Hauskauf - Raum im OG nicht gewidmet
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Meine Laien Meinung dazu: Dass der Makler das proaktiv anspricht, ist zwar gut, aber es bestätigt nur dass hier ein sogenannter „Schwarzbau“ (illegale Bauführung) oder zumindest eine konsenswidrige Nutzung vorliegt. Da das Haus in der Steiermark steht, gilt das Steiermärkische Baugesetz (Stmk. BauG). 1. Der Worst Case Wenn du das Haus so kaufst, wie es ist (ohne vertragliche Absicherung), kaufst du das rechtliche Problem mit. Die Behörde hält sich dann an den aktuellen Eigentümer (dich). Rückbauverpflichtung (Der Abriss): Das ist das härteste Szenario. Wenn der Raum baurechtlich an dieser Stelle nicht genehmigungsfähig ist (z. B. wegen Überschreitung der Bebauungsdichte oder Abstandsflächen zum Nachbarn), kann die Baubehörde (Gemeinde) verfügen, dass der Raum wieder in den genehmigten Zustand (Terrasse) zurückversetzt werden muss. Das bedeutet: Wände weg, Dach weg/ändern. Benützungsverbot: Die Behörde kann dir untersagen, den Raum als Schlafzimmer zu nutzen. Du hast dann zwar den Raum physisch, darfst ihn aber rechtlich nicht bewohnen (Versicherungsschutzrisiko!). Keine nachträgliche Genehmigung möglich: Es könnte sein, dass der Raum statisch (eine Terrasse trägt weniger Last als ein Wohnraum) oder energetisch (Dämmung) nicht den Vorschriften von 2019/heute entspricht. Um das zu beheben, müsstest du eventuell viel Geld investieren (Statiker, neue Dämmung, neues Dach), bevor er genehmigt wird. Wertverlust: Du zahlst für 28 m² Wohnraum, besitzt rechtlich aber nur eine Terrasse (die pro m² deutlich weniger wert ist). Bei einem Wiederverkauf hast du genau dasselbe Problem wie der jetzige Verkäufer. 2. Warum ist das bei der Sanierung 2019 passiert? Dass das Haus 2019 kernsaniert wurde, macht die Sache spannend. Normalerweise muss nach so einem Umbau eine Fertigstellungsanzeige oder eine Benützungsbewilligung bei der Gemeinde eingebracht werden. Entweder wurde der Umbau der Terrasse zum Zimmer gar nicht gemeldet,oder er wurde gemeldet, aber nicht abgenommen, weil Mängel vorlagen. Oder aber die Bebauungsdichte war bereits ausgeschöpft, und man hat es "einfach so" gemacht. 3. Vorgehensweise (So würde ich es handhaben) Unterschreibe nichts (kein Kaufanbot), bevor die folgenden Schritte geklärt sind. Ein "Mündliches Versprechen", dass das "kein Problem sei", ist rechtlich wertlos. Schritt A: Einsicht in den Bauakt (Gemeindeamt) Geh zur Gemeinde (Bauamt) und bitte um Akteneinsicht. Das darfst du meist nur mit Vollmacht des Eigentümers oder in Begleitung des Maklers. Vergleiche den Einreichplan (den genehmigten Plan) mit dem Ist-Zustand. Prüfe, ob für den Umbau 2019 eine Fertigstellungsanzeige vorliegt. Schritt B: Prüfen der Genehmigungsfähigkeit (Ziviltechniker/Baumeister) Du musst wissen: Kann dieser Raum überhaupt legalisiert werden? Bebauungsdichte: Erlaubt der Bebauungsplan der Gemeinde noch diese zusätzlichen 28 m² Wohnfläche? Abstände: Werden die Grenzabstände zu den Nachbarn eingehalten? Statik & Bauphysik: Ist der Unterbau der Terrasse stark genug für ein Schlafzimmer? Ist die Dämmung ausreichend für Wohnraum (Energieausweis)? 4. Strategie für das Kaufanbot / den Vertrag Wenn du das Haus trotzdem unbedingt haben willst, hast du zwei sinnvolle Optionen: Option 1: Der Verkäufer regelt das (Sicher die schlauer Variante) Du stellst die Bedingung: "Kauf erfolgt nur unter der Bedingung der rechtskräftigen baubehördlichen Bewilligung des Schlafzimmers im OG bis zum [Datum]." Der Verkäufer muss auf seine Kosten den Plan nachträglich einreichen und genehmigen lassen. (Wird er vermutlich nicht) Erst wenn der "Baukonsens" (die Genehmigung) da ist, fließt dein Geld. Option 2: Preisminderung und Risikocare Du kaufst das Haus "wie es steht und liegt", ziehst aber vom Kaufpreis folgendes ab: Die Kosten für das Genehmigungsverfahren (Architekt, Gebühren). Die Kosten für eventuelle bauliche Anpassungen (Dämmung, Statik). Einen Risikoabschlag, falls es doch nicht genehmigt wird (Wertverlust Wohnraum vs. Terrasse). Achtung: Hier trägst du das volle Risiko des Rückbaus! Fordere den Makler auf, dir den letzten genehmigten Bauplan (Bestandsplan) und die Benützungsbewilligung von 2019 zu zeigen. Wenn dort "Terrasse" steht, muss der Verkäufer aktiv werden und die nachträgliche Bewilligung einholen, bevor du kaufst. Im Prinzip ein heißes Eisen das du hast. Viel Glück
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War auch mein erster Gedanke - " Wenn der Makler sowas schon anspricht, wie groß sind die anderen Probleme??" |
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Vorsichtig sein mit sowas... Wir hatten sowas mit einem geschlossenen Nebengebäude an der Grundgrenze wo Makler und Besitzer ungefragt betont haben, dass das der Gemeine gemeldet sei und alles ok. Gemeldet und geschlossener Raum passt nicht zusammen - wusste eh schon was los ist. Mit nachsticheln kam raus "ein Flugdach ist gemeldet". Im Nachhinein weiß ich, dass dieses "Flugdach" an der Grundgrenze auch noch gewissen Brandschutzvorschriften genügen hätte müssen - es war aber alles komplett aus Holz zwar nicht schlecht, aber eher selbst zusammengezimmert. Ein anderes Haus hatte einen Zubau (Eingangsbereich) der zwar legal war (lt. Einreichplan ausgeführt), da aber Wintergarten und Carport noch nicht ausgeführt waren gabs noch keine Fertigstellungsanzeige. Dürfte auch bissl anstrengend werden da als neuer Besitzer einen Baumeister finden der einem das absegnet. Ich brauch nur durch die Siedlung gehen und weiß inzwischen genau, dass über 50% der Neubauten irgendeine "Leiche im Keller" haben, der Klassiker ist halt zu hoch gebaut. Ich hatte irgendwann die Schnauze voll von solchen Nerven/Geldgräbern bis sowas legal wäre und wir haben die Haussuche eingestellt und eine grüne Wiese gesucht - wo ich mein durch und durch streng den Vorschriften entsprechendes Haus draufgestellt hab. Bei der Suche hatten selbst grüne Wiesen genug dunkle Geheimnisse von Servitut über Widmung, Winter Dauerschatten bis Hochwassergebiet. |
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