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habe ich eben auch gemacht. Vor Sanierung 103k€ und nach Sanierung 380k€ wobei das Grundstück alleine schon 60k€ wert hat ohne das Haus drauf. Eine faire Bewertung sieht laut Baumeister so aus das Geschätzt wird was steht und was es hat nicht was alles zu machen ist. Und da ist eben der Unterscheid zwischen einen Schätzung der Banken und einer Prof. Schätzung eines Baumeisters. Und das ist das traurige das hier der angelernten einen andere Formel zur Berechnung hernimmt als der Profi.... Beim Verkaufen wird Natürlich anders gerechnet, da gilt die gleiche Formel |
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| Hallo maider187, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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Was spricht dagegen, dass du auf deine Rechnung einen Gutachter beauftragst und das Haus schätzen lässt? Mit einem solchen Gutachten in der Hand hast du bei der Bank sicher einen besseren Standpunkt als mit deiner persönlichen Meinung, dass das Haus mehr wert ist. Ich denke, dass eine Schreibtischbewertung bei den meisten Immobilien ein sehr valides Ergebnis bringen wird (einen Fehler wirst du immer haben, aber in den meisten Fällen wirst du diesen durch ein Gutachten nur minimal verringern). Bei den schwierig zu beurteilenden Fällen, wo man dann vielleicht falsch liegt, wird die Bank aber kein großes Risiko eingehen wollen und lieber zu niedrig als zu hoch bewerten. Würde ich genauso machen. Dass die Bank deshalb von Haus aus immer einen Gutachter beauftragt, sehe ich nicht als sinnvoll. Das wäre in den meisten Fällen rausgeschmissenes Geld. Der Geschäftszweck der Bank ist halt nicht dir möglichst einfach und fair Geld zur Verfügung zu stellen, sondern mit möglichst niedrigen Kosten möglichst viel Gewinn zu machen (ist wohl in fast jedem Unternehmen so :)). Deshalb: Hast du so einen schwierigen Fall, musst du dich einfach selbst drum kümmern eine faire Bewertung zu kriegen. Dass das evtl. elendigst lange braucht und dir jemand die Immobilie wegschnappt, ist eine andere Geschichte. Aber da kommst du wohl nicht drum herum. |
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da wird regelmäßig wert und preis vermsicht. eine bewertung (also der wert) wird nach einem willkürlichen festgelegten algorithmus durchgeführt und ist ein rein rechnerischer wert. es gibt hier unterschiedliche methoden da eben der wert im auge des betrachters liegt. der bank geht es allerdings um den preis (den die mehrheit pot. käufer zahlen würde) und der ist ausschließlich marktabhängig - also kaum bewertbar. und demnach macht es auch kaum sinn wenn der bankangestellte die liegenschaft vor ort zu bewerten versucht. |
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Die Bewertung ist nichts anderes als der Versuch möglichst valide den zukünftigen Preis, den jemand bereit ist dafür zu bezahlen, abzuschätzen. Die beste, aber auch aufwendigste Methode zur Bewertung wäre, Kaufangebote einzuholen. (Aber selbst diese Methode hätte eine Unsicherheit: Ich möchte nicht den aktuellen Preis wissen, sondern was die Immobilie - evtl. nach Sanierung - in 3/5/10/... Jahren wert ist.) Das ist natürlich völlig unrealistisch, also versucht man sich mit simplen Algorithmen (Lage, Zimmer, simple Bewertung der Baustubstanz,...) einer Abschätzung des Preises zu nähern. Nichts anderes machen die meisten hier, wenn sie versuchen abzuschätzen, was sie der Hausbau kostet (2xxx€*m²). Ich behaupte, in den meisten Fällen wird man damit sehr simpel zu einer sehr guten Abschätzung kommen. Den Fehler, den man damit bei einigen wenigen Fällen macht (weil das Haus vor Ort tatsächlich ein Schmuckstück ist), nimmt man bewusst in Kauf und bewertet man, risikoscheu, lieber zu niedrig. |
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nö, ist denen wurscht. aussage von jeder Bank. Im Prinzip ist es mir egal weil ich eh meine Finanzierung bekommen habe jedoch bin ich der Meinung nicht nach fairen Spielregeln... wird dir ja eh verrechnet, bzw sollte es dem Klienten überlassen werden... da geht es nicht um einzelne Fälle sondern generell darum das falsch bewertet wird weil beim Verkauf ein anderer Schlüssel gilt als beim Verkauf. Einerseits wird abgerechnet was alles zu machen ist (vor Sanierung) was aber falsch ist den es muss gerechnet werden was da ist. Anderseits wird beim Verkauf der Liebhaber, Natur Aufschlag gerechnet der dir vorher wegen fehlender Infrastruktur oder Baufälligkeit abgezogen wird ... Bewerbung der Immobilie: Lieblich verspieltes Eigenheim in absoluter Grünlage, fern von Stress und Autolärm sucht neuen Motivierten Besitzer. Ausgestattet mit Uriger Ganzhausholzheizung (Kamin) usw... Einschätzung der Bank bei Kreditanfrage bezüglich Sanierung: Veraltetes, Baufälliges Objekt in kompletter Abgeschiedenheit. mind 2 Autos nötig, erhöhte Mehrkosten wegen fehlender Infrastruktur usw... Alle Texte frei erfunden aber leider der Wahrheit entsprechend unter strich eine Top Immobile um die Seele Baumeln zu lassen. |
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| Hallo maider187, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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<img src='/images/em_seenoevil.png'> man kann sich scho selber drum kümmern, aber wenn die bank der meinung ist, dass die immo nicht den wert hat... was willst dann machen. und eine baumeister würd i sowieso nie mit ana bewetung beauftragen. |
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Können sie halt nur verrechnen, wenn du am Ende auch unterschreibst. Also warum sollen sie das gratis vorstrecken? Wenn du es bezahlst, wird sich keiner dagegen verwehren... Ja, einen Fehler wird man immer haben. Dennoch behaupte ich, in 90% der Fälle wird +/- ein paar Prozent richtig liegen. Versteh ich nicht ganz. Meinst du mit Verkauf, welchen Preis die Bank nach Sanierung für das Haus verlangt, wenn sie zwangsvollstreckt? Oder meinst du einfach eine ggf. überzogene Kaufpreisforderung des aktuellen Eigentümers? Falls zweiteres, hat die Bank ja nichts damit zu tun. Und wenn niemand diesen Preis bezahlt, wird er das Haus halt nicht los kriegen. |
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Und dazu noch ein Satz: Sorry, aber was insbesondere die Immobilienmakler teilweise für völlig irreführende Beschreibungen liefern, das ist wirklich eine Schande für den Berufsstand (mit sehr, sehr, sehr vereinzelten, positiven Ausnahmen). Was die obige Beschreibung eigentlich heißt: - Schlechter Grundriss - Am Arsch der Welt - Alte Heizung, ggf. sanierungsbedürftig Mag sein, dass das für dich ok ist. Objektiv gesehen, ist das Haus aber schwerer zu verkaufen als ein stadtnahes, gut aufgeteiltes Haus mit moderner Haustechnik. Also rechnet man auch mit einem niedrigeren Wert. Auch bei einer Sanierung kannst du an den ersten zwei Punkte nichts ändern. Warum sollte man dann riskieren Geld reinzustecken, was man nicht mehr wiederkriegt? |
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leider ja wie schon geschrieben hat. Bank kann das selber Entscheiden... ich glaube eher das es noch weniger ist denn ich habe in den seltensten Fällen gesehen das jemand vorbeigekommen wäre um die Immobilie zu Begutachten/schätzen. In der Regel reicht es wenn Bilder vorgelegt werden... ich gehe jetzt davon aus das die Bank die Sanierung Finanziert und dann auch verkauft weil eben Zahlungsunfähig.. Auch Banken Bewerben Immobilien mit solchen "irreführenden" Argumenten.. Hauptsache angebracht... genau auf das wollt ich ja raus... Wird aber vorher als der ultimative Ausgleich angepriesen weg von der Stadt rein in die Natur
deswegen Saniert man ja ein Haus um es auf Stand der Technik zu bekommen und ob ein Haus in Stadtnähe mehr wert ist als in einer Ruhelage am Land wage ich zu bezweifeln. Wird sicher nicht immer so sein. Da spielen viel Faktoren mit, nicht nur das Haus. wie du meinen? Sprichst du jetzt von Banken oder Privatpersonen? Banken wollen in erster Linie ihr Geld monatlich wieder haben und nicht die Immobilie weil wie rk1515 schon geschrieben hat nicht das Geschäft der Bank ist und auch gar nicht will... Das sagt dir jede Bank, da sind sie sich eigentlich mal einig
und der Private will grundsätzlich ja auch nicht verkaufen wenn er saniert es sei denn er macht es gewerblich aber dann ist ihm die Bewertung der Bank eh komplett egal... es geht darum das die Banken Altbau schlechter bewerten als sie eigentlich müssten und es so dem Sanierer schwieriger machen als eh schon notwendig. Stimmt sicher nicht immer aber ich denke es kommt schon öfters vor... Wobei ein FTH FTH [Fertigteilhaus] in Leichtbauweise besser bewrtete wird der sicher schneller einen Wertverlust als ein Massivbau hinnehenem muss. Möchte ein Bewertung eines 60-80 Jahren altens FTH FTH [Fertigteilhaus] (Leichtbau) sehen im vergleich zu einem Massivbau |
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Sicher können sie am Ende trotzdem nein sagen. Aber das ist halt kein Argument dafür, dass sie dir den Gutachter bezahlen sollen. Wenn du eine fairere Bewertung willst, musst du das bezahlen. (Aber ich vermute, der Gutachter wird auch nicht den Wert reinschreiben, den du gerne hättest ;) Eben das ist der Punkt. In so einem Fall will sie halt nicht auf einem Haus sitzen bleiben, das sie lange nicht loskriegt oder noch schlimmer, nicht den Preis bekommt, um ihre Kosten zu decken. Meistens machen die das ja auch über einen inkompetenten Makler... Ja, den Punkt versteh ich. Die Beschreibung in der Immobilienanzeige ändert aber nichts am tatsächlich "Wert" des Hauses. Und das ist halt, was jemand dafür zu zahlen bereit ist. Und tendentiell sind die Leute weniger bereit viel zu zahlen (oder können nicht), wenn das Haus weit weg von einer Stadt ist. Ich meinte, eine Sanierung ändert nicht die Standortlage oder den Grundriss des Hauses. Deshalb wirst du auch nach einer Sanierung für das Haus einen niedrigeren Preis bekommen als für ein gleich altes Haus mit besserer Lage und besserem Grundriss. Je schlechter diese Faktoren, desto weniger lohnt sich das Vorhaben finanziell. Da hast du mit allem Recht. Aber die Bank muss einfach den Fall bedenken, dass du irgendwann nicht mehr zahlen kannst. Für den Fall muss vorgesorgt sein. Wenn dein Sanierungsobjekt nach der Sanierung (vermutlich) nicht genug hergibt, damit sie schadensfrei aus der Geschichte rauskommen, werden sie es nicht machen. Jetzt kannst du entweder versuchen, sie davon zu überzeugen, dass das sehr wohl der Fall sein wird (eigenes Gutachten) oder die einzig andere Alternative ist, dass du für diesen Fall eine andere Option vorsiehst, wie sie an ihr Geld kommen (ein vermögender Bürge, eine andere Liegenschaft, etc.) - also eine zusätzliche Sicherheit. Ob es nun eine Bank ist oder nicht, ist völlig egal - die Entscheidung mag dir unfair vorkommen, aber sie ist sehr rational. Eine andere Frage: Wenn du das Geld hättest, würdest du einem Fremden mit dem gleichen Anliegen, das du momentan hast, das Geld für dieses Vorhaben leihen? |
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hallo... wer hat das behauptet??? sagte selber es sollte dem Klienten überlassen werden ob er einen will oder nicht und wenn er einen will solle er auch dafür bezahlen. Und wenn Bank das mitmacht wird er dir eh verrechnet, steht sogar bei der Kreditzusage dabei.. Schatzgutachten von 300€ oder so... trotzdem auf ihren Namen... aso, mein Zubau hat 20m² und die komplette Raumaufteilung hat sich dadurch geändert inkl Stiegenaufgang, Einfahrt usw....... ok... dann darf sie aber niemanden Geld borgen egal ob Neubau oder Sanierung... is a komische Aussage und widerspricht dem Geschäftsmodell einer Bank. Du schweifst komplett ab. dafür muss man auch ein Sanierungskonzept (EA) vorlegen Anhand von KV und bekommt das Geld nach Baufortschritt wie eben auch alle andern auch zb Neubau. Das ist überall gleich egal ob Alt oder Neubau, das Spiel ist immer das gleiche. Wenn ich die Bonität nicht habe sagen sie mir ja eh bescheid, hat aber nix mit der Bewertung der Immobilie zu tun. wenn das mein Täglich Brot wäre... Bank maider187 . würde ich es versuchen fairer zu gestalten weil ich die andere Seite auch kenne. Unterm Strich ist aber im Neubau mehr Geld drinnen als bei Sanierungen und somit nur ein Nebengeschäft. Sieht man schon daran das es eigentlich wenig Bankberater gibt die wirklich zu Sanierungsfragen sofort ohne Nachfragen antworten können.
Sanierung ist halt das zweite Paar Schuhe das schon etwas zu klein ist und zwickt aber zum wegschmeißen noch immer zu wertvoll |
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Warum? Natürlich will ich in erster Linie mit den Zinsen Geld machen. Aber ich will nicht einen signifikanten Teil meines Investments verlieren, wenn der Kreditnehmer pleite geht - und das passiert. Also muss ich mich dagegen absichern - egal ob Neubau oder Sanierung. Das Sanierungskonzept und der KV gibt dir aber nur an, wieviel du für das Haus ausgeben musst, um es in den gewünschten Zustand zu kriegen. Worauf es der Bank aber ankommen wird ist, um wieviel kann sie das Haus nach der Sanierung verkaufen (im dem Fall, dass du pleite gehst). Und leider Gottes kann es sein, dass es aufgrund verschiedenster Faktoren (Lage, Infrastruktur, Raumaufteilung) ergibt, dass man vermutlich weniger für das Haus bekommen wird, als die Bank dir geben müsste, damit du dein Sanierungskonzept umsetzen kannst. Gehst du pleite und wird das Haus verkauft, verliert sie Geld. Aber das hat erstmal gar nichts mit einer Sanierung zu tun. Dasselbe wäre, wenn ich einen Single-Herren-Tempel mit 500m², 100m² Wellness-Bereich und ohne Zwischenwände, weil man lieber loft-artig lebt, mitten die Pampa stelle (das ist jetzt absichtlich überzogen, um den Punkt zu machen). Da wirst du schon einen gigantischen Eigenmittel-Anteil brauchen, damit dir das jemand finanziert. Warum? Wenn man pleite geht, kriegen sie das Haus nie wieder los, müssen es wahrscheinlich abreißen und das Grundstück leer verkaufen... Es geht einzig und allein darum, wie gut das Endergebnis verkaufbar ist. Das scheint bei deinem Haus wohl nicht so gut eingeschätzt zu werden. |
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Viel Text ...
Fakt ist, dass die Banken die Daten in einen PC eingeben, der aufgrund der Lage und der draus resultierenden Angebot-Nachfrage (Standzeit), Zustand bzw. Baujahr usw. einen Betrag ausspuckt. Dass dieser Wert an der unteren Benchmark liegt und sehr konservativ berechnet wird, ist klar. Ein weiteres Kriterium ist wie angesprochen der Preis im fertigen Zustand. Ein toll und überdurchschnittlich teuer ausgestattetes Haus, das dementsprechend kostet, wird aufgrund schlechter Lage (wobei das für den Hausbesitzer sehr subjektiv ist) schwer(er) veräusserbar sein, da das Käuferpotential dementsprechend klein sein wird, die a) das so wollen und b) für die die Lage passt und c) das nötige Kleingeld mitbringen. Da wird die Luft schon dünn, das weiß natürlich der Mitarbeiter in der Liegenschaftsbewertung. Ein mittelmäßiges Haus im Speckgürtel hingegen wird immer an den Mann zu bringen sein, da hier einfach die Nachfrage meist (weit) größer ist als das Angebot, das Grundstück der entscheidende Faktor für einen leichten Wiederverkauf ist. Ein mögliches Sanierungs-Förderdarlehen verschlechtert nochmals den Wert, da hier die Rangordnung beachtet wird. Wie Benni schon sagt, haben wir gemeinsam diese Erfahrung gemacht, trotz einer wirklich sehr bemühten Bankerin im Hintergrund. Schlussendlich hat die Kondition dann zwar gepasst, ist aber als Durchschnitt zu sehen. War auch für mich und dem schlussendlich (anderen) finanzierenden Banker ein ziemlicher Aufwand, da der konkrete Fall mit Förderdarlehen usw. kein Fall "von der Stange" war. Hauptsache, im Endeffekt waren alle Beteiligten zufrieden . |
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durch ein förderdarlehen wird der wert es hauses per se nicht geringer.bitte nicht falsch verstehen
aber durch die nachrangige sicherstellung können sich probleme ergeben, wenn nicht die nötigeneigenmittel vorhanden sind. das muss man schon unterscheiden |
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Na da hab ich aber eine ordentliche Diskussion losgetreten :-D Es scheint wohl wirklich kein einfaches Thema zu sein und ich kann es ja ansatzweise verstehen, dass für eine Bank ein Neubau mehr "wert" ist als ein Altbau mit einem nicht bis ins letzte Detail bekannten Zustand. Wobei natürlich auch ein Neubau ein "Pfusch" sein kann, also kann so eine Schreibtischbewertung ja ohnehin kein wirklich vernünftiges Ergebnis bringen. Was mich in meinem Fall aber so besonders ärgert, ist dass offenbar einfach BJ ~1970 in den Computer geklopft wird, dazu gibts noch eine lächerliche "Aufwertung" von ~15.000,- Euro für die Sanierung in den 90er Jahren und das wars. Dass aber (neben der Sanierung) fast die Hälfte der Wohnfläche erst in den 90ern dazugekommen/gebaut wurde, ist in der Berechnung offenbar einfach nicht vorgesehen - somit wird die komplette Wohnfläche als fast 50 Jahre alt bewertet - was ganz einfach nicht der Realität entspricht. Und nachdem das BJ offenbar den größten Teil der Abwertung bei einer Liegenschaft ausmacht, fällt die Schätzung in diesem Fall einfach viel zu niedrig aus, "Risikoabschlag" hin oder her... :-/ Nachdem bei uns zusätzlich eine Eigentumswohnung existiert (da ist zwar noch ein Restkredit von knapp 50.000,- offen, sie ist aber ca. das 3-fache wert), scheint der Bank jetzt zumindest Haus+ETW als Besicherung auszureichen.. mit dem ersten Kreditangebot bin ich allerdings trotzdem nicht zufrieden, da schreib ich aber noch einen Post in den Aktuelle Aufschläge-Thread. Danke jedenfalls an alle für die rege Diskussionsbeteiligung! |
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ich muss mal schauen ob sie das Haus nach der Sanierung neu schätzen, eventuell kann ich eine bessere Kondition rausholen |
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Ich frag nochmal: ist dir bewusst das auch die Sanierung bald 30 Jahre alt ist?
Hast du das einkalkuliert? Du kaufst ein uraltes Haus, dessen Sanierung auch schon ewig her ist? Ist dir das bewusst? |
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da ist natürlich was wahres dran... und kann auch nicht daran gerüttelt werden. ABER wenn das Haus komplett neu saniert wird, sprich auf heutigen stand gebracht wird ist die Besicherung auch eine andere und die wird nicht nach "Neu" besichert sondern nach alt. Wer sagt das ein Neubau mehr hergibt als ein altes saniertes Haus? Wird aber leider so 1:1 von Banken gewertet. Wen man es nüchtern betrachtet wird bei Sanierung nur der IST-Stand besichert und nicht der SOLL-Stand. Bei Neubau wird der SOLL-Stand besichert, klar, ist ja nicht mehr da... Aber unterm strich wird genauso ein Konzept das noch nicht da ist besichert, eigentlich sind ja weniger Sicherheiten da als bei einer Sanierung... Bis auf ein Grundstück, Einreichplan oder KV ist noch nix da. |
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Ohne dir nahezutreten zu wollen, du redest dir die Welt grade schön, bei einer Altbausanierung können dich hinter jeder Fliese die du entfernst böse Überraschungen erwarten, mein Onkel hat einen Altbau saniert und der hat danach gesagt nie wieder, wenn er nochmal müsste komplett wegschieben oder Neubau auf grüner Wiese. Bei einem Neubau, was soll man sagen es gibt da kein Risiko, man weiß genau was gebaut werden soll und was es kostet, wenn dann noch seriöse Firmen die Vertragspartner sind alles top. Dazu kommt die Bank gibt dir ja nicht das komplett Geld direkt in die Hand, Stichwort Auszahlung nach Baufortschritt, erfolgt der nicht gibt es keine Auszahlung, erfolgt der Baufortschritt dann entsteht direkt der Gegenwert. |
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