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Die bestmögliche "reine" Zwischenfinanzierung, die ich gegenwärtig kenne liegt bei 1M EURIBOR + 1% mit maximaler Laufzeit 2 Jahre. Maximal werden dabei 80% des Liegenschaftswertes zwischenfinanziert. Besichert über hypothekarisches Pfandrecht (Kosten dafür 1,2% vom eingetragenen Recht). So wie das bei euch scheinbar aussieht, braucht ihr aber eine langfristige Finanzierung von etwa EUR 170k gepaart mit einer Zwischenfinanzierung von weiteren 180k. "Technisch" wäre die Abwicklung so denkbar, dass ihr zuerst 350.000 für den Erwerb des neuen Objektes aufnehmt (Kaufnebenkosten lasse ich jetzt mal bei Seite). Nach dem Verkauf eures Hauses (270k) abzüglich die offene Forderung (90k) bringt ihr diese gesamthaften 180k dann in den neuen Kredit als Sondertilgung ein. Besichern wird die Bank die 350k über ein Simultanpfandrecht auf alter und neuer Liegenschaft (dort im 2. Rang). Orientierungspunkt für Konditionen bei idealen bonitäts- und belehnwertseitigen Ausgangsbedinungen: 5Y fix oder 25Y fix 3,75%, 10Y fix 3,95%, Anschlusskondition 3M EURIBOR + 1% Kosten: Pfandrecht 120% Eintragung --> 120% von 1,2% = 1,44% von 350k Schätzgebühr, Bearbeitungsgebühr, etc. in Summe etwa 3-4% |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Verstehe ich es richtig. Wir würden 350.000 aufnehmen und die Raten bis zum Hausverkauf wären, wie es eben in der Kredithöhe ist, bis man aus dem Hausverkauf vorzeitig eine bestimmte Summe Sondertilgen kann? Gäbe es noch eine andere Möglichkeit, so dass die Kreditraten geringer sind? |
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Die 350.000 braucht ihr für den Hauskauf jedenfalls gleich zu Beginn finanziert. Damit die Rate nicht gleich in voller Höhe "zuschlägt", vereinbart ihr eine tilgungsfreie Zeit (in der nur die Zinsen auf das beanspruchte Kapital verrechnet werden und kein Tilgungsanteil). Diese kann man ebenfalls bis zu 24 Monate beantragen. Wenn das Haus mal verkauft ist und der Verkaufserlös abzüglich Vorlast auf dem Kreditkonto eingezahlt wird, informiert ihr eure Bank vor der Einzahlung, wie sich die Sondertilgung auf euren Tilgungsplan auswirken soll - entweder laufzeitverkürzend (bei gleichbleibender Rate) oder ratenverkürzend (bei gleichbleibender Laufzeit). Dann bekommt ihr einen neuen Tilgungsplan mit der endgültigen Rate, die langfristig zu bedienen ist. |
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Also wären wir bei ca. 1100,- /Monat. Bei 25 y/3,75% wenn ich es jetzt verstanden habe. |
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ja - so in etwa. Eine weitere Möglichkeit (zur Umgehung der Sondertilgung) wäre auch, die langfristige Finanzierung (25Y) getrennt von der Zwischenfinanzierung (2Y) abzuschließen. Hätte den Vorteil, dass eine allfällige Pönale für die Sondertilgung entfällt (so man diese nicht wegverhandelt durch eine vertraglich vereinbarte Sondertilgung im langfristigen Kreditvertrag) - hätte aber auch den Nachteil, dass dann das Haus in 2 Jahren definitiv verkauft werden muss, andernfalls dieser Teil nachträglich in eine langfristige Finanzierung übergeleitet werden müsste (zu den dann gültigen Konditionen und Risikoprüfungskriterien). |
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Also wäre es im Grunde 'billiger' in eine kleine Mietwohnung -Hausverkaufen- und dann ein anderes Haus kaufen. Dann spart man sich die ganzen Gebühren usw. |
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| Hallo Sonnenallee, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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Klar - geht auch. Nur wenn das "Traumobjekt" aufeinmal aufpoppt und das alte Haus dann noch immer nicht verkauft ist, bringt die Mietwohnung auch nichts, da das Kapital erst recht wie oben beschrieben fliessen muss (und zusätzlich kommt dann noch die Miete, Kündigungsfristen, Umzug, etc. dazu). |
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Vielen Dank auf jeden Fall!! Jetzt haben wir eine Vorstellung vom Ablauf und den möglichen Kosten. |
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Sauber gelöst ist es so - und so macht es auch die BA (ich lasse jetzt auch mal der Einfachheit halber die Kredit- und Kaufnebenkosten weg): -) langfristige Finanzierung: 170K, 25J Fixzins bestens ab 3,75%. Laufzeit maximal: 35 Jahre. -) kurzfristige Finanzierung: 180K mittels Wohnbaukonto (270K prognostizierter Verkaufserlös Reihenhaus minus 90K offener Kredit). Aufschlag: bestens ab 1% zuzüglich 1-Monatseuribor. Zinssatz aktuell: 4,625% Davon hast du nur die Zinszahlung, in vierteljährlichen Raten, maximal 8 x, also längstens für 2 Jahre. Das macht bei 180K rund 2.150 € alle drei Monate aus (rund 720 € auf' s Monat herunter gebrochen). Bei der Zwischenfinanzierung fallen Gebühren für GB-Eintragung, Schätzgebühr, BAG, an. Effektiv bist da bei rund 6,8%. Der Verkaufserlös aus dem Reihenhaus deckt den Altkredit und den kurzfristigen Kredit des Wohnbau-Konto' s zur Gänze ab. Die Zwischenfinanzierung ist somit Geschichte. Es fällt dabei auch keine Pönale an. Es bleibt nur der langfristige 170K-Kredit. E voila, so steht die Finanzierung bei der Bestbieterbank! 😊 |
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Ich hatte vor ein paar Jahren eine Zwischenfinanzierung (Hausverkauf + Hausneukauf) wo das mit einer "Rangordnung" gemacht wurde -> weniger Gebühren. War auch die BA |
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Mit Rangordnung hatte man nur die halbe Eintragungsgebühr zu zahlen, richtig. Nun mit der KIM-V seit August 22 muss man froh sein, überhaupt wieder zwischenfinanzieren zu können ... |
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bei einer "reinen" Zwischenfinanzierung wird heutzutage ebenfalls das volle Pfandrecht eingetragen. Im o.a. Fall ist jedoch ein langfristiger Finanzierungsbedarf gegeben, daher braucht die Bank ohnehin das volle Pfandrecht. Vergessen darf man beim Rangordnungsbeschluss auch nicht, dass dieser nur 12 Monate gültig ist. Wenn diese Zeit abgelaufen ist (und wie oben beschrieben das Haus bis dorthin immer noch nicht verkauft ist), würde die Bank ihr Pfandrecht dann erst recht voll eintragen. |
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So, Traumhaus gefunden und heute alle Unterlagen bei unserer Wüstenrot-Bank eingereicht. Jetzt heißt es abwarten, ob sie ihr OK gibt. Sind natürlich gespannt wie ein Flitzebogen. Weiß jemand, wie lange ca. eine Antragsbearbeitung momentan dauert? |
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Ich gehe von einer Bearbeitungszeit von 3-5 Tagen aus. Wenn sich die Wüstenrot-Bank ähnlich wie die Bausparkasse positioniert, kannst du im besten Fall derzeit mit 10Y fix ab 4,20% und 20Y fix ab 4,55% rechnen. Zum Vergleich: Orientierungspunkte für 20Y - 35Y fix um etwa 3,9% - 4,10%, 5Y fix noch zu 3,5% Viel Erfolg! |
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Congrats. 25J FIX sei auch der Ordnung halber erwähnt: ab 4,125%. Wüstenrot ist da doch noch ein schönes Stück drüber. |
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Leider Pech gehabt. Am Samstag kam die Nachricht von der Verkäuferin:Haus wurde an jemand anderen verkauft. Sehr traurig das.... Kann man nichts machen. Wir warten mal ab, was die Bank sagt. Falls vielleicht in nächster Zeit mal wieder ein passendes Haus kommen sollte, wissen wir jeden Falls, ob es auch realistisch finanzierbar ist |
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Wir warten ja immer noch auf den Bescheid über den Kreditantrag.... Jetzt stehen in der Wüstenrot App seit Heute zwei neue Produkte 1. Finanzierungstarif Fixzins Über eine Darlehenssumme xxx.xxx 2. Finanzierungstarif Über eine Darlehenssumme yyy.yyy Haben natürlich gleich unseren Wüstenrot-Heini angerufen, was das jetzt bedeutet. Er weiß wohl noch von nix und wartet noch auf die Info aua Wien. Jetzt fragen wir uns natürlich, was die Darlehenssummen bedeuten, weil sie höher sind als angenommen. Bzw. Der Finanzierungstarif Fixzins um etwa 20.000 weniger ist als wir hätten insgesamt zur Finanzierung benötigt. Kann jemand helfen? Unser Berater ist wohl nicht sooooo flott. |
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Naja, was stehen denn für Zinssätze dabei? Welche Summe benötigt ihr und welche Summen werden angeboten? Mit den spärlichen Angaben kann keiner was Genaueres anfange. |
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Wir hätten ca. 340.000 gebraucht. Wobei die Zwischenfinanzierung berücksichtigt werden muss. Unser Berater hat im Antrag ca. 225.000 als langfristige Finanzierung zum Fixzins und ca 115.000 als Zwischenfinanzierungssumme angegeben. Jetzt steht in der App Finanzierungstarif Fixzins Darlehnssumme ca 325.000 Und Finanzierungstarif ca 165.000 Sonst steht da nichts. Keine Zinssätze oä. |
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Da kann ich leider nichts damit anfangen. Ihr habt den Berater ja wohl aufgrund seiner Expertise und Empfehlung gewählt? Denn da kann wohl nur dieser (der ja auch die Provision kassiert) Licht ins Dunkel bringen. |
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