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Banken sind Sicherheiten wichtig ... sowohl finanzielle - als auch persönlichen Sicherheiten beim Kreidtnehmer. Je konkreter das Bauvorhaben (das ja auch wieder ne Sicherheit darstellt), desto konkreter wird die Bank sein. Umso mehr Variablen es gibt, umso besser sichert sich die Bank ab (höhere Zinsen, höhere Besicherung) - was höhere Kosten bedeutet. Wir sind auch mal lang vor Beginn "auf gut Glück" zur Bank - waren aber im Nachhinein froh, dass uns der Mitarbeiter gut kannte ... als erster Eindruck wär das ned optimal gewesen. |
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Bevor wir unser Grundstück gekauft haben, sind wir zumind. zur Hausbank gegangen und haben uns das prinzipielle OK für die Finanzierung des (damals bekannten) Gesamtprojekts geholt. Heißt natürlich nicht, das die Bank 1 Jahr später dir tatsächlich den gewünschten Kredit gibt, aber ist mMn zumind. mal ein guter Indikator. Zwischen Grundstückskauf und Startschuss vergingen bei uns 2 Jahre, die wir für einige Planungszyklen, Einholung von Angeboten für jedes Gewerk, usw. gut genutzt haben. Das notwendige Budget war dann am Ende "natürlich" größer als wir uns das vor dem Grundstückskauf vorgestellt hatten... |
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da ja jetzt eh schon am einreichplan gebastelt wird, - sollten die grundsätzlichen parameter schon feststehen. ihr müsst also schon wissen, wie eure persönliche (einkommens- und familien-)situation im zeitplan ausschauen wird, auf was ihr euch finanziell einlasst, welche pläne für den trennungsfall/worst-case vorliegen und welche absicherungen/versicherungen ihr habt/braucht/wollt. ein frei verfügbares einkommen müsste sich daher schon locker über diverse rechner feststellenlassen. da hat eh jede bank eigene, aber die grundrichtuing ist klar: http://rechner.sparkasse.de/externe_rechner/haushalt/standard.php eure pläne und damit euer vorgehen müssten daher schon fix präsentabel, budgetrahmen, eigenmittel, erwartbare zu- und abflüsse bedacht sein. damit könnt ihr, so ihr eure "hausaufgaben" gemacht habt, schon jetzt gezielt anbote einholen, da ihr für die bauphase wahrscheinlich eh erst mal ein baukonto braucht, würde ich - mantramäßig - erst mal ein möglichst langes baukonto verhandeln, ggf. mit vereinbarung der kondis für die endfinanzierung. das how-to hab' ich schon oft beschrieben. immer an die hauptstellen denken..: http://www.oenb.at/idakilz/kiverzeichnis?lang=de ach ja: vergesst langrfristige zinsbindungen und alles, was unter dem motto "finanzielle sicherheit, überschaubarkeit" verkauft wird - da seid ned ihr als gewinner gemeint... |
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frei verfügbares Einkommen steht fest. Das ist genau das was ich schon seit Jahren monatlich mittels Dauerauftrag auf´s Sparbuch überweisen lasse - Dieser Betrag ist natürlich über die Jahre mit der Gehaltsentwicklung angestiegen. Genau diesen Betrag möchte ich dann auch als monatliche Rate rückführen. D.h. ich hätte keine Einschränkungen zur jetzigen Situation, da ich das Geld eh nur als Zahl am Sparbuch gesehen habe.
Was mir dann noch überbleibt ist der Betrag der monatlichen Miete die ich jetzt bezahle. Diese möchte ich dann als Sondertilgung einfließen lassen (abzüglich Betriebskosten fürs Haus) genau so wie 1/2 Urlaubsgeld und 1/2 Weihnachtsgeld - wird auch schon seit Jahren so weggespart. Das Ganze soll in spätestens 10 Jahren rückgeführt sein. Wenn ich jetzt ein Baukonto auf 2,5 Jahre nehme bleiben als Restlaufzeit für den Kredit dann noch 7,5 Jahre - sollten also die Konditionen dafür schon bei Abschluß Baukonto mitvereinbart werden? Wie schaut´s eigentlich aus wenn die Zinsen unerwarteter Maßen zu steigen beginnen? Kann man dann quasi in einen Bausparer umschulden um in den Genuss der Zinsobergrenze von 6% zu kommen? Auch wenn diese aufgehoben werden kann, wie ich aus diesem Forum gelernt habe. lg tom |
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...mantras...... ich würde auch den kredit auf ca 15 jahre nehmen und das recht auf jederzeitige (ohe ankündigungsfrist), pönalefreie rückzahlungen betonen. damit habt ihr die nötige flexibilität und könnt auch die gestiegenen zinsen locker verkraften. raten auf 6% zinsen auslegen. noch 2 dinge: sicherer als ein bausparer ist eine vertraglich festgelegte zinsobergrenze - ohne zinsuntergrenze! aufschlag nur als höchstaufschlag definiert und ggf. das recht, jederzeit kostenfrei auf 2 andere zinsindizes, also z.b. alternativ zum 3m-euribor auch noch auf smr oder den euriboir-smr-"hausmix" (mit ggf. reduzierten aufschlägen) zu wechseln. damit ist jede zinssituation klar kalkulierbar. finger weg von dämlichen zinscaps! die sind sauteuer und steuerlich getrennt vom grundgeschäft zu betrachten! apropos steuer: lange kreditlaufzeiten sind auch angenehm, wenn man finanzierungsaufwände steuerlich geltend machen kann und ggf. rentablere alternativveranlagungen laufen lassen kann... einige dividenden sind deutlich höher als die kreditzinsen... da musst halt abwägen, ob sich vorzeitiges rückführen immer lohnt... your choice. |
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@creator - Sorry, da versteh ich jetzt was ned.
Einerseits schreibst du den Kredit auf ca. 15 Jahre nehmen, andererseits die Raten auf 6% Zinsen auslegen. Meine Berechnung hab´ ich eh auf Basis 6% angestellt und dann komm ich mit meiner Rückzahlungsrate (ohne Sondertilgungen) auf eine Laufzeit von 10 Jahren. Wie soll ich da jetzt die 15 Jahre und die 6% unter einen Hut bringen? Die Rate reduzieren, oder wie ist das gemeint? Seh da jetzt den Vorteil ned wirklich. lg tom |
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Ich habe z.B.: für die Banken eine Mappe gemacht. Mit kopierten ausweisen, Lohnzettel, Haushaltsrechnung, Grundstücksplan, Hausplan (nicht Einreichplan), alle erst Angebote kopiert und genaue Kosten aufstellung.
Die Banken waren begeistert wie gut wir vorbereitet waren und der erste Eindruck war schon ein guter. Wir sind dann ~15k unter unserem Veranschlagten Preis geblieben da wir die Angebote noch verglichen bzw. neue eingeholt haben, billigere Fliesen genommen usw. Einreichplan würde ich erst Zeichnen wenn die finanzierung steht. Der Einreichplan alleine kostet ja schon eine menge Geld. |
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@samoth: im thread steht ja nirgends, dass du die raten - auf die 10 jahre schon mit 6% gerechnet hast und damit schon nach 10 jahren fertig bist... mein tipp hat sich eher darauf bezogen, dass dir die 6% zinsobergrenze offenbar wichtig waren und da bin ich halt vom normalen zinssatz http://www.euribor-rates.eu/de/ , also ~ 2,25% ausgegangen. wenn du eh so toll dastehst, sollte auch das verhandeln jetzt, wo sich alle banken um sichere risken reißen, ganz gut laufen. bei jederzeit möglichen sondertilgungen bist halt mit etwas längerer laufzeit und etwas niedrigeren raten auch gegen alle möglichen szenarien gesichert und hast diverse pölster für reparaturen und unvorhergesehenes. solltest du das auch schon bedacht haben - ja, dann geh' auf die 10 jahre. |
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@ humi, mit dem Einreichplan hab ich´s deswegen einigermaßen eilig, weil wir bei unserem Grundstück eine "super" Konstellation haben. Grund wurde geteilt in 4 Parzellen, wobei lt. Bebauungsplan der Ersterrichter die Dachform vorgibt und die anderen sich daran anpassen müssen. Da ich kein Freund vom Pultdach bin will ich der Ersterrichter (=Ersteinreicher) sein. Darüberhinaus baut die Gemeinde die Zufahrt zu den 4 Parzellen erst wenn eine Baubewilligung vorliegt - dzt. kann ich zum Grundstück nicht mal hinfahren - nur zu Fuß zu erreichen.
@ creator, naja das mit dem toll dastehen ist so eine Sache. Meiner Meinung nach verdiene ich nicht schlecht, aber verglichen mit anderen usern die hier ihre finanzielle Situation darlegen bin ich ja ein Armutschgerl. Wobei ich mich da immer frage warum die eigentlich einen Kredit brauchen wenn sie ja eh so super verdienen... Aber durch einen, so wie ich finde, vernünftigen, gemäßigten Lebensstil ist das frei verfügbare Einkommen doch relativ groß wodurch wir eigentlich ordentlich ansparen konnten. Eigenkapitalquote haben wir ohne Grundstück ca. 67% mit Grundstück sind´s 73%. Als Reserve die nicht in den Hausbau einfließt haben wir 12% des Kreditvolumens noch am Sparbuch. Darüberhinaus gibt´s noch eine Er,-Ablebensversicherung die in 9 Jahren fällig wird. Ich bin seit 8 Jahren Alleinverdiener, da wir den Kindern den Luxus gönnen wollten daheim und nicht in einer Betreuungsstätte aufzuwachsen. Wie wird denn das von den Banken gesehen? Ich denke mal die Bonität wird jetzt nicht so schlecht sein, aber es ist das erste mal in meinem Leben, dass ich Schulden haben werde - und davor habe ich schon Federn... lg tom |
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hallo - Hi Tom, wenn du nur 30% der Gesamtksoten finanzieren musst, dürfte die bank kein Problem haben, sie haben ja gute sicherheit wenn sie mit 120% ins grundbuch gehen ;)
da dein grundstück nur 7% der Gesamtkosten ausmacht, habt ihr natürlich einen vorteil, und kommt mit nur 30% Kreditsumme aus; wenn das Grundstück mit mehr zu buche schlagen würde, (wie zb in Wien und Umgebung) dann schauen die Alpträume noch schlimmer aus :) auch als Alleinverdiener wird die Bank bei der "niedrigen" Summe keine schwierigkeiten machen, denke ich. Federn sind ja nicht schlecht, kannst mit deinen Kindern Indianer spielen
lg johannes |
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@ johro - also irgendwo hab ich jetzt anscheinend einen Denkfehler
Rechne ich nämlich den Anteil des Grundstücks an den Gesamtkosten (Grundstück+Haus+Nebenkosten) aus den Gesmtkosten raus komme ich auf einen Anteil von ca. 18% *grübel* |
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alleinverdiener wird zwar immer etwas schräg beäugt... aber das ist kein ausschließliches kriterium, sondern muss einer gesamtbtrachtung unterzogen werden. kinder sind da schon eher ein thema, da - wie eltern ja auch - banken damit rechnen, dass kinder sich sozialadäquat gemäß dem standard der eltern bilden werden, sprich: arbeiter bleiben arbeiter, akademiker werden akademiker. ist zwar ned nett, aber gängige denke. in dieser denke wird auch davon ausgegangen, dass die lebenshaltungskosten von einem gewissen standard aus linear steigen und man nicht gerne wegen eines größeren ziels einschränkungen hinnimmt... d.h. einmal neuwagen, immer neuwagen... also schau' mal kinder und job an und schätze, wieviel dich die ausbildung der kinder kostet und wie lange die hausfrauenphase geplant ist (wiedereinstiegschancen=?). ich denke, da hat's johro her... federn sind nie gut, respekt schon. die indianer ham auch verloren... leider. das ist aber bei den quoten sowas von wurscht, da liegt's eher daran, dass du ned zuviel zahlst und du dich gut präsentierst. viel erfolg! |
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daumen hoch, ist bei uns auch so, war bei der bank aber kein problem. |
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Denkfehler gefunden Ich hab bei der Berechnung der EK-Quote ohne Grundstück auch die Basis um die Grundstückskosten reduziert. Lasse ich die Basis gleich komm ich jetzt auf eine EK-Quote von 73% mit Grundstück und 56% ohne Grundstück. Die Hausfrauenphase wird geplantermaßen im Herbst 2013 vorbei sein, wenn der Kleinere in den Kindergarten kommt. Um meinen Job mache ich mir mittelfristig keine großen Sorgen, und bis die Ausbildung der Kinder wirklich ins Geld geht will ich mit den Rückzahlungen eh schon fertig sein lg tom |
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