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ich kann aus eigener erfahrung sagen, dass die banken das grundstück mit dem aktuellen wert - welcher aus einer liegenschaftsbewertungssoftware/-datenbank - stammt (und grundsätzlich sehr konservativ angesetzt ist) bewerten werden. meine lebensgefährtin besitzt ein grundstück welches ich vor ca. 5 Jahren interessehalber in der bank von einem zuständigen kollegen habe bewerten lassen. da wir unser projekt nun aktuell angehen werden, wurde die bewertung aktualisiert => preis hat sich ca. verdoppelt. für die gewährung bzw. bewertung der finanzierung als ganzes wird nun der aktuelle wert herangezogen. natürlich wird in deinem beispiel die aktuell noch bestehende finanzierung des seinerzeitigen grundstückskaufs genauso berücksichtigt, insbesondere in hinblick auf die leistbarkeit und auf den rang im grundbuch sofern du die hausbaufinanzierung bei einer anderen bank machst (ist natürlich wieder hinfällig sofern die bestehende finanzierung ebenso umgeschuldet wird => dann allerdings höhere pfandrechtseintragungsgebühren da die neue hypothek die alte finanzierung ablöst + zusätzliche mittel für den hausbau umfasst). |
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| Hallo Mitleser, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Ja natürlich wird das berücksichtigt! Die Lage macht ja schlussendlich einen großen Teil des Gesamt-Wertes der Immoblie aus. |
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genau so ist es. Banken bedienen sich ihrer eigenen Schätzsoftware, die laufend kalibriert wird, um der "Realität" so nahe wie möglich zu kommen. In dieser Realtät spiegeln sich auch die im Laufe der Zeit gestiegenen Bodenpreise wieder. Insofern wird der Wert des Grundstückes (inklusive dessen Aufwertung) abzüglich des allenfalls noch offenen Kreditbetrages als Eigenmittel gewertet. |
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Super, vielen Dank für die Information! |
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hier muss ich nochmal einsteigen. Ich bin im Besitz eines Grundstückes - Wert: 150k€ Ich habe zusätzliches Eigenkapital - Wert: 150k€ Ich möchte mir ein Haus bauen um 650k€. Dann brauch ich ja trotzdem noch 500k€ Kredit, egal welchen Wert das Grundstück hat? Wie wird dann der Grundstückswert als Eigenkapital gewertet? |
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Selbst wenn das Grundstück ne Mille Wert ist brauchst den selben Kreditbetrag. Logisch :). Aber trotzdem gilt es als Eigenmittel. Fließt also bei der Berechnung von Besicherung und Konditionen mit ein -> weniger bis null Risiko für die Bank falls es was zu verwerten gilt.
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Das eine ist der Finanzierungsbedarf (500k). Das andere ist das Verhältnis Eigenkapital (= Wert Grundstück 150k + "Cash" 150k = 300k) zu künftigem Gesamwert der Immobilie (= Wert Grundstück 150k + Errichtungskosten 650k = 800k) - somit Eigenkapitalquote 37,5%, Fremdkapitalquote (= "loan to value") 62,5%. In der Kalkulation spielt die Bewertung des Grundstückes daher eine sehr wichtige Rolle. Das Grundstück ist Teil der später bebauten und bankseitig besicherten Immobilie. Wenn es lastenfrei zur Verfügung steht, dann repräsentiert es genauso wie das zum Bauen verwendete liquid verfügbare "Cash" dein Eigenkapital, das in das Projekt hineinfließt. Die Bankbewertung des Verkehrswertes wird gewöhnlich einem Abschlag (bei Wohnimmobilien lageabhängig etwa 10-15%) unterworfen. Mit diesem Wert steht dann die Sicherheit auch in der Bilanz. Insofern wird bankintern das Grundstück + Haus dann vermutlich nicht mit 800k bewertet sein, sondern mit etwa 700k. Für eine volle Besicherung ist dann dennoch gesorgt, da das zu finanzierende Kapital (500k) hier ausreichend Deckung findet. Deshalb ist ein entsprechender Eigenkapitalanteil im Sinne der Erzielung einer guten Kondition auch so wichtig. |
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@LiConsult vielen Dank für die genaue Erklärung. Da deine genannten Werte ziemlich genau meinen persönlich Fall widerspiegeln gehe ich somit davon aus, dass ich gute Konditionen für den Kredit bekommen sollte. Eigenkapitalquote von 37,5% ist meiner bescheidenen Erfahrung nach schon sehr gut. Vielen Dank! |
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gerne 👍 |
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Davon kann man ausgehen. Wichtig ist, dass die Ratenleistbarkeit bei Schattenrechnung gegeben ist. Dann sollte einer Top-Kondition nichts im Weg stehen. |
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das denke ich ebenso Wie gesagt: die oftmals propagierten 10-15% Eigenkapital (sinngemäß die Kaufnebenkosten + idealerweise "ein bisschen mehr") liegen vorwiegend darin begründet, dass die Bank eine höhere Chance auf eine volle Besicherung hat und sich dementsprechend mit der Aussprache einer guten Kondition leichter tut, als wenn sie einen unbesicherten Anteil mitfinanzieren muss. Es gibt Institute (z.B. Bank Austria, div. Bausparkassen, etc.), die den unbesicherten Teil bis zu einer bestimmten Größenordnung über ein Zusatzdarlehen mit reduzierter Kreditlaufzeit (10Y), jedoch gleicher konditioneller Ausstattung anbieten. In deinem Fall ist das jedoch natürlich kein Thema. Viel Erfolg für die Verhandlungen! |
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