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Das ist ein etwas eigenartiger Zugang der Hausbank. Entweder ich habe ein Problem mit dem Belehnwert - dann steuere ich das über die Kondition oder ich biete gar nicht an. Wieso hier nur ein Teil fix (und der noch dazu für nur 5 Jahre) finanziert angeboten wird, verstehe ich nicht. Argumentativ kann ich das nicht ganz nachvollziehen, denn: wieso soll ich im mein Zinsänderungsrisiko nicht fixieren, wenn ich möchte. Du trägst das unternehmerische Risiko (= Mietausfallswagnis). Je nachdem, um welches Objekt es sich handelt und ob dieses in die Voll- oder Teilanwendung oder vielleicht sogar Vollausnahme des Mietrechtsgesetzes fällt), bist du diesbezüglich an die entsprechenden Vorgaben betreffend die möglichen Mietzinsanpassungen gebunden. Die Indexierung der Mietverträge passt sich an die Inflationsrate an. Die Zinsen deiner Finanzierung passen sich an den Geld- und Kapitalmarkt an. Beide Parameter laufen nicht 1:1 parallel. Insofern ist ein indexierter Mietvertrag kein vollwertiger Hedge gegen steigende Zinsen - kann manchmal gut funktionieren, oder eben nicht, wenn die Realverzinsung (= Zinssatz minus Inflation) positiv werden sollte (was sie in den vergangenen Jahrzehnten eigentlich vorwiegend der Fall war). Wenn es dein Wunsch ist, vorrangig "fix zu gehen" (was ich bei EUR 1 Mio. verstehe), dann würde ich Alternativen suchen. Hier wird es die Frage sein, welche Bank hinsichtlich bankinterner Ertragskalkulation hier Möglichkeiten hat. Knackpunkt wird die Belehnwertberechnung sein, die wiederum bankenweit Unterschiede aufweist. Beim konkreten Objekt handelt es sich um Vermietungsobjekt. Das bedeutet, dass die Bankschätzung einerseits auf dem Vergleichswertverfahren und andererseits auf dem Ertragswertverfahren aufsetzt. Je nachdem was dabei herauskommt, gestaltet sich der Handlungsspielraum. Das musst du für dich entscheiden. Ich würde mich dennoch jedenfalls umsehen. Eine Fixzinsvariante für 5 Jahre zu SWAP + 2% hat sich zumindest einen Marktvergleich verdient. |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Bei Vollfinanzierung, keine Ersatzliegenschaft zur Besicherung, halber GB-Eintragung und keine BAG BAG [Bearbeitungsgebühr]? Never, das wird auf wenig Interesse stoßen ... |
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LTV < 80%. Was sagt die BA? |
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gut, keine BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] funktioniert natürlich nicht. Betreffend Besicherung: ein gewissert Blankoanteil (vor allem wenn die Finanzierung als Gewerbefinanzierung betrachtet wird, wo es bei einigen Instituten diesbezüglich durchaus Möglichkeiten gibt - jedoch nicht im Ausmaß von 50%), wird wie erwähnt eine Frage der Bewertung sein. |
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Zur Info (Wüstenrot), Zinsindikator (12-Monats-Euribor) für 2023: Der neu ermittelte durchschnittliche 12-Monats-Euribor für das Jahr 2023 beträgt 2,8713% |
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Sieht nicht so aus; vielleicht liegt es auch daran, dass ich schon lange Kunde bei der Bank bin und die deshalb meine Situation kennen; Eigenkapital ist ja vorhanden, aber nicht liquide und das Haus wird halt auch nicht als Sicherheit eingebracht; schien kein großes Thema zu sein; vielleicht liegt es aber auch daran, dass ich die Immobilie ehe unter Wert kaufe (glaube und hoffe ich) und daher der oben erwähnte LTV Wert gut ist? Bin aber kein Banker.... Danke. Das bestätigt zumindest, dass es kein komplett verkehrtes Angebot ist Danke auch dir für deine ausführliche Einschätzung. Zum Thema warum nur ein Teil fix angeboten wurde: ich glaube, weil die Bank generell lieber nicht fix anbieten möchte und die Split Variante ein Kompromiss war, den ich auch nicht schlecht fand. Die 5 Jahre Bindung wären auch ok für mich, weil ich glaube/hoffe, dass die Zinsen mittelfristig auch wieder fallen werden und ich auch ordentlich Sonderlingen kann. Danke jedenfalls schonmal für die vielen Kommentare. Das hat mir schon recht geholfen. 🙏👍 |
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Was sagt mir das als Laie genau? Hat das irgendeine Aussagekraft für das Zinsniveau in 2023? Und wenn du schreibst Wüstenrot Zinsindikator für 2023: der 12M Euribor ist ja bei Wüstenrot nicht anders als bei anderen Banken? 🤔 Sorry, falls dass allen anderen klar ist, aber ich versuche momentan alle Aussagen und Indizien zur weiteren Zinsentwicklung aufzusaugen. |
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Die Bausparkassen (auch Wüstenrot) passen bei variablen Zinsvereinbarungen an den Indikator 12M EURIBOR an. Wüstenrot hat heute Nachmittag den für die Verrechnung des variablen Sollzinssatzes relevanten 12M EURIBOR für die kommenden 12 Monate verlautbart, nämlich 2,8713%. Das bedeutet, dass all jene aktuell mit variabler Sollzinssatzbindung mit einer Verzinsung von 2,8713% + Aufschlag rechnen müssen. nein - ist die Vergangenheitsbetrachtung bei Bausparkassen standardgemäß der 12M EURIBOR, bei Banken vielfach der 3M EURIBOR, vereinzelt auch der 6M EURIBOR |
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Dass die Bausparkasse bei einer variablen Kondition 1 Jahr lang diesen nun gültigen Zinssatz an den Kunden weitergibt. Das kann gut oder schlecht sein. Der 12 Monatseuribor war in der Historie immer die schlechtere Wahl, gefolgt vom 6-ME. Der 3-ME als häufigster Inidkator für variable Kredite schlug beide im Vergleich https://www.euribor-rates.eu/en/ Die Bausparkassen schlagen auf den 12-ME auf, die meisten Bankinstitute am häufigsten auf dem 3-ME. Abschließend würde ich zur Beurteilung deines Angebotes sagen, dass zwar der Fixzins nicht gut ist, aber durch die Kostenreduzierung bei der Eintragung ins GB und der fehlender BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] wieder zumindest einen Teil wettmacht. Die variable Kondition ist am Markt Best Case um ein Viertel Prozent besser zu haben. Wenn der Rest, sprich Betreuung und ein Gut-aufgehoben-Gefühl, passt, würde ich dort wohl abschließen. |
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Auf meine meine Anfrage "...bezüglich Konditionen haben wir leider keine Änderungen oder Verbesserungen...." Daher take it or leave it? Mein Finanzierberater is glaub ich schon leicht genervt weil ich schon x-mal nachgehakt hab ob noch besser geht.... :D |
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Ich persönlich würde vermutlich taken😌.
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Werden wir eh machen Termin für Vertragsunterzeichnung steht bereits. Danke schnelle Katze! |
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Für jetzt mal - take it. Wie es in ein paar Tagen/Wochen aussieht, weiß halt keiner. was meint dein Finanzberater zu dem Thema? |
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Bitte gerne😊! Vermutlich dass es nicht besser geht 😀. |
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ich meinte eigentlich bezüglich Warten oder Abschließen😀 und bezüglich "besser geht" - habe vergangene Woche wie erwähnt die 25Y auch mit 3,50% bekommen - den gesunkenen SWAPs sei Dank. |
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Naja genau das was ich oben zitiert habe aus letztem email. Aktuell nix mehr drinnen Ja das würd mir auch gefallen deshalb hab ichs ja nochmal versucht nachzuverhandeln aber ist nicht drinnen. Könnt auch an unserer Bonität liegen... |
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Konditionenanpassung Bank Austria: Ab 06.12. gelten folgende bestmöglichen Konditionen für den 20Y und 25Y Fixzinsbereich: 3,5% (Anschlusskondition 3M EURIBOR +0,875%) Mischzinssatz beim Kombidarlehen (50% fix und variabel): 2,6875% (fix 25 Jahre ab 3,375 %, variabel ab 2,00 %)
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Die BA senkt mit Einreichung 06.12. die Konditionen: 20 und 5J FIX: ---> ab 3,5% variabel: ab 2% Mischzinssatz 50% FIX : 50% variabel: 3,375% für die Fixzinskondition 20 oder 25J Endlich tut sich wieder was ;)! |
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Danke für die Info. Muss ich gleich besprechen mit meinem BA Finanzierungsberater. Ich verstehe nicht warum er mir das nicht sagt.... |
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... weil er es so wie wir vermutlich selbst erst heute in der Früh erfahren hat. |
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Liegt die Anpassung an den Entwicklungen der SWAP - Indizes oder weil die Banken versuchen, das gesunkene Kreditgeschäft mit den Vorgaben auszutarieren? |
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