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Hausverkauf Privat -> Privat

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11.1. - 18.1.2022
25 Antworten | 10 Autoren 25
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Hallo zusammen,

wir bauen aktuell neu und verkaufen in diesem Zuge unser ca. 7 Jahre altes Haus.
Ursprünglich hätten wir aus Bequemlichkeit den Weg über einen Makler gewählt,
da es aber allein durch Hörensagen so viele Interessenten gab,
haben wir bereits Käufer gefunden, welche das Haus zu unserem Wunschpreis kaufen möchten.

Abgewickelt soll das Ganze natürlich über einen Notar werden,
wo die potentiellen Käufer auch bereits zum Erstgespräch waren.

Dessen Vorschlag war ein baldiger Verkauf des Hauses gegen 50% Anzahlung,
und wir erhalten ein Wohnrecht bis zu einem vereinbarten Übergabetermin im Herbst.
In diesem Zuge werden die weiteren 50% fällig.

Hat von euch schonmal jemand ein Haus privat verkauft und Tipps worauf wir achten sollten?
Thema Übernahme der WBF und Mobiliar sind soweit schon vereinbart.

Würde mich über Tipps sehr freuen, danke!

11.1.2022 ( #1)
Aus Immobilien(makler)sicht ist es essentiell, dass der potentielle Käufer vollumfänglich Kenntnis über die Immobilie erhält. Wenn ihr keinen Makler damit beschäftigen wollt, dann liegt es an euch, folgende Informationen bereitzustellen:
Grundbuchauszug/ Pläne/ stimmen die Pläne mit dem aktuellen Bestand überein/ bei eventuellen Zubauten bzw. Aufbauten: wurden diese in Wahrung des damals geltenden Flächenwidmungsplans bzw. der Bebauungsbestimmungen errichtet/ generell: ist der Bauakt inkl. Benützungsbewilligung und Fertigstellungsanzeige, E-Befund, etc. komplett/ Energieausweis/ Bewilligungen bzw. Bescheide, die zu berücksichtigen sind/ Servitute, die einer Erklärung bedürfen, etc.

... und worauf man last but not least achten sollte: wie ordnet ihr euch im Preis ein? --> aktuelle Vergleichswerte eurer Gegend am Markt suchen, verbücherte Transaktionen eurer Gegend in der jüngeren Vergangenheit als Referenz heranziehen. Interessenten gibt es in der jetzigen Marktphase ("Verkäufermarkt") viele....

Aus Finanzierungssicht (sollte mit dem Verkaufserlös die neue Immobilie errichtet werden):
Zwischenfinanzierung lieber etwas länger wählen - es kann immer etwas dazwischen kommen.

Viel Erfolg!

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Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können.
11.1.2022 ( #2)
Danke für die ausführliche Rückmeldung.

Zu Absatz 1:
Hier können wir vollumfänglich alles reinen Gewissens als in Ordnung und Vorhanden 
einordnung und wurde den potentiellen Käufern bereits dargelegt.
Da das Haus noch nicht so alt ist, haben wir das alles sauber beinander im Aktenordner

Zu Absatz 2:
Da wir ursprünglich über einen Makler verkaufen wollten, war dieser zum unverbindlichen Erstgespräch da. Dieser hat die Immo bewertet und auch eine Schätzung abgegeben,
wie weit er den realen Verkaufspreis ca. über der Schätzung erwartet.
Selbst über diesen Preis liegen wir jetzt relativ deutlich und sind somit sehr zufrieden.
Klar, etwas Restzweifel wird immer bleiben, da das Haus dann nie auf dem freien Markt abgeboten war, aber in Summe sind wir über die letzten 7 Jahre natürlich sehr gut ausgestiegen und sind sehr froh nicht zur Miete gewohnt zu haben.

Zu Absatz 3:
Wir waren hier intensiv mit Speedcat in Kontakt und hatten sowohl für Finanzierung und Zwischenfinanzierung ein tolles Angebot von Ihm über die BA. Danke nochmal dafür.
Letztendlich hatte aber unsere aktuelle Bank hier Trümpfe in der Hand,
da die Besicherung der Zwischenfinanzierung einfacher war, da diese beim zu verkaufenden 
Haus ja bereits im Grundbuch steht. Alle anderen Kondtionen waren annähernd gleich,
daher sind wir bei der Hypo NÖ geblieben.
Zwischenfinanzierung könnte bis zu 3 Jahre laufen, dass wird locker reichen.

Darüber hinaus geht es mir um Details der Vertragsgestaltung,
wir als Privatverkäufer sollten doch auf jegliche Gewährleistung verzichten können?
Wie gesagt, wir verkaufen das Haus mit reinstem Gewissen und haben alle erwähnenswerten Punkte offen angesprochen, ich möchte nur nicht 1 Jahr nach dem Verkauf irgendetwas auf uns Zukommen sehen.

Danke!


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Hallo newHome, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig.
11.1.2022 ( #3)


newHome schrieb: wir als Privatverkäufer sollten doch auf jegliche Gewährleistung verzichten können?

ja, freilich - unter Verbrauchern kann die Gewährleistung ausgeschlossen werden - dabei handelt es sich um dispositives Recht. Ist jetzt auch nichts anderes, als wenn du privat ein Auto verkaufst. Natürlich gilt aber: wenn es sich um Schäden am Objekt handelt, die man schon kannte und "verschwiegen" wurden, dann funktioniert der Ausschluss der Gewährleistung nicht - scheint aber in eurem Fall kein Thema zu sein.


newHome schrieb: Alle anderen Kondtionen waren annähernd gleich,
daher sind wir bei der Hypo NÖ geblieben.

👍 die Hypos sind nicht zu unterschätzen. Ich arbeite auch gerne mit denen zusammen.



11.1.2022 ( #4)
Hallo, gute Freunde haben es so gelöst das in dem Fall eine Wohnung verkauft wurde und schon beim Kauf der komplette Preis bezahlt wurde und die vorherigen Eigentümer Miete bezahlt haben bis ihr Haus fertig war und sie umgezogen sind, hat für dich den Vorteil du hast gleich das ganze Geld und dpardt dir eventuell die Zwischenfinanzierung die dir in dem Fall der Käufer gibt.

11.1.2022 ( #5)
Prinzipiell eine Möglichkeit, aber derzeit ist das Geld von den Banken so "billig",
dass wir mit dem Mietmodel wohl deutlich schlechter als mit der Zwischenfinanzierung fahren würden.

Die Zwischenfinanzierung kostet uns Fixzins 1,5%, aber eben nur von der abgerufenen Summe.
(keine weiteren Nebenkosten)
Der neue Hauskredit 0,25% (haben komplett variabel genommen).

D.h. zuerst schöpfen wir den Hauskredit aus und erst danach die Zwischenfinanzierung mittels Baukonto, aber da werden wir nur von einigen Wochen/wenigen Monaten sprechen.

Außerdem hätten wir dann als ausziehende Mieter wohl andere Pflichten als ausziehende 
Hausverkäufer.
Wenn ich das richtig sehe, übernehmen die Hauskäufer das Haus wie besichtigt,
also kein Ausmalen etc... notwendig.

Danke!

11.1.2022 ( #6)


newHome schrieb: Wenn ich das richtig sehe, übernehmen die Hauskäufer das Haus wie besichtigt,
also kein Ausmalen etc... notwendig.

Richtig - "wie besichtigt und probegefahren"

11.1.2022 ( #7)
Man merkt, ich habe Privat auch noch nie ein Auto verkauft 🤣

11.1.2022 ( #8)
Ist Imobilienertragssteuer ein Thema oder wahr das eh euer Hauptwohnsitz?

11.1.2022 ( #9)
Seit 2014 durchgehend unser Hauptwohnsitz, wird daher gsd keine Rolle spielen. 

12.1.2022 ( #10)
Wir haben unsere Wohnung auch mit Anzahlung und späterer Übergabe + Restbetrag verkauft.

Würde ich nie wieder so machen bzw. niemanden empfehlen. Einfacher ist ein Überbrückungskredit und danach das Haus verkaufen.

Risiko aus Käufersicht:
Was passiert, wenn das Objekt bis im Herbst durch Schäden einen höheren Verlust erleidet, als der Restkaufpreis ausmacht?

Risiko aus Verkäufersicht:
Man besichtigt jetzt das Objekt und ist sich einig. Es wird unterschrieben und der erste Teil überwiesen.
In den nächsten 9 Monaten hat der Käufer aber viel Zeit zum nachdenken.
Dann kommt die abschließende Übergabe. Plötzlich ist der Fußboden abgenutzter als vor 9 Monaten, die Wand ist nicht mehr so weiß, der Kühlschrank war defekt und wurde nicht gleichwertig ersetzt. Es gibt so viele Eventualitäten, die man vertrag nicht sauber festhalten kann (Denn wie definiert man, wann die Wand neu gestrichen werden sollte?)
Alles Dinge die mir zum Glück nicht passiert sind, aber angedeutet wurden. Und wenn der Käufer dann dem Notar mitteilt, der Restbetrag ist abzüglich Bodentausch, Ausmalen (Innen + Fassade) und weitere Kleinigkeiten zu überweisen, hast du einen langen Streit vor dir bzw. wirst du nicht auf deinen gewünschten oder gedachten Verkaufspreis kommen. Du bist dann relativ leicht erpressbar bzw. kann der Käufer leicht nachverhandeln.

Besser ist eine Übergabebesichtigung in der etwaige Mängel angesprochen und sofort geklärt werden. Dann kannst du bei jedem Mangel sagen: Das ändert nichts am Kaufpreis
Direkt danach dann die Unterschrift mit einem Preis, der für beide Seiten passt und alles ist sauber abgeschlossen.

12.1.2022 ( #11)
Da sind viele valide Punkte dabei, um welche wir uns auch schon Gedanken gemacht haben.
Aber auch bei deiner bevorzugten Variante hat der Käufer noch viel Zeit zum Nachdenken,
es ergibt sich vielleicht etwas anderes für ihn und wir stehen nach 9 Monaten plötzlich ohne Käufer = Geld da.

Im konkreten Fall würder der Kaufvertrag wahrscheinlich im März unterzeichnet und die Übergabe im August/September stattfinden, doch ein überschaubarer Zeitraum hinsichtlich Abnutzung. Welche auch schon im Zuge der Besichtigungen thematisiert wurde. Wir haben einen 2 Jährigen Sohn, da bleiben zwangsläufig nicht alle Wände so weiß 🙃

Wie oben beschrieben, gekauft wie besichtigt und normale Abnützungs/Gebrauchsspuren sollten eigentlich kein Thema sein.
Ad Beispiel mit dem Kühlschrank: Wenn dieser nach Kaufvertragsunterschrift den Geist aufgeben sollte, würde ich den gar nicht mehr ersetzen, ist meinem Verständnis nach dann ja bereits der KS der neuen Besitzer. Würde aber vorschlagen mich in Anbetracht der noch verbleibenden Nutzungsdauer minimal am neuen KS zu beteiligen.

Danke, Lg

12.1.2022 ( #12)


newHome schrieb:

Wie oben beschrieben, gekauft wie besichtigt und normale Abnützungs/Gebrauchsspuren sollten eigentlich kein Thema sein.

Wenn der Käufer will, kann er dir damit viele Probleme bereiten.


newHome schrieb:

Ad Beispiel mit dem Kühlschrank: Wenn dieser nach Kaufvertragsunterschrift den Geist aufgeben sollte, würde ich den gar nicht mehr ersetzen, ist meinem Verständnis nach dann ja bereits der KS der neuen Besitzer. Würde aber vorschlagen mich in Anbetracht der noch verbleibenden Nutzungsdauer minimal am neuen KS zu beteiligen.

Dann ist es vertraglich festzuhalten. Rein auf dein Verständnis würde ich mich nicht verlassen. Der Käufer kann es ganz anders sehen! Wie wäre es bei größeren Sachen? Der Heizung?
Meiner Meinung nach sollten Gefahr & Zufall nur mit der Übergabe übergehen. Davor wird der Käufer nicht zustimmen, außer er ließt den Vertrag nicht ordentlich.
Der Käufer könnte dann im Herbst mit etwas Pech ohne funktionierende Heizung da stehen.

Auch bei einem kurzen Zeitraum können die Probleme kommen, egal ob es 9 Monate oder nur 5 Tage sind. Bei uns wurde die Wohnung 4 Monate später übergeben. Auf einmal wurden die Eckventile überprüft, welche bei der Besichtigung vor Vertragsabschluss kein Thema waren.

Jedes Gerät, Möbelstück, Armatur, etc. bietet eine mögliche Angriffsfläche!


12.1.2022 ( #13)


Rapiatler schrieb:
newHome schrieb:

Wie oben beschrieben, gekauft wie besichtigt und normale Abnützungs/Gebrauchsspuren sollten eigentlich kein Thema sein.

Wenn der Käufer will, kann er dir damit viele Probleme bereiten.

Aber wie sieht es in diesem Fall mit einer Beweislast aus?
Müsste der Käufer dann nicht irgendwie belegen,
dass XY zum Zeitpunkt der Besichtung/Vertragsabschluss noch in einem anderem Zustand war?
Sonst kann der ja alles mögliche behaupten.

12.1.2022 ( #14)
Wer die Beweislast hat, kann ich dir nicht sagen.
Eventuell kann dir jemand im Baurechtforum dazu eine nähere Auskunft geben.

Aber ein anderer Zustand wäre ja schon der Karottenbrei vom 2-jährigen an der Wand verteilt. Fällt das unter normale Abnützung und Gebrauchsspuren und muss ich als Käufer damit leben, obwohls bei der Besichtung anders war? Oder kann ich damit schon ein paar tausend Euro für einmal ausmalen einbehalten?

12.1.2022 ( #15)
Ich finds gut, dass du diese Themen ansprichst, aber etwas Schwarzmalerei bzw. Pessimismus wahrscheinlich wegen eurer schlechten Erfahrung steckt da irgendwie schon drinnen. 

Bezgl. Beweislast/Abnutzung werden wir mit dem Notar reden, wenn der Vertragsentwurf vorliegt. 

Wenn der besagte Karottenbreifleck so schlimm ausfällt, dass er uns selbst stören würde, wäre das sicher etwas noch zum selbst beheben. 
Gott sei Dank essen 2 Jährige schon lange keinen Brei mehr 😋

13.1.2022 ( #16)


newHome schrieb:

Ich finds gut, dass du diese Themen ansprichst, aber etwas Schwarzmalerei bzw. Pessimismus wahrscheinlich wegen eurer schlechten Erfahrung steckt da irgendwie schon drinnen. 

Nur weil ihr der Meinung seid alles offengelegt zu haben muss es ein/e Käufer/in noch lange nicht so sehen.
Und da sind wir noch nicht mal bei versteckten Mängeln ....


13.1.2022 ( #17)
hab vor 2J ein Haus privat verkauft.
Auf Willhaben inseriert und ein Expose selbst geschrieben (so wie es die Makler machen).

Besichtigung erfolgte durch den Käufer 2 mal. Dann haben wir ein Kaufangbot erstellt auf Basis von: https://www.wko.at/branchen/information-consulting/immobilien-vermoegenstreuhaender/form-44b--kaufanbot-gruendstueck-EFH.pdf
Das war mir wichtig, da die Leute sehr sprunghaft sind und oft nicht wissen was sie wollen.

Dann konnte der Käufer zur Bank alles regeln, und dannach folgte der Notartermin. 
Bezahlt wurde 100% an die Treuhand, welche bei Schlüsselübergabe an mich ausbezahlt hat (war innerhalb 2M).

Für mich gilt, gekauft wie gesehen. 
Bzgl. Gewährleistung: diese kann man ausschließen, bzw. limitieren; insofern überhaupt notwendig, da ich überlicherweise ein Haus mit Keller verkaufe und kein Haus mit dichten Keller.
siehe: https://www.anwalt-kobler.at/versteckter-mangel-beim-liegenschaftskauf/

In Summe kein Hexenwerk und insofern man halbwegs "begabt" ist alles ohne Makler kann. 

PS: Ich werde nie vergessen wie ich dem Makler bei einer Hausbesichtung fragt ob es hier Fußbodenheizung gibt. Er zieht seinen Schuh aus, haltet den Fuß am Boden und sagt: glaub scho, is worm da Bodn.

13.1.2022 ( #18)
Das mag schon sein, dass naturgemäß Verkäufer und Käufer gewisse Dinge am Ende des Tages unterschiedlich sehen. 
Ich kann nur auf alle Fakten hinweisen und die Fragen der Käufer wahrheitsgemäß beantworten.
Es stünde ihnen ja auch zu einen Sachverständigen hinzuzuziehen, 
aus meiner Sicht sind Sie erfreulicherweise den Weg gegangen und waren mit einem Maurermeister zur Besichtung, der auch nochmal viele Fragen gestellt hat.

Wenn noch praktische Tipps kommen freut es mich...

Edit: @Bauhund,  danke für deinen Erfahrungsbericht, schein ja wohl auch gut ausgehen zu können

13.1.2022 ( #19)
Es ging bei uns auch gut aus, auch weil wir uns privat schon länger kannten und uns daher ausgeredet haben. Aber es hat mir gezeigt, wie schnell jemand andere Auffassung sein kann und so genau kann man es wohl nie besprechen bzw. schriftlich festhalten.

Ein letztes Gedankenspiel noch zum Abschluss von meiner Seite:
Es ist Herbst, es ist Übergabetag. Der Käufer hat sein Geld schon längst beim Notar hinterlegt und ist vermutlich im Grundbuch eingetragen. Was hat er also noch zu verlieren, wenn er jetzt Forderungen stellt?
Wie reagierst du, wenn er sagt, der holzboden hat einen neuen Kratzer und gehört gerichtet oder zumindest eine Gutschrift über 1000 Euro gemacht, andernfalls verweigert er die Übernahme und du bekommst bis zur Klärung erst mal gar kein Geld.
Er muss es ja nicht böse meinen, er kann den holzboden ja tatsächlich schöner in Erinnerung haben und genau dieser hat vielleicht auch zur schnellen Kaufentscheidung beigetragen.

13.1.2022 ( #20)
Wir haben unsere Wohnung auch privat verkauft und ich kann die Erfahrungen von BauHund praktisch 1:1 bestätigen. War überraschend einfach. Die meisten Formulare hat die Bank des Käufers zur Verfügung gestellt, weil sie da ohnehin einiges für die Finanzierung haben wollten (z.B. verbindliches Kaufanbot). Käufer hat auch einen Notar ausgesucht, der dann das ganze Vertragliche geregelt hat bzw. Treuhänder war. Wir haben dann auch unsere paar Sachen von ihm miterledigen lassen (Löschung aus Grundbuch, Abwicklung der ImmoEst).

Zum Zeitpunkt: wir haben uns bewusst dafür entschieden, die Wohnung erst spät zu verkaufen. Wir hatten ein paar Monate vorher in der Familie ein kleines Drama, weil die ihre Wohnung zu früh verkauft hatten und sich dann der Hausbau verzögert hat. Sie mussten dann für 6 Wochen in eine "Notunterkunft" zu Verwandten ziehen, was immenser Stress neben Fertigstellung des Hauses war. Durch die sehr unmittelbaren Erfahrungen wollten wir da nix riskieren und haben erst spät verkauft. Hatte auch den Vorteil, dass bei der Besichtigung die Wohnung dann quasi komplett leer war und wir auch nochmal ausgemalt und Böden geschliffen hatten. Die Wohnung war also in einem Top Zustand und damit war auch das Thema Gewährleistung/Mängel komplett erledigt. Das hat beim Verkaufspreis dann die paar Monate extra Betriebskosten sicher mehr als aufgewogen.


13.1.2022 ( #21)


newHome schrieb: Ad Beispiel mit dem Kühlschrank: Wenn dieser nach Kaufvertragsunterschrift den Geist aufgeben sollte, würde ich den gar nicht mehr ersetzen, ist meinem Verständnis nach dann ja bereits der KS der neuen Besitzer. Würde aber vorschlagen mich in Anbetracht der noch verbleibenden Nutzungsdauer minimal am neuen KS zu beteiligen.

Spannend wie unterschiedlich man das sehen kann. Ich würde mich da als Verkäufer schon in der Pflicht sehen, für Ersatz zu sorgen. Nur wenn der Käufer lieber selbst ein spezielles Modell will, wäre es ggf. was anderes.

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