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Zwischenfinanzierung - Übersicht zu Kosten und Gebührenübersicht

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10.1.2022
4 Antworten | 3 Autoren 4
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Hallo!

Im Hinblick auf eine Zwischenfinanzierung bin ich auf das hiesige Forum gestoßen und habe mir auch bereits ein paar hilfreiche Threads hier durchgelesen. Beiträge von LiConsult und Speedcat helfen, sich einen ersten realistischen Überblick über Konditionen und Rahmenbedigungen des Marktes zu verschaffen.

Was ich ad-hoc jedoch nicht finden konnte, ist eine Übersicht, wo man alle eventuell anfallenden Nebengebühren bei einer Zwischenfinanzierung auf schön aufgelistet sieht. Neben den Zinsen der jeweiligen Bank sind z.b.

- Bereitstellungszinsen
- Rahmenbereitstellungsprovision
- Bearbeitungsgebühren (BAG)
- Sicherungskosten/Grundbucheintragsgebühren (1,2%)
- Grundbuchevidenzgebühren

eines Anbieters von Interesse. Auch Tipps, wo man z.b. statt der Grundbucheintragung eine Einverleibungsfähige Pfandurkunde (EPU) als Sicherheit anbietet, um die 1,2% GBEG zu sparen, sind willkommen. 

Im Forum wird meistens nur vom Zinssatz (innerhalb-/nach der der Fixzinsperiode), sowie die BAGs beleuchtet. Gibt es noch andere Gebühren, die man für eine Zwischenfinanzierung im Auge haben sollte? Welche Höhen sind zurzeit als gute Konditionen anzusehen?

10.1.2022 ( #1)


ESH2022 schrieb: Welche Höhen sind zurzeit als gute Konditionen anzusehen?

Bedingt durch die i.d.R. nur kurze Laufzeit einer Zwischenfinanzierung (ich gehe davon aus, dass es sich um den Verkauf einer Immobilie handelt bei zeitlich "nahem" Erwerb eines zu kaufenden Objektes bzw. Fertigstellung eines neuen Eigenheims), liegt der kostenseitige Fokus auf den Einmalgebühren.

Eine generell gültige Aussage über die Bearbeitungsgebühr kann an dieser Stelle nicht getroffen werden, da diese bankseitig in Anhängigkeit des Arbeitsaufwandes und des Finanzierungsvolumens festgesetzt wird. Man muss dabei bedenken, dass die Zwischenfinanzierung aufwandsseitig (Bonitätsprüfung, Objektprüfung, etc.) etwa jenem Anforderungsprofil entspricht, den auch eine langfristige Finanzierung (mit entsprechendem Ertragspotential für die Bank) hat. Insofern wäre mein diesbezüglicher erster Weg auch jener zur Hausbank.

Was die Besicherung der Finanzierung betrifft, muss nicht unbedingt ein hypothekarisches Pfandrecht eingesetzt werden. Alternativ dazu kann auch die Intabulation einer Rangordnung (Kosten 0,6%), wenn die Abdeckung der Finanzierung binnen 12 Monaten passieren soll, dienen.


ESH2022 schrieb: Auch Tipps, wo man z.b. statt der Grundbucheintragung eine Einverleibungsfähige Pfandurkunde (EPU) als Sicherheit anbietet, um die 1,2% GBEG zu sparen, sind willkommen.

Das hängt prinzipiell vom Einzelfall ab. Z.B. die Oberbank ist diesbezüglich ein Insitut, dass in der jüngeren Vergangenheit "flexibel" war. Zu berücksichtigen ist bei der EPU jedenfalls, dass im Gegenzug zur fehlenden, eigenmittelhinterlegungsschonenden Besicherung für die Bank, die Zinskondition spürbar teurer wird.


ESH2022 schrieb: Bereitstellungszinsen
- Rahmenbereitstellungsprovision

Gewöhnlich wird ein Sollzinssatz für das aushaftende Kapital verrechnet. Bereitstellungsprovisionen, Rahmenprovisionen, etc. kommen i.d.R. im Bauträger- bzw. Projektgeschäft vor, wo die zugesagte Liquidität eben von Anfang an bereitgestellt werden muss, obwohl sie erst später bzw. nach Baufortschritt abgerufen wird. Im konkreten Fall gehe ich davon aus, dass die Geldmittel für die zu kaufende Immobilie in Zeitnähe ausgezahlt werden und daher dem Sollzinssatz unterworfen sind.


ESH2022 schrieb: Grundbuchevidenzgebühren

das sind Beträge im zweistelligen EUR-Bereich


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10.1.2022 ( #2)
Hi LiConsult,

zuerst einmal danke ich dir für die detaillierte step-by-step Beantwortung zu den möglichen Kostenpunkten. Deine Assumption im Hinblick auf den BusinessCase (Verkaufserlös des Altobjektes gelangt erst nach der Fälligkeit des Kaufpreises des Neuobjektes ein) ist korrekt.

Auch ich habe antizipiert, dass im Falle einer Zwischenfinanzierung die Höhe der Einmalgebühren ausschlaggebend sind. Finanzierungsvolumen zwecks Überbrückung wären 350k. Weißt du wie hoch sich die Gebühren hierfür Hausnummer belaufen?

Ist die Intabulation der Rangordnung 12 Monate gültig? Ich dachte, es wären 6 Monate mit Option auf Verlängerung von 6 Monaten.

10.1.2022 ( #3)


ESH2022 schrieb: Ich dachte, es wären 6 Monate mit Option auf Verlängerung von 6 Monaten.

Der Rangordnungsbeschluss ist ein Jahr gültig. Solltest du diese Zeitrange überschreiten, werden 0,6% nachgetragen, somit für dich fällig.

An Gebühren hast du eh bereits alles aufgezählt. Oft wird die BAG aber gering(er) ausfallen, vielleicht sogar mit einer Pauschale, vor allem wenn auch die Langzeitfinanzierung über die selber Bank geroutet wird.




10.1.2022 ( #4)


ESH2022 schrieb: Weißt du wie hoch sich die Gebühren hierfür Hausnummer belaufen?

wird auch davon abhängen, ob du es bei der Hausbank probierst und hier allenfalls einen gebührenseitigen Vorteil generieren kannst (die kennen ja auch deine sonstige Finanzgebarung bzw. hast du ein breiteres Produktspektrum, das du dort nutzt) oder eine neue Bank mit der Prüfung beauftragen möchtest.
Im Falle der Rangordnung würde ich meinen irgendwas zwischen 1,5 und 2% all in.


ESH2022 schrieb: Ist die Intabulation der Rangordnung 12 Monate gültig?

Ja, die Anmerkung gilt 12 Monate ab der erfolgten Antragsbewilligung. Kostet wie erwähnt 0,6% des Wertes + EUR 47 (elektronische) Grundbucheingabe.




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