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Hallo zusammen, wir sind zurzeit am überlegen ob wir unseren Hypothekarkredit umschulden sollten. Anbei einige Daten: Abschluss im Jahr 2016 - fix 20 Jahre für 2,5% - Laufzeit 30 Jahre Aktuell offene Kreditsumme 230.000 Wohnbauförderung in Höhe von ~45k noch offen Wohnfläche 130m² HWB-Wert: <25 Grundstücksfläche: 675m² Bauweise: Ziegelmassiv Heizung: Luftwasser-Wärmepumpe Umgebung Bezirk Gänserndorf PV-Anlage von 3,12 kWp kWp [kWpeak, Spitzenleistung] Wert der Liegenschaft Einfamilienhaus erbaut 2016: 350k, würden wir schätzen. Nettoeinkommen zusammen inkl. Familienbonus und Familienbeihilfe: 58k/Jahr Welche Konditionen würden sich aufgrund der oben angegebenen Daten ergeben und mit welchen Kosten (komplett) können wir für die Umschuldung rechnen? Danke :) lg |
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Hallo Spinne, man muss das Objekt und deinen Fall konkret bewerten, ob die Besicherung, die Haushaltsrechnung usw. passen. Nehmen wir mal an, dass das so ist. Dann muss man weiters wissen, ob ihr wieder fix oder doch variabel wollt. Auch eine Splittung ist möglich, dabei fallen aber 2x Kontoführungsgebühren pro Darlehensvertrag an, da es sich um zwei eigenständige Darlehensverträge handelt. Die Konditionen dazu kann man aus dem Thread querlesen. Aber mal simuliert: 1% variabel und 1,875% 15 Jahre fix sollten nicht das Thema sein, aktuell hab ich 0,875% variabel und 1,75% Fixzins bei einer Splitvariante genehmigt am Tisch liegen. Beim variablen werden die negativ-Zinsen noch abgerechnet, ergibt also einen derzeitigen Sollzins von 0,625%. Anschluss an Fixzins: ebenfalls 0,875%. Als Indikator kommt der 3-Monats-Euribor (3ME) zu tragen. Zu den Kosten: bei dieser Bank ist keine Forderungseinlösung möglich, also die Grundbuchseintragungsgebühr fällt erneut an (in dem Fall von 100% der Kredit-Summe, davon 1,2%). Aufpassen muss man auch, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung verrechnet wird. Bei einem Fixzins würd ich diese mit fast an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit annehmen und somit einkalkulieren. Zusätzlich noch ein paar Hunderter für Schätz- und Legalisierungsgebühr und Beglaubigung der Pfandurkunde durch den Notar. Des weiteren kommen zwischen 1% und 1,5% BAG dazu. Also in Summe würde ich mit rund 4% Umschuldungskosten rechnen. In deinem Fall also um die 9K. Solltest du variabel wählen, wären das rund 2% derzeitige Zinsersparnis ggü dem momentanen Kredit mit 2,5% Fixzins. In rund 2 Jahren hätten sich die Umschuldungskosten egalisiert, ab dann fährst im Plus, sofern sich der Euribor nicht über 2,5% bewegt. Davon ist lt. Expertenmeinung(en) und wirtschaftlichen Gegebenheiten nicht von auszugehen (Achtung: Annahme, reine Glaskugelleserei!). Bei einem Fixzins auf zB 15 Jahre mit 1,875% wäre der break even nach ca 6 bis 6,5 Jahren. Ab dann fährst auch hier im Plus. Bei möglichen 1,75% natürlich früher. Es ist der Anschlussaufschlag variabel nach der Fixzinsphase aller Wahrscheinlichkeit nach besser als bei der derzeitigen Konstellation, dies hab ich in der Berechnung aber noch gar nicht berücksichtigt. Also ja, eine Umschuldung würde sich lohnen, je nach Risikoappetit und somit gewählter Variante mal schneller, mal langsamer. Die Langfristbetrachtung und Berücksichtigung aller Kosten ist somit der wichtigste Paramter, also der Betrag, den du als Kunde unter dem Strich an Gesamtkosten für den Kredit bezahlst. Ob die BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] ein halbes Prozent weniger ausmacht oder die Bank forderungseinlöst, wirkt sich in den Gesamtkosten hingegen sehr gering aus. Liebe Grüße, Alex |
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Das Thema hatten wir schon irgendwann mal - vollkommen richtig - Forderungseinlösung und beste Kondition sind bei ein und derselben Bank momentan nicht zu bewerkstelligen. |
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@speeeedcat Danke für die ausführliche Antwort. Eine essentielle Frage hätte ich noch und zwar die ~ 9k Umschuldungskosten die dadurch anfallen, kann man die mitfinanzieren? Sprich in dem Fall 230k offen und man erhöht den Kredit um die Kreditnebenkosten. Oder muss man die 9k "bar" bezahlen? Vielen Dank! lg |
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Bitte gerne. Die werden aufgeschlagen. lg, Alex |
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Hallo an Alle, nach längerem Mitlesen muss ich mich jetzt auch mal anschließen mit meinem Anliegen, weil ich einfach gern eure Meinung dazu hätte :). Haben vohriges Jahr (Juni 2018) einen Kredit über 300.000€ aufgenommen. 200.000€ variabel mit 1,45% Aufschlag auf 3M-Euribor und 100.000€ fix auf 15 Jahre mit 2,1%, danach 1,375% auf 3M Euribor. Ja ich weiß, nach dem Durchlesen sämtlicher Posts, dass diese Konditionen nicht top sind. War mir damals nicht so bewusst. Leider musste es auch recht schnell gehen. Außerdem habe ich mir von der Hausbank, wo wir den Kredit haben, vielleicht ein wenig zu viel reinreden lassen und auch von Freunden die alle dort einen haben. Das berühmte "die Hausbank kennt einen halt, die wollen nur das Beste für dich" Phänomen ;). Ein paar Eckdaten: Gesamtkosten für Haus + Grundstück inkl. vorhandenem Nebengebäude sind lt. meiner momentanen Rechnung 450.000€. Da sind Garten, Möbel, etc. schon eingeplant, also fix fertig. Grundstück sehr billig da weit in der Peripherie. Großteil der Kosten ist bereits fixiert, also es sollte auf keinen Fall mehr teurer werden. Wir haben 100.000€ bereits mit Eigenkapital finanziert. 300.000€ deckt der Kredit und die fehlenden 50.000€ sparen wir uns die nächsten Jahre weg, die sind für Sachen wie Garten, Pflastern, Zaun, PV, etc. also nicht dringend. Meine derzeitige Überlegung: Wir haben vom variablen Kredit 100.000€ noch gar nicht abgerufen. Wäre es bei den oben genannten Konditionen nicht eine Überlegung wert, die 200.000€ variabel in einen fixen Kredit umzuwandeln wenn man Konditionen von 1,875% rausholen könnte? Wenn der 3M auf 0,5% steigt würde ich mit meinem derzeitigen variablen ja schon schlechter fahren :/?! Umschuldungskosten würden halt auch ein paar Tausend anfallen, so wie in den Posts oben schon erwähnt. Wäre dankbar über ein paar Rückmeldungen. Habe nach den Forenposts hier einfach das Gefühl beim Kredit ein wenig über den Tisch gezogen worden zu sein. lg |
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doppelt gemoppelt..... Gebühren fallen wieder an. Wieso das? Kannst du das erklären? Man wacht ja nicht in der früh auf und beschließt ein Haus zu bauen. Ich würds anders sagen: Du hast dich zu wenig beschäftigt damit. Man beschäftigt sich oft mehr mit den einzelnen Gewerken beim Hausbau, als mit der Finanzierung. Dann kommt das berühmte (Haus)bank-bashing zustande. Wie schaut die momentane Sicherstellung aus? Ist bereits was im GB eingetragen oder aufgrund des Teiles der noch nicht abgerufen wurde lediglich eine EPU EPU [eintragungsfähige Pfandurkunde] hinterlegt? inkl. weitergabe des negativen Indikators? |
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| Hallo rk515, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Ja das ist mir bewusst. |
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Mussten recht lange auf die Umwidmung warten (1 1/2 Jahre) und dann haben wir halt gleich angefangen damit sich der Rohbau bis Winter ausgeht und stimmt wir hätten uns vorher schon damit beschäftigen sollen, aber irgendwie hat es von Seiten der Bank geheissen, wir können das mit dem Kredit erst angehen wenn die Umwidmung auf Baugrund durch ist. Ich geb dir absolut recht, ich hätte mich noch mehr informieren sollen. Ich hab mir zwar im Internet sehr viel durchgelesen, aber mich auf die falschen Sachen konzentriert (z.B. auf die Frage ob variabel oder fix). Und stimmt, ich hab sicher mehr Zeit mit der Finanzplanung verbracht als mit dem Kredit. Ist mir im Nachhinein auch klar. Hatte übrigens noch ein anderes Angebot das schlechter war und von einer dritten Bank bei der eine Freundin arbeitet die Info, dass sie mit dem Angebot das wir haben gar nicht probieren mitzukommen. Bank hat ein Pfandrecht auf die Liegenschaft. Also nicht im GB. Ja inkl. Weitergabe. Gut, ich seh in deiner Reaktion, bestätigt, was ich mir schon gedacht habe, dass ich eh selbst schuld bin weil ich mich mehr damit beschäftigen hätte sollen, geb ich offen zu. Leider lernt man erst im Nachhinein aus seinen Fehlern. Ich hab zum Zeitpunkt damals auf jeden Fall mein bestes gegeben. Konditionen sind zwar nicht die besten, aber auch nicht die schlechtesten. Damit finde ich mich mal ab :). Umstieg auf fix würd sich dann alleine wegen der Gebühren eh schon nicht wirklich auszahlen. Und Entschuldigung, dass mit dem über den Tisch ziehen war blöd ausgedrückt. Ich frag mich halt nur warum ich, wenn ich lt. Bank eh beste Bonität habe, halt trotzdem solche Konditionen gekriegt hab und auch auf Nachfrage als Antwort kam, das da nicht mehr geht. |
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Hach, ein leidiges Thema ... ich hoffe wirklich, dass das hier viele lesen und sich mal von dem Hausbank-Geschwafel ("wir machen das Beste für Sie, wir kennen Sie schon ewig, wenn mal was mit der Rückzahlungsfähigkeit ist, helfen wir, ..... uswusf .... *gääähn*) lösen können. Top-anbieten, und gut ist' s. Wenn nicht, woanders vorstellig werden oder Vermittler beauftragen. Das erspart Tausende Euro an Kosten und viele Rennereien! Wobei meist (Nicht immer!) bei den "guten" Konditionen erzielbar sind, die selber nicht zuwege gebracht werden. Da wird das ESH ESH [Energiesparhaus]-Motto umgesetzt . In deinem Fall ist es halt eine Rechenaufgabe. Die Umschuldungskosten hab ich weiter oben eh schon mal genau gelistet. Und ganz ehrlich: mein "Vertrauen" in deine HB würde sich in Zukunft ziemlich in Grenzen halten.... |
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Das kannste vergessen. Entweder alles umschulden, oder nichts. Es wird dir keine Bank eine Top-Kondition anbieten (können), wenn sie sich hinter einer eventuellen WBF UND hinter dem HB-Kredit in den 3. Rang im Grundbuch eintragen muss. |
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das war jetzt nicht böse gemeint, oder ne anschuldigung gegen dich gelle... aber im nachhinein auf jemanden schimpfen ist immer leicht. da stimme ich zu. hach.. leidiges thema, und schon oft genug angeschnitten. dieses geschwafel hat doch jeder. jede bank, jede baufirma, jeder generalunternehmer, jeder kreditvermittler... aber so hat jeder seine daseinsberechtigung. *G* alex, natürlich erfährst du hier viel lob, weil du vielen schon weitergeholfen hast. die, die auch mit der hausbank zufrieden waren, wirst du hier nicht so leicht finden, weil nicht vertreten. ganz einfach. es wird immer jemanden geben, der irgendwelche konditionen unterbieten kann. auch die, die von dir erziehlt werden. also lass ma vermittler vermittler sein und banken banken. wer sich nicht informiert im vorhinein was alles möglich ist, trägt hohen anteil an eventuellen mehrkosten. |
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Jup, das stimmt, ist halt schade zu sehen, wenn jemand so völlig unnötig sein Geld verbrennt. Wenn ich den Vergleich mit den Stromkosten oder den eines E-Autos heranziehen darf: da wird sich auf Teufel komm raus informiert, jedes KwH eingespart, wo nur geht, um dann beim so richtig fetten Einsparungspotential, zeitweise um x-tausende Euros, völlig auszulassen.... |
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Ok, danke rk515 und speeeedcat :). Wollte nur eure Meinung dazu hören, weil ich aufgrund eurer Aktivität hier im Forum, denn Eindruck hab, dass ihr euch einfach wirklich top auskennt. |
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Bitte gerne! |
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bitte gerne |
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katschiiiiing....... die EZB ist mit dem vorschlaghammer unterwegs sie revidiert die prognose beim wirtschaftswachstum in europa von 1,7 % auf 1,1 % und die inflationserwartungen von 1,6 % auf 1,2 % was heisst das? eins ist mal klar.. die zinsen werden mal mindestens bis ende des jahre NICHT angehoben. Europa bleibt ein Disaster was die Zinsen betrifft. Wem freuts? Kreditnehmer mit variabel verzinsten Kredit. |
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Ich prognostizierte schon bereits bis Ende 2020 .... aber schaun mer mal. |
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hach gott, vor zwei tagen mit 15 jahren fix unterschrieben. würd man doch etwas risikofreudig sein. |
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2 Fragen 1, Wieso jammert man immer über die derzeit niedrigen Einlagenzinsen privater Haushalte? Es ist doch so, dass die Einlagenzinsen immer nahe an der Geldentwertungslinie = Inflation liegen. Die Hochphasen der Zinsen bedeuteten auch immer Hohe Inflation. Und wenn ich jetzt einerseits als Privater Schulden habe auf 3m Euribor und zusätzlich in MSCI-Fonds (Bsp) anspare ich dort über der Inflation liege. Sprich oben und unten gewinne - zahlen tut hierbei die EZB. Also gut für den Privaten, denn derzeit so ca. 4%/J+ (Kest+Inflationsbereinigt). Mehr als die 8%+ unbereinigt gibt es auch in Hochzinszeiten nicht so leicht, da muss man erst ein neues Vehikel als Privater finden, dass dann +12% und höher bringt. Es gewinnen also ja beide derzeit - der Anleger und der Schuldner. Den Gläubiger stellen die EZB ja. 2, Ist es vorstellbar dass sie den neuen Index für Private entkoppeln vom Index für Staaten? - Sprich private Zinsen könnte man dann zum Schröpfen und zur Hebung der Produktivität anziehen lassen, die Staaten können weiter daniederliegen. Mir kommt es seltsam vor wenn „Analysten“ der Massenprintmedien ins Horn der weiter niedrigen Zinsen blasen, die haben noch nie richtig gelegen. |
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