Garten vom Nachbar mieten,pachten

Hi,

wohnen in einem MFH mit 5 Partein, wobei 4 einen eigenen Garten haben, allerdings sind wir die einzigen die einen direkten Zugang von der Wohnunng in den Garten haben, der rest muss quasi ums haus herumgehen um in den garten zu kommen. Der Garten direkt neben unserem Garten gehört dem über uns. Er verwendet den garten nicht und hat ihn einer anderen nachbarin (aus einem anderen haus) zum bewirtschaften gegeben. diese ist allerdings mittlerweile so alt dass sie nichts mehr im garten macht. jetzt stehen da brombeer, himbeerstauden, tomaten, massenweise löwenzähne und unkraut und keiner kümmert sich darum. unser garten ist ganz links, daran schließt dieser ungepflegte und dann kommt eine wiese (die aber 2 partein gehört ohne abtrennung, nur im grundbuch).
Der über mir will den Garten behalten, also verkaufen will er nicht, hat mir aber angeboten ihn zu nutzen. wenn allerdings irgendwann seine tochter die wohnung übernimmt will die sicher den garten benutzen. jetzt kam mir folgende idee:

im haus wohnt noch jmd mit garten der allerdings auf selbigen keinen wert legt. der soll jetzt seinen garten gegen den neben mir tauschen. mit ihm würde ich dann einen schriftlichen vertrag machen zur nutzung über x jahre, als pacht übernehm ich die pflege.

vorteile: der eine nachbar muss sich nicht kümmern dass sein garten wieder auf vordermann gebracht wird, mache ich. er bekommt dafür eine wiese. nachbar 2 braucht sich nicht mehr um seinen garten zu kümmern und ich habe einen größeren garten.

wie stellt man das jetzt in der praxis am besten an, würde das ganze gerne ohne grundbuch machen, geht das überhaupt?
also einen vertrag zwischen nachbar 1 und 2, dass sie die gründe tauschen, und zwischen mir und nachbar2 dass ich seinen garten pachte auf x jahre. (hatte da an min. 30 jahre gedacht)

wie schauts da jetzt aus wenn in 15 jahren die tochter die wohnung übernimmt und genau den garten neben mir will, der ihr ja auch laut grundbuch gehört aber den sie laut vertrag getauscht hat, zählt da der "vertrag" überhaupt oder nur das im grundbuch?
reichen normale verträge aus die ich selber aufsetze oder sollte man da auf jeden fall zum anwalt? brauchts einen notar ? fragen über fragen, wahrscheinlich wärs beste direkt zum anwalt, aber vielleicht hat jemand von euch schon sowas hinter sich gebracht.
ich hoffe das war jetzt nicht zu kompliziert und ihr könnt mir helfen.

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