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Vermessung Geometer - Bezugsniveau Verbindlichkeit Bundesland NÖ

7 Beiträge | 8.6. - 17.6.2019
Wenn man einen Geometer das eigene Grundstück vermessen lässt inkl. Höhenpunkte und den daraus resultierenden Plan inkl. eingetragenem Bezugsniveau als Grundlage für die Einreichung verwendet und diese Einreichung dann vom Bauamt auch bewilligt wird, sind dann die gemessenen Höhen "amtlich" oder könnte nach Jahren ein Nachbar behaupten, die vom befugten Ziviltechniker gemessenen Höhen stimmen nicht (zb weil der Nachbar auf seinem Grundstück etwas aufgeschüttet hat und der Geometer die Aufschüttung an Stelle des "natürlichen" Niveaus gemessen habe? Oder weil der Geometer beispielsweise den Verlauf des Geländes nicht richtig interpretiert habe etc.

Kurzum sind vom Ziviltechniker ermittelte Höhen, die auch vom Bauamt bewilligt werden "unverrückbar", selbst wenn der Ziviltechniker evtl. Fehler macht (für dich ich als Bauherr ja nichts kann)?

 
8.6.2019 13:34


hausplanung schrieb: oder könnte nach Jahren ein Nachbar behaupten, die vom befugten Ziviltechniker gemessenen Höhen stimmen nicht

Was heißt "behaupten"? Behaupten kannst alles und jedes, das wird ihm ncihts bringen. Wenn, dann braucht er Beweise.


hausplanung schrieb: zb weil der Nachbar auf seinem Grundstück etwas aufgeschüttet hat

Es geht aber um das Bezugsniveau auf DEINEM Grundstück, oder?
8.6.2019 15:43
Wie Karl schon sagt, die vom Geometer vermessenen Höhenpunkte stellen das Bezugsniveau = bestehendes Gelände dar. Wenn es später zu Geländeveränderungen z.B. durch Anschüttung kommt (was bewilligungspflichtig wäre) dann ist das gut und schön aber hat nichts mehr mit dem bestehendem Urgelände zu tun. 

Ich glaube ich durchschaue deinen Hintergedanken und worauf du hinaus willst:
Du überlegst, dein Grundstück vor der Höhenmessung leicht anzuschütten, dann möchtest du, dass der Geometer davon das Bezugsgelände nimmt, damit du dann mit deiner Gebäudehöhe keine Probleme bekommst (-> anderer Threat) und möchtest dich hier absichern, ob das im Nachhinein eh keiner mehr nachprüfen kann...


8.6.2019 16:43
Nein, ich hab keinen solchen Hintergedanken, denn wenn dann würde ich dies in diesem anonymen Forum auch schreiben. Mir ist das Bezugsniveau halt ein bisserl ein Rätsel. Auf unangetasteten noch nicht bebauten Grundstücken stelle ich mir das sehr einfach vor, das ursprüngliche Niveau zu ermitteln, da ja noch nichts verändert wurde, aber auf bereits bebauten tue ich mir halt etwas schwer damit. Es ist schon so wie geschrieben. Ich werde etwas ausholen, damit man sich in die Sache hineinversetzen kann. 

Es handelt sich um eine Reihe rechteckiger Grundstücke ca. 30*15m (alle vorne gekoppelt bebaut) die vorne und hinten durch eine Straße begrenzt sind. Diese Grundstücke wurden nachträglich als geschlossen gewidmet. Jetzt möchte ich gerne meine Abfahrt samt Garage an der Grundgrenze wegreißen und durch einen Zubau (Keller+EG) ergänzen (wie schon in einem anderen Thread beschrieben). Bei diesem Vorhaben wird die Giebelregelung in Anspruch genommen und sehr knapp an die erlaubte Höhe gebaut, jeder cm ist also wichtig.

Es gibt natürlich einen Einreichplan des Bestandes, dieser ist aber sehr ungenau, sprich das Bezugsniveau ist ohne externen Fixpunkt eingezeichnet und auch nur an einer einzigen Stelle im Schnitt. Wenn man vor der Einfahrt von der Straße zum Gebäude misst, ergeben sich statt der eingezeichneten 20cm ca. 35cm. Laut Bauamt waren die Pläne früher (90er) einfach ungenau und ich kann daher nicht die 20cm nehmen sondern muss in der Natur vermessen. Natürlich ist es nicht möglich die Stelle direkt zu vermessen, da dort ja schon was steht. Laut Bauamt muss ich also die umliegenden Stellen (in meinem Garten und beim Nachbarn, da der Zubau ja direkt an die Grundgrenze geht) vermessen und daraus ein homogenes Feld bilden. Das Bauamt meinte, da die Grundstücke damals alle gemeinsam angelegt wurden, müsste es einfach sein, ein verlaufendes Niveau zu bilden. 

Fakt ist aber, dass die Grundstücke vorne zwar recht gleich, hinten zum Garten hin aber sehr unterschiedlich sind. Ich kann mir das nur so erklären, dass über die Jahrzente hier mehr oder weniger aufgeschüttet wurde. Mein Garten ist beispielsweise überall ziemlich gleich hoch (also eben) und zwar ca. auf EG-Niveau somit ca. 35cm über Straße, sprich man kann vom EG auf gleichem Niveau auf die Terrasse und von dort in den Garten. Der Garten ist zur hinteren Straße hin mit einem Betonsockel und Zaun begrenzt. Wobei der Betonsockel gartenseitig fast bis oben hin geschüttet ist und strassenseitig auch ca. 35cm Abstand sind, bei den Nachbarn ist es sehr unterschiedlich: Bei einem ist der Garten beim Haus ca. 10cm niedriger wie meiner und zur hinteren Straße abfallend, sodass sich ein Höhenunterschied zu mir von ca. 25cm und zur Straße die verbleibenden 10cm ergibt (25+10=35). Beim anderen Nachbarn ist der Garten an der Stelle wo ich quasi bauen will ca. 15cm niedriger als meiner (somit 20cm über Straßenniveau) zur hinteren Strasse aber dann mit einem minimalen Höhenunterschied ca 5cm).

Sowohl die Nachbarn als auch ich wohnen hier noch nicht seit Beginn, ich weiß also nicht genau wie es zu diesen Unterschieden kam. Ich vermute, dass einfach jeder mal mehr mal weniger Gartenerde vollflächig aufgeschüttet hat, damit das Gras besser wächst (steinige Gegend) bzw. damit man von der Terrasse keine Böschung in den Garten hat. Ich weiß nicht, ob dies auch in den 90ern schon an das Bauamt hätte gemeldet werden müssen so wie jetzt?

Wenn ich jetzt also den Geometer hole, dann misst der ja - sowohl bei mir als auch in der Umgebung - eigentlich das veränderdte und nicht das natürliche Gelände. Daher meine Frage bzgl. der Rechtssicherheit. Das Bauamt hat im Prinzip gesagt, dass einfach das umliegende Gelände gemessen werden soll, wie es jetzt quasi ist. Wobei ich nicht nur die direkte Grundgrenze nehmen darf, weil dort wegen Pflanzen angehäuft ist, sondern auch ein paar Meter entfernt gemessen werden soll und das dann quasi gemittelt wird. Was wenn man nun also die Höhe vom Nachbarn (meine geht an der Stelle ja gar nicht, da dort was steht bzw. mein Garten noch höher wäre) als Grundlage nimmt, später aber sich herausstellt, dass auch der Nachbar an dieser Stelle - zwar nicht so viel wie bei mir - aufgeschüttet hat?

Jetzt könnte ja zb in einigen Jahren jemand kommen und sagen, die Gärten sind alle teilweise aufgeschüttet worden, die Messung etc. stimmt nicht bzw. man müsste zb die Straße als echtes Niveau nehmen usw. (wobei am Bauamt gesagt wurde, da die Straße nicht an der zu bebauenden Stelle direkt ist, ist sie eigentlich nicht relevant). Also alles irgendwie schwammig finde ich. 


16.6.2019 16:47



hausplanung schrieb: Das Bauamt hat im Prinzip gesagt, dass einfach das umliegende Gelände gemessen werden soll, wie es jetzt quasi ist.

 Dann mach das so! Wenn es noch keine vom Geometer vemessenen Höhenpunkte auf dem Grundstück gibt (hast beim Geometer, der damals die Grundteilung durchgeführt hat schon nachgefragt, vielleicht gibt es ja eine Höhenaufnahme von damals, auch wenn ich es für sehr unwahrscheinlich halte), dann würde ich das jetzt bestehende Gelände als als "neues Bezugsniveau" für den Zubau heranziehen. Da dein Grundstück ja offensichtlich angeschüttetet wurde, ist meiner Meinung nach der Geländeverlauf der Nachbarn als Bezugsgniveau am plausibelsten. 



hausplanung schrieb: Was wenn man nun also die Höhe vom Nachbarn (meine geht an der Stelle ja gar nicht, da dort was steht bzw. mein Garten noch höher wäre) als Grundlage nimmt, später aber sich herausstellt, dass auch der Nachbar an dieser Stelle - zwar nicht so viel wie bei mir - aufgeschüttet hat?


Karl10 schrieb: Was heißt "behaupten"? Behaupten kannst alles und jedes, das wird ihm ncihts bringen. Wenn, dann braucht er Beweise




16.6.2019 21:10
Ja ich mach das eh so, sprich der Geometer wird auch die Höhe beim Nachbarn messen. Die Frage wäre nur, ob dann nach Bewilligung des Einreichplans jemanden sagen könnte, auch der Nachbar war zu hoch (wenn auch niedriger als ich). Und dafür wie auch immer (wüsste zwar nicht wie, außer vielleicht zb Uraltfotos die Aufschüttungen zeigen) Beweise vorlegt. Hätte ich dann ein Problem, oder ist es dann unumrückbar, weil der Einreichplan mit eingezeichnetemBezugsniveau genehmigt wurde?
17.6.2019 10:50
Das Niveau ist wie alle anderen technischen Angaben auch Teil der Einreichung, Teil des Einreichplanes, Teil der baubehördlichen Prüfung und schlussendlich Teil der baubehördlichen Bewilligung.
Ich hab hier ja schon oft gesagt, dass Baubewilligungsbescheide sehr oft gesetzwidrig sind - aber "RECHTSKRÄFTIG". D.h. wenn sie rechtskräftig sind, dann gelten sie, egal was sich später als allenfalls gesetzwidrig herausstellen sollte. (Auf den hier kaum zutreffenden FAll einer möglichen Nichtigerklärung ist hier nicht näher einzuigehen).

D.h.: Einreichunterlagen mit allen verfügbaren Unterlagen, Hinweisen und Nachweisen nach bestem Wissen und Gewissen erstellen und einreichen. Die Baubehörde hat das alles ja zu prüfen und wenn sie zum Ergebnis kommt, dass da etwas nicht passt, dann wird sie es eh sagen. Und wenn für die Behörde alles passt, dann wirst eine Baubewilligung bekommen und wenn wenn die rechtskräftig ist, dann "pickt" das!

Aber bitte beachten (ist ja hoffentlich hier nicht mehr neu): Dann aber auch nur so bauen, wie bewilligt. Abweichungen von der Baubewilligung können sehr schnell zu einem notwendigen neuen Bauverfahren führen und dann ist die alte Bewilligung unter Umständen nicht mehr für alles und jedes weiterhin gültig und bindend.

Und noch was abschließend: es wird hier immer wieder davon gtesprochen, dass auch beim Nachbran gemessen wird. Wozu? Es geht um das Bezugsniveau auf DEINEM Grundstück - und NUR auf deinem Grundstück. Das Bezugsniveau auf DEINEM Grundstück hat nichts mit irgendeinem Niveau an irgendeinem Punkt am Nachbargrund zu tun!! Damit stellt sich auch nicht die Frage, welches Niveau beim Nachbargrundstück als bewilligt bzw. als Urniveau usw. gilt.

Und dort, wo ein Gebäude stand und weggerissen wird, nimmt man an 2 Seiten das an die Gebäudeaußenwand anschließende Niveau und verlängert es mit parallelen Linien geradlinig miteinander (homogen verlaufend, also ohne Mulden oder Kuppen). Dann hat man auch für diese Fläche ein Bezugsniveau.
Aber mach da wegen einiger cm keine Wissenschaft draus. Beim Festlegen des Bezugsniveaus wirds sicher nicht so heiß gegessen wie gekocht.
Viel mehr entscheidend ist wie gesagt, dass heute in neuen Einreichplänen (im Gegensatz zu früher) klar und nachvollziehbar ein Niveau und eine eindeutige Gebäudehöhe eingezeichnet  und somit später ohne Diskussionen nachvollziehbar ist. Da kanns dann sehr wohl um cm gehen. D.h. (ich wiederhole mich): bei der Bauausführung dann sehr wohl die cm genau nehmen, die im Einreichplan gezeichnet sind. 
17.6.2019 10:59
Danke für die ausführliche Antwort. Alles klar, also nur zum Verständnis (wie gesagt ich hab das absolut nicht vor): wenn der Vermesser sicher vermessen würde, was die Höhe betrifft oder ein Bauwerber quasi einen halben Meter aufschüttet und dieser dann als Urniveau vermessen wird und die Gemeinde sagt dann bei der Einreichung nix dagegen udn stellt den Bescheid aus, dann hat man Rechtssicherheit. Es müsste quasi die Gemeinde selber nachmessen kommen.

Zu deiner Frage bzgl. Messen beim Nachbarn: dies hat vermutlich 2 Gründe:
1) meine Garage grenzt exakt ans Nachbargrundstück, daher muss man also dort vermessen um diese homogene Linie ziehen zu können.

2) da alle Grundstücke gemeinsam mit einem Niveau angelegt wurden und nur mein Grundstück an bestimmten Stellen höher ist bzw. beim Zubau noch dazu Terrassensteine liegen, ist es wohl sinnvoller das niedrigere Nachbarniveau mitzuberücksichtigen, weil sonst sehr offensichtlich ist, dass es sich bei meinem Grundstücksniveau nicht um das "Urniveau" handelt. Wie gesagt an der Grundgrenze geht es zum Nachbarn direkt 20cm hinunter und das war im Urniveau wohl nicht so.



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