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Wie kommst du auf die niedrige Kreditsumme? Soll die Wohnung dafür im Vorfeld verkauft werden? Ich persönlich würde aktuell lieber etwas warten, wenn ihr euch unsicher seid, es ist gerade nämlich auch sehr viel in Bewegung. Die Zinsen steigen, gleichzeitig gehen aber Rohstoffpreise bereits leicht zurück. |
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Nein im Vorfeld nicht allerdings sobald wir in das Haus einziehen können. Somit wäre es zumindest dann 400k (ETW) + 180k (Baugrund) + 30k (aktuell EK welches natürlich noch etwas steigen wird bis dahin). Baustart wäre ohnehin erst 2023 und unsicher sind wir natürlich aufgrund der aktuellen Ereignisse (Zinsen, Rohstoffpreise,...) allerdings können und wollen wir auch nicht noch einige Jahre warten da die Wohnung auf Dauer zu eng wird und wir einen Bauzwang haben von 5 Jahren. Und ob es besser wird kann uns leider ebenfalls keiner garantieren |
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Vorfinanzierung Verkauf ETW mittels Bau-Wohnkonto um die 1,35% variabel, entweder Rangordnung mit 0,6%, wenn diese innerhalb eines Jahres verkauft und das B/W-Konto geschlossen wird. Sollte es über 1 Jahr gehen, 1,2% Eintragung Grundbuch. Langfristig 3,25% fix 20J oder 0,875% variabel auf 3-ME. Das wäre kurz und knappig die Richtung. |
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| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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als Eigenmittel werden jene Vermögensbestandteile gewertet, die in in das Bauprojekt einfliessen. Bei der Errichtung auf eigenem Baugrund ist das auch der Bodenpreis. Die vorhandene lastenfreie ETW ist für die Bank nur von Bedeutung, falls der Besicherungswert des Baugrundes inkl. zu errichtendem EFH nicht dem Finanzierungsbetrag entspricht. Was bedeutet "in beiden Fällen stehen sie aber nicht im Grundbuch"? Im Fixzinsbereich ab etwa 2,75% - 3,5% (je nach Bank und Fixzinsbindung). Bei 3% und 25 Jahren monatliche Rate ca. 1.200/Monat. Bei "konventioneller" Haushaltsrechnung sehe ich hier keine Hindernisse. |
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Alles klar - heisst vereinfacht gesagt dass für die Bank die ETW bis zum Verkauf nicht "existiert". Mit nicht im Grundbuch ist gemeint dass die Bank vor langer Zeit aus dem Grundbuch gelöscht wurde nachdem wir sie abbezahlt haben Alles klar danke- mit diesem Prozentsatz haben wir gerechnet wir sind sehr konventionell und bis auf vl etwas höheren Urlaubsausgaben äusserst durchschnittlich :) Ich habe noch eine wahrscheinlich sehr blöde Frage: Würde die Bank noch im Grundbuch der ETW Wohnung eingetragen sein, hätte dies Auswirkung auf den Zinssatz? |
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Vielen Dank für die Einschätzung. 1 Jahr Bauzeit inkl Verkauf der ETW ist durchaus möglich...trödeln dürfen wir natürlich dabei nicht |
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Nein, dann müsste nur der GB-Eintrag gelöscht werden. Die genannten Zinssätze sind bestens, ab 2,75% ist aber nur bei Kaufimmobilien möglich. 3 bis 3,25 ist die Benchmark für euch. |
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doch, doch - der Verkaufserlös (so ich das richtig verstanden habe) fließt ja (wenn auch zeitverzögert - daher zwischenzufinanzierend) ebenfalls in das Hausprojekt ein. Insofern sind das auch "Eigenmittel". Wichtig in diesem Zusammenhang wäre dann, wie hoch das aushaftende Kreditvolumen ist. Wenn ohnehin nichts mehr offen wäre, entwickelt das Pfandrecht (da dinglich) keinen "Schrecken" mehr. In diesem Fall würdest du auch von der damals finanzierenden Bank eine Löschungserklärung bekommen, mit der die Hypothek aus dem C-Blatt herausgelöscht werden kann und das Grundbuch somit geldlastenfrei wäre. Wenn noch eine Restverbindlichkeit offen ist, wird es davon abhängen wie hoch diese ist - diese müsste im Verkaufsfall vom Verkaufserlös abgezogen werden. Der verbleibende "Rest" wird dann in der Gesamtkreditkalkulation entsprechend berücksichtigt. Auf die Zinskondition hat in allererster Linie der Besicherungsgrad für die Bank seine Auswirkung - und der dürfte bei dir mehr als komfortabel sein. |
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Einen habe ich noch: Beim Baugrund haben wir heute erst unterschrieben.- also ist noch kein Geld geflossen. Anstatt diesen wie geplant mit dem EK zu kaufen, würde es laut eurer Einschätzung Sinn ergeben diesen ganz oder teilweise über eine Bank zu finanzieren? Um eventuell einen aktuell noch geringeren Zinssatz zu bekommen (falls der Zinssatz bis Baubeginn noch ansteigt) und ggfs könnte man diesen jederzeit tilgen? |
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| Hallo baudilemma, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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Die Finanzierungskondition bestimmt sich in erster Linie durch den Besicherungsgrad der Bank, wobei es irrelevant ist, ob sich diese zu 120%, 140% oder 180% besichern kann. Hier spielen eher andere Themen eine Rolle: wenn ich das aktuelle Zinsniveau sichern möchte, dann macht eine gesamthafte Finanzierung nur für beide Teil (Baugrund + Hauserrichtung) Sinn - die Planungsphase ist aber noch nicht abgeschlossen und eingereicht wurde auch noch nicht. Wann möchte der Verkäufer das Geld sehen und geht sich das mit der Finanzierungsbeantragung, Verhandlungen, Abwicklung, etc. aus? Nachdem es sich um eine Verbraucherfinanzierung handelt, kannst du ohnehin jederzeit tilgen. Den Zinssatz kannst du auch bereits zum jetzigen Zeitpunkt fixieren - der Fixzinsteil muss dann i.d.R. bis zu einem bestimmten Zeitpunkt dann aber auch abgerufen werden. |
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Vielleicht - ist ein bisschen wie Poker 😉. Wenn, dann zumindest soviel EK einbringen, damit sich 100% Besicherung ausgeht und du die derzeit aktuelle Bestkondition erhalten kannst. Bedenke aber, dass wenn du später den RestKredit nicht über die finanzierende Bank nimmst, weil die z.B. nicht mehr bestens anbieten kann, eine andere Bank die Grundstücks-Finanzierung wird umschulden wollen, um nicht 2. rangiert im GB zu stehen. Ist halt wieder ein Konditionenthema. Grundsätzlich mache ich es auch in einem Aufwasch. |
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Irgendwie weiss ich gerade nicht ob ich wütend oder verzweifelt sein soll und dachte nicht dass das Thema Kredit so ein Problem wird. Haben eine Finanzmakler engagiert (R*******z) welcher uns gerade mitgeteilt hat dass die BA uns abgelehnt hat da sie das mit der Zwischenfinanzierung nicht hinbekommen. Es kann doch nicht sein dass wir eine ETW+Baugrund abbezahlt haben und bei unserem nicht so schlechtem Einkommen keine Finanzierung bei der BA bekommen. Ja meine Freundin bezieht aktuell Bildungskarenz mit ~1600.- es gibt eine Bestätigung von ihrer Firma dass sie mit Februar wieder Teilzeit startet mit ~1400 netto und einer verhältnismässig geringen Kreditsumme von 250k trotzdem ist unsere Bonität nicht gut genug um die aktuellen Bestkonditionen von der BA zu bekommen. @speeeedcat @LiConsult kann das möglich sein oder sollen wir es über einen anderen Makler versuchen? Das Angebot von der Hypo bekommen wir erst morgen und auch die Details warum es bei der BA anscheinend nicht klappt aber für mich ist das grade alles unvorstellbar |
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Das ist leider Ausfluss der seit August geltenden neuen Verordnung (für die die Bank Austria ebenso wenig kann, wie alle anderen dieser Norm unterworfenen Banken). Demnach muss eine Zwischenfinanzierung haushaltsseitig so behandelt werden, als wenn diese genau so langfristig abbezahlt würde, wie die übrigbleibende Endfinanzierung. Tatsächlich läuft diese (Zwischenfinanzierung) ja nur für ein paar Monate und wird aus einem Verkaufserlös abgedeckt. --> ähnlicher Fall kürzlich: https://www.energiesparhaus.at/forum-problem-mit-zwischenfinanzierung/69389 Wenn sich die beiden monatlichen Belastungen aus tatsächlicher Rate für die Endfinanzierung und "fiktiver" Rate aus der Zwischenfinanzierung in der Haushaltsrechnung nicht ausgehen, dann kann die Finanzierung nicht bewilligt werden. Ich kämpfe da aktuell auch vielfach damit und versuche gemeinsam mit unseren Kooperationspartnern die "Räder" zu drehen, um zu einer Lösung zu kommen. Schwierig ... sollte der Berater bei der Realfinanz aber eigentlich wissen. |
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Genau so hab ich das auch verstanden. Also da hat sich die FMA schon mal einen Schwachsinn sondergleichen einfallen lassen, weil somit werden ja auch die Personen bestraft die sich vl schon etwas zusammengespart haben. Naja mal schauen was uns unser Berater heute präsentiert. Er dürfte ein Angebot von der Hypo haben und ich erwarte mir da nicht besonders viel. Danke trotzdem für die Erklärung auch wenns nichts hilft aber es wird immer irgendwie eine Lösung geben |
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Ja, das kann man so sehen. Es betrifft ja nicht nur die BA, sondern die gesamte Branche. Das Ausnahmekontigent wäre alleine mit Zwischenfinanzierungen ausgeschöpft. Das kann die jeweilige Bank natürlich nicht stemmen, da ja die "wirklich" ausnhamebereichtigen Kreditwerber (eben die junge Familie mit langer Ausbildung, geringen Eigenmitteln aber gutes Einkommen mit Potential) durch den Roste fallen würden. Ich denke, da wird noch an einem Zusatz gabastelt werden. |
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gerne so scheint es leider - alles im Dienste der Bekämpfung steigender Immobilienpreise (deren eigentliche Ursachen jedoch ganz andere sind). Nach Bekanntgabe des Verordnungsentwurfes gab es eine Fülle an angemeldeten Bedenken seitens des Großteils des heimischen Bankensektors - eben auch zum Thema Zwischenfinanzierung. Genutzt haben diese Eingaben und auch die nach der Verordnungseinführung eingebrachten Beschwerden bislang leider nichts. |
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Ich hatte eine ähnliche Ausgangssituation und gebe dir folgenden Ratschlag bei mittlerweile fast 4 Prozent Zinsen: - lass den Pool weg, kann man später machen - bau kleiner und optimiere den Plan, falls du nicht 3 Kinder oder mehr hast/planst - wenn du keine 2 Autos mit je 30k Eigenwert hast, spar dir die 60m² Garage und mach was günstigeres oder kleineres Verkauf die ETW, wohn derweil auf Miete - Kreditsumme so gering wie möglich (spart Zinskosten). Im Endeffekt habt ihr 1 hohes Einkommen, fällt das weg wirds ungut also würde ich eher nicht zu viel riskieren. |
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Hi, Sorry hab erst jetzt gesehen dass noch jemand auf meinem thread geantwortet hat. Ich denke es gibt verschiedene Herangehensweisen und man wird erst im Nachhinein sehen ob es der richtige Weg ist. Inzwischen haben wir unterschrieben...einerseits bei der Bank mit semioptimalen 3,5% Zinsen als auch bei den wichtigsten Gewerken (Baumeister, Installateur, Fenster,...) mit Fixpreisen. Wir sind auch bei der Kreditsumme runter gekommen (konnten einiges Runterhandeln bei allen Gewerken, haben durch Freunde/Bekannte bei einigen Firmen gute Angebote bekommen usw.) und sollten inzwischen mit 180k-200k auskommen wobei wir hier immer noch Sachen streichen können (Lamellenüberdachung, Einfriedung billiger, Pv nachher machen,...). Das ergibt eine Kreditrate die wir uns (hoffentlich) immer leisten können bzw verdient meine Freundin eigentlich auch nicht so schlecht (die etwas mehr als 1500 netto sind mit 18h und sie kann jederzeit aufstocken/reduzieren) Somit fühlen wir uns aktuell ganz wohl mit der Summe und meine Kostenkalkulation sollte so gut wie alles abdecken,...von der Pflasterung, Terrasse, Einrichtung,diverse Kleinigkeiten ala Fensterbretter oder Stiegengeländer,... und ich weiss es kommt immer irgendwo was dazu das man nicht am Radar hat allerdings müsste dies überachaubar sein und könnte kompensiert werden...durch zusätzliche Eigenleistung oder auch streichen von "Luxus" weil ich gebe dir recht, ich will nie gefangen von unserem Haus/Kredit sein, uns ist Urlaub und gemeinsame Unternehmungen (einige kosten leider Geld) wichtiger. Das mit dem Verkauf von der ETW hatte ich tatsächlich auch kurz im Sinn aber würde für unseren Kleinen eine grosse Umstellung sein (z.b Kindergarten wechseln) und auch mit der Miete kommt einiges Zusammen - das wäre der worst case gewesen wenn die Bank Probleme gemacht hätte. Es klingt so als ob du eine negative Erfahrung gemacht hättest? |
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Wenn es für euch passt, ist es auch ziemlich wurscht, ob da 2,75% oder 3,5% stehen 😊. Gratuliere euch für die Entscheidung. Die Rate bei rund 185.000 € liegt bei 20J Fixzins und Laufzeit unter 1.100 €, ich denke, das ist durchaus noch überschau- und vertretbar. Lg |
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Das stimmt - haben wir uns auch gedacht. und wir haben auch nicht vor länger als 15 jahre zurückzuzahlen. Ein besserer Zinssatz wäre natürlich fein gewesen aber man muss halt aktuell nehmen was man kriegt und Dinge auf später verschieben wäre natürlich auch eine Möglichkeit...billiger wird es dadurch aber nicht :) und die Wohnbauförderung ist such noch eine Option die bei der Zinslage interessant ist |
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