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Berechnungen
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Wie bereits geschrieben, jede Bank kalkuliert (zumindest aktuell noch) anders: Aber ab dem Sommer soll die Verschuldungsquote DSTI auf 30% bis max. 40% gesetzt werden. Nochmals für die Berechnung: Neue und bestehende Kreditrate (die BA nimmt beim 15 oder 20J Fixzins 2,8% Schattenrechnung als Berechnungsgrundlage) dividiert durch das Monatsnetto ohne 13. und 14. Gehalt, abzüglich Alimente. Ja, die BAWAG legt (in dem Beispiel aus dem anderen Thread) andere Bewertungsparamter an: sie nimmt 1,25% für 25J Fixzins bei 30J Laufzeit an anstatt die BA 2,8%. Die BA würde bei einem Fixzins = Laufzeit ebenfalls für die DSTI-Berechnung den Fixzinssatz heranziehen und nicht die Schattenrechnung. Also 20J FIX bei einer 20J Laufzeit. Bei einer 30J Laufzeit also klar ein Nachteil für die BA mit dieser Berechnungsmethodik. Also nochmals zum parallel-Thread: Die sich bei 277.000 € Kredit ergebende Rate mit 30J Laufzeit von rund 925 € dividiert durch 2.300 netto ergibt einen DSTi von rund 40% (bei angenommenen 1,25% Fixzins). Somit entpsrechen die 277.000 € genau den avisierten Zahlen der FMA als Maximalwert (eben 40% DSTI). Eine 100% vergleichbare Methode gibt es nicht, da eben die Schattenrechnung zumindest derzeit noch unterschiedlich ausgelegt wird.
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Vielen Dank! |
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Bitte gerne! |
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Ich kann hier leider keinen wirklichen "Rahmen" nennen. Der oftmals verwendete Multiplikationsfaktor (z.B. 100) des monatlichen Nettoeinkommens mag zwar eine erste Richtschnur sein, gibt aber in keinster Weise eine verbindliche Auskunft darüber ab, ob konkret bei der Bank X oder Y das Finanzierungsvorhaben risikoseitig positiv beurteilt wird. Es ist das Problem (bzw. der unterschiedliche Risikozugang der einzelnen Institute), dass ein konkretes Vorhaben bei der einen Bank zur Bewilligung und bei der anderen Bank zur Ablehnung führt. Auch die mit Mitte 2022 durch die Finanzmarktaufsicht zu erwartenden, neuen Mindeststandards für das Kreditgeschäft mit scheinbar dogmatisch festgesetzten Grenzen wie 40% des "Familien - Nettoeinkommens" werden Interpretationsspielraum haben. Die aktuelle Sichtweise der diesbezüglich (strengen) Bank Austria wurde bereits hier und vielfach in anderen Threads dargelegt. Und daran sieht man auch die unterschiedliche Betrachtungsweise (gehen wir mal davon aus, dass es sich um ein risikogenehmigtes Angebot handelt). Ich arbeite mit unterschiedlichen Banken aus unterschiedlichen Sektoren laufend zusammen und ich lerne ebenso laufend, wie unterschiedlich sich diese positionieren und diese Positionen im Jahresverlauf einer Änderung unterworfen werden. Beginnend beim Einkommen (unselbständiges Gehalt mal 12 oder mal 14 gerechnet, variable Gehaltsbestandteile als Durchschnitt der letzten 1-3 Jahre oder das vertraglich fixierte Minimum, Selbständige - Abschreibungen berücksichtigt oder nicht oder nur zum Teil, etc.), bei den Ausgaben (Berücksichtigung von Lebenskostenpauschalen mit zum Teil "widersinnigen" Werten oder tatsächliche Werte aus der Lebensrealität mittels Kontoauszügen determiniert, etc.) oder einfach auch nur die Fiktivzinsberücksichtigung (entweder mit den tatsächlichen Fixzinsen oder wie z.B. bei der BA mit einem Vielfachen des zu vereinbarenden Fixzinses), um auszugsweise nur ein paar Varianten aufzuzeigen. Das alles hat seine Auswirkung auf das "Gesamtpaket" der Finanzierung. Wie erwähnt - als ersten Anhaltspunkt ist die "Multiplikator-Methode" hilfreich. Doch sowohl in der Einzelkunden- wie auch Einzelbankenbetrachtung gibt es weit mehr, das es zu berücksichten gilt.
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Ja auf die Bank kommt es an. Raiffeisen: zügiges OK, 36 Jahre Laufzeit Sparkasse: zügiges OK, max. 15 Jahre fix Volksbank: zügiges OK - pönalefrei während Fixzins tilgen BAWAG: genaue Aufarbeitung, wollten Einreichplan usw. haben -> dann gute Konditionen (1,25% fix 25 Jahre, im Anschluss 0,875% auf Euribor, 1% BAG), die wir auch genommen haben, da Hausbank. Vor allem: alle freundlich Bank Austria: mäßig freundlich, nichts vorbereitet - alles selbst ausfüllen lassen, fast misstrauisch, kein Angebot gelegt sondern gleich abgelehnt. Rückblickend froh, dass ich mit der bestperformenden Bank der letzte Jahre zusammengekommen bin, die auch meine Hausbank ist und die BA sieht natürlich auch in Zukunft keinen Cent. Deshalb am besten überall anfragen, wo es einem grundsätzlich passt und wo auch das Vertrauen da ist - am Ende muss man sich auch auf die Betreuung im Falle des Falles verlassen können dürfen. |
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DTSI und Schattenrechnung bedeuten was konkret? |
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https://www.oenb.at/finanzmarkt/makroprudenzielle-aufsicht/massnahmen_und_methoden/begrenzung_systemischer_risiken_aus_der_immobilienfinanzierung.html Die wichtigsten Begriffe: • Beleihungsquote (Loan-to-Value (LTV)-Quote) • Schuldendienstquote (Debt-Service-to-Income (DSTI)-Quote) • Verschuldungsquote (Debt-to-Income (DTI)-Quote) |
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Verschuldungsquote DSTI: Neue und bestehende Kreditrate(n) dividiert durch das Familien-Monatsnettoeinkommen ohne 13. und 14. Gehalt, abzüglich Alimente. Bei der Schattenrechnung wird die Leistbarkeit bei einem höheren Zinsszenario simuliert. Als Beispiel: die BA nimmt bei einem 15 oder 20J Fixzins hier 2,8% als Berechnungsgrundlage an, bei einer gänzlich variablen Kondition 3,4%. Jedes Institut legt hier aber andere Parameter an. |
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Danke für die Antworten! habe mich zu diesen Kennzahlen eingelesen, konnte aber in den Definitionen zwischen DSTI und DTI kaum Unterschiede entdecken? |
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Sind auch sehr ähnlich. DTI setzt halt "starr" das Kreditvolumen ins Verhältnis zum Einkommen. Beim DSTI wird der gesamte Schuldendienst zum Einkommen ins Verhältnis gesetzt - somit wird dort auch eine Änderung des Zinsendienstes (infolge von Zinssatzänderungen) und die Kreditlaufzeit (die ja auch einen Aufschluss über die Intensität des Zinsänderungsrisikos gibt) berücksichtigt. Für das Finanzmarktstabilitätsgremium (das bereits 2018 seine "Wünsche" betreffend den von den Banken auszübenden Kreditvergaberahmen äußerte) ist die Schuldendienstquote (DSTI) relevant. |
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