Frage zur Bewertung und Beleihungswert nach Hauskauf
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Ich bin jetzt nicht vom Fach aber ... ...ich würde es so vermuten. Die 10% Abschlag sind ein Sicherheitspuffer. Zb wenn ihr die Immo schnell "abwohnt" und die Kreditrate nicht zahlt, oder der Gutachterpreis bei Versteigerung nicht geboten wird, oder etc. Die 20% sind eine Markteinschätzung, nachdem mit einem geeigneten Verfahren (hier wohl Sachwertsverfahren) ein erster Wert ermittelt wurde. Es gibt drei gängige Verfahren, das genannte, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Da kommen dann oft unterschiedliche Werte heraus und da gibt es wieder Formeln die einen Wert errechnen. Das ist ein rein technischer Wert. Wenn Sie eine nicht thermisch sanierbare Immo in einem Ballungsgebiet in Deutschland haben, können Sie diese aktuell ganz gut vermieten. Vergleichen können diese mit anderen Immos mit ähnlichen Eigenschaften. Die Grundstückskosten und den Bausubstanzwerz können Sie auch ermitteln. Aber keiner der Werte passt, da die Eigenschaft "nicht thermisch sanierbar" ein unkalkulierbares Risiko für die Zukunft darstellt. Auch Rechte, Miete, Wohnrecht, fehlendes Wegerecht, fehlende Baubewilligung für Teile, etc werden über den abschließenden Abschlag eingepresst. Oder die unklare Marktlage nach den Zinserhöhungen 2022, die den Markt stillgelegt hat, was zu Risikoaufschlägen führt. |
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das hängt im Wesentlichen vom Bodenwert ab. Die Wertermittlung bei eigengenutzten Bestands-Wohnimmobilien erfolgt mittels Vergleichswertverfahren (allenfalls ein zusätzlicher Teil durch das Sachwertverfahren berücksichtigt wird). Dass eine fertige Immobilie einen derartige Bewertungsdifferenz zwischen Kaufpreis und "Gutachterwert" von +20% aufweist, ist schon mal ungewöhnlich - und mir im laufenden Immo- und Finanzierungsgeschäft eigentlich noch nie "passiert". Eine Beleihungswertreserve lässt sich auch dadurch nicht generieren, da viele Banken den Kaufpreis als Basis für den Abzug des Belehnwertabschlages (= Wertreduktion durch Einrechnung eines "Sicherheitspolsters") heranziehen. Das wird auch der Grund sein, warum der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt. Auffällig ist wie erwähnt der deutlich positive Aufschlag des Gutachters auf den Kaufpreis.
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