Wohnungskauf und Hausfinanzierung
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Hi,
der Kreditrisikobewilligungsprozess besteht im Wesentlichen aus zwei Komponenten - a) der Bonitätsbeurteilung (= Darstellung Rückzahlungsfähigkeit bestehend aus der Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben unter Berücksichtigung der regulatorischen Grenzen) und b) der Objektbewertung (zur Ermittlung der Beleihungsquote und somit des Besicherungsgrades für die kreditgebende Bank). Wenn du nun die Wohnung kaufst und diese für eine simultane (Wohnung + zu kaufendes Haus) pfandrechtliche Besicherung benötigst, dann muss die Bank die Wohnung zusätzlich einer Bewertung unterziehen. Der zeitmäßige Unterschied ist "überschaubar", der kostenmäßige Unterschied der Simultanbesicherung ebenfalls (Pfandrechtsgebühr fällt auch bei Simultanbesicherung nur einmal an, zu bezahlen ist die zusätzliche Eingabe beim Grundbuch und die Schätzkosten bei der Bank). Bei den genannten Zahlen (Haus 850k, Wohnungswert etwa 300k, Eigenkapital 400k, Fremdkapital 600k) sollten die Chancen rein besicherungstechnisch (freilich in Abhängigkeit der tatsächlichen Bewertung) ganz gut sein. Das kann man seriöserweise nicht beantworten, wenn man das Objekt nicht kennt. Notverkäufe sind freilich ungünstiger, als wenn man genug Zeit hat. Denkst du, dass die Wohnung nicht ausreichend werthaltig ist, um einer entsprechenden Besicherung für die Bank zu dienen? Betreffend Leistbarkeit seid ihr mit 5.200 mal 14/12 (ohne Mieteinnahmen) und einer kalkulatorischen Kreditrate von etwa 2.500/Monat regulatorisch (DSTI) jedenfalls "auf Kante genäht". Das kann man auch nicht wirklich seriös beantworten, wenn man die Lage und die Objektdetails nicht kennt. Bei den Mieteinnahmen ist es für die eigene Kalkulation jedenfalls wichtig, netto (= Nettomietzins minus Einkommensteuer) und unter Berücksichtigung eines Mietausfallswagnisses zu rechnen. |
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Hallo auttaker, hier gibt es dazu Erfahrungen und Preise: Wohnungskauf und Hausfinanzierung |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Als Finanzleihe, unsere Erfahrung: Schnell verkaufen müsst ihr ja dann nicht. Zwischenfinanzierung mit der Wohnung und ihr habt Zeit. Machen nur nicht alle Banken. 2 Jahre war bei uns die Laufzeit für die Zwischenfinanzierung. Nach einem dachten wir, geht nie weg, aber plötzlich hat sie jemandem gefallen und wir bekommen fast den vollen Wunschpreis. Ihr solltet aber unbedingt mal an einem anderen Haus mit einer Bank das ganze durchspielen - nur ohne Kaufanbot... Wenn es dann soweit ist, seid ihr schnell genug. Wir waren bei 2 Häusern zu langsam und haben das mehrmals von anderen gehört. Die Bank sind da sehr gemütlich. |
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Wenn ihr Whg behalten und vermieten wollt, solltet ihr euch informieren (Steuerberater?), wie ihr die Kredite gestaltet, damit ihr die Zinsen möglichst hoch und lange steuerlich geltend machen könnt. Vielleicht hat er auch Tipps zum Whg-Kauf im Allgemeinem. |
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Es können 70% der Nettomiete angesetzt werden, als Nachweis ist ein Mietvertrag vonnäten, der Ust. und die Betriebskosten ausweist. Ich würde als groben Überschlag ohne Mieteinnahmen rund das 100-fache des monatlichen Nettoeinkommens annehmen, um halbwegs safe zu sein. Wenn es bewertungstechnisch (zu) knapp wird, wird sich das in der Kondition niederschlagen, sprich ein wenig höher ausfallen. |
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Vielen Dank für die hilfreichen Antworten und Tipps mit Finanzierung und Grobkalkulation! Was ich doch recht klar rauslese, ist dass es von der Leistbarkeit "schlechter" wird beim Hauskauf, was sich durch ein paar Varianten durchspielen beim Hauskauf via durchblicker.at auch zeigt. Ich gehe davon aus, dass wir ein Haus um 850k dann nicht mehr finanzieren können, Schmerzgrenze wohl eher bei max. ~800k, sonst darunter. Das Eigenkapital dürfte durch positive Entwicklung der ETFs und schlechter Erinnerung eher bei 290k liegen, wenn wir die Wohnung kaufen würden. Dafür werden die Mieteinnahmen eher bei 800€ sein, mit Blick auf LiConsult/speeedcat werden wir wohl dann mit 600€ ansetzen. D.h. wir könnten die Wohnung kaufen, und dann im Idealfall ein Haus mit 800k kaufen, hätten dann ~2550€ p.m. Rate, und würden dann mit 5200€+600€ da schon ziemlich am Limit sein. Andererseits können wir derzeit 2300€ (Miete+Sparauftrag) pro Monat verkraften, und mit der Miete und etwas sparsamer leben, sollte es grundsätzlich machbar sein. Das Risiko sehe ich daher, dass wir durch Karenz/Krankheit/Mietpech da in finanzielle Schwierigkeiten rutschen können. Langfristig, auch mit den vermutlichen Mieterhöhungen in Wien, sollte es dann aber vorteilhaft sein gegenüber nur Haus kaufen, wenn wir die ersten 5-10 Jahre durchhalten. D.h. das Risiko ist jetzt nicht unerheblich, aber grundsätzlich machbar, unter diesen Annahmen. Ich würde daher die Schätzung der Wohnung abwarten und dann versuchen die Miete genauer zu bestimmen, und falls das positiv ausfällt, tendiere ich eher zu kaufen. Verrenne ich mich da, oder klingt das für euch auch plausibel? |
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Mit 2.550€ würde ich persönlich nicht rechnen, eher mit 2.200. Der Bank geht es bei der Prüfung um die darstellbare und nicht der tatsächlichen Leistbarkeit. Aber ja, deine Argumentation zu kaufen und durchzubeißen klingt plausibel ☺️ |
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Sind in Deiner Rechnung schon Kaufnebenkosten inkludiert? Das sollten immerhin in Summe irgendwas zwischen 50 und 100k sein. Beim Verkauf der ETFs könnte auch einiges an KESt anfallen, so lange nicht verkauft besteht vermutlich ein erhebliches Kursrisiko das die ganze Kalkulation innerhalb eines Tages auf den Kopf stellen kann und den Steuerstundungseffekt der ETF-Anlage verliert man auch. All das müsste man auch einrechnen. Um genaues rechnen kommt man jedenfalls nicht herum, meine Vermutung wäre aber der Verkauf wird dann finanziell besser (und wesentlich komfortabler sein) sein, ins besondere wenn man dadurch die Möglichkeit hat nicht das gesamte EK in Immobilien zu binden (und Ertrag aus Kapiteleunkommen hat). |
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So muss man aber auch erstmal leben wollen! 10 Jahre durchbeissen kann für eine Einzelperson schwierig und für eine Beziehung Gift sein ... Schönes Beispiel wie unterschiedlich die Risikoneigung sein kann. |
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zur Abschätzung des möglichen Mietertrages müsstest du nicht auf die Ermittlung des Wohnungswertes warten. Der möglich zu erzielende Hauptmietzins hängt im Wesentlichen auch vom rechtlichen Umfeld der Wohnung ab (Altbau, Neubau, Richtwert- oder Kategoriemiete, etc.) - inklusive aller politisch erzeugten Unwägbarkeiten betreffend künftige Einschränkungen in der Vertragsgestaltung. richtig, deswegen meinte ich, dass ihr auch seid, und Dinge wie da noch gar nicht berücksichtigt sind. |
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Hängt irgendwer emotional an der Wohnung? Bei den Bekannten wollte Kind A seinen Anteil an einem Haus Miterben Kind B verkaufen. Hintergedanke, dass es in der Familie bleibt. Als Kind B dann laut drüber nachdachte, mittelfristig das Ding zu verkaufen, wollte Kind A das nicht, zog das Verkaufsanbot zurück und es folgten Jahre der Anspannung und schwelenden Streits. |
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Danke für die Einschätzung, das wäre erfreulich, je niedriger es geht - du hast da sicher mehr Erfahrung! Sehr guter Punkt, ja die Nebenkosten sind mit 10% inkludiert (80k). Beim Verkauf der ETFs wird natürlich Kest schon anfallen, es sollte aber keine allzu großen Kursbewegungen geben, ich habe auch einen großen Teil schon im Bundesschatz drinnen. Ist aber jedenfalls schlau, da vielleicht schon mehr rauszugehen, um das Risiko zu verringern, danke. Versteh ich dich richtig, dass du meinst, ein Verkauf der Wohnung und anschließender Kauf des Hauses wäre für dich der sinvollere Weg? Das ist natürlich richtig, aber "durchbeißen" ist es dann doch auf sehr hohem Niveau, wenn ich an meine Studentenjahre denke. Wir könnten noch immer die Wohnung verkaufen, und dann ein solides Leben haben, auch wenn teure Urlaube usw. dann vielleicht nicht möglich wären. Außer in wirklich extremen Ausreißer müssen wir jetzt von unserem derzeitigen Lebensstil nicht viel opfern, da wir sowieso schon relativ sparsam leben. Das stimmt, danke. Ich habe nur auf willhaben ~5 Wohnungen in 1020 gefunden, und die sind nicht soo ähnlich und von 900 - 1600€ war da alles dabei, da tue ich mir schwer, was genaues zu finden. Lese ich das richtig, dass du das als sehr riskant siehst, und persönlich eher nicht machen würdest? Risiko ist natürlich persönlich, aber du hast ja auch viel Erfahrung, zu was würdest du tendieren? Also eher ich - habe hier lange gewohnt, super Lage, und bin darin so halb aufgewachsen - aber würde sie natürlich verkaufen, wenn ich muss oder es der klar bessere Weg ist. Sonst hängt niemand an der Wohnung, jedenfalls nicht meine Schwester - ich bin relativ sicher, dass dieser Fall nicht eintreten würde. Aber guter Punkt, daran dachte ich tatsächlich nicht. Danke für die vielen Rückmeldungen, ich bin doch positiv überrascht wie aktiv hier es ist im Thread! |
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An Hand der Zahlen kann ich das nicht abschließend beurteilen, tendenziell scheint es für mich aber so, als wäre es zumindest nicht sinnvoll die zweite Hälfte zu kaufen, sondern besser die vorhandene Hälfte zumindest mittelfristig zu verkaufen. In welcher Reihenfolge ist dann die nächste Frage. Vermutlich ginge sich die Finanzierung der neuen Immobilie auch aus ohne vorab die halbe Wohnung zu verkaufen, so lange man eben nicht zusätzlich die zweite Hälfte kauft. Die logische Reihenfolge wäre für mich erst das gewünschte Haus finden (und finanzieren) und dann schauen was man mit der gemeinsamen Wohnung macht. |
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