Variablen Kredit "umschulden" auf Wohnbauförderung?

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Variablen Kredit "umschulden" auf Wohnbauförderung?

Liebe Finanzexperten,

wir sind gerade mitten im Hausbau und haben uns letztes Jahr für eine Mischung aus fix und variabel verzinstem Kredit entschieden. Angesichts der derzeitigen Entwicklung ärgern wir uns natürlich sehr, nicht zur Gänze fix abgeschlossen zu haben (auch wenn wir glücklicherweise in der Lage sind, dass auch deutlich steigende Zinsen unser Haushaltsbudget nicht komplett sprengen würden).

Zum damaligen Zeitpunkt war die NÖ Wohnbauförderung für uns nicht interessant, jetzt überlegen wir aber ob es Sinn macht, diese zu beantragen und dafür den variablen Kredit nicht voll (sondern nur ca. zur Hälfte) abzurufen und damit die zukünftige Zinsbelastung zu reduzieren.

Dazu hätte ich folgende Fragen:

- Ist das zum jetzigen Zeitpunkt überhaupt noch möglich (Baustart war Sommer letzten Jahres, Fertigstellung voraussichtlich heuer im Herbst, die Bank steht natürlich schon im Grundbuch)?

- Kann man einfach den variablen Kredit nicht zur Gänze anrufen? Verlangt die Bank dafür eine Gebühr? Bzw. je nachdem, wie lange die Förderungsabwicklung dauern würde, würden wir evt. auch zuerst den Kredit wie geplant abrufen und dann nach Auszahlung der Förderung um diesen Betrag sondertilgen (was beim variablen ja problemlos möglich ist).

- Wäre alternativ eine Umschuldung bei der Bank von variabel auf fix sinnvoll? Ich fürchte aber eher, dass wir angesichts der derzeit möglichen Konditionen den richtigen Zeitpunkt dafür bereits verpasst haben.

Danke vorab für euer Feedback.

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score 1 · Answer 1 · 2022-06-17T18:48:42Z

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alphabetical schrieb: Ist das zum jetzigen Zeitpunkt überhaupt noch möglich (Baustart war Sommer letzten Jahres, Fertigstellung voraussichtlich heuer im Herbst, die Bank steht natürlich schon im Grundbuch)?

Aus meiner Sicht schwierig, denn die Bank hat damals eine Kreditzusage ausgesprochen, die die pfandrechtliche Sicherstellung im ersten Geldrang als Bedingung hatte.
Wenn sie zum damaligen Zeitpunkt gewusst hätte, dass eine Förderung beantragt wird (und sie dann i.d.R. zweitrangig besichert ist), wäre das natürlich einfacher und auch unproblematisch gewesen.
Zum jetzigen Zeitpunkt allerdings müsste die Bank dem Land gegenüber einen pfandrechtlichen Vorrang (mittels Vorrangeinräumungserklärung) einräumen und der Kreditbetrag müsste um die geplante Förderhöhe reduziert werden (was auch wieder im Kreditvertrag mittels Sideletter dokumentiert würde).
Im Endeffekt bedeutet das ein Aufschnüren den kompletten Vertragswerks. Ob das deine Bank macht bzw. ob die spezifischen Förderkriterien das auch zulassen, kann ich nicht beurteilen. Am besten mal dort nachfragen.

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alphabetical schrieb: Kann man einfach den variablen Kredit nicht zur Gänze anrufen?

Freilich - auch einen fixverzinsten Kredit brauche ich nicht gänzlich abrufen. Wenn die Mittel nicht benötigt werden, dann ist das so.

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alphabetical schrieb: Verlangt die Bank dafür eine Gebühr?

Das kann beim fixverzinsten Kredit leicht möglich sein - speziell wenn die Forderung bankintern bereits abgesichert wurde.

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alphabetical schrieb: Wäre alternativ eine Umschuldung bei der Bank von variabel auf fix sinnvoll?

auch das ist möglich - halt zu den aktuellen Konditionen (die etwa um den Faktor 2-3 je nach Bank teurer sind als noch zu Jahresbeginn). Die Sinnhaftigkeit kann leider erst im Nachhinein beurteilt werden - aktuell geht´s jedenfalls nach oben .... entlang der gesamten Zinskurve und angekündigt auch bei den "kurzen" Zinsen.