Nachbarn erlaubt sein Regenwasser in diesen Kanal einzuleiten.
Nun zum Problem, zuerst wollte der Nachbar einen A4-Zettel, den er mir über den Zaun reichte, zwecks Leitungsrecht unterschrieben haben. Das habe ich verneint und mich kundig gemacht, es gibt weder in meinem GB (ich wusste auch bis zur Anfrage nichts von dem Kanal) noch in den GB der Vorbesitzer jemals ein eingetragenes Servitutsrecht, die Gemeinde konnte auch keines vorlegen. 
Nach meinem Einspruch wurde ein Jahr später (ohne Vorankündigung das dazu mein Grund betreten wird, wir haben es aus Entgegenkommen zugelassen) der Betonkanal mit Kamera durchleuchtet, er ist ein Schweizer Käse, mit Versandungen, Wurzeleinwüchsen und Aufbrechungen) und löst sich im Prinzip unter meinem Grund auf. Die Kamera ist nicht komplett durch gekommen, weil der Kanal so zu ist. Auch haben wir festgestellt, dass, sogar bei Starkregen, so gut wie kein Wasser mehr durch den Kanal fliesst. Der Kanal ist über 30m lang und ist von außen nicht ersichtlich, es gibt nirgends auf unserem Grund Wartungsschächte, oder ähnliches. Nicht einmal bei Baumsstumpfausfräsungen sind wir auf den Kanal gestossen.
Nach zwei Jahren Pause und keiner einzigen Meldung bei mir ist das Thema jetzt, offenbar weil der Nachbar den Bau endgültig abschließen will, wieder aktuell.
Auf Grund des zerstörten Zustandes möchte die Gemeinde nun den Kanal komplett sanieren, zumindestens in einem Teilbereich, was bedeutet, dass mein Vorgarten mit allem was sich dort befindet, zerstört wird. Der Rest soll bei dem Nachbar verlegt werden, der einleiten wollte (hätte ja Vorteile für ihn).
Nun behauptet die Gemeinde, dass mein bzw. einer der Vorbesitzer von dem Kanal gewusst hat, weil bei der Kamerabefahrung eine "Einmündung ohne Formstück" gefunden wurde, die händisch eingestemmt worden sein soll und somit das Recht für sie ersessen ist. Insgesamt dürfte der Betonkanal schon mind. 40Jahre alt sein, genau konnte mir die Gemeinde das auch nicht sagen. Nur an Hand von alten Plänen wo er immer nur als "alter Betonkanal" bezeichnet wird.
Für mein Regenwasser steht im Bauplan der Vorbesitzer "versickern Richtung Bach" eingezeichnet. Auf mein Ansuchen, die Zustimmung der Vorbesitzer in irgendeiner Weise, außer mit dieser händischen Einmündung, zu belegen, hat die Gemeinde bis jetzt nichts vorgelegt.
Nun argumentiert die Gemeinde, das dieser Betonkanal ein öffentlicher Kanal der Gemeinde ist, sie deshalb alle Rechte hat, und ich zustimmen muss. Mit der Sanierung würde mir natürlich das fehlende Servitutsrecht eingetragen werden.

Jetzt meine Frage, wo ist dokumentiert, dass dieser Kanal zum öffentlichen Regenwassserkanalsystem der Gemeinde gehört, an welche Stellen muss ich mich wenden?
Welche Möglichkeiten habe ich, dass Ansinnen der Gemeinde abzuwehren?

Im Wasserbuch finde ich, als Laie, auch keine Einträge. Die Gemeinde hat mir bis jetzt nichts schriftliches vorgelegt, Nur einen Planausschnitt, in dem der Verlauf dieser Kanäle, es gibt offenbar mehrere davon, eingezeichnet ist, ohne weitere Angaben dazu. Noch habe ich auch keinen Beleg dazu, wer der Errichter bzw. Berechtigte an diesem Kanal ist. 
In letzter Konsequenz droht mir die Gemeinde mit gerichtlicher Klärung.

Die Erklärung ist etwas lang, ich weiß, trotzdem schon mal danke für Tips zu diesem Thema!


 
29.6.2020 6:32
Soll sie doch den Kanal sanieren, und danach alles was überirdisch zustört werden musste wieder 1:1 so herrichten - natürlich auf Gemeindekosten. 
wenn der Kanal ganz zugewachsen ist, muss sowieso was gemacht werden. (Spätestens wenn dein Ragenwasser nicht mehr abfließt)
29.6.2020 7:16
Welcher Nachteil entsteht wenn dieser Kanal durch dein Grundstück geht?
Vielleicht brauchst du auch mal was von der Gemeinde? Denk drüber nach!
29.6.2020 7:42
Den Nachteil eines Servituts das es jetzt nicht gibt. Der Kanal ist tot, es rinnt so gut wie kein Wasser mehr durch. Nachdem es seit ich dort wohne keine Probleme mit Überschwemmungen oder ähnlichen gibt und ich den Kanal nicht nutze, gibt es für mich keinen Grund zuzustimmen.


29.6.2020 8:38
Aus meiner Erfahrung ist es so, dass wenn nichts im Grundbuch eingetragen ist (Servitut, Leitungsrecht...) dann hat die Gemeinde keine Chance und du bist im Recht. Mündliche oder schriftliche Verträge mit dem Vorbesitzer (z.B. Revers oder Zustimmungserklärungen) sind für rechtlich für den nachfolgenden Besitzer wirkungslos - es zählt das Grundbuch und sonst nichts.
Dass Gemeinden den öffentlichen Kanal auf Privatgrund verlegen ist früher häufig gemacht worden und ist dann meistens bei den nachfolgenden Besitzern oder wenn es um eine Sanierung oder Neubau des Kanals geht ein Problem.
Zum ersitzen kann ich keine Angaben machen - ev. hängt das auch mit Grenz- oder Grundsteuerkataster zusammen.
29.6.2020 8:41


altehuette schrieb: Welcher Nachteil entsteht wenn dieser Kanal durch dein Grundstück geht?

Es kann sein, dass das Grundstück weniger Wert ist.

Keine Ahnung wie tief der Kanal ist bzw. wie er genau verläuft, aber er kann mich als Eigentümer schon einschränken bzw. die eigene Pläne verkomplizieren und teurer machen, wie z.B. nen RGK.

Ich würde nen Anwalt mal die Rechtslage prüfen lassen. Dann kannst dich immer noch mit der Gemeinde hinsetzen und schauen ob ihr auf nen gemeinsamen Nenner kommt. 
29.6.2020 9:22


Baumau schrieb: Ich würde nen Anwalt mal die Rechtslage prüfen lassen. Dann kannst dich immer noch mit der Gemeinde hinsetzen und schauen ob ihr auf nen gemeinsamen Nenner kommt. 

Nein wieso, die Gemeinde will was, wieso sollte man da selbst Geld und Zeit für opfern.

Standpunkt ist einfach es gibt kein eingetragenes Servitut, genauso gibt es kein ersessenes weil das Rohr einfach kaputt ist und nicht in Betrieb und selbst wenn es mal eines gegeben hätte dann hätte man sich umgekehrt die Freiheit ersessen.

Die Gemeinde muss den Nachweiß erbringen das es anders ist, werden sie nicht können, ist ein altes Rohr im Boden das kaputt ist, Punkt aus fertig
29.6.2020 9:24
Danke für die Antworten, Grundbucheintrag alleine sagt leider nichts aus, ist nicht zwingend notwendig. Anwalt ist eh schon involviert. Die Gemeinde will das unbedingt durchziehen.
29.6.2020 9:54


ChristianIV schrieb:
__________________

Nein wieso, die Gemeinde will was, wieso sollte man da selbst Geld und Zeit für opfern.

Also ich mich würde definitiv schlau machen bei einem Rechtsanwalt. Damit habe ich in der Vergangenheit gute Erfahrungen gemacht, denn wenn man weiß was rechtlich Sache ist fällt gleich jede Diskussion leichter. Muss ja nicht vor Gericht sein, aber wasserdichte Argumente schaden nie 😉

Einem Servitutseintrag im Grundbüch würde ich mich definitiv nicht einfach so beugen. Den bringst nur sehr schwer, oder wahrscheinlich nie wieder an.


Baumau schrieb:
__________________
Im Beitrag zitiert von altehuette: Welcher Nachteil entsteht wenn dieser Kanal durch dein Grundstück geht?

Es kann sein, dass das Grundstück weniger Wert ist.

Das würde ich auch unterschreiben. Wenn der Kanal verstopft, oder sonst wie hin ist, hast du das gleiche Problem mit dem umgegrabenen Vorgarten möglicherweise öfter. Eventuell darfst du kein Nebengebäude darüber bauen, kannst dort keinen Pool oder Schwimmteich graben, keinen großen Baum pflanzen, was weiß ich was noch alles. Also Einschränkung ist das sicher, ob das ein Problem für dich oder einen potenziellen Käufer ist muss sowieso jeder für sich entscheiden. Ein Vorteil wirds eher nicht sein... 😀


EinFamHau schrieb: Die Gemeinde will das unbedingt durchziehen.

Kann ich mir schon vorstellen, weil wahrscheinlich eine andere Lösung teurer oder schwer möglich ist. Aber eine alte Bausünde ist da auch kein Grund dafür. Wenn man selbst einen größeren Umbau macht, der genehmigungspflichtig ist muss man sich auch nach aktuellen Vorschriften richten, da hiflts auch nix, dass vl. vor 50 Jahren die Situation noch anders war...
29.6.2020 11:39


EinFamHau schrieb: Nun behauptet die Gemeinde, dass mein bzw. einer der Vorbesitzer von dem Kanal gewusst hat, weil bei der Kamerabefahrung eine "Einmündung ohne Formstück" gefunden wurde, die händisch eingestemmt worden sein soll und somit das Recht für sie ersessen ist. 

Aus meiner Sicht hat die Gemeinde da Pech gehabt. Selbst wenn die Gemeinde Rechte aus einer vollendeten Ersitzung oder einer Zustimmung des Vorbesitzers gehabt hätte, hätte sie die vor 20 Jahren beim Verkauf an einen gutgläubigen lastenfreien Erwerber verloren, da der Kanal wohl nicht offensichtlich war.

Ich würde so ein Servitut niemals akzeptieren - selbst wenn es einen aktuell nicht stört, mindert es jedenfalls den Wert beim Weiterverkauf des Grundstücks.
29.6.2020 11:51


Notausgang schrieb:

Aus meiner Sicht hat die Gemeinde da Pech gehabt. Selbst wenn die Gemeinde Rechte aus einer vollendeten Ersitzung gehabt hätte, hätte sie die vor 20 Jahren beim Verkauf an einen gutgläubigen lastenfreien Erwerber verloren, da der Kanal wohl nicht offensichtlich war.

Das ist eines der Argumente, das für mich spricht. Wenn die Gemeinde allerdings argumentiert das es ein öffentlicher Kanal ist, der für die Ableitung des Regenwassers zwingend notwendig ist (dem widerspricht zwar der Zustand des Kanals, aber das wird ignoriert), dann könnte das kippen zum Wohle der Allgemeinheit.
29.6.2020 12:34
Da ja in diesem Fall Gemeininteressen auf Privatinteressen treffen, werfe ich mal die "Zwangsservitut" in den Raum.

Heißt nicht dass es in diesem Fall dazu kommen kann, dazu kennt man auch die Details nicht, aber grundsätzlich kann ein Leitungsrecht auch gegen den eigenen Willen durchgesetzt werden.
29.6.2020 14:23


chrismo schrieb: Da ja in diesem Fall Gemeininteressen auf Privatinteressen treffen, werfe ich mal die "Zwangsservitut" in den Raum.

Heißt nicht dass es in diesem Fall dazu kommen kann, dazu kennt man auch die Details nicht, aber grundsätzlich kann ein Leitungsrecht auch gegen den eigenen Willen durchgesetzt werden.

Ja, die Gefahr besteht ebenfalls
29.6.2020 14:29
genau chrismo, so is es.

Bei diesen Themen wird immer wieder auf die Möglichkeit der Einräumung von Zwangsrechten für Leitungen z.B. nach dem Wasserrechtsgesetz, aber auch nach Kanalgesetzen (hier kommts dann auch noch auf das Bundesland an) vergessen. Und das sind eher schwierige, komplexe rechtliche Konstellationen, wofür es auch nur geringe praktische Erfahrungswerte gibt. Kommt dann auch auf Details an und da wissen wir von dem Sachverhalt viel zu wenig!

Eines dürfte allerdings zutreffen: Wenn die Gemeinde den Kanal/die Leitung sei es als Zwangsrecht, sei es als Dienstbarkeit legalisieren will, dann muss sie bei der zuständigen Behörde bzw. bei Gericht die notwendigen aktiven Schritte (Anträge/Klagen...) setzen und den dafür begründenden Sachverhalt liefern.
1.7.2020 19:55
Die Qualität ist zwar schlecht, aber die Erklärungen finde ich gut. 

 https://www.energiesparhaus.at/forum-gemeinde-fordert-vor-uns-die-verlegung-des-kanals/57460_1#552167
1.7.2020 21:44


Hobbyplaner schrieb: Habe dazu leider nur dieses
schlechte Bild......

Ich glaube hier ist der Fall anders, weil es ja nicht um eine Servitut zwischen Privaten geht, sondern - eben wie oben genannt - unter Umständen ein öffentliches Interesse besteht (das ist ja der Kanal der Gemeinde, nicht des Nachbars). Ich glaube dass die Erklärungen daher hier nicht unebdingt anwendbar sind.
1.7.2020 23:34
Meiner Meinung nach beantwortet der Artikel (im Link oben) sehr viele Fragen und gilt für alle gleich, egal ob Private oder Gemeinde.
Besonders auf den letzten Absatz möchte ich hinweisen, der bestätigt die Aussagen von Chrismo und Karl10.
2.7.2020 6:28
Danke für den Link, leider ist mein Fall etwas komplizierter. Der Punkt des 'guten Glaubens' ist definitiv erfüllt. Leider hat eine Gemeinde unter dem Deckmantel 'zum Wohl der Allgemeinheit' aber deutlich mehr Möglichkeiten Druck auszuüben als ein Privater.
2.7.2020 9:04
Ich verstehe deinen Unmut, wir sind selbst in einer ähnlichen Situation. Beim Einreichen hieß es dann plötzlich, dass wir einen gewissen Streifen nicht überbauen dürfen weil da eine öffentliche Wasserleitung liegt, von der der Vorbesitzer nichts wusste.

Andererseits muss man auch verstehen, dass Infrastruktur nicht immer und überall auf öffentlichen Grund verlegt werden kann. Wer weiß, vielleicht sind Leitungen die du nutzt, irgendwo anders auch über Privatgrundstücke verlegt worden. 
2.7.2020 9:55


EinFamHau schrieb: Leider hat eine Gemeinde unter dem Deckmantel 'zum Wohl der Allgemeinheit' aber deutlich mehr Möglichkeiten Druck auszuüben als ein Privater.

Die Gemeinde kann im persönlichen Gespräch Druck ausüben, vor Gericht sind dann alle gleich.

Problem als Bürger ist das Auge um Auge Prinzip, wenn du irgendeine Baugenehmigung brauchst kannst du dich dann darauf einstellen das die nächsten Jahre nichts einfach gehen wird möglicherweise wenn sie irgendwo dir Steine in den Weg legen können

Das andere rechtlich gesehen ist, einfach sagen das du das Grundstück so wie im Grundbuch gekauft hast und keine Leitung hast und haben willst, wenn sie trotzdem darauf bestehen sollen sie das Verfahren anstrengen und wenn sie das Recht zugesprochen bekommen die Leitung zu bauen dann soll es so sein, wollen tust du sie nicht.
(das ist die freundliche Version)

Und es macht sehrwohl einen Unterschied ob es eine bestehende Leitung ist die saniert wird oder eine Neuerrichtung (weil es kein Servituit gibt), nämlicht das man eine Entschädigungszahlung bekommt oder nicht
3.7.2020 13:50
Der Fall ist doch ziemlich klar, egal ob das Rohr der Gemeinde oder wem anderen gehören würde bzw. von wem anderen genutzt wird.
Das Ding liegt seit ca. 40 Jahren da drinnen, ist sogar auf irgendwelchen Plänen ersichtlich und somit ersessen.
Ob du das jetzt gewußt hast oder nicht, oder dass es nicht im GB steht ist, bedeutet nicht, dass du es somit loswirst...das ist ein Thema zwischen dem Vorbesitzer und dir und müßtest bei dem einklagen (wobei, auf was? Wertminderung? nach 20 Jahren? Da sind die Chancen eher klein).

Sei froh, dass die Gemeinde das saniert...wennst Pech hast und das Rohr dir zugesprochen werden würde, kannst es auf deine Kosten sanieren und der Nachbar darf weiterhin die Dienstbarkeit nutzen. 



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