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Du willst mir also sagen, ob ich was zu zahlen habe, erfahre ich erst wenn ein Bauansuchen gestellt ist.
Das ist ja voll super. Da geht's um Unterschiede: nix bezahlen (bereits Bauplatz) vs. 2500 Euro (wenn kein Bauplatz - zusammen legen - Ergänzungsabgaben) vs. 10000 Euro (kein Bauplatz - Aufschliessungskosten). Das sind schon gewaltige Unterschiede. Sowas würde und muss ich auch im Sinne meiner Budgetplanung vorher wissen. Ich nehme Mal an, wenn ich Einreiche und sie lassen mich die 10000 zahlen, gibt es keine Möglichkeit mehr auf Zusammenlegung damit es nur 2500 werden? geschlossene Bauordnung: Kann es sein, dass wir hier das gleiche Thema haben? Wenn der Bürgermeister im Vorfeld sagt das ich nicht bis an die Grenze bauen muss und dann nach der Einreichung bekomme ich eine Ablehnung? Übrigens das oben mit 25m war nur ein Beispiel. Beide Grundstücke zusammen haben aber wirklich 22m Breite und wenn die zusammen gelegt wären will ich nicht 22m Breite bauen für eine Garage mit 2 Autos. Das wäre ja Wahnsinn. Was gibt es da für Möglichkeiten? So wie es aussieht, kann man in Österreich gar nix planen, es wird einem ja scheinbar immer erst bei Ansuchen aufs Auge gedrückt. Das finde ich überhaupt nicht schön. Beide Themen sind für mich auch voneinander abhängig. |
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Frage:
Du willst offenbar eine Garage/Schuppen/Einstell-/Abstellraum oder sowas ähnliches bauen. Falls du eine Ergänzungsabgabe (ca. € 2.800.-) zahlen müsstest (und ich bin mir nach allem was ich jetzt weiß sicher, dass du nicht einmal das musst - siehe oben), würdest du dann dein Bauvorhaben fallen lassen oder würdest du trotzdem bauen? Das musst du jetzt mal entscheiden, denn davon hängt die weitere Vorgangsweise ab. Nochmal was Grundsätzliches: Ein Bauansuchen samt Baubewilligung bzw. die Vorschreibung einer Aufschließungs- oder Ergänzungsabgabe sind 2 getrennte Schritte. Wenn man auf einem Grundstück, das kein Bauplatz ist ein Bauansuchen stellt, dann wird das schon im Bauverfahren (z.B. Niederschrift BAuverhandlung) festgestellt und dann erfolgt im Baubewilligungsbescheid die Bauplatzerklärung (sagte ich schon oben). Damit ist abgabenrechtlich noch gar nichts passiert. Die Bauplatzerklärung im Bewilligungsbescheid ist dann die Vorraussetzung/berechtigung für die Gemeinde, eine Aufschließungsabgabe mit einem eigenen Abgabenbescheid vorzuschreiben. Das ist also ein nachfolgender, getrennter Schritt, der klarerweise etwas dauert (bis zur Verjährung hat die Gemeinde dazu sogar 5 Jahre Zeit). Wird auch in den Gemeinden in der Regel nicht vom selben Bearbeiter erledigt, d.h. der Akt geht von einem Schreibtisch zum anderen. Das bedeutet aber, dass jedenfalls eine gewisse Zeit zur Verfügung steht, darauf zu reagieren, wenn die Gemeinde feststellt, dass es ein Bauplatz sei. Ab dem Zeitpunkt, wo sich das herausstellt (spätestens mit dem Baubewilligungsbescheid) kannst du schon am nächsten Tag den Antrag auf Bewilligung der Grundstücksvereinigung einbringen. Da hat die Gemeinde mit Sicherheit noch keinen Bescheid zur Vorschreibung der Ergänzungsabgabe gemacht. Wenn der Abgabenbehörde dann sowohl eine Erklärung zum Bauplatz, als auch eine Grundstücksvereinigung vorliegt, muss zunächst mal abgeklärt werden, was es jetzt wirklich ist: eine Aufschließungsabgabe oder eine Ergänzungsabgabe?? Also zunächst eine Entscheidung über die Grundstücksvereinigung (da steht im Gesetz eine Entscheidungsfrist von 8 Wochen) und dann wird die Abgabenbehörde ihre Vorschreibung einer Ergänzungsabgabe wegen der vorliegenden Grundstücksvereinigung machen. Aber wie gesagt: für mich stellt sich die Bauplatzfrage nicht mehr (noch ein Tipp: geh aufs Vermessungsamt und nimm in die alten Katasterpläne Einsicht. Da siehst du die Überbauung der Grundgrenze, sodass beide Grundstücke bebaut waren und die können Jahreszahlen nennen, von wann die Vermessungsdaten stammen). Viel wichtiger sehe ich aber das Problem der möglichen Bebauungsweise. Ich lasse mal beiseite, dass man in kleinen Landgemeinden oft die Bauordnung nicht so gut kennt und eigene Gesetze macht. Rein nach Gesetz ist die von dir schon genannte Bebauung auf einer Seite an der Grundgrenze und auf der anderen mit Abstand (also gekuppelte Bauweise) hier sicher nicht zulässig. Bleibt also die Frage offen oder geschlossen? Der Raumplaner hat auf "geschlossen" verwiesen. Ich hab oben schon angemerkt, dass es hier um § 54 geht und ich eine offene Bauweise nicht generell und absolut ausschließn würde. Die Entscheidung nach § 54 ist nicht immer aufs 1. Hinschauen eindeutig klar. Da muss man erheben, prüfen und Bewertungen vornehmen. Das können die Bürgermeister in einer Schnellschussantwort in der Regel nicht. Was ich damit sagen will:Ja! Das wär nicht das erste Mal, dass ein Bürgermeister dann von seinem Sachverständigen korrigiert wurde. War bei den Gesprächen auch der Bausachverständige dabei?? Gibts in der Gemeinde sowas wie einen Sprechtag mit dem Sachverständigen. Meist besteht eine Möglichkeit an den Tagen, an denen der Sachverständige zu Bauverhandlungen oder Vorprüfungen in der Gemeinde ist. Im Gegensatz zur (für mich eindeutigen) Bauplatzfrage, ist es tatsächlich deutlich schwieriger, herauszufinden, wie du auf dem Grundstück bauen darfst. Daher würde ich da meine Energie hineinlegen. Und es ist halt so in unserer Rechtsordnung, dass es verbindliche Entscheidungen zu einer Sache ausschließlich durch Bescheide der Behörden gibt. Das ist nicht nur in Österreich so. Und wenn man es genau und objektiv durchdenkt, dann würde es anders nicht funktionieren können. |
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Ja, die Ergänzungsabgabe (ca. 2800 Euro) wären mir relativ egal bzw. ich könnte damit leben.
Die Aufschließungskosten (ca. 10000) allerdings nicht. Zusammenlegen will ich eigentlich nur wenn ich mir dadurch die Aufschließungskosten erspare. Aber du hast mir ja jetzt eigentlich erklärt, das ich das bei der Bauverhandlung (die es aber nicht mehr vorort gibt - ich da also wahrscheinlich auch gar nicht dabei bin) festgestellt wird und ich dann immer noch zusammen legen kann um im Falle des Falles statt Aufschließungskosten dann Ergänzungsabgabe zahlen kann. Aber da könnte es ja 3 Probleme geben: 1. Ich wollte ja schon mal zusammen legen und das Vermessungsamt sagte mir ich brauch die Zustimmung der Gemeinde. Was wenn ich die nicht bekomme weil sie ja schon Wissen das ich was bauen will und sie mir dann mehr vorschreiben können (Aufschließungsabgaben statt Ergänzungsabgaben). 2. geschlossene Bauweise (falls wirklich ein Thema), auf einmal ändern sich die Grenzen dann wird mein Plan wohl nicht mehr akzeptiert werden 3. Ich darf das kleinere Grundstück nicht als voll vermessen eintragen lassen (Kataster?) oder muss das auch beim größeren machen, weil sonst kann ich nicht zusammen legen. Oder hätte ich da auch etwas Zeit das nachträglich zu machen. Mein Plan wäre ja überhaupt gewesen, das ich das kleine Grundstück vermessen lasse (brauche ich ja für die Einreichung) und dann dem Vermesser sage die Eintragung in den Kataster soll er verzögern bis die Bauverhandlung war und ich weis ob ich zusammenlege. Dann könnte ich die Eintragung vielleicht zurückziehen. Jedenfalls du hast das richtig erkannt, ich will auf keinen Fall Aufschließungskosten zahlen. Mit der Ergänungsabgabe kann ich leben. Wegen der geschlossenen Bauweise: Es gibt in der Umgebung (Umkreis 50m und auch im ganzen Ort) einige Neubauten (das letzte was gebaut wurde, wurde vor ca. 3 Jahren gestartet und schräg Gegenüber von mir) und die haben alle nicht bis zur Grundgrenze gebaut. Da hat jeder 3-4m wegen dem Brandschutz für die Fenster eingehalten. Mir ist schon klar das andere keine Auswirkung auf mich haben, aber könnte ich dann irgendwie Beschwerde einlegen? Mein Haus auf dem größeren Grundstück (keine 10 Jahre alt) hat auch einen Abstand von ca. 60-80cm zum Nachbarn. Der Bausachverständige hat mir sogar mind. 60cm vorgeschrieben, obwohl es ja mein Grund ist (war beim alten Haus von mir auch so). Das Nachbarhaus ist schon älter und hat auch 2 kleine Fenster auf meiner Grundstücksgrenze (war ja früher mal erlaubt), vielleicht musste ich deshalb Abstand halten oder weil das Nachbarstatteldach zu meiner Seite hin fällt. Ist halt auch die Frage ob in Abstand von 60cm noch als geschlossen zählt? Auf der anderen Nachbarseite ist direkt angebaut und dadurch das Fenster im Dachboden meines Nachbarns zugemauert (da war aber vorher auch direkt angebaut nur war mein altes Haus nicht so hoch und daher hatte der Nachbar ein Fenster in seinem Dachboden). Noch eine Frage wegen der Aufschließungskosten/Ergänzungsabgabe. Woher wird eigentlich die Fläche des Grundstückes für die Berechnung genommen? Grundbuch und Realität ist ja z.B. nicht immer gleich und wie schon geschrieben könnte der Vermesser die Grenze zwischen meinen beiden Grundstücken auch etwas abändern da ja nur ich dagegen stimmen könnte, bin ja der einzige Nachbar und weil es keine Aufzeichnungen/Urkunden laut ihm vom kleineren Grundstück gibt. |
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Das Vermessungsamt braucht etwas, aus dem erkennbar ist, dass von der Gemeinde die Grenzveränderung nicht versagt wird. Was das genau ist, darüber gibts keine Formvorschrift. Wie ich oben schon sagte: die Zusammenlegung ist eine bewilligungspflichtige Grenzveränderung im Bauland. DU musst um die Bewilligung ansuchen und die Baubehörde hat lt. Gesetz eine Entscheidungsfrist von 8 Wochen. Da geht´s nicht um wollen oder nicht wollen, sondern du hats einen Rechtsanschpruch auf Entscheidung (allenfalls durchsetzbar mit Devolutionsantrag/Säumnisbeschwerde). Wenn du also den Bewilligungsbescheid der Gemeinde für Zusammenlegung hast (und ich sehe keinen gesetzlich gedeckten Grund, warum die Zusammenlegung nicht bewilligt werden sollte), dann gibst den dem Vermessungsamt und das war´s. Du schreibst ständig, dass du an einer Seite Abstand zur Grundgrenze halten willst (auch ohne Zusammenlegung). Wenn die Gemeinde der Ansicht sit, es müsse geschlossene Bauweise sein, dann geht dein Plan in keinem Fall durch. Egal, ob mit oder ohne Zusammenlegung. Du meinst da jetzt offensichtlich eine Eintragung in den Grenzkataster? Das ist ja nicht notwendig. Die Bauordnung schreibt keine Eintragung in den Grenzkataster vor. Du musst die Grenzen nur vermessen lassen. Das ist nicht das selbe! Diese Frage stellt sich also nicht zwingend. Oh, doch. Haben sie. Das ist ja das Wesen des §54, dass es auf die Umgebung bzw. auf den Charakter der umliegenden Bebauung ankommt. Ich hab das oben ja schon mal geschrieben und auch dieses Haus schon erwähnt!! Wie in jedem Verfahren, kann man gegen einen Bescheid, der einem nicht entspricht Berufung einlegen (ist das jetzt wirklich neu?) Mag sein. Ist aber rechtlich völlig falsch gewesen. Mehr kann ich dazu nicht sagen) Nein. In 60 cm Abstand zu bauen, ist gar nichts. Weder geschlossen, noch offen, noch sonst irgendwas. Rechtlich gibts das nicht!! Aus dem Kataster (grundstücksverzeichnis) Das hat da nichts mit dem Grundbuch zu tun. Das Grundbuch hat nur verbindliche Bedeutung zur Eigentümerschaft und hinsichtlich Belastungen/Servitute usw. Ganz so einfach geht das nicht. Der Vermesser hat sehr wohl Unterlagen (eben aus dem alten Grundsteuerkataster, vielleicht hats sogar mal eine Ortsvermessung gegeben - war oft in den 50er und 60er Jahren). Es gibt also sicher irgendwelche Anhaltspunkte für die Grenzen - vielleicht nicht genau auf den cm. Die Grenzen da jetzt deutlich abweichend bzw. nach deinem Gutdünken zu verschieben wird der Vermesser nicht machen können. Doch gibt es. Den Kataster und das Mappenblatt - halt nicht cm-genau eingemessen (brauchst ja nur in den NÖ Atlas schauen, dort siehst du Katastergrenzen). |
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Das habe ich mittlerweile von der Gemeinde auch bekommen. Auch dieses Formular habe ich bekommen, das hätten sie mir aber schon vor 3 Monaten geben können. In diesem Fall meinte ich ja ich Plane ursprünglich auf beiden Seiten zu bauen, dann schreibt mir die Gemeinde Aufschließung vor, ich lasse daher Zusammenlegen damit es Ergänzungsabgaben werden, aber dann ist es ja eigentlich nicht mehr bis zur Grundgrenze. Was passiert dann? Die Eintragung selber kostet mich ja vielleicht 100 Euro zusätzlich, aber dann habe ich ja auch Vorteile. Und wenn ich sowieso schon das ganze Grundstück vermessen lasse, kommt es auf das auch nicht mehr an. Oder geht die Eintragung auch noch 1-2 Jahre später nachdem Vermessen wurde ohne das ich nochmal neu vermessen muss? Na dann sollte ich ja kein Problem haben. Erst heuer wieder in der Nähe etwas gebaut worden das nicht bis zur Grundstücksgrenze gebaut wurde. Na das ist schön, das gibt es bei uns öfters, nennt sich Reia und kommt halt wirklich oft vor. Ich verstehe es aber auch irgendwie. Anbauen an Altbauten die total schief sind, ist auch nicht so super. Aber auch nicht soweit weg von mir wurde voriges Jahr eine Halle gebaut und dazwischen auch ca. 60-100cm zur Nebenhalle Platz gelassen. Bedeutet das jetzt eigentlich ich habe gute Chancen das ich meine 3-4m zum Nachbargrundstück frei lassen kann? Könnte sich also ggfs. ändern wenn ich jetzt vermesse? Und wenn es noch nicht vermessen ist dann ist es ja nicht im Kataster? Wie kann ich den Kataster abfragen? Vermessungsamt oder kann mir das auch wer anderer sagen z.b. Gemeinde? |
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Wie geschrieben, habe ich ja um schriftliche Stellungnahme gebeten ob diese beiden Grundstücke bereits Bauplätze sind. Daraufhin hat die Gemeinde das wieder dem Raumplaner geschickt, der hat festgestellt das er das schon mal beantwortet hat und es seiner meiner nach beides Bauplätze sein müssen. Allerdings hat er der Gemeinde auch mitgeteilt das sie mir das so nicht kommunizieren können. Eine genaue Auskunft erhalte ich nämlich erst nach Einleitung eines baubehördlichen Verfahrens. Das genaue Schreiben habe ich dir als PM geschickt. Das ist natürlich sehr super wenn man die Katze im Sack baut/kauft. Wie soll man hier irgendwas planen können? Vor allem bei dem einen Grundstück wo ich selber vor kurzen gebaut habe, keine Ausfunkt zu geben ist schon etwas trauig. Karl, hast mir ja mal gesagt das kann bis zu 5 Jahre dauern bis die Vorschreibung kommt. Das sehe ich Problemeatisch kann ich dann noch zusammenlegen damit es Ergängzung statt Aufschließung wird? |
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Bitte jetzt nicht böse sein, aber ich weiß ehrlich gesagt nicht, was ich hier noch nicht beantwortet und klargestellt hätte. Wenn du es allerdings nicht glauben willst und immer wieder das selbe einwirfst, was ich längst mehrfach beantwortet habe, dann beginnen wir uns im Kreis zu drehen. Ich denke, es macht keinen Sinn, weiter darauf einzugehen, denn es wird von dir ohnehin nicht angenommen. Ich nenn das beratungsresistent. |
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Hallo Karl, zuerst mal bin ich dir sehr dankbar für die Antworten, das hat mir schon sehr viel geholfen. Mir ist auch klar das du manches nicht ändern kannst. Ich verstehe allerdings nicht, was ich deiner Meinung nach nicht annehme? Ich suche einfach die beste Möglichkeit für mich. Was glaube ich dir den nicht? Ich habe im Grunde bei den letzten beiden Postings nur den neuen Status aktualisiert bzw. definitiv festgestellt das manches Behördlich halt nicht so einfach ist (mir ist auch klar das du das nicht ändern kannst, aber vielleicht interessiert es zukünftig mal jemand anderen). Also meiner Meinung nach ist noch nicht alles vom Post 4.10.2017 20:06 beantwortet. z.B. Ich baue geschlossen (Grenze an Grenze) auf dem kleinen Grundstück. Die Gemeinde schickt mir dann Aufschließung und ich lasse die Grundstücke zusammen legen. Kann die Gemeinde das dann ablehnen? Kann sich die Fläche im Kataster ändern wenn ich das Grundstück vermesse? ... |
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Seit meinem Posting vom 19.9. (!!!) mit der Überschrift "Ende gut, alles gut" erklär ich dir, dass du 2 Bauplätze hast und sich die Frage Aufschließungsabgabe versus Ergänzungsabgabe und das Thema Grundstücksvereinigung nicht (mehr)stellt. Und seit diesem Zeitpunkt fußt jede deiner Fragen nach wie vor auf dieses Thema - weil du es mir ganz einfach nicht glaubst. So z.B. auch wieder deine beiden ganz letzten Fragen gleich oben: Die Frage stellt sich nicht und ich beantworte sie daher auch nicht. Oder: Wozu stellst du diese Frage?? Diese Frage stellt sich ebenfalls nicht, weil es hier keinen kümmert, ob das Grundstück jetzt 5m² mehr oder weniger hat. Und wenn du diese Frage nur deshalb stellst, weil die Berechnung der Aufschließungsabgabe bzw. Ergänzungsabgabe von der Größe abhängt, dann siehe oben: Du hast 2 Bauplätze und es wird keine Aufschließungsabgabe bzw. Ergänzungsabgabe berechnet. Also: die Frage stellt sich nicht. Und wenn du das nicht glauben willst, dann kann ich dir nicht helfen und es wäre sinnlos weiter zu diskutieren, weil wir uns nur noch im Kreis drehen: Ich sage es sind 2 Bauplätze und du sagst, was wäre wenn sie es nicht wären und dann fangen wir wieder von vorne an...... |
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Hab jetzt erst deine letzte PN gelesen.
Da steht genau das drinnen, was ich dir schon oben gesagt habe. Du hast die Auskunft erhalten, dass beide Grundstücke Bauplätze sind. Und dann wird noch darauf hingewiesen, dass es sich um eine Auskunft handelt und die von dir offensichtlich geforderte Rechtsverbindlichkeit nicht gegeben werden kann. Sagte ich ja auch schon: Gesetzlich ist eine solche Rechtsverbindlichkeit der Beantwortung deiner Frage nicht vorgesehen und somit kann sie auch niemand liefern. Definitiv und rechtsverbindlich beantwortet wird die Sache dann, wenn ein entsprechendes Verwaltungsverfahren läuft (Bewilligungspflichtige Änderung von Grundgrenzen oder Bauansuchen für Gebäude). Sagte ich aber alles schon. (also drehen wir uns im Kreis) PS: Willst du für jede Auskunft/Information usw. die du irgendwo erhältst immer eine "rechtsverbindliche" Bestätigung (weil du anscheinend immer alles bezweifelst und nichts glaubst)? Das könnte für manche nervig werden. |
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OK Karl. Danke für deine Hilfe, ich hoffe es ist auch so.
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Ich habe jetzt die "Baubehördliche Bewilligung" bekommen und da steht folgendes drinnen: BESCHEID SPRUCH ... ... Dann ein eigenes Blatt auch mit Stempel und der Überschrift: "Gutachten zum Vorprüfungsverfahren" Befund: Die Parzelle .... Nun ist geplant die Parzellen Nr.,.3xx mit einem Hauptgebäude erstmalig zu bebauen. Ich befürchte also die Gemeinde wird mir demnächst die Aufschließungskosten schicken. Kann ich gegen diesen einen Satz Beschwerde einlegen (was passiert dann?) bzw. was mache ich jetzt am besten (mal mit der Gemeinde reden?)? |
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Letztlich entscheidend bei einer Baubewilligung ist nicht ein Gutachten oder eine Vorprüfung, sondern allein das, was im Spruch des Bescheides steht. Daher muss man zunächst den (gesamten) Text des Bescheidspruches kennen (bitte wörtlich)! Und noch die Frage: Hast du das "Gutachten zur Vorprüfung" je offiziell zur Kenntnis bekommen mit der Möglichkeit, dazu Stellung zu nehmen? |
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@Karl: Darf ich dir den Bescheid per PM zukommen lassen? Danke |
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Ja,klar |
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Solltest schon haben. Danke |
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Sehe kein Problem. Wäre die Baubehörde der Ansicht gewesen, dass es sich um keinen Bauplatz handelt, dann hätte sie jetzt im Baubewilligungsbescheid das Grundstück Nr. xx6 zum Bauplatz erklären müssen. Hat sie aber nicht. Offensichtlich weil sie der Meinung ist, dass es bereits ein Bauplatz ist. Der von dir zitierte Satz aus dem Gutachten hat da jetzt keinerlei Bedeutung. Aus dem Gutachten wurde ausdrücklich nur die Auflage (Elektroattest) in den Bescheid übernommen, sonst nichts. Den Rest des Gutachtens kannst daher vergessen. Wie gesagt: es zählt der Bescheid. |
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Danke Karl Wie erkennt man, dass der Elektroattest übernommen wurde? Ich habe im Bescheid keine Referenz auf das Gutachten gesehen. |
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Im Bescheid steht: "Die angeführten Auflagen sind einzuhalten" Im Gutachten, das dem Bescheid angeschlossen ist, steht auf Seite 2 "Zur Fertigstellung ist ein Elektroattest vorzulegen" Wenn man das so liest, ist für MICH klar, was gemeint ist. Ich gebe dir aber recht: eindeutig und klar ist das sicher nicht. Im Bescheid selbst steht die Auflage nicht. Im Bescheid steht nichts von einem Gutachten, das kann man sich nur denken. Es ist ganz einfach schwammig. Man kann erkennen, was gemeint ist. Ob´s formal/rechtlich auch ausreichend ist, darüber lässt sich auf jeden Fall diskutieren. Wie´s im Streitfall ausgehen würde? Ich sag mal, alles ist möglich...... Aber: Ich glaube, es lohnt sich nicht darüber weiter nachzudenken. Ein E-Attest ist kein Mirakel. |
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