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Wie sind die Mauern fundiert (Streifenfundamente)? Ziegelmauerwerk oder noch älter sprich Steinmauern? Ich sag es nur ungern als erster aber solche Kräfte sind kaum aufzuhalten. Ich weiss nicht ob man die Bäume ausgraben und dann die Mauern sanieren kann. Jedenfalls sind solche riesigen Bäume 1m von der Hausmauer entfernt völliger Wahnsinn. Ich würde ernsthaft prüfen lassen inwieweit man den Kauf rückabwickeln kann, das ist für mich ein grober Mangel, und offensichtlich noch vertuscht worden für den Kauf. Wurde das Problem jemals angesprochen im Verkaufsprozess? |
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Vielen Dank für die prompte Nachricht, MalcolmX! 😊 Das Problem wurde nicht angesprochen, wir haben es nicht gesehen, von Verkäuferseite wurde nichts erwähnt. Wie gesagt, der Vierkanter ist alt - sehr alt. Der mächtige Balken der sich quer durch die Wohnzimmerdecke zieht ist "gebrandmarkt" mit dem Jahr 1773... Wir wussten, dass ein so altes Haus eine Herausforderung sein kann und wir nicht mit Wasserwaage oder Laser anrücken brauchen. 😂 Die Wände um und im Wohnraum sind aus Stein und rund 70 cm dick, das Haus ist nicht unterkellert. Einer der Vorbesitzer dürfte aufgemauert haben um die Raumhöhe zu erhöhen. Man hat auf die 70 cm starke Mauer mit normalen Ziegeln aufgemauert. Was grundsätzlich nicht schlecht gemacht wurde. Und genau an dieser "Linie", dem Übergang von Stein auf Ziegel, reisst jetzt die Mauer (der "Putz", was weiß ich?). Zusätzlich haben wir Risse die ausgehend von den horizontalen Rissen schäg nach unten verlaufen. Rückabwicklung stehen wir beide gesundheitlich nicht mehr durch. Wir sind über zwei Monate gesiedelt, wöchentlich 3.000 km gefahren, leiden noch immer an den Folgen (Schleimbeutelentzündung, Tennisarm usw. vom Schleppen) - und wir sind nicht mehr die jüngsten... Dass die Bäume professionell entfernt werden und auch sämtliche Wurzeln weg müssen ist uns klar. Die Frage ist, wer haftet für bereits entstandene Schäden. Wer haftet für Schäden die zB. beim Wurzelausgraben entstehen? Nachbar kommt erst im Frühling wieder, was mache ich bis dahin - außer die Risse beim Wachsen zu dokumentieren? 😑 Vielen Dank für das Lesen meiner Romane - ich freu mich auf Antworten! Lieben Gruß Die Waldfee |
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wenn das nicht unbedingt hinter einem kasten oder eine fricshen tapete verdeckt war, sehe ich das nicht als versteckten mangel, der eine rückabwicklung oder schadenersatz rechtfertigt. habt ihr die kontaktdaten vom nachbarn? ich würde einfach mal mit dem reden - anrufen und im januar auf einen kaffee treffen und das thema mal ansprechen. |
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Hallo atma, zuerst vielen Dank für Deine Antwort! Wie gesagt, es waren bei viermaliger Besichtigung keine Risse zu sehen. Unabhängig davon können wir uns eine Rückabwicklung weder gesundheitlich noch finanziell leisten, also für uns keine Option. Den Nachbarn haben wir zweimal kurz gesehen, mehr als ein "Hallo, wir sind die neuen Nachbarn", war leider nicht drin. Und nein, wir haben keine Kontaktdaten - nützt uns auch nix, wenn er in Südostasien oder sonst wo über den Winter residiert. Von Jänner war nie die Rede - wir gehen von März aus. 😐 Reden ist gut. Allerdings habe ich die Erfahrung gemacht, dass ich rechtlich lieber wirklich sattelfest bin - bevor ich es mit "Reden" versuche. Danke jedenfalls fürs Lesen! 🙂 Lieben Gruß - Die Waldfee |
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Wenn die (mE wirklich heftigen) Risse vor dem Kauf nicht sichtbar waren und so schnell aufgetaucht sind, spricht aus meiner Sicht wirklich einiges dafür dass diese für den Verkauf optisch versteckt wurden. Selbst wenn "nur zufällig" kurz vorher die Risse gefüllt wurden und neu ausgemalt wurde hätte der Verkäufer hier eine entsprechende Aufklärungspflicht gehabt. Aus meiner Sicht ist euer "hauptächlicher" Gegner damit der Verkäufer. Wahrscheinlich kann man hier durchaus von arglistiger Täuschung sprechen. Ich würde so schnell wie möglich einen Sachverständigen beauftragen ,das genau dokumentieren lassen und dann ggf. einen Anwalt hinzuziehen. Dass ihr gegenüber dem Nachbar Ansprüche aus dem bereits entstandenen Schaden habt kann ich mir aber nicht vorstellen. |
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Ich gehe auch davon aus, dass ihr euch am Verkäufer schadlos halten werdet müssen... Wohnbereich verlegen ist wohl nicht wirklich möglich? |
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Das Rissbild deutet eher auf Durchbiegung der Decke hin als auf Setzungen. hast du da auch Bilder. Kannst du auch noch ein paar Bilder von außen machen. |
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Ihr habt das Haus gekauft, ohne vorher von allen Seiten einen Blick darauf zu werfen? |
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| Hallo Stoffal02, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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Also die 70 cm Buchen werden ja schon vorm Kauf dagewesen sein! Da muss man schon davon ausgehen, dass es zu Schäden kommen kann im Mauerwerk! |
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@Notausgang Zuerst Dank für's Lesen und Kommentieren. So einfach ist es aber nicht! Denn als Hausbesitzer muss ich dafür Sorge tragen, dass ich meinen Nachbarn nicht "belästige", sei es mit übermässigem Lärm, freilaufendem Hund - oder eben Pflanzen die man ungeniert an fremden Hausmauern entlang/empor wachsen lässt, oder Bäume in gefährlicher Nähe zum Nachbargrundstück pflanzt. Ich benötige hier eine rechtlich fundierte Auskunft. Rechtsanwalt, SV oder ähnliches können wir uns derzeit finanziell nicht mehr leisten. Sämtliche Ersparnisse (und das meine ich so) sind für dieses Haus "draufgegangen" - am Monatsende November hatten wir zu zweit nicht mal mehr 20 Euro zur Verfügung. 🙁 @MalcolmX Wohnbereich verlegen ist leider nicht möglich, wir haben Küche, Wohnzimmer, Bad und Schlafzimmer - der Wohnraum selbst ist eher klein und lässt keine wesentlichen Änderungen zu. Der Rest vom Vierkanthof sind unbeheizte Holzkonstrukte sowie eine große Halle. Wohnraum verlegen ist an sich auch keine dauerhafte Lösung, da die Schäden am Mauerwerk dadurch nicht weniger werden oder gar aufhören. Danke für die Kommentare! Lieben Gruß |
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Ihr kauft euch ein Haus das zumindest teilweise aus dem 18. Jahrhundert stammt ohne irgendwelche Reserven zu haben? Wurde euch das Haus als modernisiert oder saniert verkauft, dass ihr hier von keinen Investitionen in den kommenden Jahren ausgegangen seid? Das hier ist ein Bauforum, auch wenn einzelne User hier viel Ahnung vom Baurecht haben, kann dir niemand einen Gang zum Anwalt ersparen. Was du hier erstmal brauchst ist ein Sachverständiger, der klärt, woher der Mauerschaden überhaupt kommt. Der kostet auch Geld. WENN die Bäume tatsächlich für den Schaden verantwortlich sind, hab ich dazu folgendes OGH Urteil gefunden: https://www.ogh.gv.at/entscheidungen/entscheidungen-ogh/nachbarrecht-schadenersatz-bei-beschaedigung-einer-grenzmauer-durch-eindringende-wurzeln-eines-grenzbaums Das einzige aus meiner Sicht eindeutige Thema hier ist der Efeu, der darf an deiner Hausmauer nicht hochwachsen und natürlich auch nicht hinein wachsen. Na viel Spaß mit dem Nachbarn, nebenan zieht wer neues ein und drei Monate später darf er seine Bäume fällen und bekommt eventuell auch noch Schadenersatzforderungen... Ob ihr im Recht seids oder nicht, a gute Nachbarschaft wird das nicht mehr. |
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Sorry, aber das wird niemand aus der Ferne und ohne entsprechenden Zeitaufwand leisten können. Selbst wenn hier ein Sachverständiger/Anwalt in Personalunion auftauchen sollte der euch auf Basis der Fotos mitteilt, dass euch der Nachbar 93.459,47 EUR Schadensersatz leisten muss, würde euch das genau gar nichts bringen. Ansprüche müssen auch durchgesetzt werden und das wird in so einem Fall sicher nicht ohne entsprechenden Rechtsstreit funktionieren. Wenn ihr euch diesen nicht leisten könnt, ist jegliche Diskussion bezüglich der bestehenden Schäden sinnlos. Nachdem wir selbst nach dem Kauf unseres Hauses streiten mussten und am Ende bei mehreren tausend Euro Rechtsanwaltkosten (obwohl wir eigentlich im Recht waren) aus finanziellen Gründen die "Notbremse" ziehen mussten, weiß ich wovon ich spreche. Ich würde das dann einfach im Frühjahr mit dem Nachbarn klären - von Gefahr im Verzug kann man bei einem Stammdurchmesser von 70 cm und bereits armdickem Efeu wahrscheinlich auch nicht sprechen. Der Schaden ist da und wird in den nächsten Monaten sicher nicht wesentlich zunehmen. |
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ich hab schonmal so nen alten 4 kanter renoviert, und normal haben die meter dicke steinwände? wurde hier schonmal was saniert? den die risse genau zu der stromdose oder was das ist könnten auch zeigen das einfach mal nicht genetzt wurde zb |
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Schadenersatzansprüche gegenüber dem Nachbarn sehe ich nur sehr schwer umsetzbar. Zum einen gibt es da eine Verjährungsfrist von 3 Jahren ab bekannt werden des Schadens. Das würde bedeuten dass du deinem Nachbarn beweisen musst dass der Schaden erst in den letzten drei Jahren bemerkt wurde Da du ja das Haus erst gekauft hast, musst du jetzt den Vorbesitzer fragen ob er von den Schäden gewust, und wann er Sie festgestellt hat. Dein Verkäufer wird sich aber an nichts erinnern können, sonst hätte er, es dir ja bei Vertragsabschluss mitteilen müssen. Daher würden aus meiner Sicht Schadenersatzansprüche nur gegenüber dem Verkäufer infrage kommen. "versteckter Mangel" Wobei ich persönlich mir nicht vorstellen kann wie solche Risse, egal wie gut oder schlecht karschiert von Oktober bis jetzt entsanden sein sollen, da müsste man zumindest Spachtelmasse, Acryl und einen Farbunterschied erkennen. |
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Bevor man überlegt, wen man für den Schaden haftbar machen kann, muss ja unbedingt eruiert werden, WAS für den Schaden verantwortlich ist. dafür braucht einen Sachverständigen, der sich mit solch alten bauten sehr gut auskennt. Mit dem Gutachten kann man dann überlegen wer für die Ursache verantwortlich ist bzw gemacht werden kann. Dieses Geld ist also jedenfalls zu investieren, ohne Gutachten ins Leere abzuschätzen was die Ursache für den Schaden ist, ist wie mit platzpatronen zu schießen. |
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Wie schlimm stehts denn um das Dach? So Dächer sind ja nicht grad billig zum sanieren/neu machen. Die Risse sind vlt. ja den Übergängen zwischen zwei verschiedneen Bauteilen wie hier Stein und dann Ziegel geschuldet. Ist ja an sich nicht ungewöhnlich, dass die Gefahr der Rissbildung besteht. Im Endeffekt kommt man da eh nicht drumrum einen Sachverständigen zu beauftregen wenn man auch nur dran denken will rechtlich etwas zu unternehmen. So grosse Bäume neben der Hauswand sind aber natürlich ein Problem. Ich würd versuchen den Nachbarn dazu zu bewegen, dass ihr die auf eure Kosten entfernen dürft. Je nachdem wie "nett" er ist hilft er ja vlt. mit. Im Sinne einer guten Nachbarschaft und weil ein Rechtsstreit hier sicher sehr teuer wird (immerhin gibts die Bäume offensichtlich schon ewig und ihr habt ja gesehen was ihr kauft), würd ich hier auf keinen Fall das streiten anfangen. |
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Ist beim Ansehen nicht aufgefallen ist dass es große Bäume direkt neben dem Haus gibt und Efeu, welcher auf euer Haus klettert? Für Sanierungen ist keinerlei Geld eingerechnet? Ja ich weiß, das hilft jetzt nicht. Eine Erstberatung bei einem Anwalt ist kostenlos. Ich denke ihr solltet euch da einen suchen, welcher Erfahrung im Baurecht hat und vermutlich muss man dann einen Sachverständigen hinzuziehen welcher den Schaden feststellt, sich das Haus anschaut und euch berät wie ihr weiter vorgehen sollt. Ohne Folgekosten wird das alles nicht gehen, jedoch ist es aus meiner Sicht mal notwendig ein fachkundiges Bild der Lage zu haben (wer weiß, welche Probleme sich sonst noch verstecken) und danch zu entscheiden wie man weiter vorgehen möchte. |
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Liebe Waldfee, ich muss jetzt was aufmunterndes schreiben, ich bin leider auch nur ein Laie auf deinem Gebiet, meine Liebe gehört jedoch den alten Gebäuden. Bevor duch dich 'wuggi' machen lässt von Schadenersatz, Gutachten, Rechtsanwalt, die Bäume müssen weg, etc. beobachte die Risse über den Winter. Markier dir einige Stellen am waagrechten Verlauf der Risse und schreibe jedes Monat die Rissdicke in eine Tabelle. Notdürftig behübschte Wände für einen Verkauf sind wie bei dir über kurz oder lang ehrlich. Altes Holz und alte Steine sind jedoch eines - geduldig. Ev. kannst du an einer Stelle auch den Riss 'aufmachen' - mit dem Hammer den Putz kleinflächig abklopfen und schauen, was ist darunter. Eine Ursache gibt es immer für einen Riss in der Fläche. Wenn auf Steine Ziegel aufgemauert wurden und darüber verputzt wurde ohne Netz oder sonstige Maßnahme, dann treffen zwei Baumaterialien aufeinander, die sich thermisch ganz unterschiedlich verhalten. Wenn eine Leitung neu verlegt wurde und die zu seicht in der Mauer liegt, auch das kann die Ursache sein. Der Putz als Einheit darüber kann das unterschiedliche Verhalten vom Bauwerk darunter nicht ausgleichen und reißt. Echte Setzungsrisse habe ich oft beobachtet bei alten Gebäuden - die sind gerne bei Fenster-Türstürzen oder Fensterbänken und gehen leicht schräg nach unten. Bei Giebelmaueren - wenn der Dachstuhl die Mauern auseinanderschiebt - auch dann gehen die leicht schräg nach unten. Kannst du dir die Sache von außen anschauen - ob da schon was rissähnliches erkennbar ist? Ein echter Setzungsriss ist zumeist innen und außen sichtbar. Bei den Bäumen werde ich wehmütig, wenn Buchen gefällt werden sollen, die einen Stammdurchmesser von mehr als 70cm haben. Die sind alt und wahrscheinlich mit dem ganzen Ensemble mitgewachsen. Die kennen ihren Nachbarn - die alten Mauern und den 4-Kanter. Der Efeu hingegen ist ein Räuber, so schön er ist, so sehr die Bienen die Blüten lieben, doch er krallt sich an allem fest und umarmt so heftig, dass er auch zerstört. Uns hat er die Fassade kaputt gemacht mit seinem Festhalten und kleine Ritzen und Fugen nützen zum Emporwachsen. Von der Fassade gehört er weg und aus dem Dach aus. Er erdrückt gerne das, woran er sich festhält. Liebe Grüße helgA |
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ihr werdet bei der Besichtigung ja bestimmt Fotos gemacht haben, könntest du diese mal hochladen? |
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