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Wie hoch sind die Mieteinnahmen?
Sind die gesamten 70 m² jetzt bereits vermietet?? Wo befindet sich das Objekt? Was machst du nach den 3,5 Jahren? Wird da ein Büroteil von 25 Meter vermietet und der rest ist Eigennutzen? HAb ich das richtig verstanden? Wieviel wird dich der Ausbau ungefähr kosten? Wieviel brauchst du da an Finanzierung? Denn die Sparleistung wird (kommt auf die Mieteinnahmen derzeit an) wegfallen. |
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Objekt zu Zeit vermietet (70m2)
Gute Lage im Herzen von Innsbruck Mieteinnahmen sind aktuell 300€ netto (sehr niedrig- Mieter haben aber viel in Einrichtung investiert und schafften es sich den geringen Mietzins auf 5J zu sichern) "Normal" -aus Erfahrung und lt. Statistik Austria- wären 630,- bis 910,- TG AP's kommen auf 57,- netto x2 = 114,- Genau: in 3.5J möchte ich den hinteren Teil (35m2) als Wohnung selbst nutzen und den vorderen Teil als Bürofläche vermieten. Aus/Umbau: Kosten von ca. 8-10k (Wohnbauförderung möglich- in meinem Fall entweder 4.5k nicht Rückzahlbar oder Erwerbsförderung 12k via Darlehen, würde hier das Darlehen vom Land nehmen- also 12k) |
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sei mir bitte nicht bös... aber: 70k + 12k zusätzliches darlehen für den umbau auf 20 jahre machen bei 6% zinsen ca 585 EUR pro monat aus... wie willst du das von 1250 eur netto im monat zahlen? sind da schon rücklagen (instandhaltung von gebäude) irgendwo berücksichtigt? was, wenn die rücklage zu gering ist und zb die fassade renoviert werden muss?
auch schon bei 70k auf 20 jahre hättest eine rückzahlung von ca 500 eur monatlich... und das bei mieteinnahmen von 300 eur? umgekehrt gerechnet: du brauchst derzeit zwischen 700 und 900 eur pro monat... dir würden aber alleine wenn du die rate zahlst keine 600 mehr bleiben... wie soll sich das ausgehen? ... ganz ehrlich: auch wenn das objekt noch so super und toll ist - ein schnäppchen oder was auch immer... ich würde das nicht machen... das ist nicht "ohne seil und doppelten boden" das ist "mit dem rücken zur wand und das messer schon an der brust"... wovon willst du denn leben? hast du schon nachgerechnet, was dir essen, strom, fernsehen, internet, müllentsorgung, versicherungen (sowohl für das objekt als auch risikoversicherung für dich) etc alles kosten? was, wenn du doch mal ein auto brauchst? wenn du mal auf urlaub fahren möchtest? oder einfach nur die waschmaschine kaputt ist? das ist alles nicht mehr drin... auch wenn das jetzt nicht so positiv klingt, aber ich verstehe die banken und ich finde es gut, dass das nicht finanziert wird. mein tipp: schau, dass du dir ausreichend geld zur seite legst und brav sparst und erst dann realisierst du dir den traum vom eigenen zuhause... |
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meine zweifel gelten eher dem gesamtprojekt und der "35 m² wohnung"
zu wenig eigenmitel. du musst auch einkommenssteuer zahlen für die miete, und das is gar ned so wenig. nein. ich schließe mich den banken an. für mich ist das projekt nicht stimmig |
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Also ganz so schlimm wie Simon seh ich das nicht... Man kann schon Sicherheitsseile einbauen und dann würds ganz gut ausschauen
Mich würd viel mehr interessieren wie es dann ausschaut wenn du vor hast dort einzuziehen: MT3 - du hast angegeben ca 25 qm Büro und ca 35 qm eigengenützte Wohnung - was ist mit den restlichen 10 qm? Dann: wird es so hergerichtet dass beide Objekte getrennt sind - also eigene Eingänge - eigene sanitärbereiche? Wenn das so gestaltet werden kann wäre das eigentlich gar kein so schlechtes Projekt Ich würde halt nicht gerne mein Bad/Klo mit iwelchen bürountermieter und deren kunden teilen wollen - auch würd ich nicht gerne durch ein fremdgenütztes Büro in meine Wohnung laufen... Aber wenn das so hinhaut ist das gar nicht mal so ein schlechtes Vorhaben Im Herzstück von IBK hast geschrieben? TG AP Sind tiefgaragenplätze oder? Das mit 70 qm wohn/bürofläche ist schon ein guter Preis - Tirol und IBK sind ja nicht gerade günstig Ca 115 Mieteinnahmen von den TK Plätzen - dann die Einnahmen vom Büro dazu - sagen wir mal wir kommen auf mtl Mieteinnahmen von 500 mtl in 3,5 Jahren (wenn die bürohälfte marktgerecht vermietet wird sind die genauso hoch wie jetzt) - Mieteinnahmen müssen ja versteuert werden - nehmen wir an das die hälfte wirklich übrig bleibt (ist eh schon eine vorsichtige Schätzung) dann bleiben 250 echte nettomieteinnahmen übrig Wennst dann sicherheitshalber noch eine längere finanzierungslaufzeit planst - trotzdem mehr tilgst - also echte Zahlungen wie bei einer kürzeren Laufzeit - weil vorzeitige Tilgungen Sicherheitspolster schaffen - also dann schaut das ganze ganz in Ordnung aus Vorausgesetzt der obigen baulichen Trennung würd ich das vielleicht sogar selber so machen
Lg jochen |
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Vielen Dank für die Rückmeldungen!
Bin Kritikfähig- also immer her damit ;) Fehlende 10m2: Aufgrund der Räumlichen Trennung werden diese dann als Durchgang benutzt. TG AP: Tiefgaragenabstellplätze Büro und Wohnung wären dann bis auf den Gang (ähnlich wie ein Hausgang mit seitlich abgehenden Eingangstüren) komplett getrennt. Dies beinhaltet natürlich auch Sanitäranlagen, etc.. Meine Haushaltsrechnung ist für Banken absolut schlüssig und nicht zu Beanstanden. Nur mind 40% oder mehr EK sollten es halt sein. Finanzierung wäre mir persönlich am liebsten mit 30J Laufzeit.. um mehr tilgen zu können aber nicht zu müssen. |
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@jochen... woher soll er denn noch sondertilgungen leisten? das ist ja schon zum leben mit sämtlichen nebengeräuschen knapp... :( |
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@ atma
Wenn ich 80 K auf 20 Jahre mit 4 % rechne dann ergibt das eine mtl Rate von 490 Wenn ich als Sicherheitsmaßnahme die LZ auf 40 Jahre Strecke währe die verpflichtende Rate bei aktuellen Konditionen momentan bei 250 Wenn ich aber jetzt von Start weg trotz der langen LZ die 490 mtl zahle hab ich von Start weg monatlich eine Sondertilgung von 240 euml Das sind nach ein Jahr schon mal über 2,8 K an sondertilgungen - nach zwei Jahren über 5,6 K Das kann er sich ja leisten -> seine sparquote + Mieteinnahmen Für den vermieteten Teil kann er die Zinsen ja auch als steuermindernde ausgabe absetzen Miete wird er auch nicht zahlen müssen - sondern die Kreditkarten - aber da hat er ja einen verdammt guten Teil mit Mieteinnahmen abgedeckt - selbst wenn die Zinsen auf 6 % steigen sollten Sollte er mal in Zahlungsschwierigkeiten kommen wegen Jobverlust oder so kann er die Kreditkarten reduzieren oder eine Zeit lang ganz aussetzen ohne auf Stundung oder so ansuchen zu müssen... MT3 braucht meiner Meinung auch nicht 40 % eigenmittel oder sogar mehr - der TE würd meiner Meinung nach mit 20 K auskommen @ MT3 Was ich vorher vergessen habe zu Fragen: warum hast du ganz am Anfang geschrieben 20 - 30 K eigenmittel - warum so eine starke Schwankung? Wovon hängt das ab? |
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ja aber wenn ich das richtig lese, wohnt er im "hotel mama"... da musst auch bei den nebenkosten mehr ansetzen... da wird jetzt strom, wasser, hin und wieder mal ein essen, fernsehen, internet, etc von den eltern wohl mitbezahlt werden, in zukunft muss das alles selbst bezahlt werden, wodurch die nebenkosten nicht zu vernachlässigen sind.
ich seh da nicht viel spielraum für sondertilgungen, auch nicht wenn ich die rate mit 4% statt 6% rechne... |
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Dafür hat er auch banktechnisch verwertbare 250 mtl Mieteinnahmen und steuerbereinigt Daumen mal Phi bis zu 350 mtl
Und im innerstädtischen IBK Bereich habe ich jetzt keine großen Bedenken bezüglich der vermietbarkeit Worüber ich noch eher nachdenken würde währe das kleine Büro als kleine Wohnung herzurichten - Studenten gibts in IBK genug |
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@j.schneeweiss
20-30k: 30k stehen zur Verfügung. Aber falls möglich sollten nur 20k eingebracht werden um einen Polster zu haben, bzw den Umbau auch ohne Wohnbauförderung/Erwerbsförderung machen zu können. @atma "Hotel Mama" bedeutet nicht "Gratis"! Bezahle zur Zeit mtl 350,- (für wohnen "Mama" plus wohnen "Teilzeit" bei Freundin) |
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@j.schneeweiss
Büro als Wohnung wird schwierig aber möglich. Aber mit zusätzlichen Umbauten verbunden, da Bauvorschriften für Wohnraum eingehalten werden müssen. TBO, Dämmung, Schallemissionen etc.. Büro kann bleiben wie es ist. |
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wenn ich das richtig gelesen hab, ist das büro jetzt noch für 3,5 jahre vermietet. zu sehr niedrigen mietzins.
was auch ungewöhnlich ist für IBK. ich denke, dieses bürogebäude oder was auch immer, ist nicht grad der burner, sonst würds ned so billig hergehen. die geplante investition ist ja auch erst nach ende des mietvertrages geplant oder? dazwischen wird noch zu hause gewohnt? die kosten werden aber nicht weniger. es ist der kredit zu zahlen und dann grundsteuer müll wassser kanal usw. usf. spätestens dann wenn wieder kapital gebraucht wird von der bank für dne umbau wirds happig. nein. bauchgefühl sagt nein, jedoch müsste man sich das objekt mal vor ort ansehen. 40 jahre kredit für 80k.. lass ich mal wieder so stehen. wurde ja auch schon oft diskutiert. wäre interessant, was Alex' Bankenpartner dazu sagen. ICh kann nur sagen, ich würds auch nicht finanzieren. (allein von den facts her). Vorbehaltlich einer genaueren Prüfung der Liegenschaft und Bonität. (die nicht sonderlich gut ist.) Und wer da jetzt mit einem Aufschalg von 1,25 % kommt, bei dem stimmt was ned. Dann würden andere beschi**** werden. *G* Grüße |
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Hallo MT3,
ich persönlich finde es gar nicht so übel. für die dauer des fixmieters wird es wohl noch die niedrigzinsphase geben und danach kann auch ganz ein anderer mietzins verlangt werden. wenn der mietzins wirklich mehr als doppelt so hoch sein kann, dann sieht die sache gleich anders aus. innsbruck ist echt ein teures pflaster! schlimmstenfalls vermietet man auch die wohnung noch an studenten und hätte alleine durch mieteinnahmen die raten schon herinnen. alleine für büro und TG kämen schon über 500 euro rein. auch wenn das versteuerst bleiben noch fast 350,- übrig. klingt in meinen augen nicht so übel... schreib doch mal speedy an
lg, dani |
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man muss nicht alles machen, was auf biegen und brechen und schönrechnen irgendwie möglich ist... ich bin davon überzeugt, dass sich der TE mit diesem projekt mittelfristig gesehen selbst nichts gutes tut...
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huch.. wo warstn du de letzten 4 wochen? *g* genau meine rede. schönrechnen und beschönigen kann ich ALLES. i muss nur mit zahlen spielen. bringen tuts im endeffekt keinem was. dem kunden nicht, und der bank nicht. aber wenn ich will kann ich mir alles schön vorrechnen. man muss sich schon mal ins gehirn rufen, WIR hier im forum, finanzieren dich nciht. sondern die banken. und diese haben das ja auch schon mehrfach abgelehnt wie du schreibst. das wird wohl einen grund haben, den wir wohl kaum hier ausräumen können. auch aufgrund unserer ausfertigungen hier werdens dich ned finanzieren, a wenn wir das schönreden täten. ausser alex kanns mit seiner bankt richten, dann bist du hier richtig. ansonsten muss man sichs halt a mal eingestehen, dass es ned so funkt wie man möchte. |
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i war eh da (die bissl zeit, wo halt ned steinchen auf steinchen gestellt wurde)... aber wenn du das meist eh so schön begründest, brauch i doch ned a immer was dazu sagen ;)
nur hier tut mir der TE richtig leid, wenn man ihn da einfahrn lässt und dann die suppe allein auslöffeln kann... |
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Yep.
Wir reden hier nicht von schönrechnen oder dass ich zur Bank gehe um mich auf ein Forum zu berufen "UserXY hat aber gesagt dass das geht" ... quatsch. "Gibt es hier aus eurer Sicht noch Möglichkeiten? " - Das war die Frage. Zum Beispiel ist bei einer Bankengruppe das Gespräch in etwa so verlaufen: Bin mit einem ganzen Ordner an Infos hin (über mich, Einkommen, Objekt, etc..) War zuerst mal alles egal. Erste Frage: 30% EK vorhanden. Antwort: Nein. Gespräch war so gut wie beendet. Wow! Infos zum Objekt, Wert des Objekts, Nutzung, Persönliches, etc.. Alles egal, Hauptsache 30% EK. Dass es nicht immer so läuft wie am Ponyhof dürfte wohl jedem klar sein. |
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Mich würde interessieren welche Parameter aus Eurer Sicht zum Nein führen:
EK % Einkommen € Nutzungsart des Objekts Einnahmen des Objekts Kaufpreis .. |
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schlechter berater.
so sollte kein gespräch ablaufen. ich muss mir schon die gesamtheit anschaun. und da gibts wie gesagt bedenken. alternaitve wäre eventuell die freundin (frau??) mit ins boot zu holen und mit ihr das ganze zu planen. eigentlich sollte in 3,5 jahren keine restschulden mehr da sein, wenn ich die wohnung ausbaue für den eigenbedarf. |
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ich seh folgendes als sehr kritisch:
dein Einkommen und somit Bonität Eigenkapital (bedingt) derzeitige sehr günstige Vermitung (bedingt) Umbaukosten (rel. gering für Teilung und Einrichtung der Wohnung) edit: rk515 war schneller... natürlich ist das ein schlechter berater, weil der kann ja klartext reden und dir ganz genau erklären, warum ers ned macht... die idee deine freundin / frau alternativ auch eltern (zb. teil vom "erbe" jetzt schon auszahlen) mit ins boot zu holen... geht das nicht? |
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