Mein Forum
Registrieren
Neu hier?
Baukonstruktionen
Fertighaus
Fenster
Dämmung
Dichtheit
Passivhaus
Schimmel
Energieausweis
Heizung
Pellets
Erdwärme
Warmwasser
Stromsparen
Solaranlagen
Photovoltaik
Lüftungsanlagen
Energiespartipps
Berechnungen
|
|
||
|
hi
die leute bei der landesregierung sind total nett und helfen gerne weiter (auch unser baureferent war "anstrengend"). ob dir das weiterhilft, kann ich dir nicht sagen, bei uns hat sich dieser wunderbare mensch furchtbar in den a... getreten gefühlt und dann erstrecht alle möglichen noch so idiotischen gründe gefunden, uns den plan 5x zeichnen zu lassen (lt. landesregierung war die 1. version schon absolut ok). zum bürgermeister gehn halte ich für etwa gleich aussichtsreich, falls sich dieser überhaupt damit auseinandersetzt und nicht sagt, ihr sollt wieder zum baureferenten das besprechen, denn der schreibt dann ein gutachten drüber. (wir hätten sogar einen gutachter vom land gehabt, nur den hätte die tante auf der gemeinde wenigstens 1x zurückrufen müssen). viel glück! aber auch ich bin der meinung, wenn es keinen bebauungsplan gibt, ist die 1/2 gebäudehöhe einzuhalten. nebengebäude dürfen unter best. kriterien (max 3m höhe, eigenständige gebäude, irgendeine größenbegrenzung gibts glaub ich auch, ...) in den seitl. bauwich gebaut werden (zb carport, garage, abstellraum) |
||
|
||
|
@atma
Danke für deine Antwort. Natürlich hast du recht bzgl. dem Bauwich. In meinem Fall ist es halt echt hart an der Grenze da nur knapp mehr als die Hälfte der Gebäude an der Grenze stehen. Diese kann man jedoch wieder weg argumentieren, da diese ja sehr viel älter sind. Da jedoch das 2. Grundstück auch in Familienbesitz ist, möchte ich das natürlich zu meinen Gunsten nutzen, sofern dies möglich ist. Ansonsten kann man gegen unseren Referenten eigentlich auch wirklich nichts negatives sagen. |
||
|
||
|
mit Halbwissen kommt man da nicht weit
Ist falsch oder zumindest extrem unpräzise formuliert. Stimmt nicht; §54 legt sehr genau die Vorgangsweise fest, da kann der BAusachverständige nicht entscheiden was er will. § 54 kennt zunächst 3 Varianten, die du frei wählen kannst (und die der Baureferent nicht verhindern kann): 1. es steht immer frei, "offen" zu bauen 2. man darf bei bereits bebauten Grundstücken, die bisher verwirklichte Bebauungsweise immer fortsetzen 3. man darf abweichend zu den Punkten 1 und 2 eine Bebauungsweise wählen, welche dem "Charakter" der unmittelbar angrenzenden Bebauung entspricht. Treffen Punkt 1-3 nicht zu (d.h. will man anders bauen), dann braucht es eine Erhebung der MEHRHEIT der Bebauungsweisen auf den Grundstücken in der Umgebung (100m). Mehrheit heißt um 1 mehr. Wenn du also geschlossen bauen willst, dann brauchst du - entweder ein Grundstück, auf dem bereits ein Gebäude geschlossen besteht, oder - die unmittelbaren Nachbargrundstücke geschlossen bebaut sind und sich daraus ein spezieller Charakter der Bebauung ableiten lässt, oder - eine Mehrheit in der "100m-Umgebung" für geschlossene Bebauungsweise. Trifft nichts davon zu, dann ist geschlossene Bebauung hier nicht zulässig. Da hilt der Weg zum Bürgermeister nicht und auch nicht zur Landesregierung. Nur so nebenbei: die Idee mit der Grundvereinigung und anschließenden Wiedervereinigung kannst vergessen... Noch was: Wär interessant zu wissen, wer der Bausachverständige ist? - ein "gemeindeigener" Amtssachverständiger (z.B. bei größeren Gemeinden mit eigenen Bauämtern)? - ein privater Bausachverständiger (z.B. Baumeister aus der NAchbarschaft) - oder ein Amtssachverständiger des Landes (Gebietsbauamt) Da gibts gewisse "Wissensunterschiede" |
||
|
|
||
|
||
|
@Karl10: danke für die Vervollständigung meines Halbwissens :) - Du hast natürlich recht.
Zu den 3 Varianten des 54ers: Variante 1 will ich nicht, Variante 2 trifft nicht zu - wobei... Im Prinzip sind 3 Grundstücke nebeneinander in Familienbesitz: Links (östlich): bebaut in offener Bauweise (Tiroler Landhausstil) Mitte: leerer Grund Rechts: altes Bauernhaus in L-Form an die West-Seite angebaut. Der mittlere und Rechte Grund werden zusammen gelegt und bleiben auch zusammmen. Nach Variante 2 wäre nun ein Gebäude am Grund an der Grenze (Westen) und das neu zu errichtende Gebäude dürfte auch an die Grenze. (ich würde mit dem neuen Gebäude gerne an die Ost-Grenze). Wäre das korrekt? Wobei mit selbst mein Halbwissen "spezieller Charakter" genau gar nichts genau definiert. Ich sage - Das Haus in L-Form steht an der Grenze, deshalb darf ich auch - der Referent hingegen meint dann womöglich, ja das Gilt für den Charakter Bauernhaus in L-Form nicht aber für den Bauhausstil... Entweder Bauhaus offen gebaut oder Bauernhaus an die Grenze. Bzgl. den 100 Metern... insgesamt sind es 10 Häuser. 6 in Bauernhaus L-Form westlich an der Grenze, östlich offen (Einfahrt mit Tor), 3 komplett offen und 3 mit dem Nebengebäude an der Grenze. Ok - eines gibt es noch und zwar 1970 gebaut - westlich mit dem Hauptgebäude an der Grenze. Warum funktioniert die Möglichkeit Zusammenlegung und Teilung nicht? Sachverständige ist nicht von der Gemeinde und auch kein privater also vom Land. Da deiner Meinung nach der 54er alles genau regelt: Ein modernes Haus im Bauhausstil mit Flachdach bewahrt den Charakter in einer Siedlung von Bauernhäusern und Häusern im Tiroler Landhausstil? Denke nicht, der Referent ist darüber jedoch erfreut. Danke schon mal. |
||
|
||
|
..vorweg: wir sind bisher nur bei §54 und (noch) nicht bei §56!!!
§54 hat nichts mit "STIL" zu tun (was ist übrigens ein "Bauhausstil"?). §54 hat nichts mit Dachformen zu tun, oder mit "moderner" Bauform oder traditioneller oder Tiroler Landhaus usw....bei § 54 geht´s um was ganz anderes: dieser Paragraf regelt, welche Gebäudehöhe (=Bauklasse) und welche Anordnung des Bauwerkes auf dem Grundstück (=Bebauungsweise) zulässig ist, wenn es keinen Bebauungsplan gibt. Mögliche Bebauungsweisen sind per gesetzlicher Definition: offen, geschlossen, gekuppelt usw. ("Bauernhaus in L-Form" ist da kein Thema!) Ich habe das gefühl, dass du die Bebauungsweisen der Bauwerke in der Umgebung nicht richtig zuordnest:wenn diese Häuser an der Straßenfront eine von seitlicher Grenze zu seitlicher Grenze durchgehende Mauer mit Tor an der östlichen Seite haben, dann ist dies eine "geschlossene" Bebauungsweise (und nicht östlich "offen"). Oder wie hast das gemeint?? Nicht klar ist mir auch, wo du jetzt bauen willst: Eingangs hast du überlegt, mit dem Grundstück der Eltern zusammenzulegen (offen bebaut - vermutlich das linke Grundstück mit Tiroler Landhaus - oder?). Im letzten Beitrag hast du überlegt, mit dem rechten Grundstück zusammenzulegen (altes BAuernhaus in L-Form)? Wo soll gebaut werden? Auf dem unverbauten Grundstück in der Mitte? Ist eine Grundstücksvereinigung mit jeder Seite eine Option? Zum "Charakter": auch den siehst du glaube ich nicht ganz richtig - die für den "Charakter der Bebauung" bestimmenden Kriterien im Sinne des §54 sind ausschließlich die Bauklasse und die Bebauungsweise (also auch hier kommts nicht auf "Stil" an). Ein Charakter der Bebauung ist also bei einheitlicher Bebauungsweise im unmittelbaren Nahbereich gegeben. Beispiel: dein Grundstück befindet sich in einer links und rechts von dir geschlossen bebauten Häuserzeile - dann gibt es hier den Charakter "geschlossene Bebauung" und du darfst unter Hinweis auf diesen Charakter dein Grundstück ebenfalls geschlossen bebauen, obwohl gem. §54 nur die offene Bebauungsweise generell frei wählbar ist. Das Nebengebäude an der Grenze zählt nicht, auch diese 3 sind daher "offen". D.h. nach deiner Schilderung hast du 6 geschlossene und 6 offene Bebauungen im Nahbereich - da wird man kaum von einem (einheitlichen)Charakter sprechen können. Zur "Umgebung" (100 m): hast du die richtig abgegrenzt? Es zählen nur jene Grundstücke mit deren Bauwerken, welche sich "ZUR GÄNZE" innerhalb eines 100m-Abstandes zu den Grenzen des Baugrundstückes befinden (war früher anders definiert). Zur Zusammenlegung: Wenn du mit dem rechten Grundstück (altes Bauernhaus) vereinigst, dann entsteht ein Grundstück, welches an der Westseite gekuppelt verbaut ist. Diese Bebauungsweise dürftest du fortsetzen (siehe Variante 2). D.h. an der Ostseite des vereinigten Grundstückes muss ein Bauwich (mind. 3 m, nur mit Nebengebäuden bebaubar)eingehalten werden (was du aber nicht willst) Wenn du mit dem Osten vereinigst (Tiroler Landhaus mit offener Bebauung) gewinnst du auch nichts, da du ja nicht offen bauen willst. Noch eine Frage: wie willst du auf deinem Grundstück tatsächlich jetzt bauen? geschlossen oder gekuppelt?? Gekuppelt im Osten erscheint nach den bisherigen Informationen über den |
||
|
||
|
Danke! Deine Beiträge bringen immer etwas Licht in die Sache.
Unterschied zwischen Charakter und Stil ist jetzt mal soweit verständlich. Bzgl. östlich offen bei jenen welche westlich an der Grenze stehen. Manche haben östlich einen Bauwich eingehalten, in diesem steht nur ein Tor, bei anderen ist es eine durchgehende Mauer. Da ich angenommen hatte, dass jedes Gebäude welches in die 100m hinein ragt gezählt wird, ist meine Zählung ohnehin nicht richtig und muss neu Zählen. Ich werde bei der Gelegenheit die einzelnen Gebäude Fotografieren. Möglichkeiten zur Zusammenlegung: Das mittlere und Rechte (westliche) Grundstück werden zusammen gelegt und bleiben auch zusammen. (Mitte wird bebaut, rechts steht das Bauernhaus an der Westgrenze). Natürlich gibt es zwischen den beiden dann keine Grenzen mehr und ich könnte auch direkt über die alte Grenze bauen. So nun möchte ich jedoch an die Ostgrenze bauen. Hier kommt das Linke Grundstück, welches offen bebaut ist ins Spiel. Mein Gedankengang: Lasse ich auch diese zusammenlegen so gibt es auch dort keine Grenze mehr und ich bräuchte mir keine Gedanken über rechtliche Bebaungsweisen machen. Nur nachdem du meinst dass dies nicht funktioniert: wo liegt das Problem? Bei der anschmiedenden Teilung? Wie gesagt, ich muss nochmal neu nachzählen und mache dann auch gleich Fotos. Vl. Kann man sich dann eher ein Bild davon machen. Lg |
||
|
||
|
da kommt ja jetzt schon einiges Licht ins Dunkel....und lassen sich die Fragestellungen schon etwas eingrenzen.
Also: Vereinigung von Mitte mit Rechts bleibt, Vereinigung des Ganzen auch mit Links soll die gewünschte Bebauung ermöglichen und später wieder rückgängig gemacht werden. Dazu folgendes: Machst du aus allen 3 Grundstücken eines und baust in der Mitte (direkt an der bisherigen, aufgrund der vorherigen Vereinigung aber nicht mehr existierenden östlichen Grenze) dann ist das auf dem vereinigten Grundstück eine "offene" Bebauungsweise. Diese ist immer zulässig (siehe Variante 1 zu §54). Da du zum bestehenden Tiroler Landhaus nur 3 m Abstand hast, brauchst du auf dieser Seite eine durchgehende "echte" öffnungslose Brandwand (oder du musst 6m Abstand halten) und darfst bezüglich Gebäudehöhe den Lichteinfall unter 45° auf Hautpfenster des bestehenden Hauses nicht beeinträchtigen. Soweit so gut. Wenn du dann allerdings entlang der früheren Grundgrenze nach Hauserrichtung wieder teilen möchtest, ist die Teilung der Baubehörde anzuzeigen. Die Teilung dürfte nicht zur kenntnis genommen werden, da du durch die Teilung an der östlichen Außenwand des neu errichteten Hauses eine gekuppelte Bebauungsweise schaffen würdest, die in diesem Bereich jedoch nicht zulässig ist (hab ich schon zuvor erläutert). Das funktioniert also nicht (wenn die Gemeinde die Teilung richtig beurteilt!) Außerdem rein zivilrechtlich: mit der Vereinigung werdet ihr alle gemeinsam anteilige Grundeigentümer - oder? da brauchts Verträge dazu. Mit der Teilung musst nicht nur einen Teilungsplan zahlen, sondern neuerlich Verträge zur Auflösung des gemeinsamen Grundeigentums schließen. Sind die Kosten das wert? Mag ja alles gesichert erscheinen (mit den Eltern). Was ist, wenn diesen dazwischen was passiert? Wie ist für diesen Fall die Erbfolge geregelt? Ist euch die gewünschte Teilung dann noch sicher? usw...... Eines noch zur geschlossenen Bebauung bei den L-förmigen Bauernhäusern: du sagst, seitlich ist bei manchen nur ein Tor. Das kann aber nicht in der Luft hängen und ist wo befestigt. Meistens gibt es da ganz außen noch einen Torpfeiler. Ein Tor ist Bestandteil einer Wand, d.h. die Wand geht wahrscheinlich einschließlich Tor bis an die äußere Grundgrenze, auch wenn dahinter eine offene Einfahrt liegt, scheint das einer geschlossenen Bebauungsweise zuordenbar zu sein. Ist allerdings im Einzelfall zu entscheiden. |
||
|
||
|
1) Brandwand ist in Ordnung, keine Fenster sind auch wünschenswert, da meine Eltern genau daneben Ihre Terasse haben. 2) bzgl. Gebäudehöhe und Lichteinfall. Hauptfenster gibt es an dieser Seite des bestehenden Gebäudes keine. Desweiteren überlege ich mit dem OG ohnehin dann hinein zu rutschen. *grml*. Also gewinne ich dabei nichts. Entscheidet hier nur die Gemeinde ohne Baureferent? Bzgl. Zivilrecht: Die Grundstücke bleiben - egal ob getrennt oder zusammengelegt - einstweilen im Eigentum meiner Eltern. Sie haben es nicht notwendig mir etwas weg zu nehmen und Erbfolge wird über das Testament geregelt. Unterm Strich muss ich hoffen, dass mehr als die Hälfte der Gebäude so gebaut wurden, dass die Entscheidung für mich positiv gefällt wird. Zusammenlegen geht zwar, jedoch trennen nicht mehr. Da der Referent anscheinend persönlich schon etwas mehr für offene Bauweise ist (er hat sich den Umkreis nicht wirklich angesehen und gemeint wir müssen offen bauen) - kann ich als Laie hier schwer entgegen halten. Wer hat für sotwas die Kompetenz um ein Gegengutachten zu erstellen? Architekt? Baumeister? Danke & lG Franz |
||
|
||
|
..Wenn die jetzigen einzelnen bzw. künftig vereinigten Grundstücke deinen Eltern gehören, dann baust du also auf deren Grundstück (was mit ihrer Zustimmung ja grundsätzlich möglich ist). Ein solches Superädifikat würde ich persönlich meiden: Du brauchst für jede künftige bewilligungspflichtige Abänderung oder Zubau usw. deren Zustimmung. Was ist wenn einmal das Verhältnis nicht mehr so super ist???
Weiters: wenn die Grundteilung zwischen den beiden Häusern baurechtlich nicht zulässig ist, dann sind die beiden Häuser immer miteinander untrennbar verbunden! Soll das so sein?? Eine baubehördliche Zustimmung kann man gegen die Bestimmungen der Bauordnung auch nicht mit Testament erzwingen. Wer entscheidet über die Teilung: Bürgermeister als Baubehörde. Bei angezeigten Teilungen wird wahrscheinlich in der Regel der Bausachverständige beigezogen, aber vielleicht nicht immer... Soweit ich´s bisher verstanden habe willst du "gekuppelt" bauen. Dafür hast du nach deinen bisherigen Schilderungen mit Sicherheit keine Mehrheit in der 100m-Umgebung!! Dass das nicht geht, hat somit nichts mit irgendeiner persönlichen Vorliebe des Bausachverständigen zu tun. Wenn du anders als offen bauen willst und auch kein anderer "Charakter" im unmittelbaren Nahbereich vorhanden ist, dann sagt das Baurecht, dass DU (bzw. dein Planer) eine Erhebung mit deinem Projekt bei der Baubehörde vorlegen musst, aus der sich eine Mehrheit für eine andere Bebauungsweise ableitet. Eine solche Erhebung und Mehrheit wird der Bausachverständige sicher akzeptieren (bzw. akzeptieren müssen) - sofern sie inhaltlich richtig gemacht wurde. Es geht also nicht um irgendwelche persönlichen Präferenzen, sondern um Fakten (=einfache mathematische Mehrheit) und diese muss der Bauwerber erheben (lassen) und vorlegen.
|
Dieser Thread wurde geschlossen, es sind keine weiteren Antworten möglich.