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Kosten Verkauf einer Immobilie

10 Beiträge | letzte Antwort 1.5.2017 | erstellt 19.4.2017
Kosten Verkauf einer Immobilie
Liebe Forumsgemeinde,
ich hätte gern eure Expertise, um auf Nummer sicher zu gehen, hab im Forum gesucht, aber alle Threads beziehen sich auf eine konkrete Kostenart.

Es soll ein Häuschen verkauft werden, dass mehr als 2 Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat.
Welche Kosten/Gebühren/Steuern könnten anfallen?

Mir fällt ein:
-) Marketingkosten (Inserate,...) oder Maklerkosten (wobei ich da dachte, das zahlt der Käufer?
-) kleine Schönheitsreparaturen
-) Gebühren für Anwalt/Notar für Vertragserrichtung (kann man da eigentlich einfach einen Kaufvertrag, den man selber unterschrieben hat, übernehmen um diese Kosten zu sparen?)

Unsicher bin ich mir insbesondere bei
-) Notarkosten, wenn Vertrag selber geschrieben wurde
-) Steuern - von der Immobiliensteuer ist man ja befreit, aber gibts sonst was?
-) Eintragungsgebühren für Grundbuch etc - sollte eigentlich alles beim Käufer liegen, oder?

Danke!
19.4.2017 18:04
Bei Verkauf über Makler fällt das Maklerhonorar an. Rund 3,5 % vom Verkaufspreis für beide Parteien. Kosten für Vertragserrichtung, Treuhänder und GB-Gebühr zahlt normal der Käufer alleine. Verkaufssteuer zahlt der Verkäufer natürlich.
Sollte privat verkauft werden, obwohl der Makler schon involviert ist, fällt kein Maklerhonorar an. (sofern es ein freier Maklervertrag ist, wenn Alleinvermittlervertrag mit dem Makler, dann fällt auf jedenfall die Maklerprovision an, wenn der Verkauf in einer bestimmten Frist ist.)
Makler übernimmt in der Regel die Kosten für Inserate.

Zitat

19.4.2017 20:00
Hallo
Wenn du es selbst verkaufst, also privat dann hast du die Kosten für die Inserate.
Beauftragst du einen Makler so ist die Provision rein rechtlich 0 bis 6% plus Ust in der Praxis ist sie meist 2 bis 3 % plus Ust also 2,4 bis 3,6%.
Hier kommt es auch darauf an was es für ein Haus ist und wie hoch die Werbekosten und die Verkaufschancen sind.
Eine große Kette wirbt oft mit "Provisionsfrei für den Käufer" hier werden vom Verkäufer halt 6% genommen ...
Ich kenne auch Fälle wo der Verkäufer "keine Provision" gezahlt hat, nur ist dann meist der Kaufpreis geringer und der Makler kommt auch zu seinem Geld, die Werbung muss ja gezahlt werden und du willst ja auch etwas verdienen, so der Makler natürlich auch, aber ich persönlich würde mit 2,4 bis 3,6% rechnen.

Wenn alle die Grundbuchstehen mindestens die letzten 2 Jahre dort gewohnt haben so kommt die Hauptwohnsitzbefreiung zum Tragen und man zahlt keine Steuern.

Die Gebühren für den Kauf wie Notar, Grunderwerbssteuer, Eintragung usw. zahlt der Käufer, und auch den Anteil des Makler - meist 3,6% zahlt er also in Summe ca. 10% des Kaufpreises.

Die Lastenfreistellung musst du noch zahlen und die Arbeit die der Notar damit hat.
Ich rechne da immer mit 1.000,- Euro und das ging sich immer sehr gut aus, ist meist nur um die 500 Euro.

Einen Energieausweis musst du noch zu Verfügung stellen, der kostet ab 240,- Euro aufwärts.

Von Schönheitsreperaturen halte ich nicht viel, da der neue Eigentümer eh immer umbaut, aber dies müsste man vor Ort am Objekt besprechen und entscheinden.
Räumen würde ich das Haus sollte es erforderlich sein und auch in Garten einmal "entroden" das wirkt meist gut.

Bei Fragen kansnt dich gerne melden.

LG

Zitat

21.4.2017 14:40
Danke!

Energieausweis ist vorhanden, das Haus wurde erst vor 3 Jahren gekauft.
Da es keinen Kredit gibt, brauchen wir auch keine Lastenfreistellung.

Also unterm Strich sollte es bis auf Werbungskosten in dem Fall keine Abzüge vom Verkaufspreis geben. Das ist sehr hilfreich zu wissen!

Danke für die Aufklärung bzgl Maklerkosten, wusste nicht, dass es da Varianten gibt. Geplant ist ein direkter Verkauf, Makler erst, wenn die privaten Bemühungen nicht erfolgreich sind.

Zitat

21.4.2017 17:08
Habe kürzlich 2 Immos verkauft, habe daher ein bisl Erfahrung gesammelt.

Werbungskosten: 37 (?) Euro pro Monat für Willhaben. Hat mit Abstand die meisten Reaktionen gebracht.
Bazar und Immoscout sind zwar kostenlos, haben aber nur wenig Rückmeldungen gebracht. Gekommen ist von beiden was, würde ich daher unbedingt mitmachen, aber halt nicht viel erwarten. Selbiges gilt auch für lokalen Aushang (Gemeindeamt, Supermarkt etc.).

Kaufvertrag: Zahlt ja in der Regel eh der Käufer und der hat somit auch das Wahlrecht wo er ihn macht. Falls der Käufer sehr unbedarft ist (sind nämlich fast alle!) ihn darauf hinweisen dass er ein bisl auf den Preis schauen soll. Das Maximalhonorar beträgt (wenn ich es richtig im Kopf habe) so um die 3 bis 4% (plus Barauslagen!), aber das bekommt man ohne viel fragen auch um die Hälfte.
Insbesondere bei teureren Immos sind die Vertragserrichter verhandlungsbereiter (denn die Arbeit ist eh quasi immer die selbe, egal ob es um 50T oder 500T geht)

Womit Du beim KV konfrontiert werden könntest ist, dass Dir der Notar/Rechtsanwalt auch Kosten aufbürden möchte:
Berechnung und Abfuhr der Immo-ESt: Wenn keine anfällt, sollte die "Berechnung" der Steuerfreiheit rauszuverhandeln sein (PS: rechtzeitig einen aktuellen Meldezettel besorgen auf dem zu erkennen ist dass man die entsprechenden Jahre gesammelt hat!)
Abschluß Treuhandkonto: Da die genaue Bankgebühr für das Treuhandkonto erst mit seiner Auflösung bekannt ist, hängen das die Vertragserrichter gerne dem VK um (dem sie dann einfach das Restguthaben, daher Kaufbetrag minus Bankgebühren, überweisen) damit sie nicht nochmals eine Minirechnung an den Käufer schicken müssen. Kann man akzeptieren oder auch nicht (sind im Regelfall eh nur ein paar Minuseuro, zzgl. der momentan eh quasi nicht vorhandenen Zinsen). Nicht zu verwechseln mit den Kosten für die Treuhandabwicklung, diese wird in der Regel ebenfalls - so wie der KV - vom Käufer bezahlt.
Lastenfreistellung: Ist immer eine Streitfrage wer das zahlen soll, aber wenn eh nix anfällt, dann kannst Du das vergessen.

Falls Du den Vertrag bei einem Anwalt Deines Vertrauens prüfen lassen möchtest, fallen halt entsprechende Kosten an (evtl. über Beratung einer RS-Versicherung abrechenbar!).

Ob Makler oder nicht, ist eine Glaubensfrage. Sobald ihr die Immo inseriert, wird jedenfalls die Branche über euch herfallen. Ob man "keine Makler" dazuschreibt oder nicht, ist wurscht.
Ich hatte X-Maklerangebote bekommen, mit den tollsten Versprechungen: Gratis Energieausweis, gratis Schätzung, ohne Alleinvermittungsklausel, ohne Kosten für den Verkäufer etc.

Wenn man kein Problem damit hat ein paar Besichtigungen zu machen (Anfahrt?), und die Immo einigermaßen "verkaufbar" ist, würde ich es wieder ohne Makler machen.

TIPP: Verkauft ist frühestens dann, wenn es tatsächliche eine Finanzierung gibt und ein Vertragserrichter beauftragt wurde. Auch schriftliche Anbote und Vorverträge (vorbehaltlich XYZ) kann man weitgehend vergessen.
Ich hätte nicht geglaubt was man beim Immoverkauf alles erlebt.

Den Leuten klipp und klar sagen dass nix reserviert wird! Erst wenn der Käufer eine individualisierte Finanzierungszusage einer Bank bringt (Wir, die Bank AB bestätigen, dass wir Herrn CD die Immo EF finanzieren) würde ich dem Käufer die paar Tage exklusiv Zeit geben um den Vertrag erstellen zu lassen und einen gemeinsamen Termin beim Vertragserrichter zu finden.
Denn die Wahrscheinlichkeit ist sehr hoch dass einige "Käufer" mangels Finanzierungserhalt o.ä. das ganze unnötig in die Länge ziehen. Daher bis zum vorliegen "handfester" Kaufindizien (Finanzbestätigung, Anruf seines Notars...) weiterhin ganz normal jedem anbieten.

Von Schönheitsreparaturen, die über Kleinigketen hinausgehen, halte ich nicht viel: Auch eine geschminkte Leiche bleibt eine Leiche
Wenn etwas offensichtlich und ganz grauslich ist und nicht viel kostet, dann ja. Aber - meiner Meinung nach - nicht mehr.
Dinge wie uralte Bäder, auswechslungsreife Küchen, kaputte Böden etc. stören die Interessenten überraschenderweise recht wenig. Wenn es ohnehin neu gemacht wird, ists auch schon egal ob das Bad jetzt 35 Jahre alt ist oder bloß 20 Jahre alt ist.

Wenn ohne Makler: Viele Bilder machen! Nicht wahllos mit dem Handy rumknipsen sondern wirklich gute und viele Bilder machen (Tageslicht, gutes Wetter, die dreckigen Socken zuvor wegräumen, ggf. auch Plan fotografieren). SEHR ausführliche Textbeschreibung machen, Vorteile rausstreichen, aber auch offensichtliche Nachteile reinschreiben.
Letzens hat ein Makler ganz in unserer Nähe ein altes kleines Häuschen, direkt an der STARK befahreren Bundesstraße gelegen, angeboten und die Straße mit keinem Wort erwähnt ("Landhaus im Grünen"), und auch auf den Bildern jeglichen Straßenbezug weggelassen.
Sowas hat keinen Sinn, damit holt man sich nur unnötige Besichtigungen ins Haus.

Zitat

21.4.2017 23:37
Weils noch nicht angesprochen wurde:

Zitat:
(kann man da eigentlich einfach einen Kaufvertrag, den man selber unterschrieben hat, übernehmen um diese Kosten zu sparen?)
Unsicher bin ich mir insbesondere bei
-) Notarkosten, wenn Vertrag selber geschrieben wurde



Warum? Vertragabwicklung zahlt im Normalfall eh der Käufer.
Außerdem ist das aufsetzen des Vertrags (der beim Notar/RA eh mehr oder weniger aus der Konserve kommt) ja eher nur ein kleiner Teil der (sehr gut vergüteten) Arbeit, im Hintergrund sind ja noch Grundbuchsgesuche, Treuhandschaft, Unterschriftsbeglaubigungen, Steuererklärungen etc. nötig die man nur sehr kompliziert oder gar nicht selbst übernehmen könnte.

Üblicherweise hat dann der Käufer meist noch eine Finanzierung dabei, die die ganze Sache nochmals komplizierter macht (Pfandurkunde, weitere Grundbuchseintragungen etc.).

Zitat

22.4.2017 7:56

Zitat:
ildefonso schrieb: Letzens hat ein Makler ganz in unserer Nähe ein altes kleines Häuschen, direkt an der STARK befahreren Bundesstraße gelegen, angeboten und die Straße mit keinem Wort erwähnt ("Landhaus im Grünen"), und auch auf den Bildern jeglichen Straßenbezug weggelassen.


Ich kann mir denken, welches Haus das war! Aber es ist jetzt im Verkaufsportal nicht mehr drinnen! Habe mich zuletzt nicht angenommen, ob das Verkaufsschild beim Haus noch dort ist!
Dass ein Haus neben der Straße liegt, muss nicht unbedingt ein Nachteil sein. Gerade die letzten Tage war es von Vorteil, weil nicht weit zum Schneeräumen war. Nur sollte es auch gleich erwähnt werden, dass es "verkehrsmäßig günstig liegt"! Das Häuschen was ich verkauft habe, liegt auch ganz dicht an der Straße. Dem Käufer hat das nicht gestört. Straße war im Inserat gut erkenntlich.

Zitat

22.4.2017 17:38
Danke für die ganzen Tipps, auch die Hinweise für den Käufer sind super!

Hab grad die Nachricht gekriegt, dass das Haus nach ca 24h online auf willhaben und mehr als 10.000 Aufrufen so gut wie verkauft ist - und konnte sofort reagieren mit "verkauft ist es erst mit Finanzierungszusage der Bank!"

Zitat

23.4.2017 21:20
@altehuette
Ja, vermutlich reden wir vom selben (dürfte schon verkauft sein, ja).
Das Haus ist nicht bloß in der Nähe der Bundesstraße, sondern hat sogar einen direkten Ausgang auf diese (war ganz früher mal ein Mauthäuschen oder so)
Klar, es ging um relativ wenig Geld (für ein Haus halt), aber trotzdem ist das unseriös. Wenn das jetzt ein Interessent, für den diese Lage ein 100% Ausschließgrund ist, vielleicht 1 Stunde herfährt zwecks Besichtung, wäre es gerecht wenn der dem Makler an die Gurgel springt.
Ist wie wenn man verschweigt dass eine Wohnung im 4. Stock liegt und keinen Lift hat, sowas schreibt man einfach rein, auch weil man sich so unnötige Besichtigungen mit fußmaroden Personen erspart.

@mirabell
Das hört sich ja schonmal gut an!

Zitat

29.4.2017 0:21
Hallo mirabell, hast das Haus schon verkaufen können?

Zitat

1.5.2017 0:19
Das Haus verkaufe nicht ich sondern jemand aus meiner Familie.
Anzahlung wurde geleistet, im Moment wird der Kaufvertrag vorbereitet. Für den Fall der Fälle gäbe es noch weitere Interessenten, die das Haus gern kaufen würden.

Zitat


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