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nur kurz als input...
wenn der rundherum 80-110€ verlangt worden ist, dann würde ich nicht 135€ dafür löhnen, no na... gerade eben bei agrar kann es sein dass links und rechts von dir ein saumastbetrieb aufsperrt und du damit leben musst, daher eben diese widmung! da kannst auch dann nix dagegen machen wenn der bauer um 5uhr morgens mit dem traktor los fährt oder du den ganzen tag gegrunze hörst ... wenn noch nicht aufgeschloßen dann musst du natürlich noch aufschließung dafür zahlen ( bei der grundstücksgröße wahrscheinlich so um die 10.000€ ), ev. kommt dann noch kanalanschluß und wasseranschluß auch noch dazu! die landwirtschaftliche grünfläche wirst du ohne betrieb nicht so einfach kaufen können, außer ich irre mich jetzt da... das mit dem flugzeug könnte mehrere bedeutungen haben, von fluglärmzone, über privater flughafen, etc. :) da musst du schon den flächenwidmungsplan einstellen! |
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| Hallo flomax, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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soweit ich weiss ist der Kauf von landw. Nutzgrund schwer möglich wenn man selber kein Bauer ist . Erkundige dich da vorher ganz genau. |
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Ab einem halben ha (5000 m²?) glaube ich, dass der Kauf von landw. Flächen genehmigungspflichtig ist durch die Grundverkehrskommision. Letztendlich entscheidet aber der Preis. Wer mehr bietet, bekommt ihn auch! Bei 12 € wird sich ein Bauer eher nicht interessieren.
Aber, wie schon erwähnt, im Bauland Agrar (BA) musst wohl schon rechnen, dass in unmittelbarer Nähe ein Bauer seinen Betrieb stark vergrößert, ohne dass dass eine Einspruch gemacht werden kann! Ja, und der Preis für BA ist schon etwas happig! |
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Was meinst du konkret? Du wirst noch die Kosten vom Kauf (Notar, Grundbuch, Kaufvertrag usw), Steuern usw. bezahlen müssen, die in Summe nicht vernachlässigbar sind (https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/21/Seite.210150.html) Dass z.b. Kanal, Strom usw. an der Grundstücksgrenze liegen und dort nur mehr aufbuddeln mußt, um die anzuschliessen und z.b. nicht 300 Meter Strasse Auf-zu graben bis zum nächsten Anschlußpunkt auf deine Kosten bezahlen mußt. Wichtig ist aber, dass du trotzdem die Anschlußkosten dafür bezahlen mußt (kann auch gleich mal 10k€ für Strom, Wasser, Kanal, Telefon usw.) ausmachen. Angebot und Nachfrage...das mußt du entscheiden, ob dir das Grundstück das wert ist. Es ist aber logischerweise schon so, dass Bauland/Agrarland in der Regel weniger wert ist als reines Bauland. Das ist das problematische im Bauland/Agrarland. Es darf das ortsübliche Ausmaß nicht überschreiten. Es gibt aber keinen festgelegten Wert, der aussagt, wie laut die Schweine im Stall nebenan grunzen oder wie sehr sie stinken dürfen. Oder ob sich´s der Bauer doch anders überlegt und neben/hinter dir eine Monsterhalle hinstellt mit entsprechender Lärm/Staubbelastung, abgesehen von der Optik. Wenn dir der Preis angeboten wurde, ist er real
Ich würd aber für einen Acker nicht so viel ausgeben...2-3 €/m2 wären angemessen. |
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Um diesen Preis wird ein Nichtlandwirt diesen Grund nicht bekommen. |
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- Bauland-Agrargebiet hat grundsätzlich weniger Wert als reines Bauland-Wohngebiet. Aber, wie schon gesagt wurde: Preis ist immer eine Verhandlungssache und von Angebot und Nachfrage bestimmt.
- Die Widmung DEINES Grundstückes bestimmt, was DU auf DIESEM Grundstück machen darfst. Bei BA darfst DU landwirtschaftliche Nutztiere (Mastschweine, Milchkühe usw.) aber auch sonstige Tiere (z.B. Reitpferde fürs Hobby, 3 Hühner fürs Frühstücksei udgl.) halten. Was du an Immissionen von den anderen daneben "erdulden" musst hängt in NÖ (im Gegensatz zu anderen Bundesländern) nicht von DEINER Widmung ab, sondern von der Widmung des Nachbargrundstückes: d.h. völlig unabhängig von DEINER Widmung darf der NAchbar einen Schweinemaststall bauen, wenn SEINE Widmung BA (oder z.B. auch Grünland) ist (also auch dann wenn DEINE Widmung Wohngebiet wäre). Wenn ER aber Wohngebiet hat und DU Agrargebiet, dann darf ER keinen Stall bauen - DU aber schon. War das klar?? D.h. zu deiner Frage somit: wenn du selbst keine Tiere halten willst, dann kann dir deine eigene Widmung egal sein. Was von den anderen an Belästigung auf dich zukommen kann, hängt von DEREN Widmung ab (und nicht von DEINER). 300-400 Mastschweine mit Silo und Düngerstätte/Jauchegrube/Güllegrube sind in einem BA durchaus zulässig/für die NAchbarschaft zumutbar!! - Die hier vertretene Meinung, dass der, der mehr bietet, das Grünland auch bekommt (weil ein Landwirt nicht € 12.- zahlen wird) ist FALSCH. Genau deshalb gibts das Grundverkehrsgesetz und die Bewilligungspflicht von solchen Transaktionen: Wenn ein Landwirt als Interessent auftritt und den "ortsüblichen Verkehrswert" landwirtschaftlicher Grundstücke bereit ist zu zahlen (mal angenommen: €4.-), dann hilft es dem Nichtlandwirt nichts, wenn er €12.- bietet. Er wird den Grund nicht bekommen. Genau das soll ja das Gesetz bewirken: Interessierte und stärkungsbedürftige LAndwirtschaftliche Betriebe sollen Grundstücke zu ortsüblichen Verkehrswerten kaufen können und nicht von potenten nicht landwirtschaftlichen Interessenten ausgekauft werden. Ob das Gesetz hier aber greift, hängt letzlich davon ab, ob sich ein landwirtschaftlicher Interessent überhaupt meldet! - Ja. Wenn das Grundstück unverbaut ist und noch nicht zum BAuplatz erklärt wurde, dann wirst du mit der BAubewilligung die Aufschließungsabgabe vorgschrieben bekommen. € 10.000.- wird sich nicht ganz ausgehen, werden eher 12 - 13.000.- sein (kommt auf den Einheitssatz deiner Gemeinde an). - Dass sich die Anschlüsse (Kanal UND Wasser?) an der Grundgrenze befinden ist ok, andererseits aber auch egal. Wären die Anschlüsse nicht dort, dann müsste sie dir die Gemeinde anlässlich deiner BAuführung halt hinlegen. Das ist Pflicht der Gemeinde (bis zur Grundgrenze) und kostet dich nichts: Wenn du dann aber anschließt, dann musst du jedenfalls zahlen (unbahängig davon, ob sie jetzt schon dort sind oder nicht). Das sind dann einmalige Anschluss-/Einmündungsgebühren bzw. jährliche Benützungsgebühren. Hängen - ganz grob gesagt - von Grundstücksgröße, bebauter Flächer, Anzahl der Geschoße udgl. ab. - wie schon gesagt wurde: Strom und Telefon sind noch ein eigenes Kapitel. Ebenso die Kosten für die Kaufabwicklung (Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer) |
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Das ist die Theorie! Wirklichkeit schaut anders aus! Und warum sollte der Verkäufer nicht zu einem guten Preis verkaufen dürfen? Und warum sollte der Nichtlandwirt keinen landw. Grund kaufen dürfen? Vielleicht will er auch seinen Nahrungsmittelbedarf selber erzeugen? Beim Baugrundpreis gibt es ja auch keine Obergrenze, zum Leidwesen von vielen jungen Bauwerbern. Gilt auch Angebot und Nachfrage. Wenn das Grundverkehrsgesetz wirklich so wirken würde, hätten nicht so viele Russen Land und Forstwirtschaften kaufen können. |
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Bezüglich des Preises pro Quadratmeter: Wie schon geschrieben, es herrscht gerade in dem Bereich sehr stark das Gesetz "Angebot und Nachfrage". Da kannst dem Verkäufer 10 mal sagen "ja aber der Nachbar hat weniger gezahlt...", wenns nur einen Grund gibt und sonst keiner Verkauft dann kann er verlangen was er will.
Bei 685m² kostet dich die Aufschließung bei BKI ~12300€ und bei BKII ~15400€. Der "Einheitswert" ist anscheinend nicht über ganz NÖ gleich (wär ja zu einfach). Die Berechnung beruht auf 470€ "Einheitswert": Quelle: http://www.st-poelten.gv.at/Content.Node/buergerservice/abgabenberechnung.php Wäre interessant ob die wo anders viel höher ist? EDIT: Gibt wohl doch (große) Unterschiede: http://www.wiener-neustadt.at/service/steuern-und-abgaben/aufschliessungsabgabe |
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Vielen Dank für euren Input.
Ich habe nicht verstanden, was unaufgeschlossen bedeutet. Ich weiß, dass an die Gemeinde eine Aufschliesungsabgabe zu bezahlen ist, falls diese für das GS noch nicht bezahlt wurde. Jedoch habe ich das immer mit den Anschlusskosten verwechselt. Unaufgeschlossen kann also bedeuten, das weder die Aufschliesungsabgabe noch die Anschlusskosten bezahlt wurden? Das Grunderwerbsteuer, Grundbuchsgebühr und Notarkosten zu bezahlen sind ist mir schon klar aber ihr könnt ja nicht wissen, dass ich das weiß. Das mit der Widmung der Grundstücke ist mir auch logisch. Wenn der Nachbar Widmung Bauland Wohngebiet hat, dann kann er nicht Tiere halten. Das Probelm ist, dass nicht nur das Grundstück für welches ich mich interessiere Bauland Agrar ist sondern die daneben liegenden auch. Im Norden des GS ist eine Straße, dahinter befindet sich bereits Wohngebiet. Am besten ich frage die anderen Käufer, was sie mit den Grundstücken vor haben. Ich würde auch niemals €135 dafür bezahlen, auch nicht wenn es Wohngebiet wäre. Wollte nur wissen ob Bauland Agrar ungefähr den selben Wert hat wie Bauland Wohngebiet. Ich lese hier heraus, dass Agrar eher weniger wert hat. Ob ich landwirtschaftliche Fläche kaufen darf muss ich dann noch klären. Und das mit dem eingezeichneten Flugzeug werde ich auf der Gemeinde erfragen. |
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Richtig. Also ungefähr gesamt 20-40k€ ZUSÄTZLICH. |
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Aufschlusskosten: Sind Gebühren die an die Gemeinde zu entrichten sind für die Aufschließung deines Grundstückes mit Straße, Gehwege, Beleuchtung etc... Hier gibt es zwar eine Empfehlung des jeweiligen Bundeslandes, mit welchen Schlüssel diese verrechnet werden, aber die Werte dahinter darf sich jede Gemeinde selbst eintragen nach tatsächlichen Aufwand. Das kann man schnell je nach Grundstücksgröße 10k - 30k sein. Anschlusskosten: Sind Gebühren für das Anschließen an Wasser, Kanal, Strom, Telekom, Telekabel etc.. Der Klassiker sind natürlich Wasser, Kanal, Strom ohne diese nützt dir das schönste Haus nicht. Kanal und Wasser orientieren sich von den Kosten her an der tatsächlichen Bruttofläche der Abnehmer. ZB. WC im KG, EG und OG somit Kanal für alle 3 Geschosse ist schon mal teurer als WC nur in EG und OG. Es kommt auch auf die Widmung des Kellers an. Wasser im KG, EG und OG ist ebenfalls teurer als wenn nur über 2 Geschosse. Strom ist meist überall gleich und entrichtest direkt an die EVN. Die Energie AG in OÖ verlangt für den Anschluss, wenn das Stromkastl direkt am Grund liegt 3.246,- Euro. Bei der EVN wird es bestimmt ähnlich sein +- ein paar Hunderter. Also rechne hier mal für ein 150m² Haus mit rund 12.000 Euro als Richtwert. Um dieses Geld hast aber noch nicht zum Haus gelegt, das zahlst auch selber. Kanal macht der Baumeister/Erdbauer, Leerrohr Elektro ebenso. Einziehen macht der Elektriker. Da fliest auch noch mal der eine oder andere 1000er ab. |
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Nicht nur. Das ist auch Praxis (bereits oft erlebt!).
Du musst halt ins NÖ Grundverkehrsgesetz schauen. Nur mal kurz folgende Eckpunkte: - Ein landw. gewidmetes und genutztes Grundstück über 3.000 m² braucht für die Grundbuchseintragung an den Käufer eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung. Die ist zwingend und ohne dieser kannst daher niemals Eigentümer im Grundbuch werden. - Im Grundverkehrsgesetz ist ein Interessent als aktiver LAndwirt definiert, der bereit ist, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen. - Laut §6 Abs. 2 ist die Genehmigung NICHT zu erteilen, wenn der Käufer kein LAndwirt ist UND es einen lwen Interessenten gibt - die Genehmigung ist auch NICHT zu erteilen, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert erheblich übersteigt. Wenn es keinen "Interessenten" gibt, geht´s daher schon mal leichter. Und wenn im Kaufvertrag nicht der volle Preis steht (und der Rest unter der HAnd schwarz bezahlt wird) geb ich dir recht, dann schaut´s gleich wieder anders aus. Bitte die richtigen Begriffe verwenden!!! Ein "Einheitswert" ist ganz was anderes. Du meinst den "Einheitssatz"!! Der ist in jeder Gemeinde anders (bei uns z.B. € 450.-)Wenn es nicht einen Bebauungsplan gibt, der ausdrücklich nur Bauklasse I vorsieht (was sehr selten vorkommt), dann ist es immer zumindest Bauklasse II!! |
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Jetzt kenne ich den Unterschied zwischen Aufschluss- und Anschlusskosten. Die Verkäufer bringen da auch immer einiges durcheinander. Die sagen eigentlich immer es ist noch nicht aufgeschlossen. Die einen meinen dabei die Aufschliepungskosten die an die Gemeinde zu bezahlen sind und die anderen die Anschlusskosten (oder beides). Muss ich dann alles genau klären vor dem Grundstückskauf, weil das kann ja noch zu einigen zusätzlichen Kosten führen. Und ein Anfangs angebliches Schnäppchen kann schnell teuer werden. Anderseits werden dann Grundstück die mir teuer vorkamen wieder interessant, in denen jedoch bereits die Anschlusskosten bezahlt wurden. Muss man wirklich beachten, dass man nicht Äpfel mit Birnen vergleicht
Noch eine Frage. Wenn ich das Grundstück zum Beispiel heute kaufe aber erst in 2 Jahren mit dem Bau beginnen will, erts bei Baubeginn habe ich die Kosten für die Aufschliessung an die Gemeinde zu bezahlen? |
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Sicher? Wenn der Bebauungsplan BK I und BK II "zulässt" kann ich mir doch aussuchen wie ich baue (wenns der Bürgermeister genehmigt) und dann eben nur die Gebühr für BK I oder eben BK II abführen. Richtig? BK I gibt's bei uns öfter, also so selten is das nicht ;) Asche über mein Haupt... |
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Hier ist die Antwort zu meiner Frage, wann die Kosten für die Aufschliessung zu bezahlen sind. Also erst wenn man bauen will! |
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Das wurde mit der neuen Bauordnung in NÖ geändert... Körberlgeld für die Gemeinde ebenso wenn du zb. damals für BK I bezahlt hast und du planst nun einen Umbau ( und würdest dann trotzdem noch BK I bleiben) musst du Ergänzungsabgabe zahlen! Super, oder? Außer wie gesagt es gibt einen Bebauungsplan mit def. BK I |
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Falsch, die Aufschließungsabgabe zahlst du ja nicht für ein Bauwerk, sondern für die Möglichkeiten auf dem Bauplatz (die Höhe der Abgabe hängt ja von der Größe des Grundstückes und der möglichen höchsten Bauklasse ab). Wenn im BBPL die Bauklassen I und II auf einem Grundstück möglich sind, wird die Abgabe für die BKL BKL [Bauklasse] II verrechnet. Ist kein BBPL vorhanden ist auch der Faktor 1,25 (für BKL BKL [Bauklasse] II) anzuwenden und wird auch so verrechnet. |
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Diese Antwort war jetzt auf deinen speziellen Fall bezogen (Aufschließungsabgabe wurde noch nicht bezahlt, du willst Grundstück kaufen und dann bauen - da wird die Abgabe fällig, wenn du die BAubewilligung bekommst).
Grundsätzlich und allgemein gilt folgendes: Die Aufschließungsabagbe wird fällig, wenn das Grundstück zum BAuplatz erklärt wird. Das kann man auch beantragen, wenn man noch nicht baut und dann ist die Abgabe schon früher fällig. Wenn man auf einem Grundstück bauen will, muss es zum Bauplatz erklärt sein. Ist es noch nicht Bauplatz (so wie in deinem Fall), dann wird es spätestens mit der Erteilung der Baubewilligung zum BAuplatz erklärt. Diese Bauplatzerklärung löst dann die Abgabe aus, was dann - so wie bei dir zuerwarten und von mir vereinfacht ausgedrückt - zeitlich mit der BAubewilligung zusammenfällt..... |
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Was mir nicht klar ist, wenn A einen Acker an B verkaufen will, der kein Landwirt ist, und C (aktiver Landwirt) zeigt Interesse, muss A dem C verkaufen, oder kann der Verkauf abgeblasen werden, weil A dem C erst recht nichts verkaufen will? Was beim Kauf von ganzen landw. Betrieben samt Gebäude oft das Problem ist, dass der interessierte aktive Landwirt nur die Äcker und Wiesen kaufen will, aber die Gebäude nicht. Kann da die Grundverkehrskommision verlangen, dass der Betrieb geteilt wird? |
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Najo, wenn du deinen Acker verkaufen willst, dann kanns dir ja egal sein an wen der geht. Das Grundverkehrsgesetz dient dazu, dass die land- und forstwirtschaftlichen Gründe und Gebäude auch zweckgebunden, also für die Land- und Forstwirte verwendet wird...und z.b. ned dem reichen Geschäftsmann, der alles zusammenkauft. Landwirt C in deinem Beispiel hat das Recht, dass er deinen Acker billiger kaufen darf (ortsüblich) und somit nicht an B geht (um einen höheren Kaufpreis). Die Gemeinde ist sogar in dem Fall verpflichtet, den anstehenden Kauf publik zu machen, so dass eben die örtlichen Bauern die Möglichkeit haben, den Acker zu kaufen. Ob du dann letztendlich den Kaufvertrag unterschreibst mit Landwirt C, weil du den nicht leiden kannst, wird wohl dir überlassen bleiben... Ich geh aber davon aus, dass du dann dafür aber die anfallenden Kosten übernehmen mußt. Genaueres ist im Grundverkehrsgesetz beschrieben (z.b. NÖ: http://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LrNO&Gesetzesnummer=20001061) |
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Sehe ich anders! Wenn A ein super Angebot bekommt für den Acker, oder auch Wiese, dann kommt C und haut das gute Geschäft übern Haufen, weil der Preis runtergesetzt wird von der GV-Kommision. Ich glaube nicht, dass A dem C den Grund dann auch gönnt! Klar, es kommt auch darauf an, ob A überhaupt verkaufen muss! Der will ja nur deshalb vielleicht den Grund verkaufen, weil er ein gutes Angebot bekommen hat, oder weil er mit B noch andere Geschäftsinteressen hat. Auch klar, dass dann die bisherigen Kosten der A übernehmen muss. Übrigens, auch Pachtverträge unterliegen der Genehmigung von der GV-Kommision. Allerdings erst ab 2 ha (20.000 m²) |
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