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Die Gebäudehöhe ermittelt sich immer danach, hängt nicht davon ab ob der Nachweis dann über die mittlere Gebäudehöhe oder die Umhüllende erbracht wird, man muss sich am Ende einfach anschauen mit welcher der beiden Arten sich der Gebäudehöhennachweis für das konstruierte Gebäude ausgeht. Unter 45° ergibt jede Zurückversetztung eine Reduktion der Gebäudehöhe um genau dieses Maß. Stell die das dargestellte Gebäude vom Grundriss gesehen aus 90° gedreht vor (von der linken Seite), der Schnittpunkt wird zu einer Linie - deiner Gebäudehöhe. |
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Aber bei offener Bauweise ist an der Nordseite die Gebäudehöhe von 7 m einzuhalten. Weil der einkotierte Abstand von 3,5 m muss hier trozdem mindestens der halben Höhe entsprechen. |
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Heißt das jetzt ich darf garnix aufs Haus draufsetzen oder ich muss nur wie ProjektX geschrieben hat die volle Geschosshöhe einrücken an der Nordseite? |
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Irgendwo in meinem Hirn macht's noch nicht Klick aber es ist ja auch schon spät...ich versuche es morgen mit Stift, Zettel und Lineal nochmal. Danke dir und gute Nacht! edit: Ich glaube jetzt hat es doch Klick gemacht...ich melde mich morgen mit einer Zeichnung 😉 |
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Ja, wenn die volle Höhe bereits ausgereizt ist. Ansonsten reicht es wenn die Verschnittlinie bei den gedachten 7,00 m angesetzt wird. MMn wären diese 7m nordseitig auch bei der Umhüllenden einzuhalten. |
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Irgendwie fehlt mir in dieser Diskussion die klare Struktur bzw. wird mir zu viel und zu ungenau zwischen den Gebäudefronten und zwischen den diversen Methoden hin und her gependelt. Ich fasse mal die Basics zusammen: - Grundsätzlich ist jede Front für sich einzeln zu behandeln; sowohl was die Methode für den Nachweis, dass die Bebauungshöhe nicht überschritten wird, betrifft, als auch hinsichtlich der einzuhaltenden Abstände. Bitte immer um klare Angabe, von welcher Front gesprochen wird und was dabei der Beurteilungsgegenstand ist. - Sodann ist klar zu unterscheiden, ob es um die Einhaltung der zulässigen Bebauungshöhe (=Bauklasse) geht, oder um die Einhaltung eines Abstandes/Bauwiches. - Zur Frage der Einhaltung der Bebauungshöhe (Bauklasse) darf ich zwischen 2 Beurteilungsmethoden (frei) wählen: entweder durch Ermittlung einer „Gebäudehöhe“ (siehe §53) oder unter Anwendung einer „Umhüllenden“ (siehe § 53a Abs. 2) - Im Falle der Methode „Gebäudehöhe" (§53) wird mit der Berechnung der Gebäudehöhe beides beantwortet: sowohl die Frage nach Übereinstimmung mit der zulässigen Bebauungshöhe (Bauklasse), als auch die Frage nach der Einhaltung des vorgegebenen Abstandes/Bauwichs. - Mit der Methode der „Umhüllenden“ (§53a Abs. 2) wird ausschließlich die Frage nach der Einhaltung der Bebauungshöhe (Bauklasse) beantwortet. Und nur für den Fall, dass bei dieser Front auch der Abstand ein Thema ist, muss man dann noch zusätzlich die Gebäudehöhe mit der Vorgangsweise nach § 53 ermitteln. Ich möchte die diversen einzelnen Statements jetzt gar nicht im Detail behandeln. Ich meine, wenn man sich an diese Struktur hält, dann ist der ggst. Fall eigentlich sehr leicht zu beantworten bzw. zu lösen. Matilda hat ja eine neue Skizze angekündigt; schau ma mal, was da jetzt kommt. Eines noch: der Dachvorsprung hat im Plan keine Bemaßung. Für mich sieht das nicht so eindeutig aus, ob dieser max. 1m ist. Das müsste von Matilda noch nachgeliefert werden. Denn wenn das mehr als 1m ist, dann schaut das Ergebnis völlig anders aus….. |
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  Vielen Dank euch alle! ich war heute auf der Gemeinde, es steht nirgends ob wir offen oder gekuppelt gebaut haben, aber die Dame nimmt an, dass es offen war weil wir keinen Durchgang in die Garage haben und sie im Lageplan auch farblich anders dargestellt ist und sie somit meint, dass es ein Nebengebäude ist. Ich habe die West und Südansicht nun neu gezeichnet und berechnet und hoffe ich habe alles richtig verstanden. @Karl10 Der Dachüberstand ist leider auch in den Plänen nirgends bemaßt, am Plan nachgemessen ist er 90-100cm, mehr leider nicht. Auf der Südseite kommt eine Gebäudehöhe von 8,25m raus, das ist ok weil ich Bauklasse 2, die 8m, um bis zu einem Meter überschreiten darf...richtig? Effektiv ist das Haus dann ~10 Meter hoch mit der Aufstockung...und trotzdem ist es baurechtlich ok...auch richtig? Die Dame auf der Gemeinde meinte nämlich gleich mal das wird nix wenn das Haus jetzt ja schon 7m hoch ist dann können wir nur noch 1m höher werden, da geht sich kein Geschoss aus...sie ist zwar zuständig für die Bausachen aber für die Details und Bewilligungen kommt alle paar Wochen oder Monate ein Bausachverständiger vorbei, wann der wiedermal kommt weiß noch niemand. |
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Die Ermittlungder Gebäudehöhe an der Gebäudefront (gelb schraffierte Fläche) hast du was ich beim ersten drüberschauen so gesehen habe richtig verstanden. Nun geht es um den Nachweis der gebäudehöhe jeder Gebäudefront. Das kann also entweder durch die gemittelte Gebäudehöhe oder durch die Umhüllende erfüllt werden. Die gemittelte gebäudehöhe darf im Mittel aber die 8m nicht überschreiten, punktuelle überschreitungen um bis zu 1m (also 9m Gebäudehöhe) sind bei dieser Variante zulässig, aber im Mittel sind die 8m einzuhalten. Bei dem Nachweis mit der Umhüllenden wiederum muss auch nur die gelb schraffierte Fläche jeder Gebäudefront innerhalb der Umhüllenden liegen, was bei deinem Bauvorhaben bestimmt die einfacher zu erfüllende Methode sein wird, die gemittelte Gebäudehöhe ist wie Karl schon erwähnt hat dennoch relevant (auch wenn dan über 8m) und zwar für die Ermittlung der seitlichen und hinteren Mindestabstände zur Grundgrenze, wenn der Nachweis also über die Umhüllende geführt wird, darf die mittlere Gebäudehöhe auch über 8m hoch sein und die maximal 8+1=9m an einer bestimmten Stelle sind in dem Fall dann auch nicht relevant, da es hier nur um den Seitenabstand und nicht um den schon erfüllten Nachweis der Gebäudehöhe (durch die Umhüllende) geht. |
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Danke @ProjectX ! Ich verstehe nicht warum das 8+1m nicht gilt...zeigt 53a Abs1 Abb.1 nicht genau meinen Fall? Die Umhüllende habe ich für die Südseite nun eingezeichnet, der Hochpunkt liegt bei h+~2,5m, also deutlich unter dem Maximum von 6m.  Die Ostansicht ist genau gespiegelt zur Westansicht also ergibt den selben Wert. Auf der Nordseite, dort wo die Garage mit 3,5m breite dransteht, bleibt der Gebäudehöhe unverändert nachdem ich mit der vollen Geschosshöhe eingerückt bin. Hab ich das richtig verstanden? Nun zu den Abständen: An der Westseite haben wir 3m vom Haus zum öffentlichen Grund. Das ist also jetzt schon weniger als die halbe Gebäudehöhe des Bestands ist...? Als wir vorm Bauen gefragt haben hieß es 3m von der Grundgrenze und so wurde es auch eingereicht, bewilligt und gebaut, von einer halben Gebäudehöhe war keine Rede, das war aber 2010. Das Haus kann ich ja jetzt nicht nach hinten schieben...heißt das das geht dann nicht, so wie gezeichnet, und ich muss an der Westseite auch die volle Geschoßhöhe einrücken? An der Südseite sind 5m Abstand zur Straße und an der Ostseite sind es 8,5m zum Nachbarn. |
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Beim Nachweis über die mittlere Gebäudehöhe darst du an deiner Gebäudefront an keiner Stelle höher als 8+1 = 9m sein, aber im Mittel nicht mehr als 8m, wenn du wie bei der einen von dir gezeichneten Front auf 8,25cm mittlere Gebäudehöhe kommen würdest, dann würde sich der Nachweis der Gebäudehöhe mit dieser Variante nicht ausgehen -> dann bleibt nur mehr die Möglichkeit mit der Umhüllenden das nachzuweisen. Du könntest also an dieser Front sogar weniger weit zurückrücken mit dem Dachgeschoß und es würde sich immer noch ausgehen, wenn du an dieser Front etwas änderst ändern sich aber automatisch auch die beiden Fronen links und rechts mit, am Ende muss halt jede Front die Gebäudehöhe nach §53 oder §53a erfüllen, wenn nach §53a (Umhüllende) musst trotzdem über die gemittelte Gebäudehöhe schauen, ob die Seitenabstände (halbe Gebäudehöhe) erfüllt sind - in diesem Fall (wenn Nachweis über Umhüllende erbracht, und dadurch nur noch der Seitenabstand kontrolliert werden muss) brauchst du auf die 8+1 dann keine Rücksicht mehr nehmen, ist genausowenig ein Problem als das die mittlere Gebäudehöhe dann über 8m wäre (muss der Seitenabstand halt auch über 4m betragen). Ja genau, auf der Seite gibts wegen der bestehenden Gebäudehöhe bei dem bestehenden Seitenabstand auch keine andere Möglichkeit. Die Regelung mit der halben Gebäudehöhe gilt nicht gegen die Verkehrsfläche (vorn), sondern nur gegen die Nachbargrundstücke (seitlich & hinten), also musst du an dieser Seite nur die gebäudehöhe nachweisen, die Abstände zur Straßenfluchtlinie hängen nicht von der Gebäudehöhe ab. Da kannst die Gebäudehöhe maximal ausnutzen, so das sich zumindest eines der beiden Nachweisverfahren für die Gebäudehöhe je Seite noch ausgeht, bei diesen Abständen wird die halbe Gebäudehöhe dann in deinem Fall nicht mehr maßgeblich. |
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Danke, für die tolle Hilfe! Zusammenfassend: Was ich gezeichnet habe würde so in Bauklasse 2 durchgehen (auch bei der Westansicht geht sich die Umhüllende locker aus) mit 53a und es wäre sogar noch Platz an den drei Seiten ohne Garage weiter an den Rand zu rücken. Die Mittlere Gebäudehöhe ist quasi egal weil sie nur den Abstand Richtung Osten und Süden regelt und dort ausreichend Platz ist. Was ist die Maximale Gebäudehöhe? 10m wegen 5m seitlichem Abstand? Die obere Begrenzung der Gebäudefront muss <=9m bleiben...das ist die 8+1 Regel...richtig? |
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Die gemittelte Gebäudehöhe dürfte maximal 10m betragen bei den 5m Seitenabstand, egal nach weilchem Verfahren du die Gebäudehöhe gewährleistest. Nur zur Vollständigkeit, der höchste Punkt deines Gebäudes ist mit 8+6m = 14m beschränkt, darüber darf dein Gabäude in keinem Fall ragen (wird kein Problem darstellen). Nur wenn der Nachweis der Gebäudehöhe über die gemmittelte Gebäudehöhe geführt wird. |
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Naja, da sind nach wie vor viele Grauzonen und Unschärfen in euren Beiträgen. Ich muss da auch noch mal die Gesetzeszitate präzisieren: Es gibt in Zusammenhang mit der Höhe von Bauwerken 2 Fragen: 1. Frage: Werden die von der Bauwerkshöhe abhängigen Abstandsvorschriften (Bauwich) eingehalten? 2. Frage: Wie hoch darf ein Bauwerk sein bzw. ist die Höhe des Bauwerkes zulässig? Zu Frage 1: Diese Frage steht im §50 Abs. 1 und lautet (vereinfacht): der Bauwich muss der halben "Gebäudehöhe" entsprechen. Ich muss also die "Gebäudehöhe" (technisch) ermitteln und dann weiß ich, welcher Abstand einzuhalten ist. Ist der Abstand gegeben, dann ergibt sich daraus eine höchstzulässige "Gebäudehöhe". Wie die "Gebäudehöhe" ermittelt wird, steht im § 53. Dort steht NICHTS über eine "zulässige" Gebäudehöhe (wie ihr fälschlich oft schreibt), sondern nur, wie man sie technisch ausrechnet. Zu Frage 2: Die Begrenzung der Höhe von Bauwerken - also die Frage, ob die zulässige Bebauungshöhe überschritten wird oder nicht - ist im §53a geregelt (UND NUR DORT!!). Und dabei gibt es 2 Varianten/Möglichkeiten: Variante 1: §53a Abs.1 sagt, dass die "Gebäudehöhe" der zulässigen Bebauungshöhe (Bauklasse) entsprechen muss. Hier erfolgt also zunächst rein rechnerisch/technisch eine Ermittlung der "Gebäudehöhe" nach Anleitung des §53 und dann schaut man, ob man damit innerhalb der zulässigen Bebauungshöhe ist oder nicht. Diese sogenannte "Gebäudehöhenvariante" steht also im §53a Abs.1! (und nicht im §53!) Variante 2: §53a Abs. 2 sagt, dass als Nachweis, dass die zulässige Bebauungshöhe nicht überschritten wird, für den oberen Abschluss der Gebäudefront eine "Umhüllende" gebildet werden darf. Im Gegensatz zur "Gebäudehöhenvariante" des § 53a Abs. 1 ist die technische Anleitung, wie diese Umhüllende anzulegen ist und welche Kriterien dabei zu beachten sind, nicht in einem eigenen Paragraphen geregelt, sondern direkt im selben Absatz (§53a Abs.2). Soweit nochmal die Gesetzesbestimmungen (weil immer wieder nicht korrekt zitiert). Wir können im konkreten Fall von Matilda zunächst die Nordfront bei der Garage aus der Diskussion komplett herausnehmen, weil dort aufgrund des gegebenen Bauwichs von 3,50m eine Erhöhung der bestehenden Gebäudehöhe von 7m gem. § 50 Abs. 1 nicht mehr möglich ist. Eine Aufstockung mit einer Höhe von 3m muss daher entlang dieser Front um zumindest 3m zurückgesetzt werden, damit sich die Gebäudehöhe nicht unzulässig erhöht. Es geht also nur um die restlichen 3 Fronten. Wie sich schon in der bisherigen Diskussion herauskristallisiert hat, scheint die Anwendung der Gebäudehöhenvariante gem. §53a Abs. 1 nicht zielführend, weil sie zu sehr einschränkt und die geplante Aufstockung eine nur wenig sinnvolle Ausgestaltung/Größe erlaubt. Es ist an diesen Fronten die Ermittlung einer „Gebäudehöhe“ nach Anleitung des §53 zum Zwecke zur Überprüfung der Abstandseinhaltung nicht notwendig, da an diesen 3 Seiten die notwendigen Abstände – sofern überhaupt geregelt - in jedem Fall mehr als ausreichend sind. Also geht es ausschließlich um die Variante mit der Umhüllenden gem. §53a Abs.2. Dabei sind folgende wesentliche Punkte zu beachten: - Da die Aufstockung an jeder der 3 Seiten zurückgesetzt wird (zurückgesetzte Geschoße) und die maßgebliche Frontfläche immer an der Vorderseite der Front des Untergeschoßes sitzt, muss mit der 45°-Ebene immer über die Oberkante der geplanten Aufstockung auf diese vorne liegende Ebene projiziert werden. Dort erhält man dann die maßgebliche Frontfläche und diese muss innerhalb der Begrenzungen der Umhüllenden liegen. - Begrenzender Faktor sind in diesem Fall immer die Randpunkte – dort stößt man am ehesten an Grenzen. Die Randpunkte befinden sich bei Bauklasse II fix auf einer Höhe von 8,00m über Bezugsniveau. Das sind laut Angabe von Matilda 0,90m über der Oberseite des Daches beim bestehenden Gebäude (stimmt nicht fürs ganze Gebäude, da das Flachdach eine leichte Neigung hat – aber lassen wir das mal beiseite). - Von den beiden Randpunkten weg darf ich im Anstieg von max. 45° die Umhüllenden anlegen; allerdings nur dann, wenn der Hochpunkt beim Zusammentreffen dieser Umhüllungslinien nicht höher als 6m über der Bebauungshöhe liegt – das sind somit 14m über Bezugsniveau. Da die Südfront von Matilda 13m breit ist würde bei 45° der Hochpunkt aber bei 6,50m über Bebauungshöhe bzw. 14,5m über Bezugsniveau liegen. Es muss daher bei der Südfront der max. Winkel von den seitlichen Hochpunkten weg auf exakt 42,71° begrenzt werden (dann sind es 6 bzw. 14m). Wenn man das alles beachtet, dann ergibt sich für eine optimale, größtmögliche Ausreizung des neuen Obergeschoßes , dass dieses bei der West- und Ostfront um jeweils 1,1375m zurückgerückt werden muss und an der Südfront 1,05m. Man kann natürlich bei einzelnen Werte den Abstand vergrößern (verkleinern wird sich bei den Randpunkten dann nicht mehr ausgehen). Das hat aber die Konsequenz, dass zwangsläufig auch die Abstände an den anderen Fronten vergrößert werden müssen. Aufgrund der unterschiedlichen Winkel ist die Sache zweifellos nicht mehr so einfach und eine gewisse Tüftlerei. Ich hoffe, ich hab da in der Eile nicht falsch gerechnet/gedacht. |
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@Karl10 vielen Dank für deine Antwort! Ich habe mir das Maximum nur aufgezeichnet und nicht ausgerechnet aber deine Werte passen sehr gut zu meiner Zeichnung. Dass das Dach ein Gefälle hat habe ich der Einfachheit halber weggelassen, eine genaue Rechnung kann's dann eh erst geben wenn wir wissen ob es realisierbar ist technisch. Ich habe die Berechnungen und die Mechanik dahinter jetzt denke ich verstanden und kann das hoffentlich mit dem Planer dann gut hintüfteln und der Dame auf der Gemeinde auch Paragraphen-gestärkt entgegentreten. Vielen Dank an alle die sich die Zeit genommen haben und die Geduld hatten mir zu helfen und es zu erklären bis ich es verstanden habe. Wir werden nun den nächsten Schritt gehen und sehen ob es technisch machbar ist, ich werde euch auf dem Laufenden halten. Danke! |
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@Karl10 Angenommen wir machen auf die Aufstockung wieder ein Pultdach mit Überstand <=1m. Dann zählt für die Berechnung trotzdem der Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut auch wenn der Überstand noch eine Spur höher wäre...? oder wird bei den Berechnungen davon ausgegangen, dass ein Dachüberstand immer niedriger ist als das restliche Dach? |
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Ganz genau, bei nicht-raumbildenden Dachvorsprüngen bis max. 1m bleibt dieser unberücksichtigt, auch wenn das Dach beim Pultdach auf der Firstseite dann höher liegt. |
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Vielen Dank! 😊 |
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