» Diskussionsforum » Forum Bau-Finanzierung

Vorgehensweise Finanzierung Grund + Haus

15 Beiträge | letzte Antwort 8.8.2018 | erstellt 1.8.2018
Hallo zusammen,

ich bin schon längers immer wieder mal Mitleser in diesem tollen und informativem Forum!
Nun kann auch ich endlich mein erstes Thema starten, da es bei uns schön langsam ernst wird mit dem Projekt Eigenheim. Wir (Ich 32, Sie 29) wohnen derzeit in einer kleinen 55m² Mietwohnung (610€ Miete inkl. BK) und sind schon längers auf der Suche nach einem geeignetem Grundstück, was aufgrund der Grundpreise in Tirol nicht so einfach ist.
Da vielleicht in Kürze ein toller und auch leistbarer Grund zu kaufen ist (die potentielle Verkäuferin ist gerade noch etwas unschlüssig ob sie tatsächlich verkaufen soll) müssen wir uns nun über eine mögliche Finanzierung Gedanken machen.
Sollten wir tatsächlich dieses Hanggrundstück zu kaufen bekommen, stellt sich für uns die Frage, wie die Finanzierung aussieht bzw. welche Optionen es dabei gibt. Wenn wir den Grund (ca. 220.000€) erwerben sollten, wollen wir grds. so rasch als möglich zu planen und anschließend auch zu bauen beginnen.
Die Kosten für den Hausbau sind ohne Plan natürlich nicht wirklich kalkulierbar.
Wenn ich die Annahme treffe, dass uns zum Bau 500.000€ Budget zur Verfügung stehen, sollte meiner Ansicht nach eine Gesamtinvestition von 720.000€ machbar bzw. leistbar sein. Das aktuelle Eigenkapital (abzgl. Sicherheitspolster von 20.000€) beträgt ca. 120.000€, somit würde die Kreditsumme 600.000€ betragen. Das Ersparnis ist noch nicht größer, weil wir beide aufgrund Studium noch nicht so ewig arbeiten. Da wir aber beide gut verdienen, sollte unser gemeinsames monatl. Nettoeinkommen von 7.600€ ausreichend sein.

Sollen wir nun zuerst nur mal um Finanzierung für den Grund ansuchen oder doch auch gleich für eine größere Summe (z.B. 600.000€), welche den Hausbau inkludiert (ist das ohne Plan überhaupt möglich)?

Bevor wir zu einer Bank gehen, bitte ich um euren Rat, welche Vorgangsweise in unserem Fall die sinnvollste ist, vielen Dank.
2.8.2018 7:04
Ich würde das ganze Geld nehmen und die 80.000-90.000 Differenz ohne hypothekarer Besicherung aufnehmen, das kann auch ein Konsumkredit, ein Wohnbaukonnto oder ähnliches sein, bei den man nur Zinsen aber keine/kaum sonstigen Späßen zahlt und den man auch wieder schnell auflösen kann.

Sobald ihr alles habt macht ihr einen Kredit und löst den kleineren für den Baugrund auf. Prinzibiell würde ich immer das ganze Eingenkapital angeben und die Reserve in der Gesamtsumme ein rechnen, kommt für euch zwar aufs gleiche raus kann aber bessere Konditionen ausmachen da man prozentuell zum Vorhaben mehr Eigenkapital hat.
2.8.2018 7:17
@florinhio: was arbeitet ihr beide?
2.8.2018 7:18
Also ich kann nur dazu raten einmal den grund zu finanzieren und dann mit der Planung weitermachen. Es wird keine Bank geben die euch 600k gibt mit deinen Angaben. Woher soll man wissen dass das Haus dann nicht das doppelte kostet wenn noch kein Plan da ist? Grundsätzlich sind 17% Eigenmittel auch nicht gerade viel aber könnten noch durchgehen.

Mein Vorschlag:
1.Planer jetzt aussuchen (geht ab heute schon los)
2.Grund kaufen (100k Finanzierung)
3.Planer beauftragen
4.Mit Einreichplan und den ersten Angeboten zur Bank zum Gespräch


2.8.2018 8:03
Mein Vorschlag:

Grundstück kaufen mit Finanzierung.
Ein bis zwei Jahre lang in Ruhe planen und in der Zeit so viel wie möglich Eigenkapital ansparen/bzw. Kredit für Grundstück abbezahlen. Wenn die Wohnung für eure derzeitige Situation passt, eventuell sogar noch ein wenig länger dort bleiben und Eigenkapital ansparen.

Im Optimalfall, den Kredit bis dahin für den Grund abbezahlt haben (falls ihr mit gesamt 2000,- im Monat auskommt, schafft ihr das in 2 Jahren locker).
Der Vorteil sind dann sicher bessere Konditionen für den Kredit und ein wenig mehr Sicherheit (was, wenn ihr Kinder bekommt, das Auto kaputt wird oder sonstige Ausgaben auf euch zukommen, die ungeplant waren).

Nach der Planung einen Kredit für's Haus aufnehmen.

Für alles genug Zeit und Geld einplanen! Immer im Hinterkopf: es muss nicht alles gleich und sofort sein. Man kann sich nichts errennen, nur erwarten! Stress jeglicher Art belastet auch die beste Beziehung zweier Menschen und da ist immer die Frage, ob es das wert ist.
2.8.2018 8:05


Hausbau19 schrieb: Es wird keine Bank geben die euch 600k gibt mit deinen Angaben.


doch, nen Bekannter hatte das genauso, nur das halt die Bank nicht alles sofort ins Blaue auszahlt sondern nach Baufortschrittsnachweis

#

sonst würde ich raten die Summe kleinzurechnen und alles an Geld anzugeben was ihr habt, ihr müsst euren Kreditantrag möglichst "gut" machen

UND

wenn ich mal sage in 20 Monaten fertig als Beispiel dann dürften in der Zeit 80-100k Eigenkapital "entstehen", erst wenn ihr fertig seit braucht ihr das ganze Geld, wieso also zuviel aufnehmen, die luxuriösen Extrawünsche welche jedes Projekt teurer machen finanziert ihr sozusagen am Weg zum fertigen Haus mit neuem Eigenkapital

-> spart die ganzen Gebühren die ja % der Summe sind die ihr aufnehmt, genauso wirkt es als ob ihr mehr Eigenkapital habt

wenn ich baue dann muss ich auf den Fertigstellungstermin rechnen das die Finanzen passen das ist einfach anders als wenn ich was fertiges kaufe und heute das ganze Geld brauche

dazu kommt bei dem Einkommen würde ich darüber nachdenken vielleicht sogar noch kleiner gehen bzw die "Reserve" weglassen, sollte es am Ende nicht reichen dürfte ein Konsumkredit wesentlich billiger kommen, wenn es doch reicht dann hat man auch wieder die Gebühren des Puffers gespart
2.8.2018 22:26
ich würd versuchen das grundstück ohne bank zu kaufen und mir dann vieieieiel zeit für die planung des optimalen hauses zu lassen. vielleicht habt ihr ja die möglichkeit, euch das fehlende geld für das grundstück in der verwandtschaft auszuborgen (ihr könnt ja zB 0,75% Zinsen Kestfrei anieten) und dieses im kreditmodus (zB 3000,- / Monat zurückzahlen). Dann wisst ihr auch gleich ob ihr das stemmen könnt/wollt.
3.8.2018 23:25
Ich habe zuvor das Grundstück finanziert und danach das Haus (zufälligerweise heute den Kreditvertrag unterschrieben). Und ich kann davon nur abraten. Ich glaube dass die Vorgehensweise von Tempo85 für mich die bessere Variante gewesen wäre. 
6.8.2018 10:33
ich würde...
Grundstück kaufe auf Kredit, und sofort mit der Rückzahlung und weiterer Ansparung anfangen.
Spart die nächsten 2 Jahre noch an, denn der großte Fehler der begangen wird, ist zu weinig Zeit in die Planung des Eigenheims zu stecken.
In 2 Jahren habt ihr den großteil des Grundkaufes zurückbezahlt, und könnt das Haus finanzieren. Sollte da beim Grund nochwas offen sein,dann wird das mit dem neuen mitfinanziert.
Ist die einfachste Variante
6.8.2018 18:28
Vielen Dank für die bisherigen Antworten und Meinungen! Für mich ergeben sich aber immer noch einige Fragen bzw. Unklarheiten bei den unterschiedlichen Vorgangsweisen.



tempo85 schrieb: Ich würde das ganze Geld nehmen und die 80.000-90.000 Differenz ohne hypothekarer Besicherung aufnehmen, das kann auch ein Konsumkredit, ein Wohnbaukonnto oder ähnliches sein, bei den man nur Zinsen aber keine/kaum sonstigen Späßen zahlt und den man auch wieder schnell auflösen kann.


Klingt für mich zwar logisch, doch dadurch binde ich mich für die Anschlussfinanzierung (z.B. Hypothekarkredit) ja schon an eine Bank ohne die genaue Finanzierungssumme bzw. auch Konditionen zu kennen. Oder sehe ich das falsch?



tempo85 schrieb: Sobald ihr alles habt macht ihr einen Kredit und löst den kleineren für den Baugrund auf. Prinzibiell würde ich immer das ganze Eingenkapital angeben und die Reserve in der Gesamtsumme ein rechnen, kommt für euch zwar aufs gleiche raus kann aber bessere Konditionen ausmachen da man prozentuell zum Vorhaben mehr Eigenkapital hat.


Ist einleuchtend!



austriansales schrieb: was arbeitet ihr beide?


Ich bin in der Immobilienbranche tätig und sie im PR/Marketing.



heislplaner schrieb: ich würd versuchen das grundstück ohne bank zu kaufen und mir dann vieieieiel zeit für die planung des optimalen hauses zu lassen. vielleicht habt ihr ja die möglichkeit, euch das fehlende geld für das grundstück in der verwandtschaft auszuborgen (ihr könnt ja zB 0,75% Zinsen Kestfrei anieten) und dieses im kreditmodus (zB 3000,- / Monat zurückzahlen). Dann wisst ihr auch gleich ob ihr das stemmen könnt/wollt.


Mit unseren Eltern müssen wir jetzt sowieso auch mal reden, welchen Betrag sie beisteuern können/wollen bzw. wieviel sie uns leihen könnten. Unabhängig davon hätten wir aber nach vielleicht 2 Jahren ein abbezahltes Grundstück, jedoch sehr wenig Eigenkapital. Somit wäre das wiederum eher schlecht für den Baukredit, oder wäre das Grundstück dann Sicherheit genug für die Bank?



Shan schrieb: Grundstück kaufen mit Finanzierung.
Ein bis zwei Jahre lang in Ruhe planen und in der Zeit so viel wie möglich Eigenkapital ansparen/bzw. Kredit für Grundstück abbezahlen. Wenn die Wohnung für eure derzeitige Situation passt, eventuell sogar noch ein wenig länger dort bleiben und Eigenkapital ansparen.

Im Optimalfall, den Kredit bis dahin für den Grund abbezahlt haben (falls ihr mit gesamt 2000,- im Monat auskommt, schafft ihr das in 2 Jahren locker).
Der Vorteil sind dann sicher bessere Konditionen für den Kredit und ein wenig mehr Sicherheit (was, wenn ihr Kinder bekommt, das Auto kaputt wird oder sonstige Ausgaben auf euch zukommen, die ungeplant waren).

Nach der Planung einen Kredit für's Haus aufnehmen.


Warum würden wir bessere Konditionen erhalten?



berhan schrieb: Ich habe zuvor das Grundstück finanziert und danach das Haus (zufälligerweise heute den Kreditvertrag unterschrieben). Und ich kann davon nur abraten. Ich glaube dass die Vorgehensweise von Tempo85 für mich die bessere Variante gewesen wäre. 


Warum glaubst du das?
Welche Konditonen hast du mit deiner Vorgangsweise erhalten?

Also wie ihr lesen könnt, haben wir noch einige Fragen. Wäre super wenn ihr uns noch weiter aufklären bzw. eure Meinungen mitteilen könntet.
6.8.2018 18:57
Das Grundstück ist quasi Eigenkapital. Topzinssätze bekommt man bis max. 60 % Kredit. Also weniger als 40 % Eigenmittel = höhere Zinssätze. Vielleicht nicht ganz so extrem und unverhandelbar aber: 20 % Eigenmittel werden von Banken meist als Minimum verlangt. Damit sind die Konditionen schlechter als mit mehr Eigenkapital ...
6.8.2018 20:00


floninhio schrieb: Vielen Dank für die bisherigen Antworten und Meinungen! Für mich ergeben sich aber immer noch einige Fragen bzw. Unklarheiten bei den unterschiedlichen Vorgangsweisen.
__________________
Im Beitrag zitiert von tempo85: Ich würde das ganze Geld nehmen und die 80.000-90.000 Differenz ohne hypothekarer Besicherung aufnehmen, das kann auch ein Konsumkredit, ein Wohnbaukonnto oder ähnliches sein, bei den man nur Zinsen aber keine/kaum sonstigen Späßen zahlt und den man auch wieder schnell auflösen kann.

Klingt für mich zwar logisch, doch dadurch binde ich mich für die Anschlussfinanzierung (z.B. Hypothekarkredit) ja schon an eine Bank ohne die genaue Finanzierungssumme bzw. auch Konditionen zu kennen. Oder sehe ich das falsch?


Nein warum sollst du dich binden, die Banken rechnen einfach alles zusammen der Kredit bedeutet einfach -Eigenkaptial (=> Finanzierungsbedarf) genau so wie der Baugrund (soltest du ihn dann schon haben) +Eigenkapital. Es könnte eher so sein das diese Bank unbedinkt weiter finanzieren will => bessere Konditionen. Nachteile hättest du nur wenn du eine Bindung hättest z.B. Fixzinssatz und die Pönale ist nicht frei oder Hypothekar!

Ansont kann es sinvollsein dass ihr den kleinen Kredit jeder einen eigenen auf nimmt, aber das müsst ihr euch anschaun und durch rechnen und im hinterkopfbehalten das ihr ihn in ~2Jahre wieder auflöst.

Vorteile hättest du auch, weil du mit Planen und Baubeginn keinen Stress hast und sich in der zwischenzeit euer Eigenkapital erhöt => bessere Konditionen für den Großen!
6.8.2018 20:36
Wir hatten auch ca. 1,5 Jahre zw. Grundstück und Baubeginn und das war im Nachhinein genau richtig. Erstens, um ordentlich zu planen (auch Hanggrundstück, was mMn etwas mehr Planungsaufwand erfordert, aber auch schöne Möglichkeiten bietet). Zweitens, um mal zu sehen wie gut man im "Hausbaumodus" leben kann, also wieviel man bequem zur Seite legen kann. Und drittens, um sich auch gut auf das ganze Abenteuer Hausbau vorbereiten zu können (Austausch mit Freunden/Bekannten, die auch bauen; oder auch hier im Forum) - immerhin geht es um eine Investition von ca. einer halben Mio Euro. 

Mit dieser Erfahrung würde ich auch empfehlen erstmal nur das Grundstück zu kaufen, mit einem Eigenmittelanteil, der gute Konditionen bietet, Rest finanziert. Dann möglichst rasch den Kredit abbezahlen (=Eigenmittel aufbauen), während man parallel das Haus plant. Ich glaube nicht, dass sich in den nächsten 1-2 Jahren drastisch was tun wird bei den Zinsen, also läuft euch da nix davon und den "großen" Kredit könnt ihr immer noch abschließen, wenn ihr genauer wisst was ihr wollt/braucht.
7.8.2018 6:51


floninhio schrieb: dass uns zum Bau 500.000€ Budget zur Verfügung stehen,


ich würde gleich bauen - bei Annahme dass die Baupreise jedes Jahr um ca 3% steigen sind das bei der og Bausumme 15000 Euro jedes Jahr- die zusätzlich gespart werden müssen.
8.8.2018 0:07


floninhio schrieb: Warum glaubst du das?
Welche Konditonen hast du mit deiner Vorgangsweise erhalten?


Die Vorgangsweise war falsch. Ich hatte einen Kredit bei der BAWAG für das Grundstück aufgenommen. Die BAWAG war jedoch die einzige Bank die den Hausbau nicht finanzieren wollte. Blöd, die Hausbank bot mir jedoch an, auch ohne Umschuldung von der BAWAG den Hausbau zu finanzieren. Nur wollte die BAWAG die Vorreihung des Landes (Wohnbauförderung) ohne neue Risikobewertung nicht durchführen.

Glücklicherweise bot mir die Hausbank eine Umschuldung zu sehr guten Konditionen an (weitaus geringerer Zinsatz (1,1% auf 3-Monats-Euribor), Eintragungs des kompletten Kredits mit nur 100% ins Grundbuch und sehr geringe Bearbeitungsgebühren von 0,5% der Kreditsumme)  wodurch ich doch noch zu einem positiven Ende gekommen bin.

Mit der Aufnahme eines Kredites und Eintragung ins Grundbuch schränkst du deinen Handlungsspielraum halt ein, und eine Umschuldung kostet dir halt immer Geld.  
8.8.2018 9:06


berhan schrieb: Die BAWAG war jedoch die einzige Bank die den Hausbau nicht finanzieren wollte.


darf ich fragen, wieso nicht? nur wegem dem Landesdarlehen?

habt ihr da nicht gleich bei finanzierung des grundes gesagt, dass ihr eine förderung erhalten werdet?

also normal ist das nicht.. denn die liegenschaft wird ja mehr wert wenn ein gebäude da draufsteht.
also müsste es von der besicherung her passen auch wenn ein vorrang fürs land gewährt wird.

es gibt nur 1 ausnahme... ihr habt null eigenmittel vorzuweisen gehabt... aber das wäre nur reine spekulation von mir



Beitrag hinzufügen? Einloggen oder kostenlos registrieren! [Mehr Infos]