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Das kann man pauschal nicht beantworten, es müssen sämtliche prüfungs-relevanten Firmendaten und Unterlagen bereitgestellt und ausgewertet werden. Die Firma muss die fiktive Kredit-Rate verkraften, also der Bilanzgewinn dementsprechend sein. Wichtig wären die Unterlagen für 2018 und 2019, bzw. Vorausschau für 2020 plus Erklärung, wie es Covid-bedingt ausschaut. Grundsätzlich sind die Konditionen bei Kommerzfinanzierungen nicht mit "Selbstständiger kauft Privateigentum" vergleichbar, sprich teurer. |
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| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Hallo, bestandsgeführte Objekte sind im Projektfinanzierungsgeschäft bei einigen Banken in Zeiten wie diesen mittlerweile fast "lieber" gesehen als Abverkaufsprojekte - insofern kann das wirklich eine sehr spannende Geschichte werden. Viele Fragen, die wiederum zur Beantwortung deiner Fragen führen: Ist das ein "Erstlingsprojekt" oder gibt es Referenzprojekte bzw. gibt es die Gesellschaft bereits seit einiger Zeit oder wurde diese für diesen Zweck erst errichtet? Wie viele Einheiten sind geplant? Wie sind die Vermietungspreise kalkuliert - bedeutet: sind diese marktkonform bzw. mit welchem "Aufschlag" kalkuliert, vermietest du mit USt. (um die Vorsteuer geltend zu machen), wie kalkulierst du die Wagniskosten, etc., etc., deswegen generell (wirst du wahrscheinlich ohnehin wissen): neben vielen anderen Punkten wichtig ist eine ordentliche Kosten- und Liquiditätsplanung der Bauphase, die Darstellung der Mieterträge idealerweise mit entsprechenden Marktvergleichen, die laufenden Kosten in der Vermietungsphase inkl. AfA, die Planung der Wohneinheiten inklusive jenen Fragen, ob auch eine Parifizierung eine Möglichkeit darstellt (für die Bank nicht unwesentlich, da bei Nicht-Funktionieren des Projektes es hierbei die Möglichkeit der Einzelverwertung gibt). Und bei so einem Projekt ist es für die finanzierende Bank natürlich wichtig: wer ist Bauführer, wer ist Generalunternehmer, etc. etc.. Das sind Fragen, die erst beantwortet werden können, wenn das gesamte Projekt auf dem Tisch liegt. Das kann man auch nicht mit einer gewöhnlichen Baufinanzierung für einen Privatkunden vergleichen, der mit den Erwerbseinkünften aus seiner selbständigen oder unselbständigen Tätigkeit mittels Pauschalraten seinen Verbindlichkeiten nachkommt. Der Finanzierungsnehmer ist eine juristische Person (GmbH). Wenn du schon einige Projekte hinter dir hast, dann kann man das der Bank auch entsprechend "verkaufen". Ich gehe aber dennoch davon aus, dass es ohne private Haftungsübernahme (als commitment) nicht gehen wird (und das ist keine Frage der Konditionenvergabe sondern der Risikoeintscheidung an sich). Die Projektfinanzierung wird nicht den selben Zinssatz (Aufschlag) haben, wie eine private Immobilienfinanzierung, weil das Risiko der Verwertung bedeutend höher ist, als wenn jetzt das Pfandrecht zur Zwangsverwertung einer Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus durchgesetzt wird. Die grundbücherliche Sicherstellung mag zwar vom Errichtungs- und Bodenwert vorhanden sein - der tatsächliche Verwertungserlös richtet sich trotzdem sehr stark nach den örtlichen Umständen und der dortigen Marktlage. Wir haben viel mit Bauträgern und Projektanten zu tun, die sich (ganz aktuell) irgendwo bei 3M EURIBOR + etwa 1,875 bis 2% refinanzieren. Dann gibt es aber wieder welche, die bei ihrer Hausbank nach x- gut gegangenen Projekten 1,25% bekommen. Dann wieder welche, die bei 2,5% "in die Hände klatschen". Ist alles mehr als individuell - deswegen kann ich an dieser Stelle diesbezüglich kein "Konditionenband" verlautbaren. Die Komplexität ist einfach eine andere als bei mehr oder weniger "gängigen" privaten Immofinanzierungen. lg Thomas |
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| Hallo LiConsult, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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Vorab vielen lieben Dank für die Antowrten und bitte um Nachsicht ich habe mich ein wenig unverständlich ausdgedrückt . Mein Bauvorhaben(Vorsteuerabzug) dienen rein dem Vermietungszweck, es soll keine der Wohnungen verkauft werden. Ich habe noch kein Projekt dieser Art durchgezogen, kann es aber wenn notwending in zwei Bauvorhaben untereilen. Aus Diversifikationsgründen würde ich gerne nur 400K der zur Verfügung stehenden 700K als EK einbringen. Mein Privatvermögen beläuft sich auf ca1.1 MIO€ (sehr konsverativ geschätzt) Baukosten von ca 2 Mio sind von einem befreundeten Architekten/Baumeiser mit einem großen Sicherheitzuschlag ,aufgrund von vorhanden Entwürfen geschätzt/berechnet worden. Hab mir eine zweit und dritt Meinung eingeholt, alle schätzen die Baukosten tiefer ein Objekt 1 5mal 50m2 Mietwohunungen laut Makler niedrigst zu erwartende Miete exkl 10%Mwst ca 30 K Objekt 2 10mal 50 m2 Mietwohnungen laut Makler niedrigst zu erwartende Miete exkl 10%Mwst ca 60 K davon fließen ca 7K als Baurechszins/miete für beide Grundstücke in mein Privatvermögen Baurechtsvertrag ist auf 40 Jahre geschlossen ,somit kann ich das Gebäude mit 2.5%Afa abschreiben laut Steuerberater. Meine Gmbh hat eine ca 7 Jahre zurückligende Historie mit einem durchschnittlichen Gewinn nach Steuern von ca 100K pro Jahr. Schwankungsbreite max 10 Prozent pro Jahr. Ich arbeite in einer von Corona völlig unabhängigen Branche und profitiere sogar wirtschatlich gesehen von der Situation. Lieben Dank für eure Mühe |
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Guten Morgen, klingt alles sehr schlüssig und ist auch klug aufgesetzt. Mit den Baukosten wirst du vermutlich recht haben - die Baufirmen sind durch den Nachzieheffekt aus "Vor - Corona" momentan noch gut beschäftigt. Wenn der Shut Down dann mal in der breiten Realwirtschaft angekommen ist, dann werden auch die Baufirmen wieder mehr Kapazitäten haben. Ich würde die 2 Objekte in einem Schritt "durchziehen". Erstens erreichst du dadurch bei den Firmen möglicherweise einen Skaleneffekt bei den Baukosten und zweitens ist die Verhandlungsposition gegenüber dem finanzierenden Institut betreffend Konditionierung auch anders. Wie erwähnt - traue mich da keine Konditionen zu nennen, da der Bankenmarkt einfach zu unterschiedlich ist und dafür die vielen Details auf dem Tisch liegen müssen. Müssten den Anlassfall durchspielen. lg |
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Vielen Lieben Dank für die Antworten falls es von Interesse ist werde ich die Konditione hier im Forum bekanntgeben wenn es soweit ist. lg |
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gerne! ja bitte - interessiert mich sehr, was in Tirol möglich ist. lg |
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Sorry für die Späte Rückmeldung aber leider hat sich durch die Brandschutzbehörde nun alles ein wenig verzögert :( Für meine erstes Projekt Mehrfamielenhaus mit 6 Wohneinheiten zur Vermietung (ca 270m2 gesammt NGF) ist nun endlich der Baubescheid vorhanden :) Baubeginn MRZ/2022 Baukosten geschätzt durch die leidegige Verzögerung ca 800k netto (wobei mir für die meisten Gewerke schon Angebote vorliegen ) Folgendes Kreditangebot hat mir die Sparkasse nun unterbreitet,das meiner Hausbank war noch schlechter :( Abastattungskredit über 800K ,wobei ich sicher um die 200K EK einbrigen werde bzw auch so mit dem Berater abgesprochen, ich bringe so viel EK ein um Topkonditionen zu erhalten. Laufzeit 30 jahre Konditionen 1,2% Sollzinesen netto dec.p.a (Bindung 3-Monats_Eurior,Indikakator 5 Banktage vor Anpassung +1,200% Aufschlag,ohne Rundung) Floor Euribor 0,000% Bag 0,2% Kontoführunggebühr 300 p.a Meine Fragen dazu an euch Experten :) wird an juristische Personen der negative Euribor nicht weitergegeben? habe niemlas mit einen so schlechten Aufschalg gerechnet , bei abosluter Topbonität der Gmbh als auch Privat oder bin ich hier etwa auf dem Holzweg ? lg und Danke |
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Hmmm, das ist in der Tat interessant. Ich hatte voriges Jahr ein ähnliches Bauträgerobjekt im Osten finanziert. Ich glaube, der variable Aufschlag war 1% auf den 6-ME, abzüglich des neg. Euribors irgendwas um die 0,6% Sollzinssatz. Also ja, der neg. Euribor wird weitergegeben. Vielleicht ist da eine Formulierung im Angebot fehlerhaft oder missinterpretiert worden? |
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Es ist ja nicht mal ein Bauträgerprojekt, die Wohnungen verbleiben in meiner GmbH. Raiffeisen und Sparkasse jeweils im Angebot mit Mindestzinsatz indem Fall(Sparkasse) 1.2 Prozent Mindestzinsatz. Ich versuche es jetzt noch bei einer weiteren Bank ansonsten melde ich mich bei dir. Danke |
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Hab im Westen keine Bank an der Hand, leider. Und BA ist da sehr wahrscheinlich zu starr. |
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Kennst du einen seriösen Kreditvermittler im Westen? Danke |
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bei sämtlichen Finanzierungen an juristische Personen bzw. Projektfinanzierungen, die wir heuer bzw. auch letztes Jahr begleitet haben, wurde der derzeit negative EURIBOR nicht berücksichtigt. In der Regel wurde das so gehandhabt, dass zwar eine Zinsbindungsklausel (z.B. 6M EURIBOR + x%) ausgesprochen wurde, jedoch stets mit einem Zusatz versehen, dass wenn der Geldmarktindikator unter 0% liegen sollte, dieser dann mit 0% angenommen wird. Somit ist der Aufschlag dann auch der Mindestzinssatz. Eine juristische Person ist kein Verbraucher - insofern wird das Ergebnis auch bei dieser Bank ähnlich sein. ist für eine Projektfinanzierung ein sehr gutes Paket. Dein Set Up ist auch wirklich attraktiv. |
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Nein leider ... |
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Hallo zusammen Vielleicht interessiert es ja den ein oder anderen ;) das beste Angebot (unverhandelt) das mir nun vorliegt sieht wie folgt aus Sollzinsatz=Mindestzinsatz 1,150% BAG 0,2 % Laufzeit 30 Jahre Eine kleine Frage dazu was bedeuted folgender Satz für Finazierungspromessen wird ein Promessenentgelt in der Höhe von 0,125% verrechnet ? Lg und Danke |
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Eine Promesse ist eine schriftliche Kreditzusage. |
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Nun steht das Endergebnis fest! 1.00% p.a und Bag von 0.4 Prozent LG |
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Darf man fragen bei welcher Bank das ist? Weiters, hat das als GmbH wirklich so lange gedauert um diese Konditionen zu bekommen -> waren doch fast 1,5 Jahre. lg |
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Die Kondition ist gut, keine Frage, gratuliere zum Abschluss. Ich habe jetzt bei meinem letzten ähnlich gelagerten Fall nachgeschaut, hier wurden auf Eigengrund 10 Wohnungen rein zur Vermiertung errichtet, der Kunde hat ebenfalls eine GmbH gegründet. Ähmlich hohes Volumen, BAG 0,5%. Hier der Auszug aus dem ESIS: Art des anwendbaren Zinssatzes: Zinssatz: 0,95% p.a. fest bis 30.09.2035 Zinssatz nach Ablauf der Festzinsperiode: Nach Ablauf der Festzinsperiode ist der Sollzinssatz variabel und wird an den 6-Monats Euribor angepasst. Gültiger 6-Monats-Euribor: -0,42 Aber wie gesagt, im Westen wäre es nicht möglich gewesen. Eigenmittel waren ebenfalls bei rund 50% (wie bei dir aus Cash und Grundstücken in bester Lage). @andebee: Zeitraum vom 1. Kontakt bis zum Unterschriftstermin war bei meiner Finanzierung von Ende Juli bis Ende November, also ziemlich flott. Lg |
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H War bei der HYPO, Bei mir hate es sich nur solange verzögert wegen dem Baubescheid. Aber der Abschluss hat nur ca 2 Monate gedauert lg |
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Vorarlberg? die passen nämlich an den 6M EURIBOR an. |
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Tirol LG |
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