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Zur Grundfrage: Der Seitliche und Hintere Bauwich kommen aus der Bauordnung. Der Vordere Bauwich müsste aus dem Bebauungsplan kommen und ist daher abhängig von deiner Gemeinde wo du baust. Bzgl. Zusatzfrage1: Es bezieht sich auf die jeweilige zugewandte Gebäudefront. Das ist in §53 gut erklärt. Laut §53 ist hier die mittlere Gebäudehöhe der Gebäudefront heranzuziehen, also Wandfläche dividiert durch Breite der Gebäudefront. Die Gebäudefront ist nach oben hin begrenzt durch den Verschnitt mit der Dachhaut, der Oberkante eienr Attika, einer evetnuellen Absturzsicherung oder dem Verschnitt der gedachten Linie von 45° bei zurückgesetzten Geschoßen. -> Siehe §53 (3) Bzgl Zusatzfrage 2: Uns wurde das seitens der Gemeinde so erklärt, dass jeder Bauwich, der einer Verkehrsfläche (Straße) zugewandt ist als vorderer Bauwich gilt. Im Fall von Zusatzfrage2 ist dann also vor und hinter dem Gebäude ein "vorderer Bauwich". Ausnahme ist natürlich, wenn es andere Regelungen wie Baufluchtlinien gibt. Ich hoffe das so richtig wiedergegeben zu haben und bitte mich für Fehler nicht zu steinigen. Alle Angaben natürlich ohne Gewähr auf Richtigkeit. :) |
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Danke für die Info! Zum Verständnis, wenn es Baufluchtlinien gibt, dann gibts gar keinen Bauwich, weder seitlich, noch vorne noch hinten, je nachdem wo eben diese Baufluchtlinien eingezeichnet sind, oder? Und wenn diese Baufluchtlinie zb vorne / seitlich / hinten, jeweils zur Straße mit 3m ist, dann darf man sich dort hinbauen, egal wie hoch (natürlich nur gemäß Bauklasse), aber zb 7m Gebäudehöhe und trotzdem nur 3m Abstand.
Bei geschlossener Bebauungsweise gibt es weder Baufluchtlinien noch einen Bauchwich (also seitlich)? |
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Also ich kann dazu jetzt wieder nur das beantworten was ich schon selbst erlebt bzw erfragt hab. Ich kenne keinen Fall, wo eine Baufluchtlinie zu einem Nachbargrundstück hin definiert ist, sondern immer nur zu Verkehrsflächen. Bei uns ist z.B. in dem Häuserblock wo unser Grundstück liegt eine Baufluchtlinie von 3m einmal außen um den gesamten Block gezeichnet im Bebauungsplan. Also gilt diese Baufluchtlinie dort wo sie gezeichnet ist, überall anders (also zum Nachbargrundstück hin) gilt der seitliche / hintere Bauwich. Wenn dein Gebäude 7m hoch ist hat das nur einen Einfluss auf den Bauwich, welcher sich anhand der Gebäudehöhe berechnet. Der vordere Bauwich ist (zumindest in unserem Fall) mit 3m festgesetzt, unabhängig davon wie hoch gebaut wird. Du darfst also auch nicht weiter rein wenn du kleiner baust, musst aber auch nicht mehr einhalten wenn du größer baust. Bei Geschlossener Bauweise gibt es logischerweise keinen seitlichen Bauwich. Sonst wäre es ja nicht mehr geschlossen. Baufluchtlinien zur Straße hin kann es schon geben. Genauso wie einen hinteren Bauwich, den kann es auch bei geschlossener Bauweise geben. Wir haben uns 2 Grundstücke angesehen die geschlossene Bauweise gehabt hätten. In beiden Fällen war der die Bauflucht zur Straße mit 3m definiert. In beiden Fällen war aber kein "hinterer Bauwich" abzuwenden, sondern ein extra eingezeichnetes Baufenster, welches die Position der Gebäude in der Tiefe beschränkt hat. Ist ja auch logisch, da du sonst unter Umständen dein Haus auch an die hinterste Grundstücksgrenze (abzüglich hinterer Bauwich) stellen könntest, der Nachbar aber vorne bauen könnte - dann wäre da nichts mehr geschlossen bei der Bauweise. |
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ein vorderer Bauwich kann also nur durch eine Baufluchtlinie gegeben sein? Oder nennt sich die Fläche, die durch eine Baufluchtlinie gegenüber der Straße eingezeichnet ist gar nicht Bauwich? |
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Ob das NUR so gegeben sein kann weiß ich nicht. Ich hab es bisher nur so erlebt... Vielleicht kann dir das ja jemand anderes besser beantworten. Z.B. dein örtliches Bauamt müsste so etwas wissen, einfach mal anrufen und fragen |
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Bauwich ist in § 4 Z 8 NÖ BO relativ klar definiert: "der vorgeschriebene Mindestabstand eines Hauptgebäudes zu den Grundstücksgrenzen (seitlicher und hinterer Bauwich) oder zur Straßenfluchtlinie (vorderer Bauwich);" So wie ich das verstanden hätte, kann sich der Bauwich direkt aus § 50 NÖ BO oder eben aufgrund einer Baufluchtlinie im Bebauungsplan ergeben! Bei der geschlossenen Bebauungsweise wird wohl kein seitlicher Bauwich aufgrund von § 50 bestehen können, sehr wohl aber kann im Bebauungsplan eine seitliche Baufluchtlinie vorgesehen sein. |
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sehe ich auch so, der vordere Bauwich ergibt sich aber nicht aus §50, sondern offenbar nur durch Baufluchtlinien. Welches Sinn machen seitliche Baufluchtlinien bei geschlossener Bebauungsweise? |
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Eine seitliche Baufluchtlinie bei geschlossener kommt wohl eher bei Eckbauplätzen vor. |
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Nur nochmal zur Klarstellung: - "Baufluchtlinien" kann es nur in einem Bebauungsplan geben - OHNE Bebauungsplan gibt es nur seitliche und hintere BAuwiche, aber KEINEN vorderen Bauwich. - einen vorderen Bauwich kann es nur durch einen Bebauungsplan geben, und dieser vordere Bauwich ergibt sich wiederum aus der Festlegung einer vorderen Baufluchtlinie. Eine vordere Baufluchtlinie (und somit vorderer Bauwich) kann es in einem Bebauungsplan geben, muss aber nicht. Gibt es keine vordere Baufluchtlinie (vorderen BAuwich) im Bebauungsplan, dann ist die Grenze der Bebauung (so wie ohne Bebauungsplan) nach vorne hin die Straßenfluchtlinie. |
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Wenn also ein vorderer Bauwich von 3m aufgrund von Baufluchtlinien besteht sollte man besser noch ein paar cm dazugeben um im Falle von ungenauer Ausführung noch im grünen Bereich zu sein, ich nehme an, Toleranzen gibts da keine, wie ich in diesem Forum schon gelesen habe. Dazu dann aber 2 Fragen noch: 1) Es gibt ja auch Baufluchtlinien mit Anbauverpflichtung. Da müsste es ja dann aber Toleranzen geben, sonst müsste die Ausführung ja quasie auf den cm genau erfolgen, oder? 2) Ich kenne eine Strasse, da sind die Häuser alle sehr genau an der Baufluchtlinie ohne Anbauverpflichtung ausgerichtet, also sagen wir ca. 3,05m von vorne. Eines der Häuser hat nachträglich eine zusätzliche Dämmung angebracht, also so ca. 15-20cm. Meines Wissens muss man so etwas ja bauanzeigen, was sicher auch geschehen und wohl bewilligt wurde. Damit wäre ja aber eigentlich der vordere Bauwich verletzt, oder? Im Umkehrschluss bedeutet dies aber auch, dass Häuser nicht mehr nachträglich zusätzlich gedämmt werden könnten. |
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Nein. Die Bauordnung regelt speziell, dass nachträgliche Dämmungen bis 20 cm über Baufluchtlinien, in Bauwiche und sogar über Grundgrenzen (hier aber nur mit Zustimmung des Nachbarn) angebracht werden dürfen. Solche nachträgliche Dämmungen zählen auch nicht zur Bebauungsdichte. |
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Danke für die kompetente Antwort. Gibt es bei Baufluchtlinien mit / ohne Anbauverpflichtung grundsätzlich Toleranzen? Wie gesagt bei Anbauverpflichtung müsste man ja sonst auf den mm genau bauen (nicht zu kurz und nicht zu weit). |
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Die Bauordnung kennt generell keine Toleranzen!! 3m sind 3m und nicht 2,97m oder sonst was. Sonst könnte man ja gleich 2,97 ins Gesetz schreiben. Toleranzen gibts aber bei der Messtechnik. Wenn also die 3m innerhalb der messtechnischen Toleranz sind, dann wird das Baurecht sagen, der Abstand ist gesetzeskonform. |
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Ich frag mich bei sowas immer, wie man überhaupt feststellt wo die "echte" Straßengrenze auf cm genau ist, insbesondere wenn das Grundstück nicht Grenzkataster vermessen ist. |
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Könnte sich die niederösterreichische Gemeinde, die keine Baurichtlinien erlassen hat, auf §54 oder §56 berufen, wenn die umliegenden Häuser alle einen entsprechenden Abstand zur Verkehrsfläche eingehalten haben (wie gesagt, ohne dass sie es offenbar müssten)? Falls ja, gäbe es damit nämlich faktisch trotzdem eine vordere Baufluchtlinie und damit einen vorderen Bauwich. |
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Auf § 54 in gar keinem Fall. Nach § 54 werden ja nur die Bebauungsweise (also offen, geschlossen oder gekuppelt) und die Bauklasse (Gebäudehöhe) geregelt. Auf den vorderen Abstand zur Straße hat der § 54 keinen Zugriff. Mit § 56 kann man sehr wohl auf den vorderen Abstand eines Gebäudes "zugreifen". Prüfkriterium gem. § 56 ist u.a. "die Anordnung des Bauwerks auf dem Grundstück". Allerdings macht der § 56 ein "Eingreifen" der Behörde nur dann möglich, wenn das geplante Bauwerk von der bestehenden Bebauung innerhalb eines bestimmten Bezugsbereiches "offenkundig abweicht" und diese "wesentlich beeinträchtigt". Da ist nun ein wesentlicher Unterschied, ob in einem Bebauungsplan eine vordere Baufluchtlinie von z.B. exakt 3,00 m festgelegt ist. Hierbei geht es um eine cm-genaue Einhaltung. Wenn bei der bestehenden Bebauung alle Bauwerke 3,00m von der vorderen Grundgrenze Abstand haben, dann werden z.B. 2,90m bei einem weiteren Neubau in diesem Gebiet wohl schwer als "offenkundige" Abweichung bzw. als "wesentliche Beeinträchtigung" einzustufen sein. D.h.: über den § 56 hat man wohl "gewisse" Möglichkeiten, auf die Anordnung eines Bauwerk auf dem Grundstück einzuwirken, aber bei weitem nicht die exakte und cm-genau bestimmte Vorgabe, wie bei einem Bebauungsplan mit einer Baufluchtlinie.
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