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Eine fehlende Baubewilligung...ist und bleibt eine fehlende Baubewilligung. Dieses Risiko bleibt solange bestehen, solange sie eben fehlt.
Was wolltest du hören?? Dass du dir´s mit den anderen Miteigentümern gut stehen sollst, damit dich keiner anzeigt?? Im Übrigen: Welches Bundesland?? Wenn eh alles genehmigungsfähig ist, warum machst du die Genehmigung nicht?? In NÖ reicht dafür baurechtlich die Zustimmung einer Anteilsmehrheit der Miteigentümer. Dass sich vielleicht einer findet und dagegen ist, spielt da somit keine Rolle. |
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Ganz so einfach ist es nicht. - @karl10: Die Frage ist keine baurechtliche, sondern eine wohnungseigentumsrechtliche und somit im WEG geregelt. Bundesland ist also egal.
Änderungen des äußeren Erscheinungsbildes von WE-Objekten sind genehmigungspflichtig und zwar von ALLEN Miteigentümern. Dh man braucht nicht nur die baubehördliche Bewilligung sondern auch die Zustimmung aller Anderen (ohne die gibts keine baubehördliche Bewilligung). Wenn Du kaufst, steht jedem einzelnen Mit- und Wohnungs-Eigentümer ein im streitigen Rechtsweg durchzusetzender Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch zu (den sie aber auch schon ggü. dem dzt. Besitzer hätten). Wenn bereits andere Terrassen umgebaut wurden, entspricht das aber evtl. der "Übung des Verkehrs" in Euer Wohnanlage, und hast Du damit - bei sonstiger Genehmigungsfähigkeit des Umbaues - eine reelle Chance, im Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht das durchzusetzen. Statt dessen kannst Du natürlich immer die Unterschriften aller Miteigentümer einholen. Ich würde bei der Hausverwaltung fragen, was Du tun sollst und wie die Chancen stehen. Wenn das Ganze ein Maklerangebot ist, muss er Dir das liefern. Wenn die Verwaltung sagt: "Alles kein Problem, da klagt keiner, das kommt im Haus öfters vor", und Du mutig bist, kannst Du ja kaufen und die fehlende Bewilligung preismindernd ansetzen. Dem Makler minderst Du die Provision, weil er Dir das nicht gesagt hat. Auch würde ich beim zuständigen BG fragen, wie die Chancen zur nachträglichen "Sanierung" im Außerstreitverfahren stehen. |
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@albundy - Hab mich mit dem WEG noch nie befasst und nur die baurechtliche Sicht beleuchtet. Heißt das daher: Baurechtlich mag zwar die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer genügen, nach WEG braucht man aber die Zustimmung aller?? Wer erteilt nach WEG die Genehmigung?
Du schreibst dann noch im Klammerausdruck: .."ohne die gibt´s keine baubehördliche Genehmigung...". Das stimmt aber so nicht, denn für eine baubehördliche Bewilligung reicht mehr als die Hälfte Zustimmung. Für die Baubehörde ist nur diese Regelung der Bauordnung maßgeblich, nicht jedoch irgendein WEG oder sonst was, darum kümmert sich das Baurecht nicht! Sehe ich das daher so richtig: Man bekommt eine baubehördliche Bewilligung, wenn mehr als die Hälfte zustimmt, aber man bekommt die auch erforderliche Bewilligung nach WEG nicht, wenn nicht alle zustimmen?? Würde mich grundsätzlich interessieren, da ich mich noch nicht mit dem WEG beschäftigt habe. |
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@karl10 - Also, dass das alle Baubehörden so handhaben, bezweifle ich. Halte das für nicht korrekt. Richtig ist, dass die Baubehörde und die Wohnungseigentumsgemeinschaft zwei paar Schuhe sind. Die "WEG-Bewilligung" gibt es nicht, diese ist einfach die Zustimmung aller Miteigentümer, deren Erfordernisse im WEG geregelt sind. Fakt ist ggü. den Miteigentümern bei Veränderungen: entweder brauche ich gar keine Zustimmung der Miteigentümer, weil nur bagatellhaft, oder ich brauche alle, weil genehmigungspflichtig. Lt. WEG bedürfen äußere Veränderungen ganz klar der Zustimmung aller Miteigentümer; Mehrheitsbeschlüsse gelten für andere Angelegenheiten. Ein Wohnungseigentümer ist auch schlichter Miteigentümer der Liegenschaft, und wenn er was an allgemeinen Teilen ändert, muss er - wie bei schlichtem Miteigentum - alle anderen fragen. |
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@albundy - Bleiben wir zunächst beim Baurecht (und nur davon hab ich ursprünglich gesprochen):
Gem. § 18 Abs. 1 Z. 1. NÖ Bauordnung braucht es bei Mehrheitseigentum (wörtlich) "die Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen". Das ist eine Bestimmung bzw. Forderung des Baurechtes, welche unabhängig von irgendwelchen anderen Regelungen,Gesetzen usw. im Bauverfahren so und nicht anders gilt. Nachzulesen in ständiger Judikatur des Verwaltungsegerichtshofes, wie z.B. Zl. 2002/05/1040 vom 16.09.2003, wo es wörtlich heißt (Rechtssatz): "§ 18 Abs. 1 Z. 1 lit. b NÖ BauO 1996 fordert bei Vorhandensein mehrerer Miteigentümer des Baugrundstückes nur (mehr) die Zustimmung der Mehrheit nach Anteilen. Eine Sonderregelung betreffend Wohnungseigentum enthält das Gesetz in diesem Zusammenhang nicht. Ausgehend vom klaren Gesetzeswortlaut ist daher bei Vorliegen der Zustimmung der Mehrheit der Grundeigentümer nach Anteilen eine Berücksichtigung der Minderheitseigentümer betreffend die Zustimmung zum Bauvorhaben auf ihrem Grundstück nicht mehr gefordert." Unabhängig davon, wie das "alle Baubehörden" handhaben, ist Tatsache, dass nach Baurecht nur die Zustimmung einer Anteilsmehrheit im Bauverfahren notwendig ist und es keine Zustimmung "Aller" braucht. Welche Regeln das WEG innerhalb der Eigentümergemeinschaft vorsieht, hat keinerlei Einfluss auf diese Regel des Baurechts für das Bauverfahren. Wie du selbst sagst, sind das "zwei Paar Schuhe" - also eins hat mit dem anderen nichts zu tun. Da ich im WEG nicht bewandert bin, hab ich ja nur was zum Bauverfahren gesagt. Bezüglich WEG würd mich aber interessieren, in welchem Paragrafen die von dir geschilderte Vorgangsweise steht? Ich hab beim kurzen Hineinschauen nichts gefunden. |
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mal zur pragmatischen sicht der dinge. - abgesehen davon, dass ich das risiko nicht eingehen würde....
natürlich kannst dich blöd stellen, im vertrag die lastenfreiheit und vor allem die freiheit von allen laufenden aufträgen und verfahren reinschreiben und hoffen, dass der notar ein bisschen helle, die miteigentümerschaft das nicht und der verkäufer immer schön liquide und greifbar ist. die rechnung geht meist betreffend die miteigentümer auf - brauchst dir nur mal die protokolle der letzten eigentümerversammlungen, die vollmacht der hausverwaltung u.ä. anschauen... wann war der umbau - und gibt es evtl. bestandschutz bzw. eine art gewohnheitsrecht? wenn's keiner der anderen mitbekommen hat, ist die frage, ob's jetzt wer mitkriegt. wie war der verkäufer bei den miteigentümern gelitten? erlaubt ist alles, so lange man nicht erwischt wird... und wenn doch, muss man halt schauen, wie man aus der sache rauskommt. da ist ein kaufvertrag, wo alles ganz super ist, aber auch nur ein indiz, aber nicht mehr... würde mal mit dem vki plaudern und eine rs-versicherung nehmen... |
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@Karl10 - Im WEG sind die Änderungen im §16 geregelt. Dort steht zwar nix über die Genehmigungspflicht, die ergibt sich aus aber aus der Judikatur. So werden in der Lit. zB eine Loggienverglasung oder die Errichtung einer Terrasse mit direktem Zugang zum Garten explizit als (von den Miteigentümern) genehmigungspflichtige Änderungen genannt (Dirnbacher, WEG 2006).
Entscheidend ist, ob der ggst. Terrassenumbau innerhalb des eigenen Wohnungseigentumsobjektes oder im Bereich der Allgemeinflächen ist - das sollte im WE-Vertrag stehen, wie auch die Handhabe von Änderungen überhaupt dort geregelt sein könnte. Ich hab eine Stelle in einem OGH Urteil gefunden, dass die Rolle der Baubehörde klarstellt: "Eine Baubewilligung stelle lediglich eine Bauerlaubnis dar, die in die privatrechtlichen Beziehungen zwischen den Wohnungseigentümern nicht eingreife. Ob eine privatrechtliche Zustimmung für die Errichtung eines Zubaues oder eines Carports vorliege oder nicht, habe die Baubehörde nicht zu prüfen. Nach ständiger Rechtsprechung stehe es aber jedem Wohnungseigentümer frei, im Rechtsweg die Unterlassung wesentlicher Änderungen eines Wohnungseigentumsobjektes oder allgemeiner Teile des Hauses zu begehren, die ein Wohnungseigentümer ohne die erforderliche Zustimmung der anderen Miteigentümer (oder allenfalls durch den Außerstreitrichter) vornehme bzw. vorzunehmen beabsichtige (Hinweis auf das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 30. April 1992, Zl. 92/06/0037). Dasss sich die Baubehörden (zumindest bei Dir in NÖ und in T, wo der Schauplatz des Judikates ist) sogar offiziell aus der Affäre ziehen, war mir auch neu! Wie auch creator sagt, würde ich mal die Chemie im Hause erforschen. |
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@albundy: das ist aber klar, weil die baubehörde nur das öffentlich-rechtliche "dürfen" prüft. das privatrechtliche ist der baubehörde wurscht. dem finanzamt schon weniger... |
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@creator - Die Überraschung für mich besteht darin, dass die Behörde mit der einfachen Mehrheit der Eigentümer zufrieden ist. Es kann also sein, dass, wenn mir ein Gst zu 49% gehört, die Behörde gegen meinen 49%-Willen einen Bau bewilligt, und meine Interessen dann auf den Zivilrechtsweg verweist? Damit kann ich mich nur schwer anfreunden. ZB eine Besitzstörungsklage kann ich auch mit nur 0,1% Miteigentumsanteil einbringen... dh der fängt zu bauen an, und ich kann auf Unterlassung klagen? Da wäre es doch einfacher, wenn die Behörde gleich 100% des Grundeigentums unterschreiben lässt, oder? Komme aus der ST, hab noch nicht ermitteln können, wie das hier ist. |
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@albundy - Auch wenn du dich nur schwer damit anfreunden kannst, aber ganau so ist es. Es gibt sehr oft Situationen, wo das Baurecht ein bestimmtes Ergebnis zulässt, welches zivilrechtlich nicht umsetzbar wäre (falls es eingeklagt wird). Das ist nicht nur mit den Mehrheiten so, da gibts einige andere Beispiele.
Grundsätzlich freut´s mich, dass die Diskussion jetzt so klar auf den (diesen) Punkt gekommen ist. Die ursprüngliche Frage von Josef123 war nämlich ein Gemisch von beidem, was mich immer wieder stört, wenn die Dinge nicht auseinander gehalten werden. Jetzt dürfte jedem klar sein, dass Josef123 sein Probelem mit der gesamten Eigentümergemeinschaft auf Basis des WEG abklären wird müssen und dass er unabhängig davon letztendlich auch den baurechtlichen Konsens (allerdings nur mit der Mehrheit der Eigentumsanteile) herstellen wird müssen, um wirklich auf der sicheren Seite zu sein. |
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darf ich als Nicht-Jurist hier gleich eine Frage dazu stellen?
Neugestaltungen von Fassaden - zB Dämmung - müssen ja von der Baubehörde genehmigt werden, weil sie das Straßenbild beeinflussen könnten (ich red jetzt hier von Wien). Wenn ich euch richtig verstehe, reicht also bei Bauansuchen zwecks Dämmung die Zustimmung einer Minderheit von Wohnungseigentümern aus, um eine Genehmigung dafür zu bekommen? Das hiesse aber für mich, dass nie alle Wohnungseigentümer einer Fassadenrenovierung/Dämmung zustimmen müssten - man sich also respektive die Streitereien erspart. Hab ich euch hier richtig verstanden?! Danke und lg nelly |
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ich würde hier den vki-ratgeber "wohnen im eigentum" empfehlen. der punkt ist folgender: miteigentum ist nun mal kein alleineigentum. man ist kein "wohnungseigentümer", sondern eigentümer von xx/yyy-anteilen laut nutzwertgutachten an der liegenschaft und hat mit allen anderen nur einen vertrag über die benützung einer wohnung, evtl. plus garagenstellplatz, geschlossen. dann gibt es die angelegenheiten der "ordentlichen" und "außerordentlichen" verwaltung. da kommt es auch auf das mandat der hausverwaltung und des vertrauensmannes an. ob jetzt eine dämmmaßnahme über das reine erhalten des ist-zustandes hinausgeht, ist schon auf dieser ebene im einzelfall zu prüfen - meist wird es das wohl sein. dann wäre (bei außerordentlicher verwaltung) einstimmigkeit gefordert, die beschlussregeln bei der eigentümerversammlung sind einzuhalten und querulanten könnten im außerstreitverfahren eine mäßigung ihrer kosten erreichen - oder auch nicht, je nach gerichtsentscheidung im EINZELFALL unter berücksichtigung aller aspekte. das sprengt den rahmen hier bei weitem. das war aber nur die PRIVATRECHTLICHE seite. das bauverfahren ist die öffentlichrechtliche seite. die behörde hinterfragt die beschlussfassung fast nie. wenn wer einen antrag stellt und ggf. eine vollmacht vorweist oder verwalter ist, wird das anbringen/der antrag beamtshandelt. allerhöchstens können betroffene ihre einwendungen (auch die ggf. fehlende vollmacht) anbringen - erst dann werden sie relevant. |
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@nelly - ich denke da gibts doch noch ein Missverständnis:
du schreibst "..reicht...die Zustimmung einer MINDERHEIT von Wohnungseigentümern...". Das hat keiner gesagt. Im Gegenteil - baurechtlich gilt in NÖ, dass du die AnteilsMEHRHEIT brauchst. Nach WEG bzw. Privatrechtlich brauchst du sogar die Zustimmung ALLER, wie wir gehört haben. |
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@ creator - den hab ich doch schon lang ;) *gg* aber das is genauso wischiwaschi wie das gesetz - wie du selbst sagst: was fällt unter Erhaltung, was nicht? Was gehört zu den ordentlichen Aufgaben einer HV, was nicht? usw usw ...
@ Karl: ich hab mit "Minderheit" die einfache Mehrheit gemeint - also nicht 100% der Anteile sondern 50,1% der Anteile ... lg |
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@nelly - Ich denke, eine neue Fassade wird wegen der Kosten Sache der außerordentlichen Verwaltung sein.
Ein Indiz ist, ob die Maßnahme aus der vorh. Rücklage bezahlt werden kann, oder ob zusätzliche Finanzierungen erf. sind. Als Wohnungseigentümer würde ich mir ja das bereits oben zitierte Buch kaufen, nach dessen Lektüre kam für mich übrigens kein WE-Objekt in Frage... ;) |
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@ Al tja, als Alleinstehende war damals ein Haus leider finanziell nicht machbar, also musste es eine Wohnung werden .. ;) *g*
Wegen der "Faustregel": gibts die irgendwo schriftlich? ;) |
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ja, und zwar in dem zitierten Buch von Dirnbacher: WEG 2006.
Aber wahrscheinlich tuts auch eine vki-veröffentlichung. |
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