Finanzierung machbar? 
15.7.
-26.7.2026 68 Antworten 23 Autoren
5 Empfehlungen
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die Bestimmungen der KIM-V wurden von der Aufsichtsbehörde mehr oder weniger 1:1 in die VERA (Vermögens-, Erfolgs-, und Risikoausweisverordnung) - Verordnung übergeführt - zwar mit etwas mehr Freiheitsgraden für Kreditgeber, jedoch dem Grunde nach sehr ähnlich. das hängt vom Institut und der institutseigenen Bewertung der Immobilie ab. Generell gilt: der Kreditbetrag darf nicht mehr als 90% des Beleihungswertes finanzieren. Sollte die Bankbewertung auf einen ähnlichen Wert kommen (oder setzt die Bank den Wert gleich dem Kaufpreis), so läge der regukatorisch erforderliche Eigemitteleinsatz bei grob 74k. Wenn euch die Bekannte jedoch beim Preis deutlich entgegengekommen ist, besteht die Hoffnung, dass sich die Beleihungsquote alleine dadurch reduziert. schlecht, da die Bewertungsreserve (so diese überhaupt geltend gemacht werden kann) vermutlich nicht ausreicht, um den geringen Eigenmittelanteil (grob 4%) zu kompensieren - auch nicht für jene Banken, die aktuell über ein Ausnahmekontingent verfügen (wo ich meiner Wahrnehmung nach bei keiner der beiden genannten Institute derzeit Möglichkeiten sehe). dieses Wissen kann trügerisch (teuer) sein, jedoch geht es hier nicht darum, welche Kondition erzielbar wäre, sondern ob die Finanzierung nach den Vorstellungen des Regulators überhaupt bewilligbar ist. Wenn es die Möglichkeit einer zusätzlichen Besicherung (etwa über ein simultanes Pfandrecht auf einer weiteren Immobilie) gäbe, sieht die Sache schon anders aus. |
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Ihr habt also in 15 Monaten 8.000 angespart, sprich 530€/Monat, mit dem Hintergedanken ihr wollt unbedingt ein Haus. Bei der Sparrate wohl nicht ganz ernst gemeint. Wie wollt ihr denn einen Kredit mit 1600€ bedienen bei eurem Lebensstil??? |
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Vielen Dank für deine Antwort. Wenn man unser aktuelles gesamtes Sparvermögen betrachtet, liegt dieses bei rund 23.000 €. Wie bereits erwähnt, haben wir bewusst einen kleinen finanziellen Puffer zurückbehalten. Sofern es nicht unbedingt erforderlich ist (was es glaube ich sein wird), möchten wir nicht unser gesamtes Erspartes aufbrauchen und bei Null beginnen. Natürlich ist es nachvollziehbar, den bisherigen Lebensstil zu hinterfragen. Allerdings haben wir ein Haus in Ungarn, das wir inklusive Außenbereich umfassend kernsaniert und modernisiert haben. In dieses Projekt ist ein erheblicher Teil unserer Ersparnisse geflossen. Darüber hinaus tragen wir laufende Kosten wie monatlich 1.000 € Miete für unsere Wohnung, die Ausgaben für ein Auto, eine Mietgarage sowie verschiedene Versicherungen. Desweiteren unterstützen wir bei Bedarf unsere Eltern finanziell. Meine Eltern lebten bis März 2026 an der Armutsgrenze und wurden von mir regelmäßig unterstützt. Erst letzte Woche haben wir zudem ihr noch offenes Darlehen in Höhe von 2.000 € vollständig zurückgezahlt, sonst wäre die Sparvermögen bei 25.000€ Ich hoffe, diese Informationen machen unsere derzeitige finanzielle Situation nachvollziehbarer. Vor der Sanierung verfügten wir noch über Eigenmittel in Höhe von rund 30.000 €. Diese sind jedoch größtenteils in die Kernsanierung und Inneneinrichtung geflossen. Zu diesem Zeitpunkt stand der mögliche Erwerb des Hauses in Niederösterreich noch nicht zur Debatte. Wir besitzen das Haus in Ungarn, dieses stellt für österreichische Banken jedoch in der Regel keinen relevanten Sicherheitenwert dar. Zudem kommt ein Verkauf für uns derzeit nicht infrage. Zum einen wohnt ein Bekannter zwischendurch in diesem Haus, sodass ein Verkauf auch aus familiären Gründen nicht möglich ist. Zum anderen würde bei einem Verkauf innerhalb der gesetzlichen Spekulationsfrist von zehn Jahren eine steuerliche Belastung entstehen. Darüber hinaus befindet sich die Immobilie in einer sehr guten Lage, mit einer direkten Zugverbindung von weniger als zehn Minuten ins Budapester Stadtzentrum. Aufgrund dieser attraktiven Lage sehen wir langfristig ein gutes Potenzial, mit der Immobilie Einnahmen zu erzielen. |
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Puh, ist irgendwie nicht darstellbar, ihr habt ja nicht einmal die ganzen Kaufnebenkosten als Eigenmittel. Die 110% Finanzierungen gab es einmal, wo du ohne Eigenmittel finanzieren konntest. |
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"Im März 2025 hatten wir rund 8.000 € Eigenmittel auf dem Sparkonto, mittlerweile sind es etwa 16.000 €" und das bei netto 6000 EUR im Monat ? 🤡 |
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Ich glaube deine Wahrnehmeung von Eigenkapital ist relativ verfälscht. 20.000€ ist hier für die Banken viel zu wenig. |
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3 jahre eisern sparen und neuer Versuch |
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Das werden auch die banken kritisch hinterfragen |
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Hier passt irgendetwas so ganz und gar nicht. 5900€ * 14 = 82.600€ Nettoeinkommen pro Jahr vereinfacht gerechnet (weil 13. und 14. mit Sonderbesteuerung) Davon schafft ihr anscheinend pro Jahr nur ca. 8000€ zu sparen - Die Frage die sich jeder Bank hier stellt: Was passiert mit den restlichen ~74.000€? Wieviel zahlt ihr heute an Miete? Mein Ratschlag: 1) bestehende Schulden abbauen - 16.000€ am Konto sofort nutzen die beiden bestehenden Finanzierungen abzuschließen. Je nachdem wie groß die sind - 600€ ist ja nicht wenig? Ich tippe auf Konsumkredit? 2) Sparen, Sparen, Sparen - Ich würde schauen, dass ihr mindestens 20% Eigenkapital habt also bei ~370.000€ eben ca. 70.000€. In 3 Jahren sollte das möglich sein je nach Ausgaben. Das heißt natürlich: keine Reisen, Sonderzahlungen 1:1 wegsparen und eine Sparrate von ca. 1500-2000€ pro Monat. 3) Bitte plant genug Reserven ein - ein Haus um 370.000€ wird sicher Renovierung/Sanierung benötigen. Wenn 1500€ zu sparen jetzt ein Problem für euch darstellt, dann wird ein Kredit über 1300-1500€ ein ein Problem darstellen. Bei einem Haus kommen noch mehr Fixkosten dazu: Strom, Heizung, Wasser, Kanal, Steuern, Internet, ... Je nach Standard des Hauses (Heizung) können das locker nochmal 500-800€ pro Monat sein. Das heißt rechnet mal damit eher 2000€ Fixkosten fürs Wohnen zu haben. Leben müsst ihr auch noch. Kinder anscheinend kein Thema? |
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In Wien mit Kindern kann man gut und gern deutlich mehr als 6k/Monat ausgeben ohne grossartige Luxusdinge (edit: offenbar auch ohne kinder?). Aber ja mit den Rücklagen halte ich es auch für unmöglich (unabhängig vom Hauskauf sind 20k schnell weg wenn irgendwas ist, zB komplizierte Zahnbehandlungen, etc, ganz zu schweigen von möglichen Themen/Reparaturen beim Haus). |
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@thez: Zusammengefasst sagt dein Beitrag aus, dass sie zu verschwenderisch leben und man nur eisern genug sparen müsse? Ich habe oben von einer Miete über 1.000,- mtl. gelesen und einer erfolgten Haussanierung in Ungarn im letzten Jahr. Ich gehe daher nicht davon aus, dass sie ihr Geld verprassen. Was aber richtig ist, das Eigenkaptial reicht nicht. Ihr könntet daher wie vorgeschlagen 3 Jahre eisern sparen, nochmal in euch gehen und das Haus in Ungarn verkaufen (und am besten vorher den Bekannten ausquartieren). Evtl. könnt ihr auf das ungarische Haus eine Finanzierung in Ungarn aufnehmen die ihr hier als EK verwendet? Da ist wohl Kreativität gefragt. Für mich persönlich wäre aber der Wunsch nach einem Haus im Alter von 35 nicht so hoch gewesen hier riskante Dinge einzugehen. |
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Hallo RunningSushi, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Finanzierung machbar? |
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Die 5900€ Netto haben wir seit 2 Monaten, bis dato waren es 5300€ netto. Das Ersparte beläuft sich aktuell bei 23.000€ wenn man alle Konten inkl. Notgroschen miteinbezieht. Verschwenderisch sind wir ganz und gar nicht. Die Kernsanierung hat uns 60.000€ gekostet. 30.000€ vom ersparten und 30.000€ finanziert (deshalb auch die 600€). Das Haus in Ungarn wird nicht verkauft, weil wir mit dem Onkel einen Garten teilen und dieser es nicht möchte. Auch wir haben kein Interesse es zu verkaufen, weil wir in den ersten 10 Jahren unfassbar viel Steuern zahlen müssten. Wir haben auch einen Plan aufgestellt wie hoch die aktuellen Ausgaben sind und wie hoch sie mit einem Haus sein werden. Diese sind problemlos leistbar. Desweiteren zahlen wir aktuell 1000€ Miete und müssten nächstes Jahr aufgrund der Befristung ausziehen. Ein neuer Mietvertrag könnte aufgestellt werde, der wäre jedoch bei knapp über 1400€ monatlich also fast die Kreditkarte die man zahlen würde. |
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Ihr wollt also mit eurem Einkommen 1 Haus kaufen und 2 Häuser erhalten und 2 Kredite bedienen? Lese ich das richtig? |
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Nein. Das zweite Haus hat keine Lasten, da ist kein Immobilienkredit offen lediglich die 600€ für die Kernsanierung die in den nächsten 3 Jahren abbezahlt wird. Derzeit und für die nächsten Jahre wohnt dort ein Bekannter. Wenn er auszieht, dann wird das Haus vermietet. |
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Aus eigener Erfahrung kann ich sagen das ein Immobilien Kredit mit wenig Eigenkapital sehr wohl möglich ist.... Wir hatten das Glück das die Bank das Objekt weit über dem Kaufpreis bewertet hat und auch das die Kreditrate mit unserem Einkommen sehr gut darstellbar war. Im Vergleich zu euch hatten wir jedoch keine laufenden Kredite und auch ein etwas höheres Einkommen. |
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freilich, wenn der zu besichernde Belehnwert passt, kann auch der komplette Kaufpreis finanziert werden. Das Problem aber konkret hier und "in der heutigen Zeit": |
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Ich sage nur, dass mehr Geld übrig bleiben müsste wenn man 12.000€ Miete + 7.200€ Kredit von den ~82.000€ Nettoeinkünften abzieht. Bleiben exkl. "Lebenserhaltung" 62.000€ übrig. Davon wurden anscheinend nur 8.000€ gespart, d.h. 54.000€ sind in Konsum geflossen. Selbst wenn man 30.000€ die im Ungarn Haus eingebracht wurden gegenrechnet sind es 24.000€ die "weg" sind. Von mir aus noch 14.000€ für den Lebensunterhalt. Fehlen 10.000€. Es steht einem nicht zu das zu bewerten aber er hat ja um eine Einschätzung gefragt. Der größte Minuspunkt bei einer Finanzierungsanfrage wird wohl der Konsumkredit über 30.000€ auf 5 Jahre mit ~600€ sein. Den würde ich ASAP (und nicht erst in 3-4 Jahren) mit ersparten Tilgen und dann eben noch 1-2 Jahre gscheit sparen. Dann lässt sich die Finanzierung sicher leichterlich darstellen. Ein Haus welches um 370.000€ verkauft wird ist sicher nicht in einem Zustand, sodass die Bank es dann auf einmal auf 600.000€ schätzt und überbesichern kann. Nach allen Threads die ich hier zur Machbarkeit für Hausbau/Hauskauf gesehen habe ist dieser sicher an der unteren Seite: 1) Medianeinkommen (2700€ pro Person, Median 2024 --> 2x2700= 5400€, Verteilung kann in Realität ja anders sein) 2) kaum Eigenkapital 3) Haus sicher nicht in der Besten Lage & Kondition wenns um 370.000€, 50km von Wien über den Tisch geht. |
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Kurz und bündig aus der Ferne: ich kann mir eine Finanzierung unter diesen Voraussetzungen partout nicht vorstellen und wüsste nicht, wie eine Bank die Zahlen dermaßen frisieren könnte, um annähernd der Regulatorik zu entsprechen. Denn bei einer Revision hätten die mit so einem Fall ziemlich sicher ein Erklärungsproblem. |
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Nachdem ihr Sozialstaat spielen wollt wird das nichts, hättet ihr Miete kassiert wäre euer EK höher bzw der Kredit schon weg, jetzt werdets hald die teurere Miete in Kauf nehmen müssen und habt somit wieder weniger Geld fürs sparen Wenn ihr dann in X Jahren die heute benötigten 20% Zusammenhabt werden die Immopreise wsl wieder gestiegen sein, dann wird das so eine Neverending Story |
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Frage: warum steckt ihr so viel Geld in das Haus in Ungarn wenn ihr es eh verkaufen wollt ? Es wäre besser gewesen dieses Geld zu sparen damit ihr schneller auf das nötige Eigenkapital kommt. Was ihr jetzt machen könnt: 3 Jahre sparen und das Haus in Ungarn schnellstmöglich verkaufen (offenbar auch in 3 Jahren geplant ?) oder es vermieten. Dann wäre eine Finanzierung wesentlich realistischer |
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Sie wollen eben nicht verkaufen und vom Bewohner keine Miete verlangen... |
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