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Ich würde für nur 2-3 Jahre definitiv nicht kaufen, die Kaufnebenkosten (und wie Du bemerkt hast, auch die Finanzierungsnebenkosten) sind bei so einer kurzen Zeitdauer einfach zu. Selbst wenn man da nomninell mit einer schwarzen Null dabei aussteigt, effektiv hat man zumindest die mögliche Eigenkapitalrendite der 2-3 Jahre mit Transaktionskosten verbrannt. Wenn es unbedingt die Asset-Klasse Immobilien sein soll, dann würde ich bei 2-3 Jahren nicht in eine selbstbewohnte Immobilie investieren, mögliche anfallende Steuern sind da definitiv noch geringer wie die Transaktionkosten (übern Daumen ist der tipping point da bei 40% Werzuwachs wo die Kaufnebenkosten verdient werden) und das Klumpenrisiko der einzelnen Immobilie kann man sich damit auch ersparen. Falls Du es unbedingt durchziehen willst, ist bei der Finanzierung sicher der wichtigste Angelpunkt die BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] komplett zu vermeiden (bzw. auf die Laufzeit, die bei Dir keine Rolle spielt, zu verteilen). Da kann die maximale Streckung der formalen Laufzeit evt. Kosten sparen (für Dich eben auch völlig egal). Das wäre dann Variante eins. |
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Wie wäre es mit einem Baukonto? Auf bis zu 5J möglich, ohne GB bei der ein oder anderen Bank zu haben. Eine BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] oder Bereitstellungsgebühr wird aber vermutlich fällig werden. |
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Ich verstehe dein Argument, es greift aber nur, wenn ich das EK tatsächlich anlege - aktuell liegt es bei mir am Konto herum und verdirbt mit negativer EK-Rendite. Eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten sehe ich aus dreifacher Sicht als nicht zielführend: Erstens muss ich selbst irgendwo wohnen, müsste also dann trotzdem Miete zahlen, die im Gegensatz zu einer Tilgung weg wäre. Zweitens ist gerade bei der Vermietung einer einzigen Immobilie das Klumpenrisiko, den falschen Mieter zu bekommen, mir persönlich zu hoch. Drittens kann ich eine vermietete Wohnung nicht kurzfristig bzw. nicht ohne ca. 30% Marktpreisverlust liquidieren. |
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Daran habe ich gar nicht gedacht. Wenn ich es richtig verstehe, ist ein Baukonto ein GIrokonto mit flexibel hohem Rahmen mit relativ günstiger Verzinsung. Ich benötige aber eigentlich eine große Einmalzahlung, die ich dann runtertilge. Kann man ein Baukonto überhaupt für einen Wohnungskauf zweckentfremden oder müsste ich dann einen Sanierungsfall vortäuschen? Ein weiterer Gedanke: Wäre in meinem Fall eine Kombi aus Gehaltspfändung und EPU EPU [eintragungsfähige Pfandurkunde] nicht auch eine sichere Alternative für die Bank? Danke für die guten Antworten! |
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Ich hab natürlich nicht als Alternative den Kauf einer Immobilie zur Vermietung gemeint, die Transaktionskosten und das Risiko würde dadurch natürlich nicht sinken, sondern nur weiter steigen. Beim einem Horizont von 2-3 Jahren und dem eigentlich Ziel EK für die eigentliche Immobilie zu erhöhen, würde ich mir einfach eine passende Anlageform für den kurzen Zeitraum suchen und den Kauf einer (physischen) Immobilie ganz bleiben lassen sondern nur, wenn überhaupt, in Immobilien investieren über Produkte die keine/geringe Transaktionskosten haben und das hebeln mit Fremdkapital (ebenso weil eben die günstien Möglichkeiten für diesen kurzen Zeitraum nicht zur Verfügung stehen) lassen. Persönlich würde ich auch das nicht machen, es ist nur wenig schlecht. Bei 2-3 Jahren fallen einfach alle Vorteile (möglicher billiger FK-Hebel und steuerliche Begünstigung) von (selbstbewohnten) Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageformen Weg, dafür schlägt die Hauptnachteile (die hohen Transaktionskosten und Klumpenrisiko) voll zu. Anlageform und Zeithorizont müssen einfach zusammen passen. |
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Die Bearbeitungsgebühr muss nach neuer Rechtslage bei vorzeitiger Tilgung anteilig zurückerstattet werden. Insofern fällt dieser Kostenfaktor bei jeder Bank nur aliquot nach Laufzeit an - unabhängig davon wie gesagt, ob zurückerstattet werden muss, oder die Bearbeitungsgebühr über die quartalsweise Verrechnung eingehoben wird. Bearbeitungsgebühr 0 (auch ohne darauffolgende quartalsweise Verrechnung) gibt es nur bei ING. bei der kurzen Laufzeit - variabel ab 3M EURIBOR + 0,75% - inkl. Weiterleitung des aktuell negativen EURIBOR Meiner Einschätzung nicht - nur bei adäquater Ersatzbesicherung. Denke nicht, dass eine Bank 170.000 blanko (= ohne materielle Besicherung) finanziert. Die wirklich spübaren Kostenfaktoren sind Grunderwerbsteuer 3,5%, Eintragung Eigentumsrecht Grundbuch 1,1%, Kosten für Kaufvertrag-und Treuhandabwicklung und allfällige Maklergebühren. Aufpassen bei der Immobilienertragsteuer: Falls die Wohnung wirklich mit Gewinn verkauft werden sollte, ist man von der ImmoESt. nur dann befreit, wenn man von der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend 2 Jahre dort gewohnt hat. |
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Vielen Dank, das ist eine super Info. Dann könnte ich bei einer Kreditlaufzeit von 20 Jahren und einer BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] von 1-2% diese eigentlich komplett vernachlässigen, weil es effektiv einmalig 0,15-0,3% wären. Damit wäre die Trauer darüber, dass die ING wohl bald nicht mehr finanzieren wird, wieder verflogen. |
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nobody knows - aktuell finanzieren sie jedenfalls stimmt |
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