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Sehr gut. Das sind sicher gute Details, die hier einige interessieren, und deren fachkundige und stetig professionelle Beantwortung für die Finanzexperten speeeedcat und LiConsult spricht *daumen hoch*. Ad BA - ja es lag sicher vor allem auch am Betreuer, der einfach keine Lust hatte, sich das anzutun, aber wie erwähnt ist dieser Eindruck dann halt für die Kundschaft entscheidend - aber der gute Mann wird schon damit leben können. Ad BAWAG: ja, weiß ich sogar - ganz auf BA Niveau kamen sie nicht aber auch das war möglich. Mit den 30 Jahren, 25 fix 1,25% und 0,875% Aufschlag auf den 3M sowie 1% BAG war ich aber sehr zufrieden und bin es noch :) Bei BA gabs ja manchmal sogar unter 1% oder 1% - dafür aber eher so 10-15 Jahre fix. Das waren halt noch Zeiten ... vor einem knappen Jahr (lol) ... |
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Vielleicht aber nicht mehr bei der BA😅. So soll es schlussendlich sein, egal wie man zum Ziel kommt. |
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Kredite "im Alter" - hier scheint eine Novelle des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes (mit Inkraftsetzung 01.04.2023) ins Hause zu stehen. Konkret geht es dabei um den §9 Abs.5, in dem es heißt: "Der Kreditgeber darf dem Verbraucher den Kredit nur gewähren, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass es wahrscheinlich ist, dass die Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Kreditvertrag in der gemäß diesem Vertrag vorgeschriebenen Weise erfüllt werden." Dies soll wie vorgeschlagen nun ergänzt werden um: "Selbst wenn es – etwa im Hinblick auf das Alter des Verbrauchers oder seinen Gesundheitszustand konkrete Anhaltspunkte dafür gibt, dass der Verbraucher während der Vertragslaufzeit versterben könnte, kann diese Möglichkeit unberücksichtigt bleiben, 1) wenn wahrscheinlich ist, dass der Verbraucher zu Lebzeiten den jeweils fälligen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Kreditvertrag stehen, voraussichtlich vertragsgemäß nachkommen wird, und 2) der Wert der unbeweglichen Sache oder des Superädifikats oder der Wert anderer als Sicherheiten dienender Vermögenswerte des Verbrauchers hinreichende Gewähr für die Abdeckung der im Zusammenhang mit dem Kreditvertrag stehenden Verbindlichkeiten und eventuellen Verwertungskosten bietet." Wir dürfen gespannt sein: https://www.fondsprofessionell.at/news/uebersicht/headline/kredit-im-alter-neues-gesetz-erleichtert-zugang-220390/ref/2/ |
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Die Novelle im HiKrG dürfte so gut wie fix sein. Das Einkommen muss ausreichend und die werthaltige Besicherung ausreichend sein *nananed* Stell mir das aber in der Praxis spannend vor, wenn Opa XY mit 80 einen Kredit für die Heizungssanierung aufnimmt und die Erbengeneration im traurigen Anlassfall dann weiterzahlen darf. Aber für die Bankenlandschaft eröffnen sich neue Geschäftsfelder. |
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Wieso erinnert mich das ein bissl an "2008-light"? :D Ich meine wenn ich schon krank bin wird mir auch keine Lebensversicherung wohl mehr zuteil werden (Abschluss) - also kann das nur über Bürgschaften gehen oder entsprechender "Überbindung" von Rechtsnachfolgern!? |
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| Hallo Gemeinderat, kostenlos und unverbildlich kann man das auf durchblicker.at vergleichen, geht schnell und spart viel Geld. | ||
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Naja wenn der Kredit durch die Immobilie ausreichend besichert ist besteht ja grundsätzlich kein Risiko für die Bank bri einer Eintragung im Grundbuch. Die Erben können also zwischen der Übernahme des Kredits oder dem Verkauf der Immobilie wählen? Sehe das schon positiv, insbesondere im Anbetracht der notwendigen Sanierungen von Altbauten. |
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Die Erben haben das Recht, das Erbe (und die auf die Immo laufende Kreditverpflichtung) abzulehnen. Im Anlassfall stelle ich mir das wirklich recht mühsam vor. Beim Leasing z.B. wird das KFZ eingogen und verwertet. Bei der Immo wohnt aber vielleicht noch die Oma drin, die keine eigene Pension hat und mit den 60% des Opa' s dann auskommen (und die Rate bedienen) muss. Dazu die Teuerung rundherum ... Es hat ja grundsätzlich jetzt schon die Kreditvergabe an Pensionisten gegeben, bis zu einem gewissen Alter finde ich das ja ok. Aber bis zur statistischen Lebenserwartung finde ich das strange. Zumal sich das Invest/die Ersparnis vs. Kredit ab einem gewissen Alter nie amortisieren kann. |
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Wenn die Gesetzesänderung tatsächlich so kommen sollte, dann steht sie meiner Ansicht nach mehr oder weniger diametral der bisherigen, gelebten Kreditvergabepraxis und auch der vom Gesetzgeber dem Kreditgeber bislang aufgetragenen Zielsetzung entgegen - nämlich die Kreditfähigkeit (= Fähigkeit zur vollständigen Rückzahlung des aufgenommenen Kapitals) als oberste Prämisse der Kreditvergabe zu betrachten. Da fühle ich mich ein bisschen rückversetzt in jene Zeit, als Kredite vorrangig auf Basis der (möglichen Verwertung der) Kreditsicherheit vergeben wurden. Eine Analogie zu ist vielleicht ein wenig überspitzt - in der Sache jedoch hat das schon damit etwas zu tun. Klar wird die Kreditfähigkeit geprüft - die bewusst getroffenen, schwammigen Begriffe wie "wahrscheinlich" oder "voraussichtlich" müssen mal den Praxistest bestehen. Zwischen den Zeilen kommt jedoch heraus, dass alles gut ist, wenn die Besicherung passt. Interessant wird es auch sein, welche Auswirkung die Gesetzesänderung auf die seit August geltende KIM-VO haben wird - vor allem hinsichtlich die Schuldendienstquote. Die Verordnung müsste dann zwangsläufig auch angepasst werden. Während die Eigenheimschaffung für Kreditnehmer, die sich mehrheitlich im Erwerbsalter befinden durch die Verordnung massiv erschwert und damit ein zumindest fragwürdiger volkswirtschaftlicher Lenkungseffekt erzeugt wurde, wird nun die geltende Gesetzeslage für Kreditnehmer im Pensionsalter erleichtert (die nach Kreditlaufzeit und Einkommenssituation klarerweise "schlechtere Karten" in der Hand haben). Themen wie die nunmehr nahezu verunmöglichte Zwischenfinanzierung und die Behandlung von Förderungen wurden immer noch nicht bereinigt und verhindern seit August völlig normale Wirtschaftstransaktionen. Im Gegenzug erfreut sich der unbesicherte Konsumfinanzierungsbereich dafür stetiger Nachfrage - ein Umstand, der dem Regulator anscheinend kein Kopfzerbrechen bereitet und der auch nicht eingeschränkt wurde so wie die Eigenheimfinanzierung. Meiner Meinung nach in ihrer Gesamtheit eine schwer nachvollziehbare Entwicklung.
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Danke für den Hinweis! Weißt Du zufällig, ob das nur für Neufinanzierungen gilt oder auch für einen Wechsel von variabel auf Fixzinssatz? Habe heute von der BA ein Angebot für den Wechsel von variabel auf Fixzinssatz mit 4,125% (für 20Y) bekommen. An der Bonität sollte die Differenz mE nicht liegen, hatte bei Abschluss die bestmöglichen Konditionen (auch hier im Forum verglichen) angeboten bekommen. |
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Ja - ist nur für Neufinanzierungen. Bestandskunden, die von variabel auf fix switchen wollen, werden wie du geschrieben hast aktuell mit "versorgt". Das wird bei der Konditionenvergabe für Bestandskunden dort auch nicht berücksichtigt. Leider ist die Bank Austria hier nicht sehr bestandskundenorientiert (was mir aus Sicht eines ehemaligen Bankers besonders weh tut). Für 20Y fix gibt es "am Markt" aktuell bedeutend attraktivere Angebote. |
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Die Kondition ist für Neukunden reserviert, Bestandskunden sind um rund ein Viertel Prozent schlechtergestellt. Freilich mit dem ganzen Rattenschwanz an Umschuldungskosten. Als seit über 20 Jahren in der Kreditvermittlung tätig weiß ich, dass die BA beim Nachbessern der Fixzinskonditionen in der Vergangenheit eines der wenigen Institute war, die da extrem kundenfreundlich, sprich bestandserhaltend, agiert haben. Wie das in Zukunft aussieht, weiß man nicht. |
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bei einer Zinsdifferenz von etwa einem halben Prozent ... die Amortisationszeit ist überschaubar alles gut - nur: ein neuer Kunde kostet mich als Bank deutlich mehr als das Halten eines Bestandskunden. Wenn ich mich ins Neukundengeschäft mit einer aktuell kompetitiven Kondition teuer einkaufen muss, dann verstehe ich nicht, warum ich im Bestandskundengeschäft das Abwandern und damit einen dauerhaften Zinsentgang riskiere (und oftmals erleiden muss). |
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| Hallo LiConsult, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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kann ich zumindest in unserer Situation bei der BA in Linz defintiv so bestätigen |
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Hab heute schomal in einem anderen thread zu den aktuellen bestkonditionen für fixzins gefragt (also bitte löschen wenn nicht erwünscht) ABER was heißt das nun? Aktuell besser noch etwas warten weil sich die Lage gerade entspannt oder mit meinem aktuellen angebot von 3,875% für 25y gehen? Bei mir eilt es leider aktuell grade sehr weil alles "am tisch liegt" Danke an die Experten hier =) |
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Welche Bank? LTV passt? |
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Denke Bank Austria vor der Reduktion, stimmt's? |
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Hallo zusammen, hab mich nach jahrelangem Mitlesen jetzt mal angemeldet, weil ich mir von den Finanzprofis hier im Forum gerne Feedback zu meinem Kreditangebot einholen würde. 🙏 Kurz zum Projekt: Immobilie als Investment (Weitervermietung) Kosten ca. 1.000.000,- Gesamte Summe fremdfinanziert Kaufnebenkosten durch eigene liquide Mittel (ca. 80.000) Einkommen aus Angestelltenverhältnis ausreichend hoch (möchte aber nicht näher darauf eingehen) eigenes Haus (schuldenfrei) als weiteres Vermögen vorhanden Mein Wunsch an die Hausbank: volle Flexibilität bei Sondertilgung keine Grundbucheintragung auf das eigene Wohnhaus möglichst geringe Finanzierungsnebenkosten Split oder variabel verzinst 25 Jahre Laufzeit Meine Hausbank hat mir folgendes Angebot gemacht: 1. Splitvariante 400.000 fix und Rest variabel 4,39% Fixzins auf 5 Jahre und danach 1.25% auf den Euribor 3M 1,25% +Euribor 3M auf den variablen Teil 2.Variable Variante Gesamtbetrag variabel 1.25% + 3M Euribor Nach kurzer Verhandlung würde das Angebot jetzt bei 1.125% zzgl. Euribor 3M stehen. Beim Fixzinssatz können sie nicht viel machen, wurde mir erklärt. Ich habe auch stark das Gefühl, dass sie mir den nicht gerne "verkaufen" möchten. Warum auch immer. Es wird argumentiert, dass ich aufgrund der Vermietung mit Indexanpassung in den Mietverträgen eh gegen Inflation bzw. steigende Zinsen abgesichert bin. Ist ja auch nicht ganz verkehrt. DIe SPlitvariante hätte mir eigentlich besser gefallen. Aber gerade da kommen wir die Zinsen mit 4,39% einfach nicht wettbewerbsfähig vor. Mir wurde erklärt, dass das natürlich auch mit dem geringen EIgenmittelanteil zusammen hängt. Ich muss auch sagen, dass mir die Bank bei meinen anderen Wünschen wirklich entgegen gekommen ist. Mein Wohnhaus müsste nicht als Sicherheit eingebracht werden und die neben Kosten sind seeeh gering, ohne BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] und mit nur halber Pfandrechtseintragung (€ 500.000) auf das Zinshaus. Die kennen natürlich auch meinen finanziellen Background und kommen mir da entgegen Ich würde natürlich gerne bei meiner Hausbank abschließen, aber bei solche Summen muss es auch halbwegs wettbewerbsfähig sein. Wäre für eine Einschätzung sehr dankbar. Was wäre unter in meinem speziellen Fall als Fixzins bzw. variabler Zins aktuell machbar? Besten Dank. |
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Nur für mich als Interesse. Verlangt die Bank keine 200k (20%) Eigenmittel? |
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Abschließen. Bei deinen Vorgaben wird sich keine andere Bank recht erfreut zeigen.. . |
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BA LTV nach foglender Def: https://exporo.de/wiki/loan-to-value-ltv/ ? Loan to Value = (Kreditvolumen / Verkehrswert der Immobilie) x 100 Verkehrswert nach welcher Berechnung? Nach BMF? https://www.bmf.gv.at/themen/steuern/immobilien-grundstuecke/grunderwerbsteuer/bemessungsgrundlage/Das-Pauschalwertmodell.html ~63% oder einfach die Hypothekhöhe der Bank angegeben im Kreditvertrag? ~80% Danke im Voraus =) |
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Das ist ein etwas eigenartiger Zugang der Hausbank. Entweder ich habe ein Problem mit dem Belehnwert - dann steuere ich das über die Kondition oder ich biete gar nicht an. Wieso hier nur ein Teil fix (und der noch dazu für nur 5 Jahre) finanziert angeboten wird, verstehe ich nicht. Argumentativ kann ich das nicht ganz nachvollziehen, denn: wieso soll ich im mein Zinsänderungsrisiko nicht fixieren, wenn ich möchte. Du trägst das unternehmerische Risiko (= Mietausfallswagnis). Je nachdem, um welches Objekt es sich handelt und ob dieses in die Voll- oder Teilanwendung oder vielleicht sogar Vollausnahme des Mietrechtsgesetzes fällt), bist du diesbezüglich an die entsprechenden Vorgaben betreffend die möglichen Mietzinsanpassungen gebunden. Die Indexierung der Mietverträge passt sich an die Inflationsrate an. Die Zinsen deiner Finanzierung passen sich an den Geld- und Kapitalmarkt an. Beide Parameter laufen nicht 1:1 parallel. Insofern ist ein indexierter Mietvertrag kein vollwertiger Hedge gegen steigende Zinsen - kann manchmal gut funktionieren, oder eben nicht, wenn die Realverzinsung (= Zinssatz minus Inflation) positiv werden sollte (was sie in den vergangenen Jahrzehnten eigentlich vorwiegend der Fall war). Wenn es dein Wunsch ist, vorrangig "fix zu gehen" (was ich bei EUR 1 Mio. verstehe), dann würde ich Alternativen suchen. Hier wird es die Frage sein, welche Bank hinsichtlich bankinterner Ertragskalkulation hier Möglichkeiten hat. Knackpunkt wird die Belehnwertberechnung sein, die wiederum bankenweit Unterschiede aufweist. Beim konkreten Objekt handelt es sich um Vermietungsobjekt. Das bedeutet, dass die Bankschätzung einerseits auf dem Vergleichswertverfahren und andererseits auf dem Ertragswertverfahren aufsetzt. Je nachdem was dabei herauskommt, gestaltet sich der Handlungsspielraum. Das musst du für dich entscheiden. Ich würde mich dennoch jedenfalls umsehen. Eine Fixzinsvariante für 5 Jahre zu SWAP + 2% hat sich zumindest einen Marktvergleich verdient. |
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