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Hauskauf - Fragen zur Finanzierung

52 Beiträge | letzte Antwort 10.10.2018 | erstellt 3.10.2018
Hallo Leute, bin schon seit längerem stiller Mitleser und da wir uns nun auch schon konkret mit dem Thema Hauskauf beschäftigen hätte ich ein paar Fragen an die Finanzierungsexperten hier im Forum. Hier einmal die Eckdaten:

2 Personen (34 & 35 Jahre alt)
Netto Gehalt zusammen 3300,-

Eigenmittel:

2 Eigentumswohnungen - Wert ca 300.000,- 
in der Umgebung von Purkersdorf.

Hauskauf ebenfalls in der Umgebung von Purkersdorf

benötigter Gesamtkredit inkl Kaufpreis , Nebenkosten, Sanierung, Heizung etc : 475.000

unsere Überlegung ist, die beiden Wohnungen zu vermieten, dadurch sollten 
nach Abzug der Steuern etc. ca 1100 € über bleiben. 

Den Restbetrag zum Kredit würden wir mit unserem Gehalt abdecken wollen. 

Ein eventuelles Erbe (wahrscheinlich in den nächsten 10 Jahren) würde dann ebenfalls herangezogen werden um den Kredit zu tilgen. Entweder durch den Verkauf (Wert 400.000) oder ebenfalls durch Mieteinnahmen.

Würde eigentlich eine komplett fixe Rate bevorzugen, da fühl ich mich sicherer.

Wie ist eure Meinung zu der Sache ?!
Welche Kreditlaufzeit würdet ihr vorschlagen ?
Was ist noch wichitg zu beachten ?

Vielen Dank schon im Voraus!

lg 

Luke

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3.10.2018 13:21
Die Frage ist, ob es schon Mieter mit Verträge gibt. Ohne diese Einnahmen wirst du die Rate für 475K nicht bewältigen können mit eurem Einkommen allein. Das wird trotz allem sehr sportlich....

Kreditlaufzeit maximum.

Eine Wohnung verkaufen wäre mein Plan A.
3.10.2018 13:30
Hi, nein Mieter gibt es noch keine, das müsste dann quasi paralell ablaufen, die Finanzierung und der Umzug und neue Mieter . Es gibt aber schon konkrete Mietangebote , die unsere Wohnungen nehmen würden
3.10.2018 13:35
Wird sehr schwierig bis unmöglich darzustellen sein, wenn es keine konkreten Mietverträge gibt.


3.10.2018 13:41
Ok, ist klar, den Kredit nämlich ohne Mieteinnahmen abzuzahlen, werden wir nur auf kurze Zeit können. 

Falls aber Mietverträge da wären , wäre doch die Finanzierung kein Problem , und es wäre doch auch genug Sicherheiten vorhanden mit den Wohnungen. verkaufen geht dann ja noch immer 
3.10.2018 13:56
Die Sicherheiten sind nicht das Thema, das passt. Es geht hier um die Darstellbarkeit der Ratenrückführung, auch im Hinblick auf die Schattenrechnung.
3.10.2018 14:31
Also von den Sicherheiten ist die Konstruktion wie oben bereits erwähnt kein Thema. Notfalls könnte man eine Simultanbesicherung mit einer der beiden Wohnungen durchführen, falls es sich mit dem Grundstück/Haus nicht ausgeht.

Knackpunkt ist eher die Rückzahlung. 475 Tsd. auf 30 Jahre gerechnet bedeuten bei 2,2% (z.B. Fix für 20 Jahre) eine monatliche Rate von ca. 1.800. Gemeinsam mit den sonstigen Kosten, die man so hat, wird die Haushaltsrechnung da schon eng. Bedeutet: Die Mieteinkünfte sind essentiell für die Darstellung der Rückführung.

Wie hoch sind die geplanten Eigenmittel?
3.10.2018 15:39
Die Eigenmittel wären bei 30.000 , die Finanzierung ist rein von der Miete abhängig, ohne Einkünfte müssten wir die Rate selber zahlen, das ist klar. 
3.10.2018 16:05
kann man eine der Wohnungen nicht gleich JETZT vermieten und sich derweil  "zusammenquetschen" in die andere, sind vermutlich 2 eher kleinere Wohnungen nehm ich mal an

würde die Situation schon mal verbessern, bzw ja dann als Konzept das Wohnugn 2 die bewohnt wird entweder auch vermietet wird oder halt verkauft, je nachdem wie sich die Lage darstellt, Simulatanhypothek über alle 3 Objekte dann wenn ihr die Rate nichtmehr bedienen weil Leerstand das die Bank den Verkauf "erzwingen" könnte und so die Schulden und Rate reduziert werden kann
3.10.2018 16:09
Ok, das wäre auch ein möglichkeit ! Danke schon mal für eure Ideen und Zugänge zu diesem Thema! Morgen ist einmal der erste Termin bei der Bank , danach werde ich mich wohl nochmal melden ;) 

lg 
3.10.2018 16:21
Ich bin kein Bankberater oder Finanzexperte, da hast du ja schon qualifizierte Beiträge bekommen. 
Ich denk mir nur so: rechne dir mal aus, wie viel Zinsen du auf so eine Hohe Summe zahlst. Um die 60k bestimmt. Das ist Geld.... für nichts. Würdest du 60k anzünden? Hättest du genauso viel davon, wie wenn du es als Zinsen zahlst.
Deswegen würde ich auf alle Fälle beide (oder zumindest eine) Wohnung verkaufen, um das zu reduzieren. Von der monatlichen Leistbarkeit spreche ich da noch gar nicht. Weil du musst bedenken, dass es auch Zeiten geben wird, wo vll keiner in der Wohnung wohnt und du als Vermieter die Wohnung in Schuss halten musst, was dich ja auch was kostet.
Soweit meine laienhaften Gedanken dazu.

Viel Erfolg euch auf alle Fälle!
Liebe Grüße,
Blinky
3.10.2018 16:37
Sehe mir da nict so ein problem.

ICh würde schon auch die Mietverträge ranziehen. kenne die gegend nicht, aber ich denke das ließe sich schonv ermieten oder?
Ich (sprich die Bank) würde sich halt die beiden Wohnungen als zusätzliche Sicherheit reinholen. Sprich Sicherstellung auf Haupteinlage und den beiden Nebeneinlagen.

Risiko für die Bank überschaubar.
3.10.2018 19:51
Sehe da eingentlich auch kein grosses Problem - sofern die Wohnungen in Ordnung sind.
Ich würde auf keinen Fall eine Wohung verkaufen wenn ich nicht unbedingt müsste.

Ich würde die Wohnungen behalten und vermieten. Ist auch eine Form der Altersvorsorge.
Wenn sich während der Laufzeit Probleme ergeben, kannst du immer noch eine oder beide verkaufen.

Ich weiß nicht wie das in deiner Gegend ist. Bei uns würden die Banken so einen Fall mit Handkuss finanzieren.
3.10.2018 21:35
Hallo, wenn es noch keine definitiven Mietverträge gibt, wie soll das bitte gehen, 475K mit 3300,— Einkommen??
Die Besicherung ist ja nicht das Thema, wie eingangs geschrieben.
Vorsicht mit irgend welchen Zusagen, du als Vermögensberater solltet das wissen 
3.10.2018 22:40
Jagertee hat doch geschrieben, dass es bereits Interessenten gibt. Die Bank setzt die ortsübliche Miete ohnehin nicht voll an in ihrer  Bewertung. Ich hab ja geschrieben wenn die Wohnungen in Ordnung sind. Warum sollte die erzielbaren Mieteinnahmen für 2 Wohnungen mit 0,- angesetzt werden. Kommt mir ein bisschen arg konservativ gerechnet vor. Wie geschrieben die Wohnungen müssen natürlich ok sein. Aber man kann schon bewerten wie gut in einer Region die Vermietbarkeit ist - gerade als Bank mit eigenen Immobilienspezialisten.

Bei diesem Ansatz würde ja keine Investorenwohnung finanziert werden. Da gibts bei Kauf meist auch noch keinen Mietvertrag.
4.10.2018 9:23


speeeedcat schrieb: Vorsicht mit irgend welchen Zusagen, du als Vermögensberater solltet das wissen


Sprichst du da mich an? *g*
Ich mache hier wesentlich weniger Zusagen als du.

Und hier bin ich mir sicher, dass es funkt. Wir würdens machen. Da braucht man halt auch ne Bank die ein bisschen flexibel agieren kann
4.10.2018 9:43
Nö Simon, nicht dich 
Ohne fixen Mietvertrag? „Interessenten“ ist mir da zu schwammig.
Grundsätzlich kann der Kunde ja alles sagen, verifizieren kann man es nur mit Fakten.
4.10.2018 10:36
Er meint mich - speedy ist anscheinend nachtragend

Fakten sind gut und recht. Aber Finanzierungen ausserhalb der Norm muss man auch mit etwas Hausverstand bewerten.
Geht ja im Prinzip nur um die Fragestellung des TE ob so was möglich ist oder nicht.
rk515 (als Banker) sagt sie würden es machen und ich sehe auch keine Probleme.
Für die Bank ist das Ganze mit der Besicherung risikolos.

Natürlich müssen die Rahmenbedingungen passen.
Wie gesagt wird die Bank schon bewerten können wie gut vermietbar die Wohnungen sind. Wird auf die Lage drauf ankommen. Wenn ich bei uns in der Gegend z.B. eine Wohnung inseriere ist die eine Woche später vermietet und da muss der Zustand der Wohnung nicht mal top sein.

4.10.2018 10:55
So, jetzt ist Zeit, ich geh mal ein wenig in die Tiefe und kreiere folgende Annahmen und Szenario:

Wie sieht' s mit der Haushaltsrechnung aus? Es hat noch niemand von der "ich seh da keine großen Probleme-Fraktion" bez. Haushaltsrechnung nachgefragt.

Gibt es ein oder mehrere KFZ im Familienverbund? 
Angenommene HH-Rechnung ausgabenseitig mit rund 1.600,-- inkl. 2 KFZ und Lebenserhaltungskosten (die meisten Banken nehmen da Mindestwerte, wenn die Kundenangaben eine Unterschreitung auslösen).
Wäre bei einem Kreditbetrag mit rund 10K Finanzierungsnebenkosten inkl. GB-Eintragung usw. ein zu finanzierender Betrag von 485.000,--.
Wohlgemerkt noch immer keine fixen Mietverträge!

So, dann nehmen wir mal weiter an, die Wohnungen werden vermietet:

für die Bankbewertung wird der immobilienpreisspiegel der erzielbaren Mieterträge in der Region herangezogen, davon 70% angenommen (zumindest bei meinem Hauptpartner).

Ich schätze mal, dass nach Steuern rund 2.000,-- bis 2.500,-- Mieteinnahmen anstehen sollten, um das Projekt auf gesunde Füsse zu stellen.
Instandshaltungsarbeiten noch gar nicht berücksichtigt, geschweige denn evenuelle Mietnomaden, die mehr ruinieren als wohnen.
Ziemlich Harakiri, würd ich meinen.

Vuielleicht wird' s (irgend eine) Bank geben, die das finanziert.

Ich kann dem Threadersteller von dieser Konstellation klar abraten, ich würd' s nicht machen.

Wohnungen verkaufen, 250K finanzieren, dann passt das und ist stimmig.

Gruß, Alex

Und nein, der Speeeedy ist nicht angefressen, sondern Realist und nicht auf jedes Geschäft auf Biegen und Brechen angewiesen.
Und das kommuniziere ich auch klar und deutlich .
4.10.2018 11:30
Benötigter Gesamtkredit lt. TE ist inkl. aller Nebenkosten EUR 475.000,- (aber sei's drum - die 10.000,- sind bei den Summen sicher nicht das Zünglein an der Waage).

Zur groben Haushaltsrechnung basierend auf Angaben des TE und speedcats Annahmen:

Einkommen                                                                                     EUR 3.300,-
zu erwartende Miete nach Steuern EUR 1.100,-
davon meinetwegen 70%                                                                  EUR    770,-

Lenbenserhaltungskosten inkl. KFZ                                                    EUR 1.600,-
Rate bei EUR 475.000,- Laufzeit 30 Jahre Fixzins 20 Jahre (2,2%)       EUR 1.812,-

somit Überschuss bei 70% angenommener Miete: EUR 658,- im Monat
bei tatsächlicher Miete: Überschuss mtl. 988.-

In dem Ansatz von 70% ist schon berücksichtigt, dass es auch mal zu Leerstand kommen kann. Wie wahrscheinlich ein solcher ist hängt wiederum von der Lage ab.

Ausgehend natürlich davon, dass die Angaben von Jagertee was Vermietbarkeit und erzielbarer Miete angeht korrekt sind.
Das Ganze bei einer 1A Besicherung. Und im Fall des Falles kann immer noch verkauft werden.

Ich lese aus der Fragestellung schon heraus, dass die Wohnungen falls möglich gehalten werden möchten. Das ist meiner Meinung nach möglich. Falls nicht muss eh verkauft werden. Das entscheiden schlussendlich die Banken.
Aber als Mittelweg kann auch dann evtl. nur eine und nicht gleich beide verkauft werden.

Kenne genug Fälle wo ähnliche Konstellationen finanziert wurden und auch alles geklappt hat.


speeeedcat schrieb: Und nein, der Speeeedy ist nicht angefressen, sondern Realist und nicht auf jedes Geschäft auf Biegen und Brechen angewiesen.


Weiß jetzt nicht genau wie du das meinst - ich bewerte den Fall objektiv. Ich persönlich habe nichts davon ob das jetzt so oder anders gemacht wird. Ich will ja auch nicht, dass er es bei mir finanziert - Beratung und Kundenaquirierung übers Internt finde ich ohnehin unseriös.
Ich gebe nur meine Meinung und Erfahrungen dazu weiter. 
 
4.10.2018 12:24
ohne mir das mal genau durchzulesen...
aber alex, du gibst sogar konditionsaussichten ohne genaueres vom kunden zu kennen.


Jagertee schrieb: Wie ist eure Meinung zu der Sache ?!


 beantwortet mit "ich sehe mir da kein problem"


Jagertee schrieb: Welche Kreditlaufzeit würdet ihr vorschlagen ?



speeeedcat schrieb: Kreditlaufzeit maximum.


somit beantwortet


Jagertee schrieb: Was ist noch wichitg zu beachten ?


das wurde beantwortet mit den Mietverträgen bzw. der Vermietbarkeit der Objekte

somit dürften alle Fragen des TE beantwortet sein.


Jagertee schrieb: Hallo Leute, bin schon seit längerem stiller Mitleser


Wenn dem so ist, dann weiß der TE, dass natürlich alles keine Zusage ist, sondern diese nur nach genauerer Prüfung der Unterlagen erfolgen kann.

Aber im grunde genommen..... Für mich als Banker ist die Sache schlüssig.


speeeedcat schrieb: Wäre bei einem Kreditbetrag mit rund 10K Finanzierungsnebenkosten inkl. GB-Eintragung usw. ein zu finanzierender Betrag von 485.000,--.



Jagertee schrieb: benötigter Gesamtkredit inkl Kaufpreis , Nebenkosten, Sanierung, Heizung etc : 475.000



speeeedcat schrieb: für die Bankbewertung wird der immobilienpreisspiegel der erzielbaren Mieterträge in der Region herangezogen, davon 70% angenommen (zumindest bei meinem Hauptpartner).


wieso? Mietausfallwagnis? na da kannst 10 % ansetzen. des reicht.


speeeedcat schrieb: Ziemlich Harakiri, würd ich meinen.


finde ich Leute, die auf 40 Jahre finanzieren auch.


speeeedcat schrieb: nicht auf jedes Geschäft auf Biegen und Brechen angewiesen.


 und auch darum geht es nicht. Was mir ja auch egal ist ob DU persönlich daraus ein Geschäft erziehlst oder auch nicht nur weils a bissi aufwändiger in der Vorbereitung ist.
Ich gönn dir jedes Geschäft, das hatten wir eh schon mal.


Austin schrieb: Er meint mich - speedy ist anscheinend nachtragend


oh.. wusste nicht, dass es da was zum nachtragen gibt.. näää speedy ist nicht nachtragend, sonst wär ich schon längst nicht mehr hier. haha. differenzen gabs mal, wir sind aber dann aus dem sandkasten geklettert und erwachsen geworden. gell alex. *g*

So... nun habe ich mal fürs 2018er jahr mein Zitiersoll erfüllt... Kommt auch bestimmt nimma vor, ich versprechs euch. hahaha.

4.10.2018 13:46


rk515 schrieb: ohne mir das mal genau durchzulesen... aber alex, du gibst sogar konditionsaussichten ohne genaueres vom kunden zu kennen.


Ich schreibe IMMER dazu, unverbindlich und erst nach Sichtung aller relevanter Daten und was bestcase möglich WÄRE, wenn hier wer sein Einkommen, Eigenmittel und Kredithöhe angibt.


rk515 schrieb: finde ich Leute, die auf 40 Jahre finanzieren auch.


macht glaub ich nur mehr die A...di- Bank. BA..G nicht mehr.


rk515 schrieb: und auch darum geht es nicht. Was mir ja auch egal ist ob DU persönlich daraus ein Geschäft erziehlst oder auch nicht nur weils a bissi aufwändiger in der Vorbereitung ist. Ich gönn dir jedes Geschäft, das hatten wir eh schon mal.


Das ist auch auf gar keinen Fall das Thema hier. Ich sag, dass ich es nicht mit gutem Gewissen vertreten könnte.


Austin schrieb: somit Überschuss bei 70% angenommener Miete: EUR 658,- im Monat bei tatsächlicher Miete: Überschuss mtl. 988.-


Und wie siehts mit der Schattenrechnung aus, wo bleibt die, hm?
Da wird' schon an bisserl knapp, nach 15 Jahren. Was, wenn der weibliche Teil schwanger wird?


Austin schrieb: Beratung und Kundenaquirierung übers Internt finde ich ohnehin unseriös.


Na dann....


rk515 schrieb: differenzen gabs mal, wir sind aber dann aus dem sandkasten geklettert und erwachsen geworden. gell alex. *g*


right

Ich für meinen Teil bleib dabei, so nicht darstellbar, zu wenig Einkommen für zu viel Kredit. Da darf so gut wie keine Kleinigkeit passieren oder etwas Unvorhergesehenes daherkommen. Und natürlich hab ich mich mit meinem Banker beraten, die Zahlen sind also keinesfalls aus der Luft gegriffen.



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