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Einseitig gekoppelte Bauweise - Nachbar nicht verfügbar bei Neubau [W]

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  •  BirnbauMax
  •  [W]
  •  [Wien]
17.6. - 24.6.2025
4 Antworten | 3 Autoren 4
4
Liebes Energiesparhaus Forum,

ich habe aktuell leider etwas das Problem, dass ich für die Errichtung von unserem neuen EFH eigentlich eine enge Abstimmung mit dem Nachbarn machen müsste, was aber leider aus diversen Umständen nicht möglich ist. Das Nachbargrundstück wird aktuell verkauft und die Kaufabwicklung ist schon länger in Prüfung, weshalb ich auch für die Kontaktaufnahme zu den zukünftigen Besitzern keine Möglichkeit hatte. Die aktuellen Besitzer sind ein älteres Ehepaar, welches sich bereits in eine Seniorenresidenz zurückgezogen hat und mit ihrem "noch" Haus nichts mehr zu tun haben wollen, außer eines Tages vom Makler die Moneten zu sehen.😐

Den Baustart setze ich optimistisch mit Oktober/November an. Der Entwurf steht aktuell fest, und die Einreichplanung dauert nicht mehr lange. Angebote für Keller samt Rohbau und Erdbau habe ich auch schon. 


_aktuell/20250617537014.png
(Entwurf nicht mehr aktuell - aber die Lage und Größe ist gleich geblieben)

Nur habe ich nicht so ganz den Mut eine Baufirma zu beauftragen, ohne vorher mit dem neuen Nachbarn über unser Vorhaben mit seiner Zustimmung gesprochen zu haben.
Konkret problematisch ist die einseitig gekoppelte Bauweise. Es handelt sich um ein EFH mit Keller, EG, OG Flachdach - etwa 60 m² pro Geschoß.

Der Nachbar ist immerhin auch unterkellert, daher wird eine Unterfangung mit großer Wahrscheinlichkeit nicht notwendig sein.  Der Nachbar steht nur 20-30 cm von unserer Grundgrenze mit seinem Bestand abgerückt, weil unser Altbestand vor dem Abriss noch auf seinem Grund stand. Wenn wir nun neu bauen, dann sind sämtliche Bauwerke selbstverständlich auf unserem Grund. Knackpunkt ist dann aber der Zwischenraum zwischen unseren Gebäuden. Als Luftraum darf und kann der nicht verbleiben. Die Baumeister sind sich einig, dass da am besten Mineralwolle hineinkommen soll. Ebenso gilt dann Verblechung von seinem Dach an unser Haus herzustellen und umgekehrt. Der Zwischenraum muss auch oben jedenfalls überspengelt werden. 

Rein rechtlich sind mir, so denke ich, die Hände gebunden, auch nur irgendwas an seinem Haus anzugreifen. Selbst bei der Herstellung des Kellers wäre für ihn relevant, da sein Haus keinerlei Dämmung hat, und sein Keller (1990 herum) bestimmt nicht im Bereich unter unserem Altbestand (1905?) abgedichtet wurde. 

Bei der Herstellung unseres Kellers würde ich ihm vorschlagen seine Kellerwand gleich mitzuflämmen und den Zwischenraum mit 20 cm XPS zu verfüllen. 

Anderes Thema ist auch eine Wand von einem Nebengebäude welche laut Geometer auf unserem Grundstück steht, der Nachbar auf diese jedoch 5cm Putz angebracht hat und darauf seine Klimaanlage und Sat-Schüssel montiert hat. Die Wand konnte ich nicht abreißen, da sich die alten Nachbarn quer gestellt haben die Geräte zu demontieren, da die Wand ihrer Ansicht nach ganz ihre wäre. Beim Neubau müsste die Wand aber auch weichen. Hier ist nun auch wieder die Frage - ich kann die Wand auch nicht einfach abreißen und damit deren Klimaanlage angreifen oder gar beschädigen.

...mir wäre lieber ich würde nicht gekoppelt bauen müssen - dann hätte ich diese ganzen Themen nicht, aber das Grundstück ist mit knappen 330m² nicht sonderlich groß und einen Burggraben ums Haus herum möchte ich auch nicht haben. Immerhin muss ich nur zu einer Seite hin koppeln. Nach hinten und zur anderen Seite ist dann Garten :)

Ich freue mich über jeden Input 🤪

  •  AndiBru
  •   Gold-Award
19.6.2025  (#1)
Hallo, rechtlich kann ich dir nicht weiterhelfen, aber ein Fall von Freunden aus der Praxis:

Gebäude stand so wie bei dir ca 20cm weiter drin.
Ebenfalls mit Keller der zum Glück fast gleich tief war.

Wenn du baust darf dem Nachbar kein Schaden entstehen.

Mit dem Satz im Hinterkopf haben sie die Kellerewand mit gepachtelt, XPS und Steinwollplatten geklebt und oben ein Blech gemacht und auch den Rauchfang verlängert.

Also auch nach meinem Verständnis wirst du die Arbeiten machen müssen.

Die Klimaanlage würde ich dann wenn es baulich notwendig ist demonstrieren lassen und hinüber stellen.

Lg

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  •  gdfde
  •   Gold-Award
23.6.2025  (#2)

zitat..
BirnbauMax schrieb: Rein rechtlich sind mir, so denke ich, die Hände gebunden, auch nur irgendwas an seinem Haus anzugreifen. Selbst bei der Herstellung des Kellers wäre für ihn relevant, da sein Haus keinerlei Dämmung hat, und sein Keller (1990 herum) bestimmt nicht im Bereich unter unserem Altbestand (1905?) abgedichtet wurde. 

Bei der Herstellung unseres Kellers würde ich ihm vorschlagen seine Kellerwand gleich mitzuflämmen und den Zwischenraum mit 20 cm XPS zu verfüllen. 

Verstehe ich ehrlich gesagt nicht.
Du brauchst und darfst an seinem Haus nix angreifen.
Verblechungen zum Abschluß an den Nachbarn sind in der Bauordnung geregelt, da muß er nicht zustimmen.


zitat..
BirnbauMax schrieb: Anderes Thema ist auch eine Wand von einem Nebengebäude welche laut Geometer auf unserem Grundstück steht, der Nachbar auf diese jedoch 5cm Putz angebracht hat und darauf seine Klimaanlage und Sat-Schüssel montiert hat. Die Wand konnte ich nicht abreißen, da sich die alten Nachbarn quer gestellt haben die Geräte zu demontieren, da die Wand ihrer Ansicht nach ganz ihre wäre. Beim Neubau müsste die Wand aber auch weichen. Hier ist nun auch wieder die Frage - ich kann die Wand auch nicht einfach abreißen und damit deren Klimaanlage angreifen oder gar beschädigen.

Auch hier...
Lass die Grundgrenzen in den digitalen Grenzkataster eintragen, dann fällt schon mal Ersitzung usw. weg.
Aber auch hier hast du nicht das Recht, SEINE Mauer zu bearbeiten, wegzureissen oder was auch immer, die Mauer gehört nicht dir.

Ich würde ihn danach freundlich ersuchen, dass er das entsprechend korrigiert und auf alle Fälle die Klimaanlage und Sat Schüssel verlegt, die offensichtlich auf deinem Grundstück ist.




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  •  BirnbauMax
23.6.2025  (#3)
danke für eure Antworten!

zitat..
gdfde schrieb: Du brauchst und darfst an seinem Haus nix angreifen.

Der Zwischenraum von den 20-30 cm zwischen unseren Häusern müsste, soweit ich bislang erfahren habe, jedoch verfüllt werden. Als Hohlraum darf der nicht verbleiben. Ebenso, wenn ich meinen Keller abgrabe, werden die 20-30 cm Erdreich vom Nachbarn nicht stehen bleiben - der dadurch entstehende Zwischenraum sollte dann idealerweise auch mit XPS verfüllt werden. 
Wenn ich also auf seiner Seite nichts mache und den Hohlraum so belasse, der dann entstehen würde, hat der Nachbar dann keine Möglichkeiten mehr diesen zu verfüllen, sobald unser Haus fertig steht. 

Unser Haus steht mit seiner Dämmung auch zur Gänze auf unserem Grund - nur ist eben dieser Spalt vorhanden da sein Haus durch unseren Altbestand bedingt nicht auf der exakten Grenze stehen konnte.

Du Grundgrenzen sind schon im Grenzkataster eingetragen - damit ist die Grenzlinie klar definiert. 
 

zitat..
gdfde schrieb: Aber auch hier hast du nicht das Recht, SEINE Mauer zu bearbeiten, wegzureissen oder was auch immer, die Mauer gehört nicht dir.

Die Mauer die wir wegreißen müssen ist auch nicht seine - sondern unsere - er hat dann später nur 5cm Putz draufgepackt sowie sein Klimagerät. 
Wenn der Nachbar da also nicht mitspielt kann ich die Wand nicht entfernen? 


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  •  gdfde
  •   Gold-Award
24.6.2025  (#4)


zitat..
BirnbauMax schrieb: Als Hohlraum darf der nicht verbleiben. Ebenso, wenn ich meinen Keller abgrabe, werden die 20-30 cm Erdreich vom Nachbarn nicht stehen bleiben - der dadurch entstehende Zwischenraum sollte dann idealerweise auch mit XPS verfüllt werden. 

Najo, dann füll ihn selbst (mit der bestehenden Erde aus deinem Aushub) auf emoji


zitat..
BirnbauMax schrieb: Wenn der Nachbar da also nicht mitspielt kann ich die Wand nicht entfernen? 

Warum nicht?
Es ist ja deine Wand.
Wie gesagt, er hätte den Putz, die Sat Schüssel und das Klimagerät da nicht an DEINER Wand anbringen dürfen.
d.h. ich würde ihn über dein Vorhaben informieren und ihn mit einer angemessen Frist darum bitten, die Sachen zu entfernen.


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