Baukosten Haus - wie günstig geht es? - Seite 5 

Liebes Forum,
 
wir überlegen gerade, ein Grundstück für den Hausbau zu kaufen. Es liegt in einer Landeshauptstadt und würde mit stolzen 250.000 € zu Buche schlagen (600 m²) + 10% Nebenkosten. Ich möchte euch um eure Einschätzung bitten, in welchem finanziellen Rahmen der Hausbau machbar ist, um eine Entscheidungsgrundlage dafür zu haben, ob wir den Kauf und darauffolgenden Bau durchziehen sollen (wollen), oder nicht.

Die nächsten Absätze bis zur Überschrift "Kalkulation" könnt ihr euch auch sparen, da geht es nur um Hintergründe. Ab dort beginnt für mich der wichtige Teil :D

Wir haben sehr niedrige Ansprüche an die Größe, Ausstattung… und wollen möglichst einfach und günstig und auch klein, ca. 125m² Wohnfläche, bauen. Wir sind beide wohntechnisch sehr einfach aufgewachsen - ein neu gebautes Haus mitten in der Stadt wäre für uns sowieso purer Luxus. Da die Ansprüche hier im Forum tendenziell hoch sind und sich das in den Threads zu Baukosten widerspiegelt, möchte ich hier einen eigenen Thread erstellen, wo speziell die Kosten im Kontext einfacher Bauweise und Ausstattung sowie viel Eigenleistung diskutiert werden - wie "günstig" geht es? Vielleicht hatte jemand von euch beim Hausbau einen ähnlichen Zugang? Ich möchte explizit nicht diskutieren, ob sich ein Hausbau dann überhaupt lohnt (weil ich in manchen anderen Threads schon Dinge gelesen hab, wie: ein Haus ohne Keller ist wie eine Wohnung, unter 180 m² geht nix, … etc.) sondern nur eine Einschätzung, ob das, was unsere Ansprüche sind, in dem Budget machbar ist.

Kurz zu unserem finanziellen Hintergrund – damit ihr nicht glaubt, dass wir beim Bau so sparen, weil wir absolut am Limit unterwegs sind. Wir wollen einfach ein „günstiges“ Haus, weil wir uns damit Optionen freihalten wollen. Ich will nicht von meinem Vollzeit Job immer abhängen, auch wenn es sehr wahrscheinlich ist, dass unser Einkommen im Lauf der Jahre weiter steigen wird. Wir haben ein ganz gutes Einkommen, zu zweit netto ca. 6.3k€ x 14. Beide 30 J. mit Kinderwunsch. Haben eine annähernd abbezahlte Wohnung, die die Eigenkapitalbasis für das Haus bilden soll (ca. 250k€ also genau das Grundstück). Diesen Betrag können wir uns auch für die nächsten ~3 Jahre bis Abschluss Hausbau zinsfrei in der Verwandtschaft borgen, dann aus dem Verkaufserlös tilgen, somit fallen keine Zwischenfinanzierungskosten an. Zu finanzieren wäre also „nur“ das Haus ausgehend von der „grünen Wiese“. Aber da wir später mit Kindern gerne Teilzeit arbeiten und nicht auf beide Vollzeit Jobs angewiesen sein wollen, möchten wir die Kreditbelastung so gering wie möglich halten. Wir sehen das im Freundeskreis, wie dann beide wieder Vollzeit arbeiten mit 14 Monate altem Kind, aber jammern, dass sie das Kind jetzt in die Krabbelstube geben müssen und diesen Druck möchten wir uns nicht geben. Wir können in den nächsten drei Jahren noch zusätzlich 100k€, im extremen Sparmodus 150k€ ansparen. Mit unseren Einkommen wäre ein Kredit (35 J) aktuell wohl in der Größenordnung von 500k€ (Rate 2500 pM., sind ca. 40% von 6300) möglich. Somit würden uns bei maximaler Anspannung theoretisch 600 – 650 k rein für den Hausbau zur Verfügung stehen, weil die Wohnung quasi das Grundstück finanziert und damit für uns ein Nullsummenspiel ist. Lieber wäre es uns aber, nur ca. 350 k für das Haus auszugeben, um am Ende des Hausbaus in 3 Jahren und zusätzlichem Sparen mit 250k€ Kredit dazustehen – monatliche Rate ca. 1250€ langfristig. Die maximale Anspannung ist uns das Haus nämlich ehrlich gesagt nicht wert, und wenn das nicht machbar ist, kaufen wir uns eher eine Gartenwohnung um 500 – 600k€ und haben dann genau diese gewünschte finanzielle Situation, aber eben ohne Haus. Unser Kompromiss wäre, super einfach und günstig und mit viel Eigenleistung zu bauen, dafür aber eben um den annährend gleichen Preis ein Haus zu haben und das möchte ich heute bei euch erfragen.

Kalkulation  

Hier vereinfacht meine Kalkulation, am Beispiel eines Massivhausanbieters (M**li) für ein Haus mit 125m² Wohnfläche, Satteldach, zweigeschossig, einfacher Aufbau. Habe das mit mehreren solchen durchgespielt, aber es kommt praktisch immer dasselbe heraus. Die Außenhaut trauen wir uns nicht zu, deshalb wäre die Vorgehensweise: Grundstück erschließen (Leitungen in der Straße davor aber noch nicht am Grundstück), „Ausbauhaus“ aufstellen lassen, von einem GU – manchmal auch als außen fertig bezeichnet. Und dann den Innenausbau soweit möglich und rechtlich OK in Eigenleistung machen und den Rest (Elektrik Stromkasten verkabeln etc.) selbst vergeben. Eigenleistung vollständig bei den Außenanlagen: Carport (Teil des Einreichplans, um auf die Dichte zu kommen), Pflasterung, Garten, … . Ziel: max. Gesamtkosten von ca. 350k€ für den Hausbau (ausgehend von grüner Wiese bis komplett fertig inkl. Außenanlagen) oder etwas darüber sind OK. Wenn wir aber deutlich bei >400k landen, sind wir raus.

Haus 125m² Wohnfläche „außen fertig“ 192k€ + Kunststoff-Alu Fenster Aufpreis 5k€ = 197k€

Bodenplatte vom gleichen Anbieter = 36 k€ (inkl. Erdarbeiten). Evtl. Fremdvergabe und vl noch etwas sparen?

Baunebenkosten und kleinere Arbeiten: Bodengutachten, Anschlussgebühren Kanal, Wasser, Strom, Telekom, Versickerungsschacht, Leitungen am Grundstück bis zum Haus, Behördengebühren, Baustrom und Wasser, Baustelleneinrichtung, … = 45k€ geschätzt, oberes Ende meiner Schätzung

Innenausbau: die Stufe von Ausbauhaus auf schlüsselfertig schlägt bei dem Hausanbieter mit 125k€ zu Buche. Alles, was irgendwie möglich ist, würden wir selber machen und die anderen Dinge selbst vergeben und dafür Angebote vergleichen, um die teuren Aufschläge des GU zu umgehen – handwerkliches Geschick für die Eigenleistung und etwas Hilfe aus der Familie (Installateur) ist vorhanden. Ist der komplette Innenausbau (Wasser, Strom, Bodenaufbau, Putz und Streichen, Türen, Böden, Fliesen, Sanitär) bei diesem Level an Eigenleistung um 50k€ möglich? Ohne Einrichtung und ohne Küche. Das wäre etwas weniger als 50% dessen, was der GU verlangt

Außenanlagen: Carport und Pflasterung, Terrasse jeweils im Selbstbau um gesamt 20k Materialkosten. Zaun schon vorhanden.

Summe: 348k€ für das Haus ohne Grundstück inkl. Außenanlagen und allen notwendigen Nebenkosten, ausgehend von der grünen Wiese.

Potential eventuell bei den Baunebenkosten, Erdarbeiten und Bodenplatte (von lokalem Anbieter günstiger?). Weiteres Potential wäre die Wohnfläche auf 115 m² zu verkleinern, bringt ca. 20 k€ beim Ausbauhaus und ein paar tsd bei der Bodenplatte. Die übliche 4 Zimmer Gartenwohung hat auch unter 100qm mittlerweile...für uns also im Vergleich auch OK, wenn man bedenkt, dass diese typischerweise 550 - 600k€ kostet.

Das wären dann – ausgehend von der grünen Wiese – für Haus schlüsselfertig inkl. Außenanlagen 348 k€ / 125 m² Wohnfläche = ca. 2,8 k€ pro m². Ist diese Planung im Groben realistisch? Hat jemand von euch ähnliche Werte erreicht, im Jahr 2025 oder 2026? Habe ich irgendwas Grobes übersehen oder total falsch abgeschätzt?

Danke für euren Input!
Liebe Grüße

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