Liebes Finanzierungsforum, zu aller Erst, vielen Dank an die beiden Experten (speeeedcat & LiConsult ) in diesem Forumsbereich. Durch das lesen der Beiträge von euch hier habe ich viel neues gelernt. Man baut ja nicht alle paar Jahre ein Haus und finanziert große Summen, daher weiß man vieles nicht. Ich konnte aber nur durch lesen wirklich viel lernen DANKE! Ich habe nun ein paar Fragen wo mir die Forumsgemeinde ev weiterhelfen kann. Folgende Fakten zu unserem vorhaben:
Wir werden im Frühling 2026 mit dem Bau unseres EFH beginnen
Der Einreichplan, Energieausweis usw wurde bereits eingereicht und offiziell von der Gemeinde und Bausachverständigen abgesegnet. Wir haben eine Baugenehmigung
Wir sind gerade dabei 2-3 Angebot für alle Gewerke einzuholen und zu vergleichen.
Bei einigen Gewerken sind wir uns zu 100% sicher das es die jeweilige Firma wird (z.b. bei den Fenstern, Holzstiege, Kamin, Küche, Innentüren) da einfach alles vom Design bis zum Preis passt.
Bei den Firmen bei denen wir uns sicher sind und bereits verhandelte Angebote haben, haben wir Großteiles auch eine Preisgarantie bis 2026 sofern man vorab eine Anzahlung tätigt. Das kann ich grundsätzlich auch verstehen, ich tue mir nur sehr schwer mit dem Timing. Für einige große Gewerke (z.b. Installateur, Rohbau) haben wir noch keine fertig ausverhandelten Angebote vorliegen. Jedoch erste Versionen von Angeboten die definitiv ins Budget passen. Das wir hier aber noch nichts final abgeschlossen haben, bereitet mir potentiell Sorgen.
Wir haben auch bereits mit einigen Banken gesprochen und laut ersten Terminen und Kreditangeboten sollten wir finanziell überhaupt keine Probleme haben. Finanziell sieht das ganze wie folgt aus:
900.000€ Gesamtkosten (exkl. Grundstück das haben wir bereits Cash bezahlt)
250.000€ Eigenkapitel das wir bei Baustart einbringen wollen
100.000€ Eigenkapital das wir während dem Bau frei bekommen (ist derzeit noch gebunden und wäre schade um die Zinsen)
Es bleibt somit ein Finanzierungsbedarf von 550.000€ (Mit den Banken haben wir initial mal 600.000€ vereinbart und rufen dann nur das ab was wir wirklich brauchen). Mit einem gemeinsamen Netto Einkommen von 10.500€ pro Monat sollte das locker drinnen sein laut Auskunft der Bank. Ich gehe auch davon aus das es passt, wollte das nur auch offiziell von der Bank hören. Man schupft ja nicht jeden Tag mit solchen Beträgen herum.
Meine Bedenken betreffen nun vor allem die Reihenfolge bzw das Timing. Meine Gedanken dazu:
Ich würde mit dem finalen Abschluss des Kreditangebots noch warten, da ich erwarte das die Fixen Zinsen noch sinken (Wir planen mit 15-20 Jahre Fix Zins, danach variable Zinsen, oder kürzerer Zeitraum durch Sondertilgung je nachdem wie sich die nächsten Jahre entwickeln)
Da meine erste Frage, WANN ist der richtige Zeitpunkt um einen Kredit abzuschließen wenn man im April/März 2026 zu bauen beginnt? Ich weiß es gibt keine Antwort die immer passt, aber was wäre üblich?
Ist es ratsam 9-10 Monate vor Baubeginn Anzahlungen mit EK für einzelne Gewerke zu tätigen um den aktuellen Preis zu bekommen?
Zählen Anzahlungen zu den Gewerken bei Kreditabschluss zum Eigenkapital? Sprich wenn ich 80.000€ (Hausnummer) für Fenstern, Holzstiege, Kamin, Küche, Innentüren Anzahle rechnet mir die Bank das dann als EK an? Ich will hier Probleme in Bezug auf KIM-VO (und Nachfolge Regelungen vermeiden)
An alle: Wie habt ihr die Reihenfolge allgemein bei euch gelebt (Wann Kreditabschluss, wann die ersten Anzahlungen usw)
Grundsätzlich weiß man nicht, wohin sich die SWAP-Sätze bewegen, aber das weißt du eh sicher selber :). Ihr seid sehr gut aufgestellt, einer Finanzierung sollte Anhand des Geschriebenen und aus der Hüfte geschossen nichts im Weg stehen, sofern keine Leichen im Keller sind.
Der Zeitpunkt ist eben aufgrund der nicht vorhersagbaren SWAP-Sätze schwer bis nicht vorherzusagen, man kann immer nur die aktuellen Parameter heranziehen. Wenn die Genehmigung bankseitig erteilt wurde, können zumindest bei einer Bank ... innerhalb der 3-Monatsgültigkeitsfrist ggf. die mglw. gesunkenen Zinssätze beantragt und weitergegeben werden. Wichtig: sofern sich nichts am Kredit-Betrag und am Rückzahlungsbeginn bzw. der tilgungsfreien Zeit ändert.
Das Projekt wird als Gesamtprojekt bewertet. Dazu fließt auch der Wert des Grundstücks ein. Bereits geleistete Anzahlungen verringern zwar das noch einzubringende Eigenkapital, aber auch den aufzunehmenden Kreditbetrag. Somit brauchst du für die Finanzierungseinreichung eine explizite Kostenaufstellung mit Angabe der Projektkosten abzüglich geleisteter Anzahlungen und Eigenmittel. Daraus ergibt sich der Finanzierungsbetrag. Sollte es noch end- bzw. unverhandelte Angebote geben, würde ich hier einen Puffer vorsehen bzw. einrechnen und dem jeweiligen Gewerk zuzählen.
Der Zeitpunkt hängt wie eingangs erwähnt von deiner Zinserwartung ab. Diese kann aber bereits jetzt geschehen - oder bei erwarteten niedrigeren SWAP's zu einem späternen Zeitpunkt deiner Wahl. Grundsätzlich könnte man aber jetzt schon alles fixieren, denn bei der erwähnten Bank fallen die Zinsen nur von bereits entnommenen Beträgen an. Außer die Kreditnebenkosten, die werden dem Kreditkonto sofort angelastet.
Abschließend ist es sicher sinnvoll, sich um die Finanzierung zeitnah zu kümmern und aufzustellen, um nicht in Zeitdruck-Verlegenheit zu geraten.
An Pönale freier Sondertilgung können in deinem Fall bis zu max. 50.000 € per 12-Monatsperiode beantragt (und auch genehmigt) werden.
LgA
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das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können.
.. Ist es ratsam 9-10 Monate vor Baubeginn Anzahlungen mit EK für einzelne Gewerke zu tätigen um den aktuellen Preis zu bekommen?
Da hätte ich Bauchweh. Was, wenn es die Firma bis zum Baustart nicht mehr gibt? Was, wenn die Preise so stark anziehen, dass die Firma die Mehrkosten nicht schlucken kann? Was, wenn ihr euch aus irgendeinem Grund doch noch umentscheiden wollt? In (fast) einem Jahr kann sehr viel passieren.
.. Da meine erste Frage, WANN ist der richtige Zeitpunkt um einen Kredit abzuschließen wenn man im April/März 2026 zu bauen beginnt? Ich weiß es gibt keine Antwort die immer passt, aber was wäre üblich?
rein vom zeitlichen Ablauf von der Beantragung über die Bonitäts- und Objektprüfung bis zum Kreditvertrag und der Bereitstellung der Kreditvaluta hast du noch viel Zeit. Isoliert diesen Gesichtspunkt betrachtend, reicht eine Einreichung Ende Jänner/Anfang Februar 2026 aus.
Ob du nicht doch früher beginnen möchtest, hängt prinzipiell von 2 Themen ab: 1) von deiner Zinserwartung und 2) von deinem "Sicherheitswunsch" nach einer bewilligten Finanzierung, denn: Kreditentscheidungen sind "Stichtagsentscheidungen". Freilich behält sich die Bank bei Finanzierungszusagen das Recht vor, bei Umständen, die die Rückzahlungsfähigkeit oder den Immowert negativ beeinflussen, die Zusage wieder zurückzuziehen. Wenn allerdings mal der Vertrag unterschrieben ist, und der Kredit "normal" läuft, ...
.. Zählen Anzahlungen zu den Gewerken bei Kreditabschluss zum Eigenkapital? Sprich wenn ich 80.000€ (Hausnummer) für Fenstern, Holzstiege, Kamin, Küche, Innentüren Anzahle rechnet mir die Bank das dann als EK an? Ich will hier Probleme in Bezug auf KIM-VO (und Nachfolge Regelungen vermeiden)
freilich - alles was aus euren Mitteln fließt, zählt zu den Eigenmitteln.
──────.. Ist es ratsam 9-10 Monate vor Baubeginn Anzahlungen mit EK für einzelne Gewerke zu tätigen um den aktuellen Preis zu bekommen? ───────────────
Da hätte ich Bauchweh. Was, wenn es die Firma bis zum Baustart nicht mehr gibt? Was, wenn die Preise so stark anziehen, dass die Firma die Mehrkosten nicht schlucken kann? Was, wenn ihr euch aus irgendeinem Grund doch noch umentscheiden wollt? In (fast) einem Jahr kann sehr viel passieren.
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