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Hat das "Haus" auch eine Bewilligung? |
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Das Haus ist ca. 50 Jahre alt. Ich denke, dass es im Zuge des Erbes um 1999 herum "legalisiert" wurde. Kann das sein? Ob es von damals (Bauzeit) eine Bew. hat, kann ich nicht beantworten, es steht jedenfalls als Gebäude im Grundbuch. |
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Willst du jetzt verkaufen und denkst jetzt nur interessehalber nach, was ein neuer Eigentümer allenfalls darf oder nicht darf??? Das ist dann alles sehr hypothetisch, weil wir ja gar nicht wissen, was ein neuer Eigentümer allenfalls vor hat?? Oder willst "DU" - wie du weiter unten schreibst - am Grundstück etwas bauen oder abändern??? Vergiss mal das Grundbuch, das hat zu deinen Fragen keine Bedeutung. Für allfällige spätere "strategische" Überlegungen, könnte allerdings wichtig sein zu wissen, ob die Liegenschaft bloß aus einem oder mehreren Grundstücken besteht?? Unabhängig davon geht es bei den Überlegungen jetzt offenbar um 2 Fragen/Varianten (und da sollten wir systematisch von vorne beginnen): 1. Variante: bestendes Gebäude abbrechen und gänzlich neu bauen 2. Variante: bestehendes Gebäude erhalten und einen Zubau errichten bzw. das Gebäude selbst gleichzeitig abändern (umbauen) Für Variante 1 spielt die Frage, ob das derzeit betsehende Objekt eine Baubewilligung hat, keinerlei Rolle. Wenn es eh abgebrochen wird, dann is das uninteressant. Is also komplett überflüssig, sich da jetzt Gedanken darüber zu machen. Da gehts dann ausschließlich darum, welche Regeln für den Neubau gelten. Ansonsten ist die Variante 1 relativ einfach zu beantworten: Ich geh jetzt mal davon aus, dass es keinen Bebauungsplan gibt (bitte korrigieren, wenn ich da falsch liege). Wenn das so ist, dann musst du auf jedenfall an die Nachbargrundgrenze kuppeln, wo bereits die Nachbarn mit ihrem Hauptgebäude gekuppelt hat. Und du musst an dieses Gebäude der Nachbarin "überwiegend" anbauen, d.h. mehr als 50% Überdeckung der beiden Gebäude. Ohne die genaue Lage zu kennen, wird damit aber auch eine Situierung "oben wegen der Aussicht" nicht möglich sein. Für Variante 2 spielt jedoch die Frage nach der Baubewilligung für das bestehende Objekt eine ganz entscheidende Rolle. Wenn du also wissen willst, was bei Variante 2 möglich ist, dann reden wir zunächst mal ausschließlich über die Baubewilligung des bestehenden Gebäudes. Was heißt "legalisiert"??? Da musst du schon genauere Infos liefern!!! Ohne zu wissen, ob das Objekt einen baurechtlichen Konsens hat (kann bei alten Objekten auch ein sogenannter "vermuteter Konsens" sein), ist es sinnlos für diese Variante 2 irgendwelche weitere Kommentare/Ratschläge/Infos abzugeben. Hat das Objekt keinen baurechtlichen Konsens, dann ist alles, was du vorhast, ein Neubau - also sind wir dann automatisch in Variante 1. Hat es allerdings einen baurechtlichen Konsens, dann ist auch noch die Frage, für welche Nutzung?? Entscheidend ist dann auch, ob es sich um ein Haupt- oder ein Nebengebäude handelt? |
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| Hallo Karl10, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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Hallo Karl, ersteinmal danke für deine Ausführung. Es gibt ein konkretes (noch mündliches) Kaufangebot mit konkreten Bauwünschen. Preislich wird aber sicherlich mehr gehandelt werden, wenn nicht offen gebaut werden kann. Ein Grundstück, ziemlich schmal mit 9,50 m, hinten an Waldrand.  Wenn offen gebaut werden kann, dann kann es auch stehen bleiben. Wenn es eine Genehmigung gibt und damit dann ein neues/geändertes Gebäude gebaut werden kann, dann wäre das super. Werde ich bei der Gemeinde nachfragen, denn wir haben keine Aufzeichnungen darüber. Es hat seienrzeit ein Bauherr gebaut, daher nehmen wir es mal stark an. Woher leite ich den "vermuteten Konsens" ab? Bzw wie stelle ich diesen fest? Wer entscheidet, ob das ein Haupt- oder Nebegeb. ist? Es ist jedenfalls das einzige Gebäude auf dem Grundstück. Es gibt einen Bebauungsplan. Aus der EMail geht folgende Info hervor. "Sehr geehrte , für das Grundstück Nr. xxxx in xxxx gelten folgende Bebauungsbestimmungen: Bebauungsdichte: 30 % Bauweise: Offen, gekuppelt Bauklasse: I, II (8 m) Zudem gibt es eine vordere Baufluchtlinie (5 m ab Straßenflucht). Anbei sende ich Ihnen die Bebauungsbestimmungen von xxx, Ihre Liegenschaft befindet sich NICHT in der Schutzzone. Ich habe auch einen Auszug aus dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan angehängt. Hier sehen Sie, dass der vordere Teil als Bauland-Wohngebiet (dunkelgelb) und der hintere Teil als Grünland (hellgelb) gewidmet ist. Das Bauland endet circa 41 m nach der Straßenflucht. Die genauen Maße und Flächenangaben, kann Ihnen ein Vermesser erheben." Danke für weitere Hilfe. |
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Diese Information wäre natürlich essentiell für die weiteren Überlegungen. Wenn es eine Baubewilligung gibt, dann wird es aus dieser hervorgehen. Also wenn eine Baubewilligung besteht und es wurde als ein Hauptgebäude in offener Bauweise bewilligt, steht einem Umbau / Zubau grundsätzlich nichts im Wege, und die bewilligte offene Bauweise kann somit "erhalten" werden. Wenn eine Baubewilligung besteht und es wurde als Nebengebäude bewilligt, dann gibt der Bebauungsplan die gekuppelte Bauweise für neues Hauptgebäude vor. Schwieriger ist es zu behandeln, sollte keine Baubewilligung vorliegen: Fehlen behördliche Unterlagen (bei so alten Gebäuden - du sprichst von ca. 50 Jahren - ja nicht undenkbar, dass einmal etwas - durch Umzug der Gemeinde, Brand, Hochwasser ect. - verloren gegangen ist), so wäre wie auch schon von @Karl10 genannt, ein "vermuteter Konsens" denkbar. Beim vermuteten Konsens wird eben "vermutet", dass es ursprünglich einmal eine Baubewilligung gegeben hat. Es macht aber nicht viel Sinn sich hier in Spekulationen zu verlaufen, am besten du checkst eimal welche Unterlagen im Bauakt aufliegen und berichtest und davon ;) |
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Bevor wir da weiter in die Tiefe gehen: Es sieht im Luftbild nicht danach aus, dass das bestehende Gebäude zu den seitlichen Grundgrenzen den Mindestbauwich von 3m einhält (das Luftbild kann aber auch oft täuschen). Wie groß ist der Abstand an beiden Seiten tatsächlich? - Bitte auf cm genau!! |
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Es sieht mir tatsächlich danach aus, dass die 3m nicht eingehalten wurden. Was würde das bedeuten? Mach ich morgen, danke. |
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Das bedeutet, dass du jeden Zubau oder Abänderung dieses Gebäudes vergessen kannst. Dann sind an diesem Gebäude lediglich bewilligungs- und anzeigefreie Instandsetzungen zulässig. |
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Wenn der Bestand einen baurechtlichen Konsens hätte, und ein neuer Zubau / Umbau für sich selbst betrachtet im Einklang mit der Bauordnung ist (z.B. Zubau selbst ragt nicht in den Bauwich) - was spricht dann dagegen?
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Wie @ProjectX schreibt sollte es richtig sein. Auf Nachfrage bei der Gemeinde ist zwar das offene Bauen verwirkt und es muss für alle neu bewilligten Einbringen gekuppelt werden. Da das Bestandsobjekt (obwohl Unterschreitung von 3m) aber eine Baubewilligung hat, wäre es möglich einen Anbau unter Einhaltung des 3m Bauwichs und <6m Höhe zu errichten. Folgender Mailverkehr zwischen der Bauamtsleiterin und mir. "Werte Frau , Danke für das freundliche Gespräch. Wie tel. besprochen bitte ich Sie um die schriftliche Bestätigung (per E-Mail), dass es möglich ist an das bestehende Gebäude unter folgenden Voraussetzungen anzubauen/es zu vergrößern. • Einhaltung des Abstandes von 3m von beiden Nachbarsgrundstücken • Verbindung zum Altgebäude • Max. Gebäudehöhe von 6m Danke Ihnen vielmals im Voraus." Antwort: "Sehr geehrte Bei Einhaltung sämtlicher Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014, NÖ Bautechnikverordnung 2014 und den Bebauungsbestimmungen der Stadtgemeinde sowie unter Einhaltung der unten angeführten Punkte könnte eine offene Bebauung als zulässig erscheinen. " Jetzt meine Frage an euch. Das alte Gebäude müsste also stehenbleiben, damit das Offenbauen nicht verwirkt wird. Also KEIN ABriss. Wie sieht es aus, wenn man einen Teil (zb das Dach) abreißt und modernisiert/saniert? |
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Ein absolut nichtssagender Standardsatz, der in Wahrheit nichts aussagt.... Mehr Konjunktiv geht schon fast gar nicht mehr.... Frage: ist die Bauamtsleiterin auch die bautechnische Sachverständige?? Oder gibts da noch extra einen Sachverständigen?? Warum windet sie sich so herum? Weil das eigentlich dann wer anderer entscheidet und sie sich nicht festlegen will? Mag sein, dass die Gemeinde das so bewertet und entscheidet - dann soll´s dir recht sein. Ich bin aber nach wie vor der Ansicht, dass das gem. Bauordnung falsch ist. Ich leite das im Konnex mit § 54 her: § 54 wird zwar nur angewendet, wenn es keinen Bebauungsplan gibt, aber es wird in jedem Einzelfall eine Bebauungsweise hergeleitet und es wird dann so vorgegangen, als ob diese Bebauungsweise in einem Bebauungsplan verordnet wäre. In den Konsequenzen aus der dann maßgeblichen Bebauungsweise besteht also kein Unterschied, ob es einen Bebauungsplan gibt oder nicht. Gem. § 54 ist die offene Bebauungsweise IMMER herleitbar bzw. anwendbar. Es ist also so, wie wenn in einem Bebauungsplan jedenfalls auch "offen" als mögliche Bebauungsweise steht (so wie bei dir). Im § 54 steht nun aber auch ausdrücklich, dass es dann, wenn an der Nachbargrenze bereits ein gekuppeltes Gebäude steht, die Möglichkeit der offenen Bebauungsweise ausnahmsweise nicht mehr gibt, sondern jedenfalls an das gekuppelte Nachbargebäude angebaut werden muss. Und das gilt ausdrücklich nicht nur für Neubauten, sondern ausdrücklich auch für Abänderungen. Diese jüngste Novelle des §54 hat man deshalb gemacht, um ihn an die Regeln, die bei einem Bebauungsplan gelten, anzupassen. Man hat damit keinesfalls eine schärfere Regelung im § 54 schaffen wollen, sondern den §54 an die Regelungen mit Bebauungsplan angleichen wollen. D.h. mit Bebauungsplan hat bei der Bebauungsweise "o,k" schon bisher gegolten: Wenn das Nachbargrundstück bereits gekuppelt bebaut ist, dann gibts keine Wahlmöglichkeit mehr zwischen offen oder gekuppelt, sondern dann muss man in jedem Fall kuppeln. Bei der Erteilung einer Baubewilligung ist immer zu prüfen, ob dem Bauvorhaben u.a. der Bebauungsplan entgegensteht (§20). Diese Prüfung hat bei jedem baubewilligungspflichtigen Vorhaben zu erfolgen - also auch bei Zu- und Umbauten. Ein Zu- und Umbau ist in deinem Fall also nur dann genehmigungsfähig, wenn damit die (durch das Nachbargebäude) vorgegebene gekuppelte Bebauungsweise erfüllt wird. Die im Bebauungsplan (auch) angeführte offene Bebauungsweise hat in deinem Fall keine Wirksamkeit mehr (und ist somit nicht mehr wählbar), weil durch das Nachbargebäude die gekuppelte Bebauungsweise zwingende und alleinige Gültigkeit erlangt hat. Welcher Bebauungsweise dein bestehendes Gebäude faktisch entspricht, spielt da keine Rolle mehr. Es geht ja immer darum, welche Bebauungsweise der Bebauungsplan bestimmt. Und diese ist bei jedem Bauvorhaben einzuhalten. Noch viel schlechter sind deine Karten, wenn dein bestehendes Gebäude weniger als 3m Abstand zur Grundgrenze hat. Dann ist es nämlich überhaupt keiner Bebauungsweise zuzuordnen - also undefinierbarer Altbestand. Wenn man hier jetzt einen Zubau macht, dann bleibt das Gebäude nach dem Zubau weiterhin hinsichtlich seiner Bebauungsweise undefiniert bzw. undefinierbar. Es entspricht weder "gekuppelt" (weil mit dem Zubau kein Anbau an das Nachbargebäude erfolgt) und es gilt auch weiterhin nicht als "offen", weil Teile des Gebäudes nicht den erforderlichen Abstand zur Grundgrenze aufweisen. Es ist somit klar, dass dieses Bauvorhaben im Widerspruch zum Bebauungsplan steht. Eindeutig ausjudiziert ist nämlich, dass nicht nur der geplante Zubau dem Bebauungsplan entsprechen muss, sondern das Gebäude als Ganzes. Nochmal zu deinem Satz von oben: Das bestehende Gebäude gilt derzeit ja gar nicht als "offen" (weil Grenzabstände zu gering). Wie soll dann dafür "offen" erhalten beleiben können, wenn´s jetzt schon nicht "offen" ist?? Ist ja Unsinn! Wenn dir aber die Gemeinde das akzeptiert (wobei du die notwendige Bewilligung ja noch gar nicht in Händen hast - erst dann wissen wir, ob es wirklich so ist), dann sei froh. Richtig ist es meiner Ansicht nicht. Und noch was: DU gibts jetzt deinem Käufer eine Zusage, was dieser wird bauen dürfen und wofür ER (vielleicht?) eine Baubewilligung erhalten wird?? Bei so einer grenzwertigen Entscheidungslage?? Mutig!!!!
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Ich danke dir für deine Ausführung, ich entnehme aber dem §54 Folgendes nicht unbedingt abträglichem. (zudem einmal die Frage in den Raum gestellt werden muss, ob dieser Par. gilt, da es sehr wohl eine Bebauungsbestimmung gibt.) " Entspricht das neue oder abgeänderte Hauptgebäude der offenen Bebauungsweise und den Bauklassen I und II, liegt unbeschadet des Abs. 4 eine Abweichung hinsichtlich der Anordnung und der Höhe jedenfalls nicht vor, wenn - auf dem Baugrundstück noch keine andere – weiterhin bestehen bleibende – Bebauungsweise bewilligt oder - auf einem Nachbargrundstück nicht die gekuppelte Bebauungsweise durch bereits bestehende oder bewilligte Gebäude festgelegt wurde. Erhebungen hinsichtlich der Anordnung und Höhe der Hauptgebäude in der Umgebung sind bei einem neuen oder abgeänderten Hauptgebäude nicht erforderlich in den Fällen, in denen - die offene Bebauungsweise, sofern auf dem Baugrundstück noch keine andere weiterhin bestehen bleibende Bebauungsweise bewilligt wurde, - die gekuppelte Bebauungsweise, wenn auf einem Nachbargrundstück die gekuppelte Bebauungsweise durch bereits bestehende oder bewilligte Gebäude festgelegt wurde, - die Bauklassen I oder II oder - eine auf dem Baugrundstück bereits bewilligte Bebauungsweise oder Bebauungshöhe, sofern das Gebäude, von dem diese Ableitung erfolgt, auch weiterhin bestehen bleibt, verwirklicht wird. (4) Zur Wahrung des Charakters der Bebauung darf von den Absätzen 1 bis 3 abgewichen und eine andere Bebauungsweise oder Bauklasse ausgeführt werden." Wieso sollte es nicht offen sein, wenn es damals vor über 50 Jahre so bewilligt wurde? Das "Warum wurde es bewilligt" steht hier nicht zur Debatte. Ich kann diese Info, wie ich sie jetzt habe nur an die Interessaenteseite weiterleiten. Ich sage garnichts zu. Das soll bitte die andere Seite rechtlich vorher prüfen. Mir war es wichtig, dass das Gebäude bewilligt ist und, dass mit hoher Wahrscheinlichkeit zugebaut werden darf. Eigentlich wollte ich von euch Wissen (unter der Annahme, dass angebaut werden darf), ob Ist sowas rechtlich möglich? |
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Als unbeteiligter aber interessierter Mitleser ist dieses Niveau an baurechtlicher Expertise immer eine Freude. Ich möchte noch zwei Überlegungen meinserseits einwerfen (ohne den Thread zu sehr zu kapern, aber da es ja direkt mit dem Thema zu tun hat, kann es wahrscheinlich auch für die Threaderstellerin bzw. zukünftige Mitleser und Hilfesuchende von Bedeutung sein). Der springende Punkt ist bestimmt, ob dem bestehenden Gebäude eine offene Bauweise zugeordnet werden kann (viele Altgebäude sind - zumindestens aus heutiger Sicht - ja etwas zu knapp an der Grundgrenze, dennoch sind sie - wenn die Diskrepanz nicht zu groß ist - aus meiner Sicht offensichtlich der offenen Bauweise zuzuordnen - z.B. bei Grenzabständen von 2,80m ect.). Kann man dann hier dann wirklich von einem undefinierbaren Altbestand sprechen? Ich kenne die alten Bauordnungen und Regelungen diesbezüglich nicht, aber wenn es zu früheren Zeiten (das Gebäude scheint ja ca. 50 Jahre alt zu sein) einmal erlaubt war, dass Hauptgebäude näher als 3m an die Grundgrenze zu stellen, und dieses damals (falls es so etwas schon gegeben hat) nach damaligen Regelungen in offener Bauweise bewilligt und auch so ausgeführt worden ist, dann würde es sich doch um eine bereits "bewilligte Bauweise" handeln, auch wenn diese den heutigen Standards nicht mehr ganz entspricht. (sehr viel Konjunktiv ich weiß). |
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sehe ich auch so. wenn man sich den mitgeschickten Plan nochmals ansieht, bemerkt man, dass alle Häuser in der Umgebung so gebaut wurden. Teilweise mit noch weniger Bauwich als 2m!  |
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Jetzt haben wir folgende Info bekommen. Damit sollte das Thema gelöst sein. "Nach Rücksprache mit unserem ASV für Bautechnik kann ich Ihnen nun folgendes mitteilen: Sie könnten das bestehende Haus im Bauland – Wohngebiet verlängern, jedoch muss ein Abstand zu den Nachbarn von mind. 3,0 m bzw. halbe Gebäudehöhe eingehalten werden, weiters haben Sie die Möglichkeit am Nachbargebäude auf dem Grundstück Nr..895 mit überwiegender Mehrheit (mehr als 50 %) zu kuppeln." |
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Wenn das so entschieden wird, dann soll es so sein. allerdings: du hast ja irgendwo oben geschrieben, dass das Grundstück 9m breit ist. 2x3m seitlicher Bauwich, da bleiben dann grad 3m inkl. Mauerstärke - also max. ca. 2,20 oder 2,30m Innenbreite. Was soll das für ein Raum werden? |
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Ein Tiny Haus soll hin. Wie gesagt, die Käuferin ist sich dessen bewusst. Wichtig war mir nur die rechtliche Grundlage. Zusätzlich dürfte sie ja noch immer kuppeln. |
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